【매각불허가결정<부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우(민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항)>】《매수가격신고 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우, 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우, 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《매각불허가결정<부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우(민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항)> : 매수가격신고 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우, 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우, 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]
Ⅰ. 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우(민사집행법 제121조 제6호, 제127조 제1항)
현저한 훼손이어야 하고, 그 손상 정도가 경미한 경우는 이에 해당하지 않는다.
훼손이 경미한가의 여부는 사회적 내지 경제적 견지에서 평가될 성질의 것이다. 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 부동산의 교환가치가 감손된 때에는 민사집행법 제121조 제6호, 제127조의 규정이 적용된다 할 것이다.
가. 매수가격 신고 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우
⑴ 매수가격을 신고하기 전에 부동산에 현저한 훼손이 생긴 경우에는 법원은 다시 감정평가를 실시한 다음 최저매각가격을 변경하여 매각을 실시한다. 만일 이와 같은 절차를 다시 밟지 않은 채 매각을 실시한 경우에는 매각불허가사유(민사집행법 제121조 제5호, 제6호)에 해당하므로 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.
부동산의 현저한 훼손뿐 아니라 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 인수할 권리가 변동되는 것과 같은 중대한 권리관계의 변동이 매수가격 신고 전에 발생하는 경우도 마찬가지이다.
⑵ 또 매각허가결정 후라도 아직 확정전이면 매수인은 즉시항고를 제기하여 집행법원 스스로의 경정에 의하거나(민사소송법 제446조) 또는 항고법원의 취소결정에 의하여 구제받을 수 있다.
나. 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우
⑴ 불복방법
최고가매수신고인(또는 매수인)은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 제6호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제129조)를 할 수 있다.
⑵ 매각허가에 대한 이의신청 절차 및 법원의 조치
㈎ 매각허가에 대한 이의신청은 매각결정기일에 출석하여 구술로 함이 원칙이나 매각결정기일까지 서면으로 하여도 무방하고, 민사집행법 제121조에 의한 이의신청이 서면으로 제출된 경우에는 문건입력 프로그램에 전산입력하여 접수한 다음 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(재민 91-1).
㈏ 최고가매수신고인 등으로부터 매각허가에 대한 이의신청이 있으면 법원은 사실을 조사하여 그 신청이 정당하다고 인정되면 그 신청내용에 따라 매각불허가결정을 선고하고(민사집행법 제123조 제1항) 그 신청이 이유 없는 때에는 이에 응답할 필요는 없으며 매각허가결정을 선고하면 된다. 조사결과 훼손의 정도가 심하여 부동산으로서의 경매가 불가능하다고 인정되면 민사집행법 제96조 제1항에 따라 직권으로 매각절차를 취소한다. 법원은 사실조사를 할 때에 당사자를 심문하거나 변론을 열 수도 있다.
㈐ 민사집행법 제121조 제6호에 정해진 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하여 새 매각기일을 열게 된 때에는 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제125조 제2항).
⑶ 매각허가결정에 대한 즉시항고절차 및 법원의 조치
부동산의 현저한 훼손 등을 간과하여 매각허가결정을 한 경우 매각허가에 대한 즉시항고사유가 된다.
⑷ 최고가 매수신고가 있은 후 유치권신고가 접수된 경우
부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에도, 집행법원으로서는 매수가격 신고 후 매각허가결정 확정 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀져서 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하는 민사집행법 제121조 제6호의 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다(대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정, 2007. 5. 15.자 2007마128 결정).
다. 매각허가결정 확정 후 대금납부 전에 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우
⑴ 불복방법
㈎ 매각허가결정단계에서 부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동을 간과하여 매각허가결정이 되고 매수인도 이를 모르고 즉시항고를 제기하지 않아 매각허가결정이 확정된 후 대금납부 전에서야 부동산의 현저한 훼손 또는 권리관계의 중대한 변동이 밝혀진 경우에 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
그 결과 매각허가결정을 취소한 경우에는 그 훼손의 정도에 따라 재평가 후 최저매각가격을 새로 정하여 새 매각을 진행하거나, 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 잃은 때에는 경매절차를 취소하고 경매개시결정 기입등기를 말소하도록 촉탁한다(제134조).
