【판례<구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미>】《공공건설임대주택을 우선 분양전환하기 위한 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목의 ‘선착순의 방법’이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 규정한 ‘선착순의 방법’과 동일한 의미로 해석되는지 여부(적극), 공공주택 특별법상 ‘입주 전 해지 세대’가 구 주택공급규칙에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우로서 우선 분양전환 대상자에 해당하는지 여부(소극)(대법원 2023. 2. 23. 선고 2022다224740 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [구 주택공급에 관한 규칙에 의한 공개모집 절차를 거쳐 선정된 공공건설임대주택 입주자가 그 주택에 입주하기 전 임대차계약을 해지함으로써 남은 주택을 다시 임차한 임차인이 공공주택 특별법상 우선 분양전환 대상자임을 주장하며 소유권이전등기를 청구한 사건]
【판시사항】
[1] 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미(=구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우) 및 이는 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서 정한 ‘선착순의 방법’의 해석에서도 마찬가지인지 여부(적극)
[2] 구 주택공급에 관한 규칙의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람이 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 선정된 입주자에 해당하는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 제4호는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있고, 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라고 한다) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우를 의미한다.
2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서도 이와 마찬가지로 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’를 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 위 조항의 입법 목적, 관련 법령과 구 주택공급규칙의 규정 내용 및 제·개정경과 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 ‘선착순의 방법’ 또한 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서의 ‘선착순의 방법’과 동일하게 해석함이 타당하다.
[2] 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라고 한다) 제10조 제6항은 “사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 위 규칙 제4조는 주택의 공급대상에 대한 기준을 정하는데 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택 등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택 등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있다. 이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조에 의하여 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미함을 알 수 있다.
구 주택공급규칙의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람(이하 ‘입주 전 해지 세대 입주자’라고 한다)은 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조에 의한 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로, 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 적용을 받는 임차인이 될 수 없고, 예비입주자 선정에 관한 구 주택공급규칙 제16조에서 정한 바에 따라야 한다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3049-3050 참조]
가. 사실관계
⑴ 원고는 이 사건 아파트의 입주 전 해지 세대 입주자이고 피고는 이 사건 아파트 임대인이다.
⑵ 이 사건 아파트의 임대 의무 기간이 지나고 피고와 아파트의 임차인 대표 회의는 분양 전환에 대한 합의를 하였다.
⑶ 피고는 분양자격이 있는 임차인들과 분양계약을 체결하였는데 원고에 대해서는 분양자격이 없다고 판단하고 분양계약 체결을 거부하였다.
⑷ 원심은 구 주택공급에 관한 규칙의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람은 개정 공공주택특별법 조항에서 정한 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 경우에 해당한다고 보아 원고에게 우선 분양전환 자격이 있다고 보았다.
⑸ 그러나 대법원은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정하는 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라서 선정된 경우를 의미한다고 판시하면서 원고와 같은 입주 전 해지 세대 입주자는 위 규칙 제10조 제6항에 따른 입주자가 아니라 위 규칙 제16조에 따른 입주자에 해당한다고 판단하였다. 따라서 원 입주자가 계약을 해지한 주택에 대해 다시 입주자로 선정된 사람은 동법 제21조 제1항 제4호에서 정하는 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당되지 않아 원고가 우선 분양 전환 대상자가 아니라는 이유로 원심을 파기하였다.
나. 쟁점
⑴ 위 판결의 쟁점은, ①. 공공건설임대주택을 우선 분양전환하기 위한 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목의 ‘선착순의 방법’이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 규정한 ‘선착순의 방법’과 동일한 의미로 해석되는지 여부(적극), ② 공공주택 특별법상 ‘입주 전 해지 세대’가 구 주택공급규칙에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우로서 우선 분양전환 대상자에 해당하는지 여부(소극)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제4호는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있고, 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라고 한다) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조). 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 ｢공공주택 특별법｣(이하 ‘개정 공공주택특별법’이라고 한다) 제50조의3 제1항 제1호 라목에서도 이와 마찬가지로 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’를 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 위 조항의 입법 목적, 관련 법령과 구 주택공급규칙의 규정 내용 및 제ㆍ개정경과 등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 ‘선착순의 방법’ 또한 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서의 ‘선착순의 방법’과 동일하게 해석함이 타당하다.
