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【상가건물임대차보호법】 환산보증금이 초과된 경우에도 상가건물의 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있는지 여부(= 모든 상가임차인에게 대항력 인정) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 모든 상가임차인에게 대항력 인정 (1) 상가임차인은 누구나 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있다. 대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다. 즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행..

【상가건물임대차보호법】임차인과 사업자등록명의인이 다른 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 상가건물임대차보호법 3조 1항은 “임차인이…사업자등록을 신청한 때에는”이라고 규정하고 있으므로 사업자등록인과 임차인이 동일인이 아닌 경우에는 대항력을 인정할 수 없다. 세법은 ‘실질과세의 원칙’에 따라 사업자등록명의인이 아니더라도 실질적인 사업자가 납세의무자가 되나, 상가건물임대차보호법의 경우에는 실질적 사업자인지의 여부와 관계 없이 임차인이 자신의 이름으로 사업자등록을 해야만 이해관계인이 이를 열람하여 그 동일성 여부를 판단할 수 있으므로, 이 경우 공시방법을 갖추지 못한 것이 된다. 이해관계인은 열람을 통하여 당해 지번에 사업자가 등록..

【상가건물임대차보호법】 권리금회수방해행위에 대하여 손해배상을 청구하기 위한 전제 조건(= 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 함)【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 함 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있다. 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의 하에 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있다. 다만 상가건물임대차보호법의 권리금 회수 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종..

【상가건물임대차보호법】 임대인은 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. ‘정당한 사유’가 있는 경우 (1) 정당한 사유 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항에서는 에서 규정하고 있는 ‘정당한 사유’는 아래와 같다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이..

【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위한 요건인 사업자등록의 적법 여부 판단 기준【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 개요 건물을 임차하고 사업자등록을 신청한 경우에도, 제3자인 이해관계인이 상가건물임대차보호법 4조에 의하여 사업자등록사항 등을 열람하여 당해 건물에 상가건물임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 임차인이 있음을 알 수 없는 경우는, 공시방법을 제대로 갖추지 못한 것이 되므로, 대항력을 취득할 수 없다. 이해관계인의 열람을 통하여 위 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는 경우에만 공시방법을 갖춘 것으로 보아야 한다. 위 열람사항은 사업자가 사업자등록 신청시에 제출하는 사업자등록신청서, 임대차계약서 및 도면의 기재에 따르게..

【상가건물임대차보호법】 상가건물임대차보호법상 우선변제권 행사의 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 우선변제권 행사의 요건 주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주임법 3의2②·8①)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상임법 5②·14)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한에 제한이 있는지 여부, 소액보증금 최우선변제의 범위가 목적물가액의 2분의 1인지 3분의 1인지 및 법인도 적용대상인지에 차이가 있을 뿐이다. 임대차의 종료나 임차건물의 명도는 요건이 아니다(상임법 8·5③ 참조). 2. 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 ..

【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법상 적용대상 기준 보증금액, 소액임차인 및 그 우선변제금액의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 내용 지역 상임법 적용대상 임차인의 보증금액 우선변제 받을 임차인의 범위 우선변제 받을 보증금의 범위 서울특별시 400,000,000원 이하 65,000,000원 이하 22,000,000원 수도권 과밀억제권 역(서울제외) 300,000,000원 이하 55,000,000원 이하 19,000,000원 광역시(수도권정비 계획법에 따른 과밀 억제권역에 포함된 지역, 군지역은 제 외), 안산시, 용인 시, 김포시 및 광주 시 240,000,000원 이하 38,000,000원 이하 13,000,000원 그 외 지역 180,000,000원 이하 30,000,000..

【상가건물임대차보호법】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 상가건물 임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한 다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행..