【매매계약 성립요건, 매매계약의 성립을 위한 매매목적물과 대금의 특정 정도】《이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없더라도 매매계약이 성립하는지 여부(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 매매계약의 성립을 위한 매매목적물과 대금의 특정 정도(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.454-458 참조]
가. 매매대금의 정함이 없는 매매계약의 성립 여부
⑴ 매매대금의 정함이 없음에도 매매계약이 존재한다고 인정할 수 있는지 여부( 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 참조)
㈎ 종래 판례는 매매목적물, 매매대금 등이 나중에 구체적으로 확정될 수 있다면, 매매계약 당시 확정되지 아니한 상태이더라도 매매계약의 성립을 인정할 수 있다고 보았음
㈏ [참고판례] 국제상사 사건
◎ 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 : 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 부실기업 인 수를 위한 주식 매매계약의 체결시 '주식 및 경영권 양도 가계약서'와 '주식매매계약서'에 인수 회사의 대표이사가 각 서명날인한 행위는 주식 매수의 의사표시(청약)이고, 부실기업의 대표이사가 이들에 각 서명날인한 행위는 주식 매도의 의사표시(승낙)로서 두 개의 의사표시가 합치됨으로써 그 주식 매매계 약은 성립하고, 이 경우 매매 목적물과 대금은 반드시 그 계약 체결 당시에 구체적으로 확정하여야 하 는 것은 아니고 이를 사후에라도 구체적으로 확정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다.
☞ 국제그룹 정리방안의 일환으로 원고 등 국제상사의 주주들은 국제상사 발행 주식의 전부를 피고 또는 피고가 지정하는 제3자에게 양도하면서 주식 매매계약은 실사 결과에 따라 양자가 협의 조정하여 정산지급하되 정산에 관하여는 따로 합의하는 내용의 ‘주식 및 경영권 양도 가계약서’를 작성함 → 위 계약은 주식매매계약이 아니라 가계약에 불과
☞ 위 가계약서 작성으로부터 약 11개월 정도 이후 가계약의 취지에 따라 주식 매매가격은 실사 결과에 따라 결정하기 위하여 공란으로 한 ‘주식매매계약서’를 작성
☞ 대법원은 주식 매매계약 체결 당시 매매대금 확정할 수 있는 방법과 기준(실사)을 정하였으므로 주식매매계약 성립한 것으로 판단함
⑵ 이러한 사안에서 매매계약이 성립하였는지를 판단하는 기준은 ‘당사자 사이에 계약의 구속력을 인정하는 합의’가 있었는지 여부임
매매대금이 확정되어 있지 않더라도 법원이 계약에서 정한 방법과 기준 등을 종합적으로 고려하여 결정할 수 있음
나. 대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결 검토
⑴ 임대주택 공급에 관한 이 사건 협약의 내용
㈎ 이 사건 협약서에서 매매목적물·대금에 관하여 정한 내용은 아래 표의 내용이 전부임
㈏ 원심은 위와 같은 협약의 내용만으로는 매매계약의 성립을 인정할 수 없다고 보아 원고의 청구를 기각함
원심판결 이유 : 이 사건 협약에는 매매대금·지급기일 등 조건이 구체적으로 기재되어 있지 않고, 위 비고란 내용은 관련 법령의 내용을 그대로 옮겨 적은 것으로 당사자 사이에 이루어진 합의가 아니며, 원고가 협약 체결 이후에 피고에게 별도의 매매계약 체결을 요청하였다는 점 등에 비추어 이 사건 협약의 체결만으로 매매계약이 체결되었다고 인정하기 어려움
⑵ 민간임대주택에 관한 특별법 규정들을 살펴보면, 위 판결(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결)의 결론이 타당함
㈎ 관련 규정
● 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’)
제21조의2(용적률의 완화로 건설되는 주택의 공급 등)
① 승인권자등이 임대사업자의 사업계획승인 또는 건축허가 신청 당시 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공공지원민간임대주택을 건설하는 사업에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정한 용적률 또는 지구단위계획으로 정한 용적률(이하 "기준용적률"이라 한다)보다 완화된 제21조 제2호에 따른 용적률(이하 "완화용적률"이라 한다)을 적용하는 경우 승인권자등은 시ㆍ도지사 및 임대사업자와 협의하여 임대사업자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 명할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 임대사업자에게 부여한 이행 부담이 있는 경우에는 본문에 따른 조치를 감면하여야 한다. <개정 2020.4.7>
1. 임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 50퍼센트 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적에 해당하는 임대주택을 건설하여 시ㆍ도지사에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 시ㆍ도지사에게 기부채납한 것으로 본다.
