【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

 

<주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하는지 여부(＝소극)>

 

(1) 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 3조 1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 3조의2 2항에서 3조 1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다. 이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련규정의 문언내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도, 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상, 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.

 

따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다ㅛ대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결).

 

(2) 이에 대하여는, 임차보증금반환채권은 금전채권으로서 임대차계약에서 금지하지 않는 이상 그 처분은 상대적으로 자유롭다고 할 것이고, 주택임대차보호법 어디에도 임차보증금반환채권을 임차권과 분리하여 처분할 경우 이에 대한 주택임대차보호법 소정의 보호를 박탈함으로써 사실상 처분의 자유를 제한한다는 규정을 발견할 수 없다. 주택임대차보호법 3조 2항은 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인’이 후순위 권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있으나, 이는 우선변제권을 취득하게 되는 요건을 규정한 것으로 해석되며, 위 조항이 이미 발생한 우선변제권 있는 임차보증금반환채권의 특정승계인을 보호의 대상에서 배제한다거나, 위 우선변제권이 ‘임차인’에게 전속적인 권리로 제한 해석할 수 없다는 반대취지의 하급심 판결이 선고되기도 하였었다{서울고등법원 2012. 9. 16. 선고 2012나25373 판결(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012다201946 판결에 의하여 파기)}.

 

(3) 위 논란은 2013. 7. 2. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 주택임대차보호법 3조의2 7항, 8항, 9항이 신설됨에 따라 일정 부분 해결이 되었으나, 그 적용대상이 은행법에 따른 은행 등 금융기관에만 한정된다.