【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <무잉여통지를 받은 채권자의 매수신청과 보증의 제공>】 남을 가망이 없다는 취지의 통지를 받은 자는 어떻게 매수신청을 하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<남을 가망이 없다는 취지의 통지를 받은 자는 어떻게 매수신청을 하여야 하는 걸까?>
● 무잉여통지를 받은 채권자의 매수신청과 보증의 제공
1. 매수신청과 보증의 제공(무잉여 취소의 회피)
가. 매수신청
(1) 압류채권자가 위 통지를 받은 날부터 1주 이내에 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면, 법원은 경매절차를 취소해야 한다(법 102②).
법원은 채권자로부터 매수신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부하지 않는다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
(2) 위 1주의 기간은 법정기간이므로 집행법원은 그 기간을 늘이거나 줄일 수 있다(민소 172①). 따라서 통지를 받은 압류채권자로부터 1주일 이내에 무잉여 회피를 위한 조치를 위하여 일정 기간 유예를 구하는 취지의 신청이 들어오는 경우 경우에 따라서는 이를 수용하는 것이 가능하다 할 것이고, 위 기간이 경과된 후라도 매각절차취소결정이 있기 전에 매수신청 및 보증제공이 되면 매각절차를 취소하지 말고 속행해야 한다(대법원 1975. 3. 28.자 75마64 결정).
집행법원이 1주의 기간경과를 이유로 매각절차를 취소하는 결정을 한 이후에도 압류채권자가 이 결정에 대하여 즉시항고를 제기하고(법 102③) 매수신청과 보증을 제공하면 항고법원은 매각절차를 속행하게 하기 위하여 원결정을 취소해야 할 것이다.
(3) 매수신청을 함에 있어서는 우선채권 총액을 넘은 일정한 액을 매수신청금액으로 명시해야 한다.
(4) 압류채권자는 매수신청 및 보증제공을 하더라도 매각기일까지는 이를 철회할 수 있다.
철회하게 되면 절차가 취소되고, 보증의 반환을 청구할 수 있다.
나. 보증의 제공
(1) 충분한 보증의 제공
압류채권자가 매수신청을 함에 있어서는 충분한 보증을 제공해야 한다(법 102②).
어느 정도의 액이 충분한 보증으로 되는가에 관하여 법문에 구체적인 정함이 없으므로 원칙으로는 법원이 압류채권자의 신용, 자산정도, 성실성 등 제반사정을 고려하여 충분한 보증인가 여부를 결정해야 할 것이지만, 보증액에 관한 일응의 기준으로서는 최저매각가격과 압류채권자의 매수신청금액과의 차액이 보증액으로 된다는 견해와 압류채권자의 매수신청금액과 같은 금액이거나 적어도 우선채권 총액과 같은 금액이라는 견해가 있으나, 실무에서는 ‘저감된 최저매각가격’과 ‘매수신청액(우선하는 부담과 비용을 변제하고 남을 가격)’의 차액을 보증액으로 하고 있다.
예컨대, 1순위로 근저당권(피담보채무 3,000만원), 2순위로 전세권(전세보증금 2,000만원)이 설정되어 있는 부동산에 대하여 강제경매신청이 있고 교부청구를 해 온 국세가 100만원, 그 때까지의 절차비용(집행비용)이 200만원이 소요된 사례에 있어서 최저매각가격이 4,000만원에 불과하다면, 법원은 민사집행법 102조에 따라 압류채권자에게 통지를 해야 하고, 압류채권자는 최소한 5,300만원(3,000만원＋2,000만원＋100만원＋200만원) 이상의 금액으로 매수신청을 하고, 보증으로는 1,300만원(매수신고액 5,300만원－최저매각가격 4,000만원) 이상을 제공해야 경매절차가 속행된다.
법원은 압류채권자가 제공한 보증이 충분하지 못하다고 인정하면 압류채권자에게 추가보증의 제공을 명할 수 있고 이에 응하지 않으면 매각절차를 취소한다.
