【매수신청의 방법】《기일입찰, 기간입찰, 호가경매, 입찰의 변경 또는 취소의 금지, 차순위매수신고, 경매신청취하의 동의권》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매수신청의 방법】《기일입찰, 기간입찰, 호가경매, 입찰의 변경 또는 취소의 금지, 차순위매수신고, 경매신청취하의 동의권》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 매수신청의 방법

 

부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다(민집 103조 2항).

어느 방법으로 하는지는 집행법원이 정한다(같은 조 1항).

 

2. 기일입찰

 

가. 기일입찰의 입찰장소

 

기일입찰의 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비를 갖추어야 한다(민집규 61조 1항).

기일입찰에서 입찰은 매각기일에 본인 또는 대리인이 매각장소에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하는 방식에 의하여 진행되는데(민집규 62조 1항), 입찰절차에서 다른 입찰자의 응찰 여부나 입찰가격의 비밀의 유지는 적정한 입찰의 실시를 위하여 필수불가결한 요소이기 때문이다.

 

나. 동시 입찰의 원칙

 

같은 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 두 건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시하여야 한다(민집규 61조 2항 본문).

사건별로 개별적으로 입찰절차를 진행하는 경우에는, 매각기일에 참석한 사람들이 특정 사건별로 응찰자의 수를 쉽게 알 수 있으므로 이에 따라 응찰여부나 응찰가격을 정함으로써 입찰가격이 왜곡될 우려가 있고, 이른바 경매브로커 등에 의한 응찰방해 등의 사태가 벌어질 우려도 있기 때문이다.

다만 이와 같은 위험성이 없다고 인정하는 경우나 그 밖에 동시 입찰을 실시함이 상당하지 않다고 인정하는 경우에는 집행법원의 판단에 따라 개별 사건별로 입찰을 실시할 수 있다(같은 조 2항 단서).

 

다. 입찰표의 기재사항

 

입찰표에는 ① 사건번호와 부동산의 표시, ② 입찰자의 이름과 주소, ③ 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소, ④ 입찰가격을 적어야 한다(민집규 62조 2항 전문).

 

(1) 사건번호와 부동산의 표시

 

사건과 경매목적 부동산을 특정하기 위한 사항이다.

사건번호에 따라 경매목적 부동산의 범위도 한정되므로, 부동산의 표시는 매수하고자 하는 목적물을 특정할 수 있을 정도로만 표시하면 충분하다.

 

(2) 입찰자의 이름과 주소

 

입찰표에는 입찰자의 이름과 주소를 적어야 한다.

입찰자가 법인인 경우에는 법인의 이름, 대표자의 지위와 이름, 등기기록상의 본점 소재지를 적어야 한다.

법인의 경우 대표자의 이름을 적지 않으면 그 입찰은 무효로 처리된다.

다만 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나 고무인·인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다(재민 2004-3 33조 4항, 별지 3 번호 10).

매각대금의 지급에 따른 소유권이전등기를 촉탁하기 위해서는 주민등록번호나 법인등록번호가 필요하므로(부등 22조 2항, 부등규 43조), 실무상으로는 주민등록번호 또는 법인등록번호와 사업자등록번호를 입찰표에 적도록 하고 있다.

 

(3) 대리인에 의하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소

 

대리인이 입찰을 하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 이름과 주소를 적어야 한다.

실무상 사용되고 있는 입찰표에는 대리인의 주민등록번호와 전화번호, 본인과의 관계 등도 적도록 하고 있다.

대리입찰을 하면서 기일입찰표 대리인란에 대리인의 이름과 주소를 기재하지 않았다면 그 기일입찰표는 무효이다(대결 2015. 5. 22. 2015그62).

 

(4) 입찰가격

 

입찰가격은 정확하고 명료하게 적어야 한다.

입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다(민집규 62조 2항 후문).

민사집행규칙 62조 6항은 입찰표를 제출한 후 입찰가격을 변경하는 것이 금지된다는 것을 명확하게 규정하고 있으며, 입찰표양식상에 부동문자로 “입찰가격은 수정할 수 없으므로, 수정을 요하는 때에는 새 용지를 사용하십시오"라고 기재되어 있다.

