【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <잉여가망이 없음을 간과하고 진행한 경우의 효력>】 남을 가망이 없음을 간과하고 진행한 경우 그 절차위반의 하자는 치유될까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<남을 가망이 없음을 간과하고 진행한 경우 그 절차위반의 하자는 치유될까?>
● 잉여가망이 없음을 간과하고 진행한 경우의 효력
1. 매각허가결정에 대한 즉시항고
(1) 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 집행법원이 이를 간과하고 민사집행법 102조에서 정한 조치를 취하지 않은 채 매각절차를 진행한 경우에, 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차위반의 하자가 치유된다.
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○○지방법원 결 정 사 건 20 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 주 문 별지 기재 부동산에 대한 이 사건 경매절차를 취소한다. (또는) 1. 별지 기재 부동산에 대하여 이 법원이 2○ . . .자로 한 부동산강제경매개시결정을 취소한다. 2. 이 사건 경매신청을 기각한다. 이 유 채권자는 이 법원이 . . .자로 보낸 민사집행법 제102조 제1항에 의한 통지를 받고서도 같은 조 제2항에 의한 신청을 하지 않았으므로, 주문과 같이 결정한다. 2○ . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
(2) 그러나 그 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 집행법원은 같은 법 121조 7호, 123조 2항 본문을 적용하여 매각을 불허가하는 결정을 해야 하며, 집행법원이 절차를 그대로 진행하였다고 하여 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달함에도 불구하고 그 법조항 위반의 하자가 치유된다고는 할 수 없다(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정).
따라서 남을 가망이 없는데도 이를 간과한 채 경매절차를 진행하여 최고가매수신고인을 호창하고 매각절차를 종결하였더라도 경매법원이 그 과오를 발견한 때에는 매각불허가결정을 해야 한다(법 121i·vii).
법원이 이를 간과하고 매각허가결정을 한 경우, 그 결정에 의하여 자신의 권리를 침해당한 이해관계인(압류채권자와 우선채권자)은 즉시항고를 할 수 있다.
2. 채무자와 소유자도 즉시항고할 수 있는지 여부
민사집행법 102조는 압류채권자가 집행에 의해서 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 무익한 경매가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요 당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정일 뿐, 결코 채무자나 그 목적부동산 소유자의 법률상 이익이나 권리를 위한 것이 아니어서 그들이 향유하는 무잉여 취소제도에 따른 이익은 반사적인 이익에 불과하므로, 남을 가망이 없음에도 매각허가결정을 한 경우 즉시항고를 할 수 있는 자는 압류채권자와 우선채권자에 한하고, 채무자와 소유자는 매각절차에 있어서 위 규정에 어긋난 잘못이 있음을 다툴 수 있는 이해관계인에 해당하지 않는다[대법원 1986. 11. 29.자 86마761 결정, 대법원 1987. 10. 30.자 87마861 결정, 대법원 2005. 11. 29.자 2004마485 결정. 따라서 이해관계인이 아닌 채무자나 소유자가 다른 것을 이유로 제기한 즉시항고에 대하여 항고법원이 부적법 각하하였어야 할 것이다. 민사집행법 102조 위반을 이유로 직권으로 매각허가결정을 취소하는 것은 부적법한 즉시항고를 용인하는 것과 동일한 결과가 되므로 위법하다 할 것이다].
3. 집행법원이 직권으로 매각불허가결정을 할 수 있는지 여부
집행법원이 매각허가 여부의 결정단계에서 남을 가망이 없음을 알게 된 경우에는 직권으로 매각불허가결정을 해야 한다.
민사집행법 121조 1호(잉여주의에 반하여 집행을 계속 진행할 수 없는 때) 또는 7호(경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때)에 해당하기 때문이다.
4. 매각허가결정이 확정된 경우의 효과
가. 하자 치유됨
남을 것이 없음을 간과한 채 그대로 경매가 진행되어 매각허가결정이 확정되면 그 하자는 치유되므로, 매각결정기일까지도 그 과오를 발견하지 못하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 지급하였으면 그 후에는 그 하자를 이유로 매수인의 소유권취득을 부정할 수 없다.
나. 이 경우 국가가 채무자나 소유자에 대하여 배상책임을 부담하는지 여부(＝소극)
(1) 체납처분절차의 경우
먼저 체납처분절차에 관하여 보면, 지방세기본법 98조에 의하여 지방세의 체납처분에 적용되는 국세징수법령에는 민사집행법 102조와 같이 최저매각가격이 압류채권자에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정한 때에는 일정한 절차를 거쳐 공매절차를 취소해야 한다거나 민사집행법 102조를 공매절차에 준용하는 명문의 규정이 없을 뿐 아니라, 민사집행법 102조가 체납처분에 의한 공매절차에도 유추적용된다고 하더라도, 민사집행법 102조는 압류채권자가 집행에 의하여 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 무익한 경매가 행하여지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정일 뿐 결코 채무자나 그 목적부동산의 소유자의 법률상 이익이나 권리를 보호하기 위한 규정이 아니므로(대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정, 대법원 1987. 10. 30.자 87마861 결정 참조), 집행법원이 매각대상부동산의 최저매각가격이 압류채권자에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다는 점을 간과하고 집행절차를 진행하였다고 하더라도 그것이 채무자나 매각대상부동산의 소유자에 대한 관계에서까지 위법하다고 할 수는 없고, 따라서 채무자나 매각대상 부동산의 소유자로서는 집행절차가 민사집행법 102조를 위반하였다는 사유를 들어서는 국가배상법에 의한 배상책임을 청구할 수 없다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다49676 판결).
(2) 경매절차의 경우
민사집행법에 따른 경매절차에서도 동일하다.
경매절차에서도 압류채권자(경매신청채권자)의 채권에 우선하는 채권과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없는 상태로 진행된 잘못이 있다고 하더라도 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 지급하면 그 하자가 치유되므로, 채무자나 소유자는 그로 인한 국가배상책임을 청구할 수 없다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
