윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 근저당권자에게 채권최고액 초과부분도 배당할 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 경매개시결정 기입등기 전에 등기된 담보권자에 대한 배당 1. 별도의 배당요구가 없어도 배당 (1) 경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 매각부동산 위의 저당권은 매각으로 인하여 소멸하므로(소멸주의 채택, 법 91②·148ⅳ)(저당권은 물론이고 저당권설정의 가등기가 되어 있는 경우 그 가등기도 당연히 소멸한다), 저당권자는 법률상 당연히 배당요구를 한 것과 동일한 효력이 있고(대법원 1996. 5. 28. 선고 95다34415 판결, 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결, 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다21946 판결), 별도..

【임차권등기명령제도】이미 전세권설정등기가 경료된 부동산에 대하여 주택임차권등기명령을 발령할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 등기선례 제7-281호는 이미 전세권설정등기가 경료되어 있는 주택의 일부분에 관하여 그 주택의 소재지를 관할하는 법원이 임차권등기명령에 의하여 동일 범위를 목적으로 하는 주택임차권등기를 촉탁하는 경우, 이는 기존 전세권설정등기와 양립할 수 없는 등기의 촉탁으로서 등기관은 부동산등기법 55조 2호에 의하여 각하해야 한다고 정하고 있는바, 이는 전세권설정등기와 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기가 양립할 수 없음을 근거로 주택임차권등기명령을 발령할 수 없다는 취지이다. 그러나 주택임차권등기명령제도의 취지나 판례들(대법원 2005. 6. 9. 선고 200..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 수개의 부동산에 관한 가압류의 피보전권리가 동일한 경우 그 가압류권자에 대한 배당방법【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 수개의 부동산에 관한 가압류의 피보전권리가 동일한 경우 그 가압류권자에 대한 배당방법 1. 문제점 제기 경매절차에서 수개의 부동산을 개별매각한 후(일괄매각한 경우도 마찬가지이다) 배당표를 작성할 때는 각 매각대금으로부터 배당받을 채권자가 다른 경우에는 배당표를 따로 작성해야 하고, 수개의 부동산에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 부동산별 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결, 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다1..

【임차권등기명령】무허가건축물(불법건축물)에 대한 임차권등기명령신청을 허용할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 문제점 제기 실무에서 자주 문제가 되는 것은 건축물 전체가 위법건축물의 경우는 드물고, 옥탑을 불법적으로 증축하거나 지하실을 불법개조하여 주택으로 사용하는 경우 이 부분에 대한 임차권등기명령신청이 가능한지가 문제된다. 2. 검토 임차권등기명령은 등기제도를 전제로 하는 것이므로, 위와 같은 무허가건축물(불법건축물)에 관하여는 임차권등기명령이 허용될 수 없다. 위법건축물에 대한 등기신청의 경우는 표제부와 신청서상의 부동산표시가 일치하지 않는 경우에 해당하므로, 이는 부동산등기법 29조 11호에 의해 각하사유에 해당된다. 다만 등기기록이나 건축물대장상 지하실을 불법개조하여 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 가압류의 피보전권리가 우선변제권이 있는 경우 그 소명의 종기【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 가압류의 피보전권리가 우선변제권이 있는 경우 그 소명의 종기 1. 가압류채권의 배당순위는 가압류에 의하여 보전된 피보전권리의 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따른다. 따라서 피보전권리가 우선변제권이 있으면 가압류채권으로서도 우선변제를 받는다. 다만 이는 가압류의 피보전권리가 우선변제권 있는 채권임이 소명된 경우에 한하고, 그렇지 않은 경우에는 일반채권자로서만 배당받는다. 우선변제권 있는 채권이라는 점에 대한 소명은 배당표 확정시까지 하면 충분하다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4870 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선..

【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위한 요건 (1) 상가건물임대차보호법(2001. 12. 29. 제정 당시에는 위 법률의 시행시기가 2003. 1. 1.로 되어 있었는데, 위 법률의 제정 후 차임이 과도하게 인상되고 계약해지권을 남발하는 문제점이 발생하자, 2002. 8. 26. 법률 제6718호로 위 법률의 시행시기를 2002. 11. 1.로 앞당기는 내용의 개정을 단행하였다)은 상가건물, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용된다(상임법 2①). 따라..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 가압류채무자(A)가 가압류채권자(甲)의 가압류기입등기가 경료되자 가압류해방공탁을 하여 가압류기입등기가 말소된 후 부동산을 제3자에게 매도하여 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료된 뒤 A의 또다른 채권자 乙이 가압류채무자 A의 가압류해방공탁금의 회수청구권에 대하여 채권 압류, 추심을 하였고, 이에 공탁공무원이 사유신고를 하여 배당절차가 개시된 경우 배당관계는 어떻게 될까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 부동산가압류해방공탁금에 대한 배당 1. 문제점 제기 가압류의 개별상대효에 의하여, 부동산가압류 후에 부동산 소유자가 변동되고, 가압류채권자가 강제집행을 개시하면 가압류채권자가 가압류청구금액의 범위 내에서 우선적으로 만족을 받는다. 그런데 가압..

【임차권등기명령제도】임대차종료 후 대항력 또는 우선변제권을 상실한 임차인이 임차권등기명령신청을 할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 임대차가 존속 중에 있지만 주민등록 전입신고를 하지 않아 처음부터 대항력을 취득하지 않았거나(주민등록 전입신고 자체를 하지 않아 대항력이 없는 경우는 물론, 주민등록 전입신고는 하였으나 임차주택의 지번과 주민등록이 일치하지 않아 대항력을 취득하지 못한 경우를 포함한다) 대항력을 취득했다가 임대차가 종료된 후 임차주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있는가에 대하여는 견해의 대립이 있으나, 판례는 긍정설을 취하고 있다{대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 6226..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 전 소유자에 대한 가압류권자가 경매를 신청한 경우 어떻게 배당할까? 현 소유자의 채권자가 경매를 신청한 경우 구 소유자의 가압류권자가 배당을 받을 수 있을까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 가압류집행 후 담보권이 설정되거나 소유권이 변동된 경우의 배당관계 1. 가압류 후 담보물권이나 확정일자 임대차 등이 설정된 경우 먼저 1번 가압류－2번 저당권－3번 가압류(또는 압류)가 순차로 있는 경우의 배당관계를 살펴본다. 1번은 가압류권자, 2번은 저당권자, 3번은 가압류권자(혹은 압류권자)인 경우에 1번 가압류권자와 2번 저당권자 사이에서는 2번 저당권자가 1번 가압류권자에 대항할 수 없어 동순위이고, 2번 저당권자와 3번 가압류권자 사이에서는 ..

【임차권등기명령】임대목적물의 공동소유자중 1인과 임대차계약을 체결한 경우 공유지분에 대한 임차권설정등기를 할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 문제점 제기 통상 공동소유자 전원과 임대차계약을 체결한 경우에는 공동소유자 전부를 피신청인으로 임대차등기명령을 신청하는 데 아무런 문제가 없으나, ① 계약서상 공동소유자중 일부와 계약을 체결한 경우는 피신청인을 공유자 전원을 상대로 해야 하는지 아니면, ② 공유자 중 일부 지분에 관하여도 임차권등기명령이 가능할 것인지 문제가 된다. 2. 검토 (1) 공유물의 임대행위는 관리행위에 해당하므로 공유자 지분의 과반수로써 결정되므로(민법 265){다만, 공유자들 사이에 민법의 규정과 달리 관리방법을 정했다면 그에 따라야 한다(대법원 ..