실무상 만일 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효로 처리하고 있다(재민 2004-3 33조 4항, 별지 3 번호 12).

절차의 신속을 도모하고 불필요한 다툼의 소지를 없애기 위한 조치이다.

 

⑤ 입찰표는 문건마다 별도의 용지를 사용한다.

다만 일괄매각의 경우에는 예외이다.

한 사건에서 입찰물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 붙여진 경우에는 사건번호 외에 ‘물건번호’를 기재한다.

물건번호의 유무는 매각사건목록 또는 매각공고를 보고 확인할 수 있다.

같은 매각기일에 사건번호가 다른 두 물건에 대하여 응찰하려고 하거나 또는 같은 사건 중 물건번호가 다른 두 물건에 대하여 응찰하려고 하는 경우에는 입찰표를 사건번호와 물건번호마다 별개의 용지로 작성하여야 할 뿐만 아니라, 각 별개의 절차에 따라 작성하여야 한다.

입찰표에 날인할 수 없을 때는 날인에 갈음하여 무인할 수 있다.

이 경우에는 집행관이 본인의 무인임을 증명한다는 문구를 기재하고 기명날인한다(재민 99-2).

 

라. 입찰표의 제출절차

 

기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다(민집규 62조 1항).

그러므로 기일입찰절차에서 입찰을 하려는 자는 반드시 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하여야 한다.

입찰표를 우송한다든지 혹은 사전에 집행관에게 제출하는 것은 허용되지 않는다.

또한 입찰은 반드시 입찰표에 의하여야 한다.

실무상으로는 정형적인 양식을 비치하여 이를 사용하도록 하고 있다.

입찰표의 제출방법은 구체적으로는 소정의 입찰함에 투입하는 방법에 의하고 있다.

입찰표를 제출할 때에는 매수신청의 보증도 함께 제출하여야 한다(민집규 64조).

 

(1) 입찰표 기재대에 입실

 

집행관은 입찰표 기재대에 입실하는 사람에게 기일입찰표[전산양식 A3360], 기일입찰 매수신청보증봉투[전산양식 A3361], 기일입찰봉투[전산양식 A3362, A3363] 등을 무상교부한다.

 

(2) 입찰표 기재대에서의 절차

 

입찰표를 작성하고, 매수신청보증을 매수신청보증봉투에 넣고 1차로 봉한 후, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러(stapler)로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인한 다음 기재대에서 나온다.

매수신청보증봉투의 앞면에 사건번호, 물건번호, 제출자 이름을 기재하고 날인하며, 뒷면에는 표시된 세 곳에 날인한다.

입찰봉투에는 사건번호, 물건번호, 입찰자 이름을 기재하나 날인은 하지 않는다.

공동입찰의 경우에는 대표자 1 인의 이름만 기재하고 그 외 인원수를 기재한다.

 

(3) 입찰봉투의 입찰함 투입

 

입찰봉투와 주민등록증을 집행관에게 제출하여 입찰봉투제출자의 본인 여부를 확인받은 후, 입찰봉투상에 연결번호와 집행관의 간인을 받은 다음 수취증을 떼어내 보관하고, 입찰봉투를 입찰함에 투입한다.

수취증은 나중에 입찰에서 떨어졌을 때 그것과 상환하여 보증금을 반환받는다(재민 2004-3 44조 참조).

 

마. 입찰의 변경 또는 취소의 금지

 

(1) 기일입찰에서 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없다(민집규 62조 6항).

이것을 인정하면 절차가 혼란하게 되고, 입찰자 상호 간에 분쟁이 생길 우려가 있기 때문이다.

또 다른 사람의 매수신고에 대응하여 매수신고의 액을 순차 변경시켜 나가는 호가경매와는 달리, 비밀을 유지한 상태에서 매수신고액의 고저를 상호 비교하여 최고가매수신고인을 결정하는 입찰제도의 본질에 비추어 볼 때 입찰의 취소·변경 또는 교환은 허용하지 않는 것이 타당하다.

호가경매는 입찰표의 제출이 없으므로, 위 규정이 준용될 여지가 없다.

입찰의 취소란 입찰의 의사표시를 철회하는 것을 말한다.