⑶ 구 주택공급규칙 제10조 제6항은 ‘사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.’라고 규정하고 있다. 위 규칙 제4조는 주택의 공급대상에 대한 기준을 정하는데 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택 등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택 등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있다. 이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조에 의하여 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미함을 알 수 있다. 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조에 의한 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로, 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목의 적용을 받는 임차인이 될 수 없고, 예비입주자 선정에 관한 구 주택공급규칙 제16조에서 정한 바에 따라야 한다.
⑷ 원심은, 구 임대주택법뿐만 아니라 공공주택 특별법이 적용되는 사안에서도, 입주 전 해지 세대 입주자인 원고를 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 자로서 우선 분양전환 대상자라고 판단하였다.
⑸ 대법원은, 원심판결에는 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목의 ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자’ 등에 관한 법리오해가 있다고 보아, 원심판결을 파기환송하였다.
3. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3041-3045 참조]
가. 임대주택의 종류
⑴ 임대주택 중 공공건설임대주택의 경우에만 우선분양전환권이 인정된다(→민간건설임대주택과 구별의 실익이 존재함).
⑵ 우선분양전환권이란 분양전환을 할 때 임대주택에서 살고 있는 임차인에게 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 부여하는 것이다(→협상으로 분양전환의 가격을 정하는 것이 아니라, 법에 정해진 낮은 가격으로 분양받을 수 있기 때문에 임차인에게 경제적 가치가 큼).
나. 우선분양전환을 받을 수 있는 자격
⑴ 관련 규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
⑵ 위 규정의 취지
㈎ 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’에서 무주택자란 무주택세대구성원을 의미한다(임차인의 세대구성원 전부 무주택자여야 함, 구 주택공급에 관한 규칙 제4조 제2항).
㈏ 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미에 대해 제1호와 다르게 본인만 무주택자이면 되는 것인지 의문의 여지가 있었고, 건설교통부도 ‘무주택자인 임차인’의 요건에 관한 질의에 대해 임차인만 무주택자이면 된다는 취지로 회신한 바 있어 그 해석이 문제된다.
㈐ 대법원은 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’도 제1호와 마찬가지로 입주한 때부터 분양 전환 당시까지 계속 거주해야 되고 무주택세대구성원이어야 한다고 해석한다(임차인만 무주택자면 되는 것이 아님).
㈑ 따라서 입주자로 선정된 임차인이 입주 전에 계약을 해지한 경우 임대회사가 광고를 통하여 임차인을 모집하고, 이러한 경로로 임차인이 된 자(입주 전 해지 세대 입주자)는 제21조 제1항 제4호 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”에 해당하지 아니한다.
◎ 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결 : 구 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 정하면서, 같은 항 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 정하고 있다. 여기에서 ‘무주택자인 임차인’이란 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다.
◎ 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결 : 이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미함을 알 수 있다. 구 주택공급규칙의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람은 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 적용을 받는 임차인이 될 수 없다.
㈒ 위와 같은 상황으로 인하여 분양전환을 받지 못하는 임차인들이 다수 생기게 되어 사회적으로 문제되었다.
결국 국회에서 관련법을 개정하였고, 소급효를 인정하고 있다.
⑶ 개정법률
● 개정법률
공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것, 이하 ‘개정 공공주택특별법’)
제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등)
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
● 민간임대주택에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정된 것)
부칙 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)
② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.(소급효)
㈎ 분양전환이 완료되지 않은 공공건설 임대주택에 관하여는 구 임대주택법이 아닌 개정된 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목이 적용되고, 위 라목은 ‘입주시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’이면 되므로 가족이 주택을 소유하고 있는 경우 구제받을 가능성이 생긴다(대법원 2020다265129 판결의 해설 참조).
㈏ 즉 원칙적으로 우선분양전환권을 부여받기 위해서는 ‘① 무주택세대구성원일 것 + ② 임대주택에 계속하여 거주할 것’을 충족하여야 한다.
