【매각대금납부후 등기의 촉탁】《낙찰자(매수인)의 등기촉탁, 농지취득자격증명과 토지거래허가증명의 요부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<매각대금납부후 등기의 촉탁 : 낙찰자(매수인)의 등기촉탁, 농지취득자격증명과 토지거래허가증명의 요부> [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.460-471 참조]
1. 등기촉탁절차
① 등기를 촉탁하는 경우에는 본인이나 대리인의 출석을 요하지 아니하므로 우편에 의한 촉탁도 할 수 있다(등기예규 1625호 2항).
② 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁하여야 한다(민집 144조 1항).
민사집행법 144조 1항 각 호의 등기는 부동산등기법 25조 단서에 따라 일괄하여 촉탁할 수 있다(부등규 47조 1항 3호).
③ 등기촉탁 방법
집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 매각에 의한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에 서면촉탁에 의한다.
다만 전자기록사건에서 매수인이 전자촉탁을 신청하는 경우에는 전자촉탁에 의한다.
전자촉탁의 경우 집행법원의 법원사무관등은 전자기록사건의 부동산에 관하여 매수인의 전자촉탁신청에 의하여 매각에 의한 소유권이전등기촉탁을 할 때에는 이 지침에서 달리 정한 경우를 제외하고는 해당 법원과 등기소 사이에 연계된 서버를 이용하여 전자적 방법으로 촉탁하여야 한다(재민 2015-35조)
이 경우 법원사무관등은 등기촉탁전자화시스탬에서 제공하는 전산양식(매각에 의한 소유권이전등기촉탁서[전산양식 A3425])을 이용하여 촉탁서를 작성하고，그에게 부여된 행정전자서명정보를 함께 송신하여야 한다.
전산장애로 인하여 전자촉탁이 불가능한 경우에는 서면촉탁으로 한다.
서면촉탁의 경우 경매절차에서 등기촉탁서를 등기소로 송부하는 때에는 민사소송법에 규정된 송달의 방법으로 하여야 한다.
다만 청사 내의 등기과로 송부할 때에는 법원직원에게 하도록 할 수 있으나, 이 경우에도 이해관계인이나 법무사 등에게 촉탁서를 교부하여 송달하도록 하여서는 안 된다(재민 2004-3 54조 1항).
한편 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 민사집행규칙 78조의2의 규정에 따라 공동으로 신청한 경우, 민사집행법 144조 1항의 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하는 방법으로 하여야 한다(민집 144조 2항 전문).
매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 등기촉탁공동신청 및 지정서[전산양식 A3430]를 제출한 때에는 법원사무관등은 피지정자에게 등기촉탁서 및 피지정자임을 증명할 수 있는 확인서[전산양식 A3431]를 교부하고 피지정자로부터 영수증[전산양식 A3432]을 제출받는다(재민 2004-3 54조 2항, 재민 201 5-3 6조 2항).
④ 1개의 부동산에 대하여 여럿이 공동으로 매수인이 된 경우에도 1통의 촉탁서에 의하여 촉탁한다.
다만 공유부동산의 지분의 전부 또는 일부에 대하여 여럿이 공동으로 매수인이 된 경우에는 등기촉탁서에 등기의무자들의 각 지분 중 각 O분의 O지분이 등기권리자(매수인) 중 1인에게 이전되었는지를 기재하고 촉탁서는 등기권리자별로 작성하거나 또는 등기의무자 1인의 지분이 등기 권리자들에게 각 O분의 O지분씩 이전되었는지를 기재하고 등기의무자별로 촉탁서를 작성하여야 한다(등기예규 1363호 참조).
⑤ 촉탁서를 송부한 때에는 그 사본 1통을 경매기록에 가철하여 둔다.
⑥ 등기필정보통지서 우편송부신청
매수인이 우편에 의하여 등기필정보통지서를 송부받기 위해서는 등기필정보통지서 우편송부신청서[전산양식 A3429]를 작성하여 등기촉탁신청서와 함께 집행법원에 제출하여야 한다.
매수인이 수인인 경우에는 매수인 중 1인을 등기필정보통지서 수령인으로 지정하고, 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서[인감증명서에 갈음하여 위 신청서에 서명을 하고 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부할 수 있다(재일 2012-2 2조)]를 제출하여야 한다.
법원사무관등은 등기촉탁서 오른쪽 상단에 ‘등기필정보통지서 우편송부신청’이라는 표시를 하고, 등기촉탁서에 등기필정보통지서 송부용 주소안내문, 송달통지서와 우표처리송달부를 첨부한다.