㈏ 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에도, 매수인은 자신에 대한 매각허가결정의 취소신청을 구할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).
㈐ 매각절차의 진행이 정지되어 이로 인하여 매각기일과 대금납부기일 사이에 오랜 기간이 경과되어 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도 매수인은 민사집행법 제127조 제1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있다.
㈑ 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가사유가 없는 한 법원은 매각허가결정을 하지 않으면 안 된다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 평가하여 재매각을 실시한다. 다만, 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다.
㈒ 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).
㈓ 하지만 매수인이 대금을 납부한 후에는 그 훼손이 대금납부 전에 생긴 것이라 하더라도 감액신청을 하는 것은 별론으로 하고 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 봄이 타당하다.
또한 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되므로, 매수인으로서는 ‘재매각명령이 난 이후’에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다(대법원 2009. 5. 6.자 2008마1270 결정).
⑵ 매각허가결정의 취소신청절차 및 법원의 조치
㈎ 취소신청절차
매각허가결정의 취소신청 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 서면 또는 말로 할 수 있다(민사소송법 제161조 제1항). 민사집행법 제127조 제1항에 따라 매각허가결정의 취소신청서가 제출되면 집행사건으로 전산입력하여 접수하고 이를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 합철한 후 경매사건기록표지에 사건번호와 사건명을 병기하며 위 신청서에는 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다(재민 91-1).
㈏ 법원의 조치
① 최고가매수신고인의 귀책사유로 인하여 부동산이 훼손된 때에는 달리 불허가 사유가 없는 한 법원은 매각허가를 하여야 한다. 이 경우에 그 매수인이 대금을 납부하지 않으면 훼손된 상태에서 다시 감정평가하여 재매각을 실시한다(다만 전의 매수인은 집행절차 외에서 위 훼손으로 인한 손해배상채무를 지게 되나 이는 불법행위일반이론에 의한다).
② 민사집행법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).
③ 매각절차의 진행이 정지되어 매각결정기일과 대금지급기한 사이에 오랜 기간이 경과되는 바람에 그 사이에 매각부동산의 가격이 현저히 하락한 경우에도, 매수인은 민사집행법 제127조 제1항을 준용하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있을 것이나, 민사집행규칙 제50조 제2항이 신설됨에 따라 위 조항에 따른 매각허가결정에 대한 취소를 신청하는 방법이 주로 이용되고 있다.
④ 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정은 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호에 따라 사법보좌관의 업무범위에 속하고, 이 결정에 대한 불복은 사법보좌관 처분에 관한 이의신청 절차를 거쳐야 하므로, 사법보좌관이 내린 매각허가결정의 취소신청에 관한 결정에 대하여 민사집행법 제127조 2항에 따른 즉시항고를 하는 경우에는 사법보좌관 처분에 대한 이의신청 절차를 거쳐야 한다.
⑶ 취소결정에 대한 불복방법
㈎ 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제127조 제2항).
㈏ 사법보좌관이 한 ‘부동산훼손의 경우 매각허가결정의 취소신청에 대한 결정’에 대한 불복방법은 ‘그 결정에 대한 이의신청’이다.
이의신청을 받은 사법보좌관은 이의신청사건을 지체 없이 판사에게 송부하여야 한다(사법보좌관규칙 제4조 제5항).
판사는 이의신청이 이유 있다고 인정되는 때에는 결정으로 사법보좌관의 처분을 경정하고(사법보좌관규칙 제4조 제6항 제3호), 이의신청이 이유 없다고 인정되는 때에는 사법보좌관의 처분을 인가하고, 이의신청사건을 항고법원에 송부하여야 한다.
이 경우 이의신청은 해당 법률에 의한 항고 또는 즉시항고로 본다(사법보좌관규칙 제4조 제6항 제5호).