다. 대법원 2023. 2. 23. 선고 2020다239823 판결의 내용 분석
⑴ 대법원 2020다265112 판결과 이 사건 사안은 원고 등이 입주 전 해지 세대의 임차인이 아니라 명도 세대의 임차인이라는 부분에서만 차이가 존재한다.
→ 종전 임차인이 임차인으로서 입주하여 거주하다가 중간에 나가고 사업주체가 비어있는 세대를 대상으로 선착순의 방식으로 임차인을 모집하여 임대차계약을 새롭게 체결한 경우이다.
⑵ 그런데 명도 세대의 경우에 적용되는 규정이 따로 존재한다(→구 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제5호)
● 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전면 개정되기 전의 것)
제3조(적용대상)
② …제5호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조·제21조의2·제22조 및 제29조만을 … 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 법 제16조 제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택
● 제4조(주택의 공급대상)
② 국민주택 등 또는 제3조 제2항 제1호에 따른 주택의 공급대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 입주시까지 무주택세대구성원이어야 한다. 다만, 입주자로 선정되거나 주택건설사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 인하여 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수받은 자의 경우에는 예외로 한다.
● 제10조(주택의 공급방법)
⑥ 사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.
● 제11조(국민주택 등의 일반공급)
● 제12조(민영주택의 일반공급)
● 제13조(민영주택 등의 우선공급)
● 제16조(예비입주자의 선정)
① 사업주체는 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 순위에 따라 일반공급 대상 주택수의 20퍼센트 이상(소수점 이하는 절상한다)의 예비입주자를 선정하여야 한다. 이하 생략
⑶ 즉 구 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제5호에 의하여, 명도 세대의 경우에도 공개모집절차를 거쳐야 하고, 이 때 무주택세대구성원의 요건이 그대로 적용된다.
⑷ 그리고 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항을 보면, 규칙 제11조, 12조, 13조에 따라 공개모집을 하였는데 미달이 된 경우 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법으로 임차인을 모집할 수 있는데, 그렇게 임차인으로 선정된 자만이 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”이다.
즉 임차인이 중간에 나가서 비어있는 세대(명도 세대)를 새로 임대할 때에도 무주택세대 구성원에게만 임대할 수 있으므로 입주자로 선정된 임차인이 중간에 나가고 임대회사가 임의로 임차인을 모집하여 임차인이 된 자는 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”에 해당하지 않는다.
⑸ 요컨대 공개모집에서 미달된 경우가 아닌 한, 임대주택에 관한 우선분양전환권을 인정받을 수 있는 경우는 모두 무주택세대구성원이어야 한다.
이는 자신이 임대주택을 분양받을 것으로 생각하고 입주하여 오랫동안 거주한 임차인에게는 상당한 타격이 될 수 있으나 임대주택법의 취지는 임대인이 임의로 입주자를 모집할 수 없고, 무주택세대구성원, 즉 가구 전체가 무주택자인 사람들 중에서 임차인을 선정하여 입주하도록 하는 것이므로 타당한 결론으로 볼 수 있다.
라. 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 공개모집 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020다239823 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 공개모집 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주할 수 있는지 여부(소극)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항은 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자로 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’(제1호), ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’(제4호) 등을 규정하고 있다. 이때 같은 항 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’라 함은 ‘구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우‘를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 등 참조).
⑶ 구 주택공급규칙은 임대주택의 공급대상을 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원에 한하고(제4조), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며(제8조), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되(제10조 제2항, 제11조 내지 13조), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있는 경우에는 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다(제10조 제6항)고 정하고 있다. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급하는 경우에는 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조는 그대로 적용하되 앞서 본 제8조, 제10조 내지 제13조 등은 적용되지 않는다[제3조 제2항 본문 제4호 또는 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2015. 6. 8. 국토교통부령 제211호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항 제5호]. 다만 명도세대를 이러한 방법으로 공급하고도 일정 호수 이상의 남은 주택이 있으면 제8조, 제10조 제2항, 제11조 내지 제13조 등에서 정한 절차에 따라 공급하고, 이를 거친 후에도 남은 주택이 있다면 제10조 제6항에 따라 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다(제3조 제2항 단서).
