【토지임차인의 지상물매수청구권】《요건과 효과, 임대차기간 중에 건물이 신축된 경우, 무허가건물인 경우, 소유자를 달리하는 여러 대지에 걸쳐 건립된 건물인 경우, 지상물매수청구의 상대방, 포기특약의 효력, 토지 소유권이 제3자에게 이전된 경우 종전의 소유자에게 행사할 수 있는지 여부 및 새로운 소유자에게 행사할 수 있는지 여부, 토지소유자가 아닌 제3자가 토지임대행위를 한 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 토지임차인의 지상물매수청구권 [이하 민법교안, 노재호 P.1064-1070 참조]
가. 의의
민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서, 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결).
나. 요건
⑴ 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차
‘토지 및 그 지상 건물에 관한 임대차’와 ‘건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차’는 그 임대차가 종료한 때에 임차인의 갱신청구권 또는 건물매수청구권이 인정되는지 여부 및 원상회복약정의 유효 여부 등 그 법률효과에 있어 현저한 차이가 있으므로 토지 및 지상 건물에 관한 임대차가 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차로 변경되었다고 인정함에는 신중을 기초하여야 한다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결).
⑵ 임대차기간의 만료
지상물매수청구권은 임대차계약의 갱신청구권이 전제되어 있기 때문에 기간만료로 인하여 임대차계약이 종료한 경우에만 인정되며, 임차인의 차임연체, 무단전대 등 채무불이행으로 인하여 임대차계약이 해지된 때에는 인정되지 않는다. 다만 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고에 의하여 종료한 경우(제635조)에는 실질적으로 기간만료와 마찬가지이기 때문에 지상물매수청구권이 인정되며, 이 경우에는 임대인이 임대차계약의 갱신을 거부하는 것이 해지통고로써 명백하게 표시되었기 때문에 임차인은 임대인에게 갱신청구를 할 필요 없이 곧바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
⑶ 임대차기간이 만료하였을 때 건물 등이 현존할 것
㈎ 임대차기간 중에 건물이 신축된 경우
매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결).
㈏ 무허가건물인 경우
① 토지 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료 시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다( 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결 등 참조).
② 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다(대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결 등 참조).
③ 따라서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 할 것이다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 48371 판결).
㈐ 소유자를 달리하는 여러 대지에 걸쳐 건립된 건물인 경우
예를 들어 임차인 병이 자신 소유의 토지와 다른 사람으로부터 임차한 토지 양 지상에 걸쳐 1동의 건물을 건축한 후 임대차기간이 만료하거나 또는 임차인이 갑, 을 두 사람으로부터 각 토지를 임차하여 그 양 지상에 걸쳐 1동의 건물을 건축한 후 어느 한 쪽의 임대차기간이 만료한 경우 임차인은 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지에 대하여, 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결은 “무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지상에 서있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.”라고 판시하였다.
이에 따르면 만일 임차 토지 위에 있는 건물 부분에 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분이 없다면 임차인은 임대인에게 지상물의 매수를 청구할 수 없게 되고, 결국 임차 토지 위에 있는 건물 부분을 철거하여야 한다. 이는 건물철거로 인하여 발생하게 되는 국민경제적 손실을 방지하여야 한다는 공익보다 토지 소유자의 재산권 보호를 중시하는 입장이다.
⑷ 임대인의 갱신 거절
다. 지상물매수청구권 행사의 효과
⑴ 매매계약의 성립
임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있고, 그 효과로서 곧바로 지상물에 관한 매매계약이 성립한다. 이때 매매대금은 지상물매수청구권을 행사할 당시의 시가에 의한다.
◎ 대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다4356 판결 : 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상 건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상 건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지 소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다.
⑵ 지상 건물이 양도된 경우
토지 임차인이 지상 건물을 양도하는 경우에는 토지 임차권의 양도 또는 전대가 수반된다. 이 때 토지 임차권의 양도 또는 전대에 대하여 임대인의 승낙이 있다면 건물의 양수인은 직접 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는데, 만일 임대인의 동의가 없다면 어떠한가?