법원사무관등은 등기필정보통지서 우편송부선청서, 송달실시기관으로부터 수령한 송달통지서를 기록에 편철하여야 한다(재민 2004-3 54조 2항, 재민 201 5-3 7조).
현재 전산에서는 등기필정보 및 등기완료통지서 양식으로 출력·통지되고 있다.
⑦ 소유권이전등기의 전자촉탁 시 등기필정보의 통보
매수인이 소유권이전등기 전자촉탁을 직접 신청한 경우 등기권리자인 매수인은 다음의 순서에 따라 등기필정보를 수신한다.
㉠ 전자소송시스템에 접속하여 전자신청 메뉴에서 신청내역조회를 선택하고, 개인공인인증서 정보를 입력하여 사용자인증을 받는다.
㉡ 신청내역을 조회하여 처리 상태가 등기완료로 기록되어 있는 사건을 선택한 후 등기필정보를 전송받는다(등기필정보는 3회에 한하여 전송받을 수 있다).
동일한 등기신청 사건에서 수인이 권리자로 표시되어 있
는 경우 다른 사람에 관한 등기필정보는 전송받을 수 없다.
㉢ 전송된 등기필정보를 확인하기 위해서는 등기권리자의 공인인증서정보를 입력하여야 한다.
㉣ 전자신청을 위임받은 대리인이 신청한 경우 등기필정보를 권리자 자신이 직접 전송받을 수 없고, 대리인이 위 ㉠과 ㉡의 절차에 따라 등기필정보를 전송받은 후 등기권리자에게 그 파일을 전자우편으로 송신하거나 직접 전달한다(재민 2015-3 8조).
2. 촉탁서에 적어야 할 사항
법원사무관등이 민사집행법 144조에 따라 행하는 촉탁에 관한 등기에 관하여도 원칙적으로 신청에 의한 등기에 관한 부동산등기법의 규정이 준용된다(부등 22조 2항).
따라서 촉탁서에는 부동산등기규칙 43조, 44조, 46조의 각 사항을 적어야 한다.
가. 부동산의 표시
촉탁할 등기의 목적이 되는 매각부동산은 등기기록의 표시와 일치하여야 한다.
경매개시결정등기 후 매각부동산에 관하여 행정구역 변경, 환지, 증축 등으로 등기기록상에 지번 또는 주소, 지 적, 구조 등의 변경이 있는 사실이 매수인이 제출한 새로운 등기사항증명서 등에 의하여 확인되면 그 표시변경등기일자가 매각허가결정 전이면 매각허가결정을 경정한 다음 촉탁서에 변경된 표시를 적고, 매각허가결정 후이면 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 등기사항증명서의 내용대로 표시하여 촉탁한다.
경매개시결정등기 후 목적토지에 관하여 합필, 분필의 등기, 목적건물에 관하여 분할, 합병, 구분의 등기가 된 경우에도 위와 같은 요령으로 처리한다.
매각허가결정에 기재된 공유지분 중 일부에 대하여 등기촉탁신청을 할 수 없는 사정이 있는 경우 법원사무관등은 등기상 권리관계에 부합하는 범위 내에서 등기촉탁신청을 수리하여 등기촉탁을 하여야 하고, 그 지분이 매각허가결정 에 기재된 공유지분과 다르다는 이유로 등기촉탁신청을 거절할 수는 없다(대결 2017. 5. 25. 2016그644).
경매절차가 진행 중인 토지에 대하여 ‘지적재조사에 관한 특별법’에 따른 지적재조사에 의하여 면적이 일부 증가하였더라도 이는 토지의 이동에 해당하여 그 동일성이 유지되는 것이므로, 지적재조사 완료에 따라 그 면적이 증가하여 토지대장에 변경등록이 된 다음 변경 전의 표시대로 매각허가결정이 있었고 이후 등기기록에 표시변경등기가 이루어졌다면, 매각허가결정을 경정할 필요 없이 촉탁서에 변경 전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 내용대로 표시를 하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁을 할 수 있다(등기선례 201804-3호).
부동산등기법 29조 11호는 그 등기명의인이 등기를 신청하는 경우에 적용되는 규정이므로, 등기를 촉탁하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 않더라도 무방하기 때문이다(등기예규 1625호 5항).
매각부동산이 여럿인 경우에는 별지 목록에 의하여 부동산을 표시한다.