변경이란 입찰표의 기재내용을 정정·추가하는 것을 말하며, 교환은 입찰표 자체를 바꾸는 것을 의미한다.

실무상 입찰표상의 금액의 기재는 그것이 착오에 기한 경우라도 수정할 수 없고, 이러한 경우에는 새 용지를 사용하도록 되어 있으며, 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효로 처리하고 있음은 앞서 본 바와 같다.

일괄매각결정이 없었던 입찰절차에서 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산에 대한 입찰가액의 총액만을 기재하여 제출하였다가 매각기일 종결 후 집행관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출한 경우 그 입찰표는 무효이다(대결 1994. 8. 8. 94마1150).

 

(2) 입찰표의 이중 제출의 경우

 

이미 행한 입찰의 취소·변경 또는 교환이 금지됨은 물론이고 이미 행한 입찰은 그대로 둔 채 동일인이 다시 입찰표를 제출하는 것도 허용되지 않는다.

동일인이 두 개의 다른 매수의 신고를 하는 경우에는 만일 두 번째 입찰을 유효한 것으로 하게 되면 실질적으로 민사집행규칙 62조 6항에 위배되어 부당하다.

따라서 동일인이 2개의 다른 매수신고를 한 경우에는 2개의 입찰 모두를 무효로 보아야 한다.

 

3. 기간입찰

 

기간입찰은 특정한 매각기일에 특정한 입찰장소에서 입찰을 실시하는 기일입찰제도와는 달리 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하는 것으로서, 입찰 시에 법원이 정한 최저매각가격의 10%를 일률적으로 법원의 은행 계죄에 납입한 뒤(따라서 보증금액은 모든 입찰자에게 동일함) 그 입금표를 입찰표에 첨부하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하도록 한 다음, 입찰 기간 종료 후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 매각기일(개찰기일)에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정하고, 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 매각방법이다(민집 103조 2항).

종래 기일입찰의 방식에서는 호가경매에서와 같은 경매 브로커의 폐해, 담합 등의 경매 부조리가 감소하기는 하였으나 완전히 소멸되지는 않았고, 일반인들이 매각기일에 출석하여 매수신청을 하여야 하는 불편함 등이 있있다.

이에 따라 일반인이 널리 경매에 참여함으로써 고액의 매각을 기대할 수 있고, 원격지 거주자 등도 매수에 참가할 수 있어 매수의 범위가 확대되며, 매각장소의 질서유지도 상대적으로 용이한 기간입찰이 새로운 매각방법으로 도입 되었다.

기간입찰의 방식에 의하게 되면 다른 사람의 매수신청 유무 및 그 신청액을 인식 또는 추측하는 데서 야기되는 경매 브로커의 횡포를 봉쇄할 수 있고, 전문업자가 일반의 매수희망자를 직접 협박하거나 기망할 여지도 없게 된다는 점 등의 장점이 있다.

 

가. 입찰기간 등의 지정

 

법원은 부동산의 매각방법을 결정한 때에는 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고하고 이해관계인에게 통지하여야 하는데(민집 104조 1항, 2항), 기간입찰의 방법으로 매각하는 경우에는 ‘입찰기간’을 지정하여 공고하고, 이를 이해관계인에게 통지하여야 한다(같은 조 4항).

집행법원이 입찰기간과 개찰기일을 정하는 방법은 다음과 같다(민집규 68조).

 

첫째, 입찰기간은 1주 이상 1개월 이내의 범위 안에서 정하여야 한다.

기간입찰에서는 우편으로 부치는 방법에 의한 입찰을 인정하고 있으므로(민집규 69조), 우편사정을 고려하면 입찰기간은 적어도 1주 이상이 되지 않으면 안 될 것이고, 다른 측면에서는 절차의 신속한 처리와 관리상의 문제점 등을 고려하여 1개월 이내의 범위로 한정한 것이다.

이 범위 내에서는 입찰기간을 어떻게 정할 지는 법원의 재량에 맡겨져 있다.

 

둘째, 매각기일(개찰기일)은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하여야 한다.

매각기일은 입찰기간이 끝난 후 되도록 빼른 시일 안에 여는 것이 여러 가지 측면에서 바람직하다.