2. 임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 50퍼센트 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적에 해당하는 주택의 부속토지에 해당하는 가격을 시ㆍ도지사에게 현금으로 납부하여야 한다. 이 경우 토지의 가격은 사업계획승인 또는 건축허가 신청 당시 표준지공시지가를 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가법인등(이하 "감정평가법인등"이라 한다)이 평가한 금액으로 한다.
3. 임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 100퍼센트 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적의 범위에서 주거지원대상자에게 공급하는 임대주택을 건설하거나 복합지원시설을 설치하여야 한다.
4. 임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 50퍼센트 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적에 해당하는 임대주택을 건설하여 주거지원 대상자에게 20년 이상 민간임대주택으로 공급하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 시ㆍ도지사에게 주택을 공급하는 절차, 토지의 가격 산정 절차, 현금납부 방법, 설치된 복합지원시설의 운영 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
● 민간임대주택법 시행령
제17조의2(용적률의 완화로 공급되는 주택의 공급 절차 등)
① 법 제21조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 30호 또는 30세대를 말한다.
② 임대사업자는 법 제21조의2제1항제1호에 따라 임대주택을 건설하여 시ㆍ도지사에게 공급하는 경우 공개추첨의 방법으로 시ㆍ도지사에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 한다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택의 효율적인 운영을 위하여 동별 또는 구획별로 구분된 임대주택의 공급을 요청하는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.
㈏ 정부에서는 민간임대주택 건축을 장려하기 위해 여러 가지 혜택을 주고 있는데 그중 하나가 용적률 완화임
㈐ 용적률 완화 혜택을 주는 대신 (사업계획)승인권자는 시도지사·임대사업자와 협의하여 임대사업자에게 민간임대주택법 제21조의2 제1항 각 호 중 하나의 조치를 명할 수 있음
① 위 판결(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결) 사안에서는 이 사건 협약에 따라 민간임대주택법 제21조의2 제1항 제1호의 ‘시도지사에게 임대주택 공급 및 부속토지 기부채납’의 조치가 선택된 것임
② 이때의 임대주택 공급가격(국토교통부장관이 고시하는 표준건축비. 공공주택 특별법 시행규칙 제40조) 및 선정방법(공개추첨)에 대해서는 모두 법령에서 정하고 있음
● 공공주택 특별법 시행규칙(2019. 12. 26. 국토교통부령 제678호로 개정되기 전의 것) 제40조(공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준)
영 제54조 제4항 및 제56조 제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 별표 7과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 8과 같다.
[별표 7] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준
2. 항목별 산출방법
다. 산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말한다) ＋ 최초 입 주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자
㈑ 위와 같은 임대주택 공급에 관한 규정들은 강행규정이기 때문에, 임대주택 공급에 관하여 당사자 사이에 합의할 사항이 사실상 없다고 할 수 있음
㈒ 그렇기에 위 판결(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결) 사안에서는 이 사건 협약에서 정한 내용만으로도 ‘당사자 사이에 계약의 구속력을 인정하는 합의’가 있었다고 볼 수 있고, 매매계약의 성립을 인정하는 것이 타당함
매매대금 지급 및 임대주택 소유권 이전의 시기가 정해져 있지 않더라도, 이는 임대주택의 사용검사·사용승인 시점으로 보는 것이 합리적임
⑶ 분쟁의 해결 측면에서도 위 판결(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결)이 타당함
㈎ 매매계약이 성립되지 않았다고 보게 되면 원고와 피고 사이의 분쟁을 해결할 수 없는 문제가 생김
피고는 이미 용적률 완화 혜택을 받았기 때문에, 서울특별시에 이에 상응하는 부담(임대주택의 소유권 이전)을 이행해야만 하는 상황임
㈏ 피고 역시 소유권이전등기의무 자체를 부정하지는 않고 그 매매대금에 대하여만 ‘고시가 개정될 경우 개정된 고시에 따른 표준건축비에 따라 지급하라’고 주장하고 있음
‘고시된 표준건축비’를 매매대금으로 정한 민간임대주택법의 취지상 피고의 주장은 받아들이기 어렵다고 생각함
다. 이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없더라도 매매계약이 성립하는지 여부(대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다227500 판결)
⑴ 지방자치단체가 임대사업자를 상대로 공공지원민간임대주택에 관한 협약을 통한 매매계약이 체결되었다고 주장하면서 소유권이전등기를 청구하는 사건이다.
⑵ 위 판결의 쟁점은, ① 매매계약의 성립을 위한 매매목적물과 대금의 특정 정도, ② 매매대금 액수를 일정기간 후 시가에 의하여 정하기로 하였다는 사유만으로 매매계약이 아닌 매매예약이라고 단정할 수 있는지 여부(소극), ③ 이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없더라도 매매계약이 성립하는지 여부(원칙적 적극)이다.