⑷ 앞서 본 관계법령의 내용을 종합하면, 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원에 한정되고 무주택세대구성원이 아닌 사람을 입주자로 선정하려면, 그에 앞서 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거쳐야 한다. 이는 공공건설임대주택은 공공의 재원이 투입된 임대주택(구 임대주택법 제2조 제2호의2 참조)으로서 주거를 안정시킬 필요가 시급한 무주택세대구성원을 대상으로 공급하되, 공개모집절차 등을 통하여 무주택세대구성원에게 균등한 입주 기회를 부여하였으나 그러고도 남은 공공건설임대주택이 있는 경우에 한하여 무주택세대구성원이 아닌 자도 공공건설임대주택에 입주할 수 있도록 하겠다는 취지로 봄이 타당하다.
위와 같은 입법취지에 비추어 볼 때, 원심과 같이 ‘주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우’에는 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다. 원심의 해석은 법령상 근거가 없을 뿐만 아니라, 그 해석과 같은 예외를 인정한다면 임대사업자가 임의로 공공건설임대주택을 무주택세대구성원이 아닌 사람에게 우선 공급할 수 있게 하여 무주택세대구성원이 공공건설임대주택을 공급받고 우선 분양전환을 받을 기회를 박탈하는 결과를 가져올 수 있고, 우선 분양전환 대상 해당 여부를 불명확한 요건에 의존하게 하여 관련된 법률관계의 안정을 해칠 수 있다.
⑸ 원고들은 공공건설임대주택인 이 사건 아파트 중 최초 입주 시작 이래 한 번도 전 세대 입주가 완료되지 않은 상황에서 임차인이 퇴거하여 임대사업자에게 명도한 세대(이하 ‘명도세대’)에 관하여 임대차계약을 체결하고 입주한 다음 임대사업자 지위를 승계한 피고에 대하여 우선 분양전환에 따른 소유권이전등기를 청구하였다.
⑹ 대법원은, 명도세대에 관하여 예외적인 경우에는 공개모집 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주할 수 있는지에 관하여, 관계법령의 내용을 종합하면, 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원에 한정되고 무주택세대구성원이 아닌 사람을 입주자로 선정하려면, 그에 앞서 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거쳐야 하며, ‘주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우’에도 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다고 판단하여, 그와 다른 판단을 한 원심을 파기환송하였다.
4. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2997-2999 참조]
가. 관련법령
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
● 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 전면 개정되기 전의 것)
제4조(주택의 공급대상)
② 국민주택 등 또는 제3조 제2항 제1호에 따른 주택의 공급대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 입주시까지 무주택세대구성원이어야 한다. 다만, 입주자로 선정되거나 주택건설사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 인하여 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수받은 자의 경우에는 예외로 한다.
● 제10조(주택의 공급방법)
⑥ 사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.
제11조(국민주택 등의 일반공급)
제12조(민영주택의 일반공급)
제13조(민영주택 등의 우선공급)
● 제16조(예비입주자의 선정)
① 사업주체는 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 순위에 따라 일반공급 대상 주택수의 20퍼센트 이상(소수점 이하는 절상한다)의 예비입주자를 선정하여야 한다. 이하 생략
나. 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 해석
⑴ 공공건설 임대주택은 임대의무기간이 지나면 분양전환할 수 있고, 분양전환 시 거주중인 임차인은 임대주택을 우선 분양받을 권리가 있다.
그 자격요건을 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호와 제4호가 규정하고 있다.
⑵ 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 의하여 임차인은 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주해야 되고, 또 무주택이어야 한다.
⑶ 이때 무주택 요건은 주택 공급에 관한 규칙 제4조 제2항에 따라, 임차인의 세대구성원 전부 무주택자이어야 한다.
다. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 중 “분양 전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”의 해석(대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결)
⑴ 구 임대주택법 제21조 제1항 4호에 의하여 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양 전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”이어야 한다.
⑵ 여기서 “분양 전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”의 의미에 관하여는 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결에서 자세하게 판시하였는바, 제1호와 마찬가지로 “입주한 때부터 분양 전환 당시까지 계속 거주해야 되고 무주택세대구성원이어야 한다”는 것이다.