나. 등기권리자
등기권리자는 매수인을 표시한다.
따라서 매수인이 자연인인 경우에는 이름，주민등록번호, 주소를, 법인인 경우에는 상호, 법인의 등록번호, 소재지를 적는다.
법인의 경우 대표기관의 표시는 등기할 사항은 아니지만 등기촉탁서에 대표기관을 표시하여야 한다.
법인 아닌 사단이나 재단의 경우 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호는 등기할 사항이므로 이를 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 한다(부등규 48조 4호).
상속인이 여럿인 경우에는 그 지분도 표시하여야 한다.
여럿이 공동으로 매수한 경우에는 공동매수인을 모두 표시한다.
이 경우 매각허가결정에 지분이 표시되어 있으면 촉탁서에도 그 지분을 표시하여야 한다.
다. 등기의무자
소유권이전등기의 등기의무자는 압류의 효력발생 당시의 등기기록상 소유명의자이나, 압류의 효력발생 당시의 등기기록상 소유명의자라도 그 소유권이 매각으로 인하여 말소될 것인 때(예를 들어, 甲소유의 부동산에 乙이 가압류를 한 후에 丙에게 소유권이 이전되었는데 乙이 甲에 대한 집행권원으로 위 가압류를 본압류로 이전하는 경매신청을 한 경우 丙 명의의 소유권이전등기)에는 그 소유자는 소유권이전등기의 등기의무자가 아니고 경매절차상 소유자로 인정된 자(위의 예에서 甲)가 등기의무자이다.
따라서 압류의 효력발생 후에 소유권을 취득한 제3자가 있더라도 그 소유권이전등기는 압류에 대항할 수 없으므로 그 제3자가 등기의무자로 되는 것은 아니다.
압류의 효력발생 당시의 소유자가 사망하여 상속등기가 된 경우에는 그 상속인을 등기의무자로 표시하고 상속등기가 되어 있지 않은 경우에는 사망한 사람을 등기의무자로 표시하면 되고, 소유권이전등기의 촉탁을 위하여 따로 상속등기를 하게 할 필요는 없다.
부동산 위의 부담등기를 말소할 때에는 그 말소될 등기의 명의자(예를 들어，저당권설정등기의 경우에는 저당권자, 가압류등기의 경우에는 가압류채권자)가 등기의무자로 되고 경매개시결정등기에 관하여는 경매신청인이 등기의 무자가 될 것이나, 실무에서는 소유권이전등기와 동일한 촉탁서에 의하여 촉탁하는 경우에는 촉탁서에 이러한 등기의무자의 표시는 하지 않고 압류의 효력발생 당시의 소유자만을 등기의무자로 표시하고 있다.
그러나 추가말소촉탁의 경우처럼 부담등기의 말소등기만을 촉탁하는 경우에는 그 말소되는 부담등기의 등기명의자만을 등기의 무자로 표시하여야 한다.
라. 등기원인과 그 연월일
등기원인은 ‘강제경매(임의경매)로 인한 매각’이고, 등기원인 일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다(재민 2004-3 5 2조 1항, 재민 2015-3 4조 1항).
예를 들어, ‘2000. O. O. 강제경매 로 인한 매각’이라고 표시한다.
마. 등기목적
촉탁에 의하여 기입될 이전등기나 말소할 등기를 구체적으로 표시한다.
소유권이전등기의 경우에는 단순히 ‘소유권이전등기’라고 표시하고 부담등기 및 경매개시결정등기의 말소의 경우에는 말소할 각 등기를 특정할 수 있을 정도로 접수일자와 접수번호도 아울러 표시한다.
예를 들어, 저당권설정등기의 경우에는 ‘2000. O. O. 접수 제000호 저당권설정등기의 말소 또는 저당권설정등기 말소(2000. O. 접수 제000호)’ 라고 표시한다.
말소할 등기가 여러 건일 경우에는 따로 별지 목록을 작성하여 첨부한다.
바. 취득세액, 등록면허세액 및 과세표준액
매수인은 취득세와 등록에 대한 등록면허세를 납부하여야 한다(지방세 7조 1항, 24조 l호).
등기를 촉탁하는 경우에는 취득세액, 등록면허세액 및 과세표준액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부등규 44조).
취득세 또는 등록면허세의 과세표준액은 매각대금액이다(지방세 10조 5항 4호, 27조 3항).
부동산에 대한 취득세는 과세표준액의 1,000분의 40(농지는 1,000분의 30)에 해당하는 금액이다(지방세 11조 1항 7호).
