소액보증금 우선변제_부동산소송변호사

소액보증금 우선변제_부동산소송변호사

 

안녕하세요. 부동산소송변호사 윤경변호사입니다.

 

얼마 전 법무부에서 거주하고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 일부를 우선변제 받을 수 있는 소액임차인의 범위를 서울의 경우 현행 7,500만원에서 9,500만원으로 상향 조정하고 돌려받는 금액도 2,500만원에서 3,200만원으로 늘어난 일부 개정안을 내놓았습니다. 이는 최근 전세금 상승 등을 감안한 조치로 보여지는데요. 오늘은 이와 같은 소액보증금 우선변제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

소액임차인의 우선변제권

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

부동산소송변호사가 참고한 민사집행법에 따르면 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.

 

 

 

 

소액임차인의 우선변제 요건

 

소액임차인의 범위에 속할 것

최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액에 해당되는 임차인이어야 합니다.

 

- 서울특별시 : 7천 500만원 이하

- 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 6천 500만원 이하

- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5천 500만원 이하

- 그 밖의 지역 : 4천만원 이하

 

주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다. 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 한다는 대법원 판례가 있었습니다. 여기서 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

 

 

 

우선변제권의 효과

 

보증금 중 일정액의 보호

소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가지게 되는데 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.

 

지금까지 소액보증금 우선변제에 관련한 내용을 알아보았습니다. 소송의 경우 변호사로부터 올바른 법적 조력을 받지 못하면 적시에 적절한 대응을 하지 못해 억울하게 패소하는 경우가 생길 수밖에 없습니다. 민사 및 형사, 부동산경매 등 소송관련 상담이나 도움이 필요하시면 언제든지 부동산소송변호사에게 문의주시기 바랍니다.

 

 

윤경변호사 02-3476-5599