【판결】《임대차기간이 ‘영구’인 임대차계약이 허용되는지 여부(대법원 2023. 6. 1. 선고 2022다209045 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 사안의 개요 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.86-88 참조]
⑴ 원고와 피고는 2013. 2. 27. 피고 소유의 임야 약 300평에 관하여 임대기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약을 체결함
⑵ 원고는 이 사건 소로써 피고를 상대로 주위적으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행청구를, 예비적으로 임대차계약에 관한 임차권설정등기절차 이행청구를 함
⑶ 원심은 원고의 주위적 청구는 배척하였고, 임대차계약 체결사실은 인정하면서도 ‘영구임대차계약은 채권인 임차권의 성질상 허용되지 않으며, 사용수익 권능을 영구적으로 포기하여 처분권 능만 남는 새로운 유형의 소유권 창출로서 물권법정주의에 반하여 무효’라고 보아 예비적 청구도 배척함
⑷ 이에 대법원에서는 ‘임대차계약의 존속기간을 20년으로 제한했던 구 민법 제651조 제1항’에 대하여 헌법재판소가 위헌결정을 하였고, 현재는 민법상 영구임대차계약을 불허하는 규정이 없으며, 사정변경에 따른 차임증감청구권·계약해지에 따라 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있고, 소유자가 특정인에 대하여만 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것까지는 금지되지 않는다는 등의 이유로 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기환송함
2. 임대기간이 ‘영구’인 임대차계약의 허용여부 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.86-88 참조]
⑴ 임대차 존속기간을 20년으로 제한했던 구 민법 제651조 제1항에 대하여 헌법재판소는 “입법취지가 불명확하고, 대법원이 해석하는 바와 같이 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다”고 보아 위헌결정함(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부)
⑵ 헌법재판소의 위헌결정 후 국회에서는 2016. 1. 6. 구 민법 제651조를 삭제하였고, 현행 민법에는 처분능력·권한없는 자의 단기임대차(제619조)를 제외하고는 임대차기간의 장기를 제한하는 규정이 없음
⑶ 원심에서는 아래 전원합의체판결을 근거로 영구임대차계약이 물권법정주의에 반한다고 보았음
◎ 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 : 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익 권능의 대세적·영구적인 포기는 물권법정주의에 반하여 허용할 수 없으므로, 토지 소유자의 독점적·배타적인 사용·수익권의 행사가 제한되는 것으로 보는 경우에도, 일반 공중의 무상이용이라는 토지이용현황과 양립 또는 병존하기 어려운 토지 소유자의 독점적이고 배타적인 사용·수익만이 제한될 뿐이고, 토지 소유자는 일반 공중의 통행 등 이용을 방해하지 않는 범위 내에서는 그 토지를 처분하거나 사용·수익할 권능을 상실하지 않는다.
⑷ 그러나 영구임대차계약은 사용수익권을 ‘특정인에게 설정’한 것이지 ‘대세적’으로 포기한 것이 아니므로, 대상사안에서는 위 판결이 적용될 수 없음
⑸ 영구임대차계약을 허용하더라도 ‘차임증감청구권’(민법 제623조) 및 ‘사정변경에 의한 해지’를 통해 임대차 관계가 장기간 지속되는 과정에서 부당한 결과가 발생하는 것을 방지할 수 있음
● 민법 제623조(차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
◎ 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 : 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다.
☞ 갑이 주택건설사업을 위한 견본주택 건설을 목적으로 임대인 을과 토지에 관하여 임대차계약을 체결하면서 임대차계약서에 특약사항으로 위 목적을 명시하였는데, 지방자치단체장으로부터 가설건축물 축조신고 반려통보 등을 받고 위 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되자, 갑이 을을 상대로 임대차계 약의 해지 및 임차보증금 반환을 구한 사안에서, 견본주택 건축은 위 임대차계약 성립의 기초가 된 사정인데, 견본주택을 건축할 수 없어 갑이 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없게 되었고, 위 임 대차계약을 그대로 유지하는 것은 갑과 을 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 갑의 해지통보로 적법하게 해지되었고, 을이 갑에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 한 사례.
⑹ 영구임대차계약은 임대차기간의 보장을 통해 임차인을 배려한다는 의미로서, 임차인에 대해서 ‘기한의 정함이 없는 임대차’가 된다고 본 판례(상가 점포의 임대분양 사안)도 존재함
◎ 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 : 영구임대라는 취지는 임대인인 피고는 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한, 임차인들이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 줌으로써 임차인들이 그 보장된 임대차기간 동안 전대나 임차권양도를 통하여 차임 수익을 얻어거나 앞으로 형성될 권리금을 회수할 수 있도록 배려한다는 의미로 보여지고, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인인 피고에게는 의무가 되나 임차인들에게는 권리의 성격을 가진다 할 것이므로, 임차인들로서는 언제나 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 이 사건 임대차계약은 임차인들에게 있어서는 기간의 정함이 없는 임대차로 된다.
⑺ 위와 같은 점들을 고려하면 임대기간을 ‘영구’로 정하였다는 점만으로 임대차계약 자체가 무효라고 보면 당사자들, 특히 임대기간을 보장받고자 했던 임차인의 입장에서 부당한 결과가 됨. 따라서 영구임대차계약이 허용된다고 본 대상판결의 결론이 타당함