부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 그 각각의 세율을 적용한다(지방세 11조 2항).
소유권이전등기의 경우 과세표준액의 1,000분의 20에 해당하는 등록면허세(지방세 28조 1항 1호 나목)와 그 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 하고(지방세 151조 1항 2호), 말소등기에서는 매 1건당 6,000원의 등록면허세와 1,200원의 지방교육세(등록면허세액의 100분의 20)를 납부하여야 한다(지방세 28조 1항 1호 마목, 151조 1항 2호).
현재 실무에서는 매수인이 국고수납은행에 취득세 및 등록면허세를 납부하고 그 영수필확인서를 법원에 제출하고 있다.
등기촉탁서에는 소유권이전등기와 말소등기 별로 위 취득세, 등록면허세와 지방교육세의 합산액을 표시한다.
예를 들어, ‘이전등기 000원(지방교육세포함)’, ‘말소등기 000원(지방교육세포행’이라고 적는다.
매각에 의하여 취득한 부동산이라도 등기되지 아니한 부동산이나 기계•기구 등은 취득세와 등록면허세 부과의 대상이 되지 않으므로, 그 매각가격 중에 미등기 부동산이나 기계·기구의 가격이 포함되어 있고 그 구분이 명백한 때에는 그 금액은 취득세와 등록면허세 과세표준액에서 제외된다(등기선례 1-916).
사. 첨부서류
촉탁서의 첨부서류란에는 촉탁서에 실제로 첨부한 서류를 표시한다.
촉탁서 첨부서류에 관하여는 다음 항에서 설명한다.
취득세 및 등록면허세 영수필확인서는 첨부서류란에 적지 않는다.
3. 촉탁서에 첨부할 서류
가. 매각허가결정 등본
등기촉탁서에는 매각허가결정의 등본을 붙여야 한다(민집 144조 1항, 268조).
매각허가결정 등본은 등기 원인을 증명하는 정보가 된다(부등규 46조 1항 1호).
나. 등기권리자의 주소 등을 증명하는 정보
등기를 촉탁할 때에는 등기권리자(매수인)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부등규 46조 1항 6호 본문).
매수인이 자연인인 경우에는 주민등록표 등·초본, 법인인 경우에는 등기사항증명서, 법인 아닌 사단, 재단인 경우에는 정관이나 그 밖의 규약(부등규 48조 1호, 등기예규 1621호 3항 참조)이 이에 해당한다.
등기의무자의 주소를 증명하는 정보는 제공할 필요가 없다(등기예규 1625호 4-2항).
주소를 증명하는 정보는 매수인으로 하여금 제출하게 한다.
법인 아닌 사단이나 재단이 매수인인 경우 등기를 촉탁할 때에는 대표자나 관리인임을 증명하는 정보, 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보도 등기소에 제공하여야 한다(부등규 48조 2호, 4호).
다. 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보
매수인이 외국인, 주민등록번호가 없는 재외국민, 법인 아닌 사단 또는 재단，국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 아니 한 외국법인인 경우에는 부동산등기법 49조에서 규정하는 부동산등기 용등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부등규 46조 1항 6호 본문).
라. 상속을 증명하는 서면
매각대금지급 전에 매수인이 사망한 경우에는 상속인을 위하여 소유권이전등기를 촉탁하여야 하므로 제적등본, 기족관계증명서, 상속포기심판서 등 상속을 증명하는 서면을 제출하게 하여 이를 첨부하여야 한다(다만 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 촉탁하는 경우에는 그러하지 아니하다).
마. 국민주택 채권 매입액 및 발행번호 기재
매각부동산의 시가표준액이 일정한 금액(토지는 500만 원, 주택은 2,000만 원, 토지 및 주택 외의 부동산은 1,000만 원) 이상인 경우에는 매수인 명의로 소유권이전등기를 하기 위하여는 매수인이 국민주택채권을 매입하여야 하므로(주택도시기금법 8조 1항 2호, 주택도시기금법 시행령 8조 2항, 별표 1.과 부표 15), 법원은 매수인으로 하여금 촉탁 전에 국민주택채권을 매입하고 그 채권발행번호를 법원사무관등에게 제출하게 하여 이를 촉탁서에 기재하여야 한다.
