【상가건물임대차보호법】<사업자등록의 적법 여부 판단기준>상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위한 요건인 사업자등록의 적법 여부 판단 기준【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위한 요건인 사업자등록의 적법 여부 판단 기준>
1. 개요
건물을 임차하고 사업자등록을 신청한 경우에도, 제3자인 이해관계인이 상가건물임대차보호법 4조에 의하여 사업자등록사항 등을 열람하여 당해 건물에 상가건물임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 임차인이 있음을 알 수 없는 경우는, 공시방법을 제대로 갖추지 못한 것이 되므로, 대항력을 취득할 수 없다.
이해관계인의 열람을 통하여 위 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하는지를 명백히 알 수 있는 경우에만 공시방법을 갖춘 것으로 보아야 한다.
위 열람사항은 사업자가 사업자등록 신청시에 제출하는 사업자등록신청서, 임대차계약서 및 도면의 기재에 따르게 되므로, 결국 위 각 서류의 기재가 건물등기기록상의 지번과 일치하지 않으면, 이해관계인의 열람이 불가능하게 되어 부적법한 사업자등록이다.
열람에 제공하는 자료 중 임대차와 관련한 사항(임대인, 임차인, 임대차목적물의 지번, 임차보증금, 임대차기간, 확정일자 등)은 임대차계약서 및 도면의 기재에 의하게 되고, 사업자등록에 관한 사항(사업자, 사업자등록 신청일 등)은 사업자등록신청서의 기재에 의하게 된다.
임차목적물은 임대차계약서 및 도면을 종합하여 이를 확정해야 할 것이므로, 임대차계약서에 기재된 건물의 표시와 도면에 표시된 임차목적물의 표시가 그 위치 및 면적에 있어서 상이한 경우가 문제된다.
건물의 일부를 임차한 경우 그 일부에 대한 분할등기가 되어 있지 않음이 보통일 것이므로, 임대차계약서에는 등기기록상의 지번을 기재할 수밖에 없다.
이때는 도면상의 표시에 의하여 임차목적물을 특정해야 한다.
반면 도면의 표시가 임대차계약서에 기재된 임차목적물의 범위를 초과하는 경우에는 임대차계약서에 기재된 부분만이 임차목적물이라고 보아야 한다.
즉, 임대차계약서와 도면을 비교하여 그 범위가 더 작은 쪽을 취하여 이를 임차목적물로 보면 된다.
2. 공시방법으로서의 사업자등록의 유효 여부에 관한 판단기준
상가건물임대차보호법은 부가가치세 등의 징수를 위하여 부가가치세법 등이 규정하고 있는 사업자등록이라는 제도를 상가임대차의 공시방법으로 차용한 것이다.
따라서 사업자등록이 대항력을 취득하기 위하여 적법한 것인지의 여부는, 부가가치세법상의 사업자등록 개념에 따라 판단할 것이 아니라, 주택임대차보호법상의 주민등록의 유효 여부 판단기준과 같이 상가건물임대차보호법상 이해관계인인 제3자의 지위에서 해당 상가건물을 임차한 자가 사업자등록을 마친 자임을 확인할 수 있는지에 따라 판단되어야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결, 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결).
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