이 경우 건물 양수인이 직접 토지 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 없음은 분명한데(양도 또는 전대로 임대인에게 대항할 수 없기 때문), 토지 임차인은 어떠한지 의문이드는데, 이 역시 부정하여야 한다. 토지 임차인은 건물의 소유자가 아니어서 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 적격이 없을 뿐만 아니라 가사 건물의
소유권을 회복한다 하더라도 무단양도(또는 전대)를 하여 토지 임대인과의 신뢰를 깨트렸기 때문이다.
⑶ 소송과정에서의 문제점
㈎ 토지 임대인의 지상물 철거 및 대지 인도 청구 기각
토지 임대인이 그 임차인에 대하여 지상물 철거 및 그 대지의 인도를 청구한 데 대하여 임차인이 제643조 소정의 적법한 지상물매수청구권을 행사하게 되면 임대인과 임차인 사이에는 그 지상물에 관한 매매가 성립하게 되므로 임대인의 청구는 이를 그대로 받아들일 수 없게 되고() 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결), 지상물 철거와 그 대지 인도청구 속에 지상물매수대금 지급과 동시에 인도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수는 없으므로() 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결), 임대인의 청구는 모두 기각되어야 한다[대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178,51185(병합) 판결].
㈏ 법원의 석명의무
이 경우, 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 (예비적으로라도) 대금지급과 상환으로 지상물의 인도를 청구할 의사가 있는 것인지를 석명하고, 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 인도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다. 왜냐하면 이처럼 제소 당시에는 임대인의 청구가 이유 있는 것이었으나 제소 후에 임차인의 매수청구권 행사라는 사정변화가 생겨 임대인의 청구가 받아들여질 수 없게 된 경우에는 임대인으로서는 통상 지상물 철거 등의 청구에서 전부 패소하는 것보다는 대금지급과 상환으로 지상물 인도를 명하는 판결이라도 받겠다는 의사를 가질 수도 있다고 봄이 합리적이라 할 것이고, 또 임차인의 처지에서도 이러한 법원의 석명은 임차인의 항변에 기초한 것으로서 그에 의하여 논리상 예기되는 범위 내에 있는 것이므로 그러한 법원의 석명에 의하여 임차인이 특별히 불리하게 되는 것도 아니며, 오히려 법원의 석명에 의하여 지상물 인도와 상환으로 대금지급의 판결을 받게 되는 것이 매수청구권을 행사한 임차인의 진의에도 부합한다고 할 수 있고, 위와 같은 경우에 법원이 이러한 점을 석명하지 아니한 채 토지 임대인의 청구를 기각하고 만다면, 또다시 지상물 인도 청구의 소를 제기하지 않으면 안 되게 되어 쌍방 당사자에게 다 같이 불리한 결과를 안겨 줄 수밖에 없으므로 소송경제상으로도 매우 불합리하다고 하지 않을 수 없기 때문이다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결).
따라서 법원으로서는 석명권을 적절히 행사하여 임대인으로 하여금 건물철거청구를 건물소유권이전등기·건물인도청구로 소를 변경하게 한 후 매매대금과의 상환이행을 명하는 판결을 함이 바람직하다.
㈐ 변론종결 후 지상물매수청구권의 행사
토지 임차인이 건물매수청구권을 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 아니한 채 토지 임대인이 임차인에 대하여 제기한 토지인도 및 건물철거 청구소송에서 패소하여 그 패소판결이 확정되었다고 하더라도, 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상, 토지 임차인으로서는 건물매수청구권을 행사하여 별소로써 임대인에 대하여 건물 매매대금의 지급을 구할 수 있다. 건물매수청구권이 종전 소송에서 행사되지 아니하여 그 확정판결에 의하여 소멸되었다고 볼 수는 없고, 전소인 토지인도 및 건물철거 청구소송과 후소인 매매대금 청구소송은 서로 그 소송물을 달리하는 것이므로, 종전 소송의 확정판결의 기판력에 의하여 건물매수청구권의 행사가 차단된다고 할 수도 없다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결).