⑶ 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 것이므로, 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 충분하다(대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 등 참조), 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있다면 법원이 이를 정할 수밖에 없다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다7940 판결 참조). 매매대금 액수를 일정기간 후 시가에 의하여 정하기로 하였다는 사유만을 들어 매매계약이 아닌 매매예약이라고 단정할 것은 아니다(대법원 1978. 6. 27. 선고 78다551, 552 판결 참조). 그 밖에 특별한 사정이 없는 한 이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없었더라도 매매계약이 성립하는 데에 지장이 없다.
⑷ 원심은 이 사건 협약서에 이 사건 각 부동산의 공급(공공기여) 조건으로 그 매매대금이나 지급기일 등이 구체적으로 기재되어 있지 않고, 임대사업자인 피고가 이 사건 협약 체결 직후 이 사건 각 부동산을 지방자치단체인 원고에게 공급할 대상으로 특정하여 통보하였으나, 이는 향후 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약 체결을 예정하고 이루어진 것일 뿐이라는 이유 등을 들어 이 사건 협약 체결 사실만으로 원고와 피고 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약 체결을 인정하기 어렵다고 판단하였다.
⑸ 대법원은, 원고와 피고 사이에 체결된 공공지원민간임대주택에 관한 이 사건 협약에서 민간임대주택법령에 근거하여 피고가 용적률 등이 완화된 역세권 임대주택 사업을 시행할 수 있도록 하되, 공공기여 방안으로서 민간임대주택법에 따라 지방자치단체에 공급하여야 할 세대에 해당하는 31세대를 공급하고, 매매대금도 민간임대주택법령 등에 정해진 표준건축비로 산정하기로 정하였으며, 이 사건 협약 직후 피고가 협약에서 정한 바에 따라 추첨을 실시하여 31세대를 특정하여 원고에게 통보하고 집합건물로서 구분등기까지 마쳤는바, 그렇다면 민간임대주택법령 및 그 법령의 규정에 따라 체결된 협약에 의하여 피고는 이 사건 건물 중 일정한 수의 세대를 반드시 원고에게 공급하여야 하고 그 공급가액 역시 위 법령 및 협약에서 정한 기준에 따라야하기 때문에 이 사건 협약으로써 계약의 목적물과 대금을 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준은 정하여졌고, 원고는 이 사건 협약에 따라 매매계약의 효력을 주장하며 계약의 이행으로서 소유권이전등기절차 이행을 구할 수 있다고 판시하면서 원심판결을 파기·환송하였다.
라. 매매대금의 정함이 없음에도 매매계약이 존재한다고 인정할 수 있는지 여부(대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결)
⑴ 매매계약의 성립 여부가 문제된 사건이다. 이 사건의 사안에서 목적물의 특정은 별다른 문제가 없다. 매매대금 액수가 문제가 될 수 있지만, 구체적인 대금액수는 사정을 종합 참작하여 법원이 합리적 가격을 결정할 수 있다. 오히려 이러한 사건들에서는 당사자 사이에 구속력을 인정하려는 합의가 있었는지 여부가 문제된다.
그런데 사실관계에서 알 수 있듯이 이 사건 토지에 관하여는 피고 명의로 소유권이전등기가 경료되었는바, 이전등기를 하려면 당사자들이 매매계약서를 작성하고, 인감증명을 첨부하여 등기신청을 하여야 한다. 당사자 사이에 이러한 절차를 모두 거친 이상, 계약에 구속되려는 의사를 인정하는 데에는 아무런 문제가 없다.
⑵ 위 판결의 쟁점은, ① 매매계약이 성립하려면 반드시 계약 체결 당시에 매매목적물과 대금을 구체적으로 특정할 필요가 있는지 여부(소극), ② 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우 계약 내용을 정하는 방법이다.
⑶ 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제563조). 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다. 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다(대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정해야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 등 참조). 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 이러한 법리가 적용된다.
⑷ 원고는 피고에게 이 사건 임야 전체를 명의신탁하였다고 하면서 피고 명의의 소유권이전등기의 말소 등을 청구하였고, 피고는 원고가 이 사건 임야 중 일부를 매도하고 나머지를 명의신탁하였다고 주장하였다.
소유권이전등기 당시 원고와 피고 사이에 매매목적물을 구체적으로 특정하지 않았더라도 이를 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준을 정하였다.
대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였는데, 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 원고가 계약을 이행하여 계약에 구속되려는 의사가 있으므로 당사자의 의사를 탐구하여 대금을 정해야 한다.
계약 체결 당시에 매매목적물과 대금이 구체적으로 특정되지 않았더라도 매매계약이 유효하게 성립하였다고 판단하여 상고를 기각한 사례이다.