다만 기간입찰에서는 집행법원의 계좌에 입금하는 방법에 의하여도 매수신청의 보증을 제공할 수 있기 때문에 실제로 계좌에 입금이 되었는지 여부를 개찰 전에 확인하여야 하고, 또 우편으로 부치는 방법에 의한 입찰을 인정하고 있기 때문에 입찰표가 동봉된 봉투가 집행관이 근무하는 법원의 총무과 등을 거쳐 실제로 집행관의 수중에 들어가는 것은 입찰기간이 끝난 후인 경우도 생길 수 있으므로, 이와 같은 점을 고려하여 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하도록만 규정하여, 각 법원의 실정에 맞추어 입찰기간의 만료일과 매각기일과의 간격을 정할 수 있도록 하고 있다.

입찰기간이 개시된 이후에는 매각기일의 변경, 연기는 허용되지 않는다.

한편 매각결정기일은 매각기일(개찰기일)로부터 1주 이내로 정하여야 한다(민집 109조 1항).

 

나. 두 가지 입찰방법

 

기일입찰에서는 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법 한 가지만 허용되지만(민집규 62조 1항, 기간입찰에서는 1주 이상의 입찰기간 내에 입찰이 이루어지므로(민집규 68조), 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 직접 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 두 가지 입찰방법을 허용하고 있다(민집규 69조).

기일입찰에서의 입찰표 기재사항에 관한 민사집행규칙 62조 2항의 규정은 기간입찰에도 준용된다(민집규 71조).

 

(1) 집행관에게 직접 제출하는 방법

 

기간입찰에서 첫 번째 입찰방법은 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법인데，기일입찰의 경우와는 달리 입찰표를 봉투에 넣고 봉함을 한 후 그 봉투에 매각기일(개찰기일)을 적은 다음 입찰표가 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출하는 것이다.

매수신청보증도 함께 제출하여야 한다(민집규 70조 참조).

기간입찰에서는 입찰표를 장기간 보관하여야 하는 관계로 비밀유지와 개찰의 편의를 위하여 입찰표를 봉투에 넣 어 봉함을 하여야 하므로, 봉투의 표지에 매각기일을 적어야 한다.

봉투에 매각기일이 기재되어 있으면 사건번호나 물건번호의 표시가 없어도 개봉 후에 입찰표에 의하여 판명할 수 었으므로 개찰에는 아무런 지장이 없다.

이 봉투를 집행관에게 제출하는 방법은 입찰을 하려고 하는 사람이 일정한 장소(집행법원이 정하는 장소로, 통상은 집행관사무실이 될 것이다)에 출석하여 제출하는 방법으로 한다.

기간입찰의 성질상 입찰기간 중 집행관이 늘 그 장소에 대기하고 있는 것은 불가능하므로, 집행관이 부재 중인 때에는 그의 보조자(사무원)에게 제출하면 된다.

그리고 집행관은 근무시간 외의 시간에는 입찰을 접수할 의무가 없으므로, 이 봉투의 제출은 집행관의 근무시간 중인 평 일 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관사무실에 접수하여야 한다.

입찰표를 넣은 봉투를 수리한 때에는 기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부를 확인하고, 기간입찰봉투의 앞면 여 백에 접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 접수번호를 기재하고, 기간입찰 접수부[전산양식 A3395]에 전산등록하고，기간입찰봉투를 입찰함에 투입한다(재민 2004-3 20조).

입찰기간 중에는 근무시간 이외라 하더라도 기간입찰봉투를 당직근무자에게 제출할 수 있다.

이때 당직근무자는 주민등록증 등으로 제출자를 확인한 다음，기간입찰봉투에 매각기일의 기재 여부, 기간입찰봉투를 봉한 후 소정의 위치에 날인한 여부를 확인한 후 기간입찰봉투 앞 면 여백에 제출자의 이름을 기재하고，접수일시가 명시된 접수인을 날인한 후 문건으로 접수한다(재민 2004-3 20조).