⑶ 다만 개정된 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목과 부칙 제6조에 의하여, 분양전환이 완료되지 않은 공공건설 임대주택에 관하여는 구 임대주택법이 아닌 개정된 공공주택특별법 제50조의 3 제1항 제1호 라목이 적용되고, 위 라목은 ‘입주시 자격요건 중 주택소유 기준을 충족하고 있는 경우’이면 되므로, 가족이 주택을 소유하였던 경우에는 구제받을 가능성이 생겼다.
라. 구 임대주택법 제21조 제1항 4호 중 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”의 해석 (대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람(이른바 ‘입주 전 해지 세대 입주자’)이 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제6항에서 정하는 선착순의 방법으로 선정된 입주자에 해당하는지 여부(소극)이다.
⑵ “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”는 주택 공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 규정이 있다.
즉, 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항을 보면, 규칙 제11조, 12조, 13조에 따라 공개모집을 하였는데 미달이 된 경우, 선착순의 방법으로 임차인을 모집할 수 있는데, 그렇게 임차인으로 선정된 자가 바로 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”이다.
⑶ 이 사건에서 원고들은 입주자로 선정된 임차인이 입주 전에 계약을 해지한 경우 임대회사가 광고를 통하여 임차인을 모집한 것인데 이렇게 임차인이 된 자(입주 전 해지 세대 입주자)는 제21조 제1항 4호의 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”에 해당하지 않는다.
주택공급에 관한 규칙 제16조를 보면 20% 이상 예비입주자를 선정하도록 되어 있다.
⑷ 요약하면, 공개모집 과정에서 미달이 생겨 선착순의 방법으로 임차인이 된 경우에만 공공주택특별법의 개정조항이 적용된다. 원고들과 같은 ‘입주 전 해지 세대 입주자’는 종전 구 임대주택법에 따라 무주택세대 구성원이어야 한다.
⑸ 구 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각 호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 ‘구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라고 한다) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조).
구 주택공급규칙 제10조 제6항은 “사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 같은 규칙 제4조는 주택의 공급대상에 대한 기준을 정하는데 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택 등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있다.
이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미함을 알 수 있다.
⑹ 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 적용을 받는 임차인이 될 수 없다.
⑺ 원고는 공공건설임대주택의 임차인이고, 피고는 임대사업자이다.
이 사건의 임대주택은 우선 분양전환 조건을 충족하여 임차인을 상대로 우선 분양전환이 진행되는데 피고는 원고가 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자가 아니라고 통보하였다.
⑻ 원고는 자신이 선착순 입주자이므로 우선 분양전환 당시에만 무주택자이면 우선 분양전환의 요건을 충족한다고 주장하였고, 원심은 원고와 같은 입주 전 해지 세대 입주자의 경우에도 구 주택공급규칙 제10조 제6항의 선착순 입주자로 보아야 한다고 판단하면서 원고의 청구를 받아들였다.
⑼ 대법원은 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항의 선착순 입주자가 아니므로 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 적용되지 않는다고 판단하고 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였다.
5. 구 임대주택법상 ‘우선 분양전환자격’ 대상자 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2718-2723 참조]
가. 구 임대주택법상 ‘우선 분양전환자격’ 대상자 : 임차인(최초 임차인 or 임차권 양수인)
⑴ 관련 규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거
주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차
인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
⑵ 위 규정의 취지
① 임대사업자는 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 ‘입주일 이후(제1호)’ 또는 ‘임차권양도일 이후(제3호)’부터 각 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에게 임대주택을 우선 분양전환하여야 한다(구 임대주택법 제21조 제1항).
② 구 임대주택법 제21조 제1항은 ‘제1호’, ‘제3호’를 병렬적으로 규정(‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는’)하고 있다. 이는 최초로 임대차계약을 체결한 임차인은 제1호, 임차권 양수인은 제3호로 규율하기 위한 취지인 것으로 보인다.
③ 위 규정의 체계에 따르면, 임차권 양수인은 ‘제1호’에 따른 우선 분양전환자격의 취득을 주장할 수 없다.
나. 임차권 양수인은 ‘적법하게’ 임차권을 양수하여야 우선분양전환자격을 취득할 수 있음
⑴ 관련 규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제19조(임대주택의 전대 제한) 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(전대)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.