국가기관, 지방자치단체, 주택도시기금법 시행령 8조 1항에 따른 공공기관，지방공기업법에 따른 지방공기업, 한국자산관리공사설립 등에 관한 법률에 따라 설립된 한국자산관리공사, 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사, 한국주택금융공사법에 따라 설립된 한국주택금융공사가 매수인인 경우에는 국민주택채권의 매입의무가 면제된다(주택도시기금법 시행령 별표 중 2.항).
또한 일정한 종교단체, 사회복지법인, 학교법인, 사립학교경영자, 농업인, 어업인, 임업인, 영농조합법인, 농업회사법인이 매수인인 경우에도 국민주택채권의 매입의무가 면제된다(주택도시기금법 시행령 별표 중 3.항 나. 및 마).
매수인이 국민주택채권 매입발행번호를 기재하지 않으면 법원사무관등은 소유권이전등기의 촉탁을 하지 않을 수 있다.
바. 토지대장 등본·건축물대장 등본
국민주택채권의 매입의무의 유무판단, 매입액의 산출을 위하여 토지대장등본, 건축물대장 등본, 개별공시지가 확인서가 필요하므로 법원사무관등은 매수인으로 하여금 등기촉탁일로부터 3개월 이내에 발행된(부등규 62조) 위 대장등본을 제출토록 하여 이를 촉탁서에 첨부하여야 한다.
등기촉탁서에 첨부된 등록면허세 영수필확인서의 여백에 부동산별로 시가표준액이기재되어 있어 별도로 시가표준액을 계산하지 않고 이에 의하여 국민주택채권매 입금액을 산정할 수 있는 경우에는 등기신청서에 개별공시지가 확인서를 첨부할 필요가 없다(등기선례 6-738).
사. 취득세 빛 등록면허세 영수필확인서
등기촉탁서에는 취득세 및 등록면허세 영수필확인서 1부를 첨부하여야 하며，다만 전자정부법 36조 1항에 따라 행 정기관 간에 그 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다(지방세령 36조 1항, 49조 1항).
그러나 부동산등기법 24조 1항 2호에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 등기를 하려는 때에는 취득세 및 등록면허세 영수필확인서를 전자적 이미 지정보로 변환한 자료를 첨부하여야 하며, 다만 전자정부법 36조 1항에 따라 행정 기관 간에 그 납부사실을 전자적으로 확인할 수 있는 경우에는 그렇지 않다(지방세령 36조 2항, 49조 2항).
따라서 매수인은 등기를 촉탁하기 전에 취득세 및 등록면허세 영수필확인서를 법원사무관등에게 제출하여야 하며, 매수인이 이를 제출하지 아니하면 등기를 촉탁하지 않는다(지방세령 36조의2 1항, 49조의2 1항, 부등 29조 10호).
등기 후에 취득세 또는 등록면허세가 납부되지 아니하였거나 납부부족액을 발견한 경우 등기소장은 다음 달 10일까지 납세지를 관할하는 시장군수·구청장에게 이를 통보하여야 한다(지방세령 38조, 50조 1항, 지방세규 11조, 14조).
아. 농지취득자격증명과 토지거래허가증명의 요부
① 민사집행법에 의한 경매절차에서 농지에 대하여는 농지취득자격증명에 관한 사항을 집행법원이 매각허가결정 시에 직권으로 조사하게 되어 있으므로，농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁할 때에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다(등기선례 3-865, 등기예규 1 635호 3. 나.).
② 전통사찰 소유의 전통사찰보존지 및 전통사찰보존지에 있는 건물에 대하여 민사집행법에 따른 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁하는 경우는 문화체육관광부장관의 허가서를 첨부할 필요가 없다(등기예규 1484호, 4조 1호 단서).
또 재단법인 소유 명의의 부동산에 관하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기촉탁의 경우에도 주무관청의 허가서를 첨부할 필요가 없다[등기예규 886호 2) 나. 참조].
민법상 재단법인의 정관에 기본재산은 담보설정 등을 할 수 없으나 주무관청의 허가·승인을 받은 경우에는 이를 할 수 있다는 취지로 정해져 있고, 정관 규정에 따라 주무관청의 허가·승인을 받아 민법상 재단법인의 기본재산에 관하여 근저당권을 설정한 경우, 그와 같이 설정된 근저당권을 실행하여 기본재산을 매각할 때에는 주무관청의 허가를 다시 받을 필요는 없다(대결 2019. 2. 28. 2018마800).
③ 민사집행법에 따른 경매의 경우에는 토지거래계약의 허가에 관한 규정이 적용되지 않으므로 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 14조 2항 2호).