라. 포기특약의 효력
⑴ 민법 제643조는 강행규정이기 때문에 이에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(제652조). 예를 들어 ‘임차인은 임대차기간이 만료하면 지상 건물을 철거하여 임대인에게 토지를 인도하고, 만일 건물을 철거하지 않을 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한다.’는 특약은 원칙적으로 무효이다.
⑵ 그러나 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴보아 그러한 특약이 임차인에게 불리하지 않는 것이라면 그 효력을 배제할 수 없다.
① 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결 : 원심은 이 사건 토지에 관하여 1974. 12. 11. 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실, 피고가 이 사건 토지 중 일부 지상(이 사건 계쟁토지라 한다)에 이 사건 건물을 소유하고 이 사건 계쟁토지를 점유하고 있는 사실, 원고는 1993. 11. 10.경 피고와의 사이에 이 사건 계쟁토지에 관하여 기간은 같은 해 11. 15.부터 1994. 11. 15.까지 1년간, 임료는 연 금 300,000원으로 정하여 토지 임대차계약을 체결한 사실을 각 인정하고, 위 임대차계약은 피고의 이 사건 건물의 소유를 목적으로 체결된 것으로 보아 민법 제643조, 제283조에 따른 피고의 이 사건 건물매수청구권 행사로써 원고와 피고 사이에는 이 사건 건물에 관하여 매매계약관계가 성립되었다고 판단한 다음, 나아가 피고가 원고와 위 임대차계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 건물의 철거를 요구할 때에는 언제든지 위 건물을 철거하고 이 사건 계쟁토지를 인도하여 주기로 약정한 바 있으므로 피고의 위 매수청구권행사는 부당하다는 취지의 원고의 주장에 대하여, 위와 같은 특약이 있음은 인정되나, 위 특약은 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서, 이는 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였다. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다. 기록에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 경위에 관하여, 원고가 처음에 피고에 대하여 이 사건 건물의 철거 및 토지 인도를 요구하자 이에 피고가 추후 건물신축 등 원고의 필요시 요구에 따라 언제든지 위 토지를 인도하여 주기로 약정하고 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 주장하고 있고, 실제로도 원고가 위 임대차기간이 경과한 후 이 사건 건물의 철거를 요구한 다음 이 사건 토지 상에 주택을 신축하고 있음을 알 수 있으며, 이 사건 임대차계약 자체를 보아도 임대차보증금의 약정 없이 단지 연차임만을 비교적 저렴한 가액인 금 300,000원으로 정하고 있음을 알 수 있는데, 만약 이 사건에 있어 피고가 이 사건 계쟁토지를 점유할 권원이 없어 원고에게 이 사건 건물을 철거하여야 할 처지에 있어, 원고가 은혜적으로 명목상의 차임을 받고 피고의 이사건 계쟁토지의 사용을 일시적으로 허용한 것이라면 이 사건 건물철거의 특약이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 피고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다.
② 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 : 甲 지방자치단체와 임차인 乙이 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 乙에게 불리한 것인지가 문제 된 사안에서, 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용·공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 乙은 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 甲 지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해 보면 위 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 乙에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례.
⑶ 그리고 임대차기간이 만료한 후에 임차인이 지상물매수청구권을 포기하는 특약 또한 유효하다.
마. 지상물매수청구의 상대방
⑴ 전차인의 임대인에 대한 청구(제644조)
⑵ 토지 소유권이 제3자에게 이전된 경우
㈎ 종전의 소유자에게 행사할 수 있는지 여부
지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지 소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상 건물의 매수청구권을 행사할 수는 없다. 이와 같은 이치는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니다(대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717,93다59724 판결).
㈏ 새로운 소유자에게 행사할 수 있는지 여부
① 임차인의 지상물매수청구권은 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결).
② 예컨대 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항). 따라서 임차인이 지상 건물에 관하여 소유권보존등기를 한 이후에 토지의 소유권을 취득한 제3자는 임대인 지위를 승계하게 되므로, 임차인은 그 제3자에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결).