● 제41조(벌칙) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
5. 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자
● 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것)
제18조(임차권의 양도 등의 허용)
① 법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우
가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우
1) 근무, 생업 또는 질병 치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우에 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것
2) 현재 거주하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시ㆍ군ㆍ구 로 주거를 이전할 것
3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다.
나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우
다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우
● 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것 )
제12조(공공건설임대주택의 임차인 자격 등)
② 영 제19조 제1항에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다.
3. 영 제18조 제1항 각 호에 따른 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대에 대한 동의
● 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것)
제21조의2(주택의 전산검색 및 세대주 등의 확인)
① 사업주체(사업주체가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 시·도지사를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택의 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주자를 확정하려는 경우에는 입주대상자(예비입주대상자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 선정된 자 또는 사업계획상의 입주 대상자로 확정된 자에 대하여 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하여야 한다. 이 경우 입주자저축취급기관이 제18조 제1항에 따라 청약접수 및 입주자선정업무를 대행하는 경우에는 입주자저축취급기관이 전산관리지정기관으로 하여금 국토교통부장관에게 전산검색을 의뢰하도록 요청하여야 한다.
⑵ 위 규정의 취지
① 구 임대주택법령은 ‘공공임대주택의 임차권 양도’를 원칙적으로 금지하고, 예외적으로 ‘무주택 세대구성원(양수인) + 임대사업자의 동의’를 요건으로 허용하고 있다(구 임대주택법 제19조, 동법 시행령 제18조 제1항).
② 대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결은 위 ‘무주택 세대구성원(양수인)’ 요건과 관련하여, ㉠ ‘임차권 양도계약일 당시’(무주택자의 시점), ㉡ ‘민법상 소유권 개념(등기)’에 따른 무주택자(무주택자의 판단기준)일 것을 요구하고 있다.
③ 공공임대주택의 임차권 양도가 예외적으로 허용되는 경우에도, 임대사업자는 임차권양수인이 ‘무주택 세대구성원(세대주 및 세대원)’인지 여부를 미리 확인하여야 한다(구 임대주택법 시행규칙 제12조 제2항, 구 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 제1항)
다. 공공임대주택의 임차권 양도에 관한 위 관련 법령 규정들은 ‘강행법규’임
위 요건을 갖추지 못한 임차권 양수인은 구 임대주택법상 우선 분양전환자격 취득하지 못한다.
라. 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주한 경우 우선분양전환자격을 취득할 수 있는지 여부(대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결)
⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 ‘무주택 세대구성원’의 주택 소유 여부에 관한 판단기준(=임차권 양수 당시 건물등기부상 소유 여부), ② 무주택 세대구성원이 아닌 자와 기존 임차인이 체결한 공공건설임대주택의 임차권 양도 계약의 사법적 효력(무효), ③ 무주택 세대구성원이 아닌 자가 임차권을 양수한 이후 공공건설임대주택에 실제 입주하여 거주한 경우 구 임대주택법상 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 있는지 여부(소극)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 임대주택의 임차인 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 임대주택 임차인의 임차권 양도를 원칙적으로 금지하면서 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항이 정하는 근무, 생업 또는 질병 치료 등의 사유로 다른 시․군․구로 주거를 이전하는 등의 경우에 한하여 임대사업자의 동의를 얻어 ‘무주택 세대구성원’에게 임차권을 양도하는 것을 허용하고 있다(제19조 단서). 또 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 임대사업자가 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항 각 호에 따른 임차권 양도에 대한 동의를 하는 경우에는 미리 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하도록 규정하고(제12조 제2항), 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 사업주체가「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관이 정하는 방법과 절차에 따라 국토교통부장관에게 의뢰하도록 규정하고 있다(제21조의2 제1항). 나아가 구 임대주택법은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임대받게 하는 행위, 위 법 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 행위 등을 처벌하고 있다(제41조 제4항). 이와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 ‘무주택 세대구성원’일 것을 정하고, 이에 동의하는 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다.