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매각부동산 매수신청 사 건 2○ 타경○○○ 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 위 당사자 사이의 귀원 ○○타경○○호 부동산강제경매사건에 관하여 귀원으로부터 민사집행법 제102조 제1항에 의한 통지를 받았습니다. 신청채권자의 채권에 우선하는 저당권자 ○○○가 가지는 채권은 이미 반 이상 변제되어 별지 증명서와 같이 현재 원리 합계금 ○○○원이므로, 이 사건 부동산상의 부담 및 절차비용을 변제하고도 남을 가망이 있을 ○○○원 이상으로 매각할 수가 있으므로, 채권자는 채권자에 우선하는 채권을 변제하고도 남을 가망이 있을 가격을 50,000,000원으로 정하여 매수신고합니다. 만일 위 가격에 맞는 매수신청인이 없을 때에는 채권자가 위 가격으로 이 사건 매각부동산을 매수하겠습니다. 충분한 보증으로 6,000,000원을 공탁하였으므로, 위 매각절차를 속행하여 주시기를 바랍니다. 2○ . . . 채권자 ○ ○ ○ ○○지방법원 귀중 |
그러나 보증제공이 충분한 경우에는 압류채권자가 제출한 매수신청서의 여백에 “인가”한다는 뜻을 표시하고 판사가 날인한 후 매각절차를 속행한다.
(2) 한국자산관리공사의 담보제공에 관한 특례
한국자산관리공사는 민사집행법에 의한 경매절차에서 매수신고인이 되고자 하거나 ｢금융회사 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률｣ 26조 1항 1호의 업무를 수행하기 위하여 채권의 회수를 위탁한 금융기관을 대리하여 매수신고인이 되고자 하는 경우에는 민사집행법 113조의 규정에 불구하고 공사의 지급확약서를 담보로 제공할 수 있다[금융회사 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 제45조].
다. 보증제공의 방법
보증제공의 방법의 성질은 민사집행법 113조의 매수신청인의 보증과 같다.
따라서 현금이나 법원이 인정하는 유가증권을 법원보관금취급규칙에 의한 민사예납금으로 예납하고 그 납부서 원본을 매수신청서와 함께 집행법원에 제출하면 된다[그 근거로 ① 경매(입찰)의 보증금과 매각대금은 법원보관금이며(법원보관금취급규칙 2), ② 동 규칙 9조 2항에는 법원보관금을 납부하고자 하는 자는 법원보관금 납부서를 작성하여 현금(금융기관발행의 자기앞수표 포함)으로 취급점에 납부하도록 되어 있으며, ③ 민사집행법 113조의 보증의 경우 매수신청인이 집행관에게 보증금을 제출하면 집행관이 민사예납금으로 보관금취급점에 납부하도록 되어있으며, ④ 이 보증은 민사집행법 113조의 보증을 매각기일 밖에서 사전에 한다는 의미이지 집행법상의 담보와 같은 손해담보의 의미가 아니므로 법원보관금취급규칙에 따라 취급점에 예납(사건번호만 알면 예납할 수 있음)하도록 하는 것이 타당하며 후에 배당절차와의 관계에서도 일관성이 있다는 것이다].
위 보증의 제공은 같은 법 113조의 매수신청에 따른 담보적 성질을 가지므로 후일 매각기일에서 다시 담보를 제공할 필요가 없고, 위 보증은 매각대금에 충당된다.
남을 가망이 없는 경우의 보증제공의 방법으로서 3종류의 방법이 있다(규칙 54① 본문).
다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다(동조 ① 단서).
(1) 금전·유가증권(규칙 54①ⅰ･ⅱ)
금전을 보증으로 제공할 수 있음은 당연하고 특별한 문제가 없다.
또한 집행절차상의 담보는 달리 규정이 없는 한 법원이 인정하는 유가증권으로도 제공할 수 있으므로(법 19③, 민소 112), 법원이 상당하다고 인정하는 유가증권을 제출할 수 있다. 유가증권에 관하여는 법원이 보증으로서의 상당성 여부를 판단하게 되어 있으므로 특별한 규정상의 제한은 없다. 다만, 보증으로서의 성질상 현금화가 확실하고, 가치의 변동이 적은 것이 적당할 것이다.