③ 하지만 임차인이 대항력을 갖지 못하여 새로운 소유자에게 토지 임차권으로 대항할 수 없는 경우에는 그렇지 않다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802,65819 판결 : 토지 임차인이 건물에 관하여 소유권보존등기를 하기 이전에 토지에 관하여 처분금지가처분을 해 놓았다가 나중에 소유권이전등기를 마친 새로운 토지 소유자는 지상물매수청구권의 상대방이 되지 않는다는 취지).
⑶ 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우
토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.
◎ 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결 : 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 갑이 아닌 병으로부터 토지를 임차한 정은 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.
◎ 대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228, 254235 판결 : 국가로부터 국유 토지의 관리를 위탁받은 甲 주식회사와 사용수익계약을 체결하여 그 토지 위에 건물을 건축한 乙 주식회사가 계약기간만료 후 甲 회사를 상대로지상물매수청구권을 행사한 사안에서, 甲 회사는 국유 토지의 관리를 위탁받아 乙회사와 사용수익계약을 체결한 자일뿐 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 한 사례.
2. 토지임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조)의 법리
가. 토지임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조)의 의미
토지임차인이 부가한 지상시설은 부동산의 사용의 편익에 이바지하는 상태에서 가치가 있는 것이므로, 임차인의 지위 강화와 사회경제적 차원에서 우선 임차인에게 임대차기간의 갱신청구권을 행사하게 하고, 임대인이 갱신을 원하지 않을 때에는 임차인이 지상시설의 매수청구권을 행사할 수 있도록 한 것이다.
나. 지상물매수청구권의 행사시기
⑴ 임대차가 종료하면 임차인은 민법 제643조에 의하여 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 이에 대하여 임대인은 승낙할 법률상의 의무는 없으나 거절하면 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 있게 되는바, 명문의 규정은 없으나 임차인의 갱신청구권은 임대차기간의 만료 후 지체 없이 행사하여야 한다고 함이 상당하다(통설).
⑵ 다만, 기간이 만료한 후 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니하면 임대차가 묵시적으로 갱신되므로 새삼 갱신청구나 매수청구를 할 필요가 없다. 그런 의미에서 실무상 흔히 볼 수 있는 예인 임대인이 계약의 갱신을 거절하고 건물철거 및 토지인도의 청구를 한 경우에 비로소 매수청구권을 행사하는 것을 실기한 것으로 보아서는 안 될 것이다.
⑶ 임대차가 임대인의 해지통고에 의하여 종료된 경우에는 갱신청구의 유무에 관계없이 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결 등).
⑷ 나아가 건물철거 및 토지인도의 확정판결 후에 매수청구권을 행사하여 청구이의의 소를 제기하거나 대금지급청구의 소를 제기하는 것이 가능한지가 문제되는데, 판례는 그 판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 매수청구권을 행사하여 별소로 임대인에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다고 한다[대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결(그러나, 기판력의 시적한계에 반하여 허용되지 않는다는 견해도 있고, 일본에서는 청구이의의 소가 가능하다는 학설과 이를 부정하는 학설이 대립되어 있으며, 판례는 전자를 따르는 것이 다수이다. 긍정설을 취할 경우 처음의 건물철거 및 대지인도의 확정판결은 건물명도의 범위 내에서 집행력을 가진다고 한다)].
⑸ 위 지상물매수청구권은 임차인의 차임연체 등 채무불이행이나 임차권의 무단양도 또는 무단전대 등으로 계약이 해지된 경우에는 적용되지 않는다.
다. 지상물매수청구권의 청구권자와 청구의 상대방
⑴ 청구권자
① 매수청구자는 임차지상에 건물 등 지상시설을 소유한 토지임차인이고, 토지소유자의 승낙을 얻어 임차권을 양수한 자 또는 전차한 자를 포함한다.