당직근무자는 즉시 제출자에게 접수증[전산양식 A1173]을 교부하고, 다음 날 근무시작 전 집행관사무실에 기간입찰봉투를 인계하고 법원재판사무 처리규칙 별지 2호 서식(문서사송부) 수령인란에 집행관등의 영수인을 받는다.

입찰표를 넣고 봉함을 한다는 것은 개봉하지 않으면 입찰표를 볼 수 없도록 봉함을 하여야 한다는 취지이므로, 입찰표가 봉함되어 있는 봉투는 매각(개찰)기일에 참여인의 면전에서 개봉하고 입찰표를 꺼내게 된다.

집행관에 대한 제출은 입찰기간 내에 해야 한다.

입찰기간의 개시전 또는 종료 후에 제출된 경우에는 이를 수령할 수 없다.

 

(2) 집행관에게 우편으로 부치는 방법

 

두 번째 방법은 입찰표를 집행관에게 우편으로 부치는 방법이다.

이 경우에는 입찰표를 넣고 봉함을 한 후 매각기일을 적은 봉투를 등기우편으로 부쳐야 한다.

물론 매수신청의 보증도 입찰표와 같은 봉투에 넣어 함께 부쳐야 한다(민집규 70조 참조).

우편의 수신자는 집행법원이 아니라 집행관이다.

집행관은 우편을 수령한 때에는 등기우편을 뜯어, 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투 및 보증제공을 위하여 제출된 문서(계좌입금증명서 또는 지급보증위탁계약을 체결한 문서)를 확인한 후에 봉함된 봉투는 집행관에게 직접 제출된 것과 함께 매각(개찰)기일까지 보관한다.

우편입찰의 경우에도 입찰은 입찰기간 안에 하여야 한다.

따라서 우편 제출의 경우 입찰기간 개시일 00:00시부터 종료일 24:00까지 접수되어야 한다.

그러므로 우편사정에 의하여 배달이 지체된 결과 입찰기간 만료 후에 도달한 것은 무효로 할 수밖에 없다.

하지만 이러한 위험성을 예측하고 일찍 발송한 관계로 입찰기간의 개시 전에 도달된 것에 관하여는 이를 무효로 하는 것은 가혹할 것이므로 입찰기간 개시일까지 보관하다가 개시일에 접수한다(재민 2004-3 23조 별지 1).

이 경우에는 입찰봉투 및 기간입찰접수부에 그 취지를 부기한다.

또 집행관 앞으로 발송된 우편물도 근무시간 이후나 공휴일 등의 경우에는 법원당직실 등을 경유하여 집행관에게 도달되는 경우가 있는바, 이 경우에는 법원에 도달된 시점이 입찰기간 안이면 집행관에게 넘겨진 것이 입찰기간 만료 후인 경우에도 유효로 처리하여야 할 것이다.

입찰표를 넣은 봉합봉투를 집행관이 잘못하여 매각기일 전에 개봉한 경우에는 즉시 다시 봉함을 한 다음 그 취지를 부기하고 기명날인하여 두어야 한다.

잘못하여 개봉한 것이기 때문에 이로 인하여 입찰을 무효로 처리할 수는 없다.

우편은 등기우편에 의하여야 한다(민집규 69조).

이는 우편물의 인수나 배달에 관한 사항이 기록되게 함으로써 분쟁을 피하기 위한 것이다.

따라서 보통우편에 의한 것은 무효로 처리한다.

비치된 기간입찰봉투[전산양식 A3393, A3394] 이외의 봉투가 시용된 경우에는 직접 제출의 경우에는 접수하지 않고, 우편제출의 경우에는 개찰에 포함시킨다(재민 2004-3 23조 별지 1).

 

다. 입찰의 변경 또는 취소의 금지

 

기간입찰에서도 입찰 입찰표)은 취소·변경 또는 교환할 수 없다(민집규 62조 6항, 71조).

입찰의 변경 등의 금지는 기간입찰 중 특히 우편으로 부치는 방법에 의한 입찰의 경우에 문제의 소지가 있는데, 입찰표를 넣은 등기우편이 집행관에게 배달된 후에는 변경, 취소는 허용되지 않는다.