(2) 지급보증위탁계약(규칙 54①ⅲ)
지급보증위탁계약의 체결은 보증제공자가 현실적으로 출연을 하지 않는 점에서 보증제공자에게 유리한 제공방법이고, 집행법원으로서도 현금화의 필요가 생긴 경우에 확실하고도 용이하게 현금화를 할 수 있는 안전한 방법이다.
지급보증위탁계약이란 보증을 제공하려고 하는 압류채권자가 은행법의 규정에 의한 금융기관 또는 보험회사(이하 ‘은행 등’이라고 한다)와 체결한 계약으로, 은행 등이 압류채권자를 위하여 보증의 액에 상당하는 돈을 법원의 최고에 의하여 납부하는 것을 내용으로 하는 것이다.
그리고 법원이 특별한 제한을 정하지 않은 경우에는 다른 제공방법과 병용하는 것도 가능하므로, 이 경우에는 보증액의 일부에 상당하는 금액을 납부하는 것을 내용으로 하는 계약을 체결할 수도 있다.
압류채권자는 이 계약을 체결한 후에 계약체결을 증명하는 문서를 법원에 제출하는 방법에 의하여 보증을 제공한다.
계약체결을 증명하는 문서는 당해 은행 등이 발행하는 문서를 말한다.
지급보증위탁계약은 기한을 정하지 않은 것이어야 한다.
법원이 납부의 최고를 하기 전에 계약이 종료된다면 보증으로서의 기능을 할 수 없기 때문이다. 기한은 시기도 종기도 정해서는 안 되는 것이 원칙이나, 다만 계약체결을 증명하는 문서를 제출하기 전까지는 채권이 발생하지 않는다는 취지의 약관이 있는 경우에는 보증이 제공된 시점에는 채권이 발생하게 되므로, 보증으로서 적합하게 된다.
지급보증위탁계약은 제3자를 위한 계약으로서의 성질을 가지고 있다고 해석되므로, 제3자가 수익의 의사표시를 한 때에 제3자의 권리가 발생하고, 이후는 권리를 변경 또는 소멸시킬 수 없다(민법 539·541).
그런데 본조의 지급보증위탁계약은 법원(국가)이 ‘제3자’이고, 이 규칙에서 지급보증위탁계약의 체결과 그 증명문서의 제출에 의한 보증의 제공을 규정한 이상, 그 계약의 이익을 향유할 의사를 포괄적으로 표시한 것으로 해석할 수 있다.
그러므로 계약체결의 증명문서가 제출된 시점에 항상 수익의 의사표시가 이루어진다고 볼 것이므로, 그 이후에는 법원이 갖게 된 채권을 계약당사자가 변경 또는 소멸시킬 수 없다고 해석된다.
라. 보증의 보관, 현금화 및 변경
(1) 보증의 보관
보증으로 제출된 금전은 보관금에, 유가증권은 보관유가증권에 해당된다.
지급보증위탁계약을 체결한 증명문서는 단순한 증거증권으로서 유가증권은 아니지만, 압류채권자가 매수인이 되지 않은 경우라든지, 민사집행규칙 54조 2항에 의하여 보증의 변경이 된 때에는 압류채권자가 희망하면 이를 반환해야 하므로, 민사보관물에 준하는 것으로 보아 그 보관·반환절차 등은 ｢민사보관물관리에 관한 예규｣[재판예규 제943-19호 민사보관물관리에 관한 예규(재민 79-7)]에 정한 절차에 준하여 처리하면 된다.
(2) 보증의 현금화
보증이 현금을 제출하는 방법에 의하여 된 경우에 압류채권자가 매수인이 된 때에는 대금에 바로 충당된다(법 142③).
보증이 유가증권 또는 지급보증위탁계약을 제출하는 방법으로 제공되어 압류채권자가 매수인이 된 경우에는 매수인이 된 압류채권자는 대금지급기한까지 대금을 지급해야 하고, 대금을 지급하지 않은 때에는 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 대금에 충당하고(법 142④), 나머지가 있으면 압류채권자에게 반환한다.
그 보증이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입해야 한다.