② 판례는 임차인으로부터 지상건물을 양수한 자가 양도인(토지의 임차인)을 대위하여 매수청구권을 행사하는 것을 부정하고 있다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결. 임차인이 토지에 관한 임대차기간이 만료하기 전에 지상건물을 양도하였다면 이미 건물의 소유자가 아니어서 매수청구권을 행사할 수 없다고 보아야 한다고 판시하였는바, 결국 채권자대위권의 피대위채권이 인정되지 않는다는 취지이다. 일본에서는 매수청구권이 일신전속권이 아닌 이상 대지임차권 소멸후 지상건물의 양수인이 본래 임차인의 건물매수청구권을 함께 양수함으로써 매수청구권을 행사할 수 있다는 견해가 유력하고, 그 결과 원래의 임차인을 대위하지 않고 스스로 매수청구권 행사가 가능하게 된다).
③ 적법한 전대차의 경우 임대차와 전대차의 기간이 동시에 만료되고, 건물 등 지상시설이 현존하는 때에는 전차인은 임대인에 대하여 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있고(제644조 제1항), 임대를 거절할 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(제644조 제2항).
④ 이 경우 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지의 여부나 임대인에게 소용이 있는지의 여부는 행사요건이 아니다(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결).
⑤ 무허가건물이라도상관 없다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결)
⑥ 다만 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003 판결).
⑵ 지상물매수청구권청구의 상대방
① 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수를 청구할 수 없다(대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결).
② 나아가 임대차에 대항력이 없다면 토지의 양수인에게도 매수청구권을 행사할 수 없다.
③ 반면 임차인이 지상건물에 관한 소유권등기를 하여 임차권에 대항력이 생긴 경우(민법 제622조 제1항)에는 양수인에게 매수청구를 할 수 있다(대법원 1977 .4 .26. 선고 75다348 판결).
라. 지상물매수청구권의 행사와 임대인의 동의
지상물매수청구권도 임대인의 동의를 얻어 설치한 지상물에 한하여 인정되는가에 관하여, 판례는 지상물이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한, 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 범위에 포함되고, 반드시 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지는 않는다고 하여(대법원 1993. 11. 21. 선고 93다34589 판결), 임대인의 동의가 필수적인 요건이 아님을 명시하였다.
마. 임대차의 합의해지와 매수청구권의 행사
⑴ 지상물매수청구권은 임대차계약이 기간의 만료로 종료한 경우에 인정되고, 임차인의 차임연체 등 채무불이행이나 임차권의 무단양도, 무단전대 등으로 계약이 해지된 경우에는 적용되지 아니하나(대법원 1968. 11. 19. 선고 68다1780 판결, 1972. 12. 26. 선고 72다2013 판결), 임대차계약을 합의해지한 경우에도 지상물의 매수청구가 가능한가 하는 문제가 있다.
⑵ 판례는 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 해약하고 임차인이 지상건물을 철거하기로 약정한 경우에 그 약정이 유효한 것으로 보고 있는바(대법원 1969. 6. 24. 선고 69다617 판결), 결국은 의사해석의 문제로 귀착될 것이다.
임차인이 매수청구권을 포기한 것이 아니라 그러한 권리가 있음을 몰랐거나 착오로 의사표시를 하지 못한 것으로 인정되면 매수청구권을 인정함이 상당할 것이다.
바. 지상물 부지의 소유자가 복수이고 그 소유자 또한 다른 경우와 매수청구권의 인정 여부
임차인이 임차한 토지와 자신의 토지 양 지상에 걸쳐 1동의 건물을 건축한 후에 임대차기간이 만료하거나, 임차인이 갑, 을 두 사람으로부터 각각 토지를 임차하여 그 양 지상에 걸쳐 1동의 건물을 건축한 후 어느 한 쪽의 임대차기간이 만료한 경우에, 임대차기간이 만료한 건물 부분에 대하여 임차인이 매수청구를 할 수 있는가 하는 문제가 있는바, 판례는 한 때 이를 긍정하였다가(대법원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결, 1991. 3. 27. 선고 90다카20357 판결), 그 후 임차지상에 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인의 매수청구를 허용하고 그밖에는 부정하는 쪽으로 바뀌었다(대법원 1996. 3. 21. 93다42634 전원합의체 판결).