우편이 발송된 후 배달되기 전에 봉투를 반환받으면 입찰한 것으로 되지 않아 그 후에 다른 입찰표를 제출하는 것은 이 금지 규정에 저촉되지 않지만, 단순히 배달되기 전에 입찰을 철회하는 신청을 한다든지, 별도의 다른 입찰표를 제출하는 것은 위 규정에 저촉된다.

입찰표의 기재를 잘못한 경우, 특히 금액의 기재를 잘못한 경우 기일입찰의 경우에는 새로 입찰표를 청구하여 바르게 쓴 다음 제출하면 되지만, 기간입찰의 경우에는 입찰표를 속봉투에 넣어 제출하게 되어 있기 때문에 기일입찰과 같은 취급을 할 수가 없다.

기간입찰의 방법에 의한 매각절차에서는 입찰표의 기재만으로 입찰의 효력이 판단되기 때문에 입찰표의 기재는 그 기재 자체로부터 명확히 읽혀질 수 있도록 되어 있어야 한다.

 

라. 기간입찰봉투의 보관 등

 

(1) 기간입찰봉투 등의 홈에 대한 처리

 

집행관등은 기간입찰봉투와 첨부서류에 흠이 있는 경우 부동산등에 대한 경매절차처리지침(재민 2004-3) 별지 1，

2 처리기준에 의하여 처리한다.

집행관 등은 흠이 있는 경우 기간입찰봉투 앞면에 빨간색 펜으로 그 취지를 간략히 표기(기간도과, 밀봉안됨, 매각기일 미기재，미등기우편, 집행관 등 이외의 자에 제출 등)한 후 입찰함에 투입한다(재민 2004-3 23조).

 

(2) 기간입찰봉투의 보관

 

집행관은 매각(개찰) 기일별로 구분하여, 잠금장치가 되어 있는 입찰함에 기간입찰봉투를 넣어 보관하여야 한다.

잠금장치에는 봉인을 하고, 입찰기간의 종료 후에는 투입구도 봉인한다.

집행관은 매각(개찰)기일까지 입찰함의 봉인과 잠금상태를 유지하고, 입찰함을 캐비닛식 보관용기에 넣어 보관하여야 한다(재민 2004-3 24조).

 

마. 기일입찰의 준용

 

입찰을 하는 방법에 관하여는 이 조항에 규정되어 있는 점 이외에는 기일입찰의 규정이 준용된다(민집규 71조).

 

4. 호가경매

 

가. 취지

 

호가경매는 입찰과 함께 부동산의 매각방법으로서 법에 규정되어 있는데(민집 103조 2항), 민사집행법 및 민사집행규칙은 부동산매각의 원칙적인 방법으로서 입찰을 먼저 규정한 다음 호가경매에 관하여는 그 규정을 준용하는 방식으로 처리하고, 호가경매에 특유한 몇 가지 점에 관하여 만 별도의 규정을 두고 있다(민집규 72조).

 

나. 호가경매의 방법

 

호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 한 가지 방법으로 한다(민집규 72조 1항. 호가경매 기일을 열고 그 기일에 경매를 실시하여 최고가·차순위매수신고인을 결정하는 점에서 기일입찰과 유사하다.

 

다. 신고액의 구속

 

매수신청을 한 사람은 보다 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속된다(민집규 72조 2항).

호가경매에서는 보다 높은 액의 매수신청이 있으면 위와 같은 구속에서 벗어나지만, 여기서 말하는 ‘보다 높은 매수신청’은 적법한 것이어야 하므로, 최고가의 매수신청자가 민사집행규칙 59조에 규정된 채무자 등이거나 민사집행법 108조 각 호에 기재된 사람으로서 매수신청이 금지된 자가 매수신청을 한 때에는 위 구속에서 벗어날 수 없게 된다.

 

라. 경매가격의 표시방법

 

매수신고가격은 최저매각가격 이상이어야 하며 두 번째 이후의 신고가격은 종전의 신고가격보다 고기이어야 한다.

이 경우 타인이 신고한 매수가격에 ‘10% 더’，‘100만 원 더’하는 식으로 비례로 표시할 수 있다.

이 점은 일정한 금액으로 표시하여야만 하는 입찰가격의 표시방법과 다르다(민집규 62조 2항 참조).