이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다(규칙 80① 후문). 집행관은 현금화를 마친 뒤에는 바로 그 대금을 법원에 제출해야 한다(동조 ④).
집행관의 현금화절차에 관하여는 유가증권에 관한 현금화절차를 규정하고 있는 민사집행법 210조 내지 212조의 규정이 준용된다(동조 ③).
따라서 집행관은 유가증권 중 시장가격이 있는 것은 매각하는 날의 시장가격에 따라 적당한 방법으로 매각하고, 그 시장가격이 형성되지 않은 것은 동산매각의 일반절차에 따라 매각할 수 있다(법 210).
지급보증위탁계약이 제출된 경우에는 집행법원이 지급보증위탁계약에 의하여 금전지급의무를 부담하고 있는 은행 등에 대하여 지급을 최고하여 은행 등에게 정하여진 금액의 납부를 최고하는 방법으로 현금화한다(규칙 80⑤). 은행 등은 그 최고가 있으면 금전을 납부해야 한다.
(3) 보증의 변경
남을 가망이 없는 경우의 보증의 변경에 관하여 민사소송법 126조 본문의 규정을 준용한다(규칙 54②).
따라서 집행법원은 보증을 제공한 압류채권자의 신청에 의하여 보증을 바꾸도록 결정할 수 있다.
보증의 변경은 민사집행규칙 54조 1항의 어느 방법에 의한 경우에도 가능하다.
2. 매수신청 및 보증제공에 따른 매각절차의 속행
(1) 압류채권자가 매수신청을 한 경우에 그 매수신청금액 이상의 가격이 아니면 매각허가가 되지 않는다는 점에서 매수신청가격은 최저매각가격의 의미를 가지므로, 압류채권자부터 매수신청이 있었다는 취지 및 그 매수신청금액을 매각기일의 공고에 기재함이 상당하다.
다만 그 기재가 없더라도 민사집행법 121조의 매각허가에 대한 이의사유로는 되지 않는다.
(2) 매각기일에 압류채권자의 매수신청금액 이상의 액으로 매수가격의 신고가 없으면 그 신고가격이 최저매각가격을 초과하더라도 매각허가를 해서는 안 되므로, 집행관은 특별매각조건이 있는 경우에 준하여 압류채권자의 매수신청금액을 고지하고 그 이상의 액으로 매수가격을 신고하도록 최고해야 한다(법 112).
위 금액 이상의 매수가격의 신고가 없는 경우에는 압류채권자가 매각기일에 출석하였는지 여부를 불문하고 압류채권자를 최고가매수신고인으로 하여 그 이름과 가격을 부른 후 매각기일을 종결한다고 고지해야 한다(법 115①).
압류채권자는 민사집행법 113조의 매수신청의 보증을 제공할 필요가 없다.
이미 제출한 보증이 매수신청의 보증이 되기 때문이다.
다만 압류채권자도 매각기일에 출석하여 매수신청액보다 고가로 매수가격을 신고할 수 있으므로 이와 같이 하여 최고가매수신고인이 된 경우에 앞서 제공한 보증액이 집행법원이 정한 금액(최저매각가격의 10분의 1)에 미달하면 그 금액에 달할 만큼의 보증을 추가로 제공해야 한다.
(3) 매각실시 결과 압류채권자가 신청한 금액을 넘어서는 매수신청이 있으면 당연히 그가 최고가매수신고인이 되는데, 이 경우 압류채권자에 대한 보증금의 반환에 관하여 매각허가결정이 확정된 시점에 반환하면 된다는 견해가 있지만, 대금납부 시점에 반환하는 것이 절차적으로는 더 깔끔한 방안으로 생각된다.
최고가매수신고가격이 압류채권자의 매수신청금액과 같은 금액인 경우에는 그 매수신청인이 최고가매수신고인이 된다. 압류채권자는 우선 채권 총액을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 ‘그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때’ 매수하겠다고 신청하는 것이기 때문이다.
더 높은 가격으로 매수신고한 사람이 나오면 압류채권자의 매수신청은 그 효력을 잃는다.