⑶ 따라서 구 임대주택법 제19조 단서 및 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항에서 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 ‘무주택세대 구성원’이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다고 할 것이다. 그리고 주택의 ‘소유’ 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석하여야 하고, 특히 구 임대주택법의 입법 목적이나 같은 법과 그에 따른 시행령, 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙에서 정하고 있는 임차인 자격 및 선정방법에 관한 규정, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리의 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수 밖에 없다.
⑷ 이와 달리 무주택 세대구성원이 아닌 자가 공공건설임대주택의 임차권을 양도받는 것은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 임차권의 양도 요건을 위반한 자에게 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 이에 따라 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다. 나아가 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주하였더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 없다.
⑸ 원고가 소유하던 기존 주택을 매도하는 계약만 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 기존 임차인으로부터 임차권을 양도받아 실제 거주하면서 분양전환 대상자 자격을 취득하였음을 이유로 임대사업자인 피고를 상대로 위 임대주택의 소유권이전등기를 구한 사건에서, 원고가 임차권 양도 당시 기존 주택을 매도하는 계약을 체결하였더라도 소유권이전등기를 마쳐주지 않은 이상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 ‘무주택 세대구성원’ 요건을 충족하였다고 볼 수 없어 그 임차권 양도 계약의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 원고가 임차권을 양수받아 실제 거주하였더라도 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다고 보아, 임대사업자가 임차권 양도에 동의하였다는 등 사정만으로 원고의 임차권 양도 계약의 효력을 인정하여 피고가 원고에게 임대주택의 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있다고 본 원심을 파기·환송한 사례이다.
6. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4에서 정한 ‘무주택자인 임차인’의 의미 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2879-2882 참조]
가. 관련규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
나. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 요건
⑴선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 경우 ①분양전환 당시까지 거주하여야 하고(거주요건), ② 무주택자(무주택 요건)이어야 한다.
⑵ 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 규정된 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다.
◎ 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 : 구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것. 이하 같다)의 입법 목적, 관련 법령 및 구 주택공급규칙의 규정 내용 등에 비추어 보면, ① 구 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 구 주택공급규칙 제10조 제6항에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선 분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 ‘구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다고 해석함이 타당하고, ② 구 임대주택법 및 관련 법령은 국민주택 등의 공급대상을 원칙적으로 ‘무주택세대주’로 엄격히 한정함과 동시에 입주자 본인뿐만 아니라 다른 세대원이 주택을 소유하게 되는 경우에도 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호에 정한 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다고 해석함이 타당하다.
다. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4에서 정한 ‘무주택자인 임차인’의 의미(대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결) [= 법개정으로 달리 해석할 여지가 있음]
⑴ 위 판결의 쟁점은, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘무주택자인 임차인’의 의미(= 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 정하면서, 같은 항 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 정하고 있다. 여기에서 ‘무주택자인 임차인’이란 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다.
⑶ 갑이 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 임대사업자인 을 주식회사와 체결한 공공건설임대주택에 관한 임대차계약에서 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정하였는데, 그 후 임대사업자 지위를 승계한 병 주식회사가 갑의 배우자가 분양전환 합의 당시 다른 아파트를 소유하고 있으므로 무주택자 요건을 충족하지 못하여 분양전환 자격이 없다는 취지를 통보한 사안에서, 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키려는 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 목적, 무주택자인 임차인에게 공정하고 합리적으로 주택을 공급하기 위해 우선 분양전환의 요건과 절차를 법령에서 상세히 규정하는 취지 등을 고려할 때, 갑과 을 회사가 임대차계약에서 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 규정과 달리 우선 분양전환의 요건을 정하였다고 하더라도 그 효력을 인정할 수 없고, 병 회사가 임대차계약의 내용과 달리 갑에게 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정하는 바에 따라 우선 분양전환의 요건을 주장하더라도 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없으며, 한편 위 임대주택이 갑에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 병 회사의 소유로 있다면, 이는 분양전환이 완료되지 않은 주택으로서 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 공공주택 특별법이 시행되는 시점부터는 공공주택 특별법 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제2항에 따라 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 아닌 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되어야 하는데도, 임대차계약에서 정한 내용 등을 근거로 갑이 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례이다.