 

5. 차순위매수신고

 

가. 취지

 

최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않은 경우에는 재매각절차를 되풀이함으로써 절차지연과 비용낭비를 초래하는 결과를 피하기 위하여 차순위매수신고제도를 도입함으로써 재매각을 거치지 않고 당해 매각절차를 속행할 수 있게 하였다(민집 114조).

 

나. 요건

 

차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(민집 114조 2항).

이러한 액수이면 최고가매수신고인의 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함시킬 경우 배당에 참가하는 채권자나 채무자 등 이해관계인의 입장에서는 최고매수신고가격을 배당할 금액으로 하는 경우보다 불이익이 없기 때문이다.

 

다. 절차

 

최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(차순위매수신고)를 할 수 있다(민집 114조 1항).

차순위매수신고인이란 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 금액을 넘는 금액으로 응찰한 자로서 차순위매수신고를 한 자를 말하고(재민 2004-3 34조 4항 참조), 치순위입찰자는 입찰가격이 두 번째로 고액인 자를 말한다.

차순위입찰자라도 차순위 매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없고，오히려 입찰가격이 두 번째로 고액인 차순위 입찰자가 아닌 세 번째 이하로 고액인 입찰자라 하더라도 이 조항의 요건을 충족하면 차순위매수신고를 할 수 있다.

다만 최고가매수신고인으로 호창을 받은 자가 소정의 보증금을 제공하지 않아 그 입찰이 무효인 경우에는 그 차순위입찰자가 당초부터 최고가매수신고인으로 정해지기 때문에 세 번째로 고액인 입찰자가 차순위입찰자가 되고, 앞서 본 바와 같이 세 번째 이하로 고액인 입찰자는 누구든지 이 조항의 요건을 충족하면 치순위매수신고를 할 수 있다.

 

하지만 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하기 때문에, 차순위매수신고는 이 조항의 요건만 갖추면 누구든지 할 수 있지만 차순위매수신고인은 치순위매수신고를 한 사람 중 매수신고 가격이 가장 높은 사람 1인만이 될 수 있다.

신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다(민집 115조 2항).

이 경우 추첨은 공정이 보장되는 적당한 방식에 의한다.

 

(4) 외국에 주소를 둔 경우의 송달영수인신고

 

차순위매수신고인도 대한민국 안에 주소·거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하여야 한다(민집 118조 1항).

국내에 주소지를 둔 차순위매수신고인에게는 그 신고의무가 없다.

차순위매수신고인이 위 신고를 하지 않은 때에는 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 않을 수 있다(같은 조 2항).

위 신고는 집행관에게 말로 할 수 있다.

이 경우 집행관은 조서에 이를 적어야 한다(같은 조 3항).

 

(5) 차순위매수신고의 구속

 

차순위매수신고인은 일단 신고하여 집행관에 의하여 호창된 이상 그 신고를 임의로 철회하지 못한다.

차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때에야 비로소 매수의 책임을 벗게 되고, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구할 수 있다(민집 142조 6항).

 

(6) 차순위매수신고인에 대한 매각허가

 

최고가매수신고인에게 매각허가결정이 되었지만 매각대금을 납부하지 않을 경우에만 다시 재매각을 실시하지 않고 바로 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 한다.

매각허가를 받은 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각절차가 진행될 경우에는 재매각기일 3일 전까지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각목적물의 소유권을 취득한다(민집 138조 3항).

하지만 부동산에 대한 강제경매절차에서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 민사집행법 114조가 정한 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다.

매수인이 대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인에 대하여 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 규정한 같은 법 137조 1항의 취지는, 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부가 되는 매수신청의 보증금과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하므로(민집 114조 2항) 재매각을 실시하지 않고 당해 매각절차를 속행할 수 있도록 한다는 데 있다고 볼 것이다.

그런데 최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 그 매수신청의 보증금이 매각대금에 포함되지 않으므로, 그와 같은 취지를 여기에 적용할 수 없는 것이다(대결 201l. 2. 15. 2010마1793).

 

(7) 경매신청취하의 동의권

 

매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인뿐만 아니라 차순위매수신고인의 동의도 받아야 그 효력이 생긴다(민집 93조 2항).