압류채권자 이외의 자가 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 되었으나, 최고가매수신고인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하지 않고 차순위매수신고인도 이를 납부하지 않은 경우에 관하여, ㉠ 매각허가결정이 확정되더라도 매수인이 대금을 납부할 때까지는 압류채권자의 매수신청의 효력이 유지되므로 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 않을 때에는 재매각을 할 것이 아니라 압류채권자에게 매각을 허가할 것이라고 하는 설과 ㉡ 일단 압류채권자의 신청액을 넘는 매수신청이 있고 그 자에 대하여 매각허가결정이 되어 그 결정이 확정된 경우에는 압류채권자의 매수신청은 이로써 그 효력을 잃게 되므로 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 대금을 납부하지 않을 때에는 재매각을 해야 하며, 이때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인의 보증금을 최저매각가격에 합산하여 남을 것이 있는지를 판단하되 그렇게 해도 남을 것이 없다고 인정될 때에는 본조 소정의 절차를 다시 밟아야 한다는 견해가 있다.
실무상으로는 압류채권자가 대금지급기한까지 자신이 제공한 보증을 반환받지 않고 계속적으로 매수를 원한다는 의사를 표시하고 있는 경우에 한하여 압류채권자의 의견을 들어 압류채권자에게 바로 매각하고, 그렇지 않고 대금지급기한 전에 제공한 보증을 반환받은 때에는 재매각절차를 밟는 방법을 택하는 경우도 있다.
압류채권자가 최고가매수신고인이 된 경우에도 매각결정기일에서의 절차는 일반의 경우와 같으므로 법원은 출석한 이해관계인의 진술이 있은 후에 매각허가 여부의 결정을 해야 한다.
(4) 압류채권자의 보증제공액이 매각대금에 미달하는 경우에 매수인이 된 압류채권자가 대금지급기한에 그 차액을 매각대금으로 납부하지 않고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 재매각을 할 것이 아니라 민사집행법 102조 2항에 따라 매각절차를 취소해야 한다.
이때에 다시 압류채권자에게 같은 조 1항의 통지를 할 필요가 없다. 매각절차의 취소결정이 확정되면 압류채권자는 앞서 제공한 보증금의 반환을 받을 수 있다.
3. 매각절차의 취소
(1) 압류채권자가 남을 가망이 없다는 통지를 받고 1주 이내(또는 신장된 기간 내)에 적법한 매수신청 및 보증제공이 없을 때에는 법원은 결정으로 매각절차를 취소한다(법 102②).
다만, 위 기간경과 후라 할지라도 취소결정 전에 적법한 매수신청 및 보증제공이 있으면 매각절차를 속행해야 한다. 위 취소결정은 채권자에게 고지하되, 통상 송달의 방법을 취한다.
(2) 무잉여를 이유로 경매절차가 취소되면, 결과적으로 목적부동산의 소유자는 소유권을 잃지 않는 이익을 얻게 되지만, 이는 반사적인 것에 지나지 않는다.
(3) 가압류에서 본압류로 이전하는 강제경매절차가 민사집행법 102조 2항에 의하여 무잉여 취소되는 경우, 가압류의 효력은 부활한다.
무잉여 가능성만으로 취소됨에 따라 매각에 이르지 않은 것으로, 장차 우선변제채권자의 신청에 따른 매각에 의하여 가압류채권자가 배당받을 가능성이 아직 전혀 없어졌다고 단정할 수 없기 때문이다.
(4) 압류채권자는 위 취소결정에 대하여 즉시항고 할 수 있다(법 102③).
취소결정이 확정되면 법원사무관 등은 직권으로 위 취소결정을 등기원인으로 하여 경매개시결정등기의 말소를 전자적으로 촉탁한다{집행법원의 등기촉탁에 관한 업무처리지침(재민 2013-1) 제2조 제2항}.
이 경우 말소등기에 필요한 등록면허세 등(등록면허세 6,000원＋지방교육세 600원)는 압류채권자가 납입해야 하나, 압류채권자가 납부하지 않는 경우에는 그대로 등기말소촉탁을 하되 촉탁서의 등록면허세란에 등록면허세액을 기재하고 그 여백에 등록면허세 미납이므로 추징조치를 취하라는 취지를 기재한다.
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