⑷ 위 판결 사안의 경우
원고의 배우자가 분양전환 당시 유주택자였으므로 원고는 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 무주택자인 임차인에 해당하지 않아 분양전환 받을 자격이 없다.
⑸ 사회적 문제에 따른 법개정
① 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호는 ‘무주택자인 임차인’이라고 규정하고 있어 임차인만 무주택자에 해당하면 그 요건을 충족하는 것처럼 오해할 여지가 있었다.
② 실제로 임대주택을 임대하는 임대사업자들이 임대차계약서에 ‘분양전환 시 임차인만 무주택자이면 분양전환이 가능하다’라고 명시한 경우가 많았고, 임차인들 역시 임대의무기간이 끝난 후 임대주택을 분양받으려고 임대주택을 임차한 경우가 많았다.
③ 건설교통부도 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘무주택자인 임차인’의 요건에 관한 질의에 대해 임차인만 무주택자이면 된다는 취지로 회신한 바 있다.
④ 위와 같은 상황들로 인해 분양전환을 받지 못하는 임차인들이 다수 생기게 되어 사회적으로 문제가 되었다.
⑤ 결국, 국회에서 관련법을 개정하였다.
⑹ 개정 법률
● 공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것, 이하 ‘개정 공공주택특별법’)
제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등)
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
● 부칙 제6조(공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례)
① 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부 개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다.
이 경우 “공공주택사업자”는 “임대사업자”로 보고, “분양전환”은 “임대사업자 외의 자에게 매각하는 것”으로 보며, 제50조의3제2항 전단 중 “임대의무기간이 지난 후”는 “종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후”로 본다.
● 민간임대주택에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정된 것)
부칙 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)
② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.
⑺ 개정 경위에 비추어 개정 취지는 분양전환 받을 임차인의 범위를 확장하려는 것이 분명한데, 개정 조항의 내용이 불분명함
① 개정 공공주택특별법 부칙 제6조 제1항은 개정 ‘공공주택특별법 제50조의3은 분양전환이 완료되지 아니한 공공건설임대주택에 대하여도 적용한다’라고 규정하여 소급적용을 하고 있다.
이에 따라 종전 무주택 임차인들이 구제받을 수 있는 여지를 두었다.
② 그런데, 누가 분양전환 받을 수 있는지에 관해 제50조의3 제1항 제1호의 (라)목은 ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’라고 정하고 있다.
③ ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서’까지는 기존 규정과 똑같지만, 그 이후 부분이 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격 요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’라고 바뀌었다.
④ 그런데 ‘임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준’이 무엇인지에 관해 개정 공공주택특별법은 규정하고 있지 않다.
⑤ 그래서 부득이 대상판결은 원심을 파기환송하면서 위 요건이 무슨 의미인지에 관하여 심리를 해보라는 취지까지 설시하였다.
⑻ 소결
① 개정 공공주택특별법의 개정 취지가 임차인만 무주택자이면 구제해주자는 것이므로, 개정취지에 맞춰 원고를 구제해주는 방향으로 결론을 내리는 것이 타당해 보인다.
② 구 임대주택법 제21조 제1항 4호에 의하여 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양 전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”이어야 한다.
여기서 “분양 전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”의 의미에 관하여는 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결에서 자세하게 판시하였는바, 제1호와 마찬가지로 “입주한 때부터 분양 전환 당시까지 계속 거주해야 되고 무주택세대구성원이어야 한다”는 것이다.
③ 다만 개정된 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목과 부칙 제6조에 의하여, 분양전환이 완료되지 않은 공공건설 임대주택에 관하여는 구 임대주택법이 아닌 개정된 공공주택특별법 제50조의 3 제1항 제1호 라목이 적용되고, 위 라목은 ‘입주시 자격요건 중 주택소유 기준을 충족하고 있는 경우’이면 되므로, 가족이 주택을 소유하였던 경우에는 구제받을 가능성이 생겼다.
7. 대상판결(대법원 2023. 2. 23. 선고 2022다224740 판결)의 내용 분석
⑴ 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결과 사실관계 및 법리가 동일하다.
⑵ 주택공급에 관한 규칙의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우(즉 모집이 미달된 경우)에만 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있음을 기억할 필요가 있다.