사. 지상물매수청구권 배제 특약의 효력과 해석
⑴ 임차인의 지상물매수청구권을 배제 또는 제한함으로써 임차인에게 불리하게 약정하는 것은 허용되지 않는다(민법 제652조)(대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결 등).
⑵ 따라서 토지임대차 기간 만료시 임차인이 지상건물을 철거하기로 하는 약정, 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 건물을 철거하지 않을 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 하는 약정은 모두 위 규정에 반하여 무효라고 본다(대법원 1991. 4. 23. 선고 90다19695 판결).
⑶ 다만, 임대차기간이 만료하여 건물매수청구권을 자유롭게 행사할 수 있는 상태에 놓인 후에 그 권리행사를 포기하겠다는 특약을 맺는 것까지 막는 것은 아니다.
⑷ 한편, 부속물매수청구권 포기의 약정과 마찬가지로 매수청구권을 제한하는 특약이 계약성립의 경과 기타 당사자 쌍방의 제반 사정을 참작할 때 실질적으로 임차인에게 불리하지 않다면 그러한 특약을 무효라고 할 것은 아니라는 것이 판례이다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결).
아. 지상물매수청구권 행사의 방법 및 효과
⑴ 매수청구권은 형성권이기 때문에 그 행사로써 임대인과 임차인 사이에 지상시설에 관한 매매관계가 성립하고(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결), 매매가격으로서의 “상당한 가격”은 매수청구권을 행사할 당시의 주위사정을 고려한 시가상당액이며(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결), 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 아니하면 법원이 감정 등을 통하여 정할 수밖에 없다.
매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로, 임차인이 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 제2심에서 다시 행사하는 것도 허용된다(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결. 매수청구권 행사의 효력으로 매매가 성립하면 그 후 일방의 의사만으로 매수청구를 철회할 수는 없는 것이나, 이 사건에서 임대인들은 임차인들의 제1심에서의 매수청구의 철회를 용인하였던 것으로 보인다).
⑵ 매수청구권이 인정되는 결과 임대차기간의 만료 후 임대인이 임차인에 대하여 지상시설의 철거를 재판상 청구한 경우에 임차인이 매수청구권을 행사하면 원칙적으로 임대인의 청구를 기각하여야 한다(대법원 1966. 5. 24. 선고 66다548 판결, 1966. 6. 28. 선고 66다712 판결 등).
그러나 법원으로서는 석명권을 적절히 행사하여 임대인으로 하여금 건물철거청구를 건물소유권이전등기청구나 건물인도청구(대지와 건물부지가 일치할 경우 건물인도청구 이외에 별도의 대지인도청구는 불필요하다)로 변경하게 한 후 매매대금과의 상환이행을 명하는 판결을 하여야 하며, 그냥 기각하면 위법하다(대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결, 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결).
나아가 임차인이 반소로써 매매대금의 지급을 청구하면 법원으로서는 그 지급을 명하여야 함은 물론이다.
⑶ 다음으로, 매수청구권 행사의 결과 대지 소유자로부터 매매대금을 지급받을 때까지 임차인은 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있고, 원래 건물은 임차인의 소유이므로 건물을 계속 사용하여도 그 자체로 부당이득은 성립하지 않는다.
그러나 지상건물 등을 점유․사용하는 임차인은 당연히 그로써 건물 등의 부지를 점유․사용하게 되고, 이 때 부지의 점유는 불법점유는 되지 않지만(다만, 임대차가 종료한 후 매수청구권을 행사하기 이전까지는 부지를 권원 없이 점유하고 있는 셈이므로, 불법점유에 해당하여 손해배상의무를 진다) 그로 인한 부당이득으로서 부지의 차임 상당액은 반환하여야 한다.
한편, 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 건물의 부지가 된 토지를 점유한다고 보아야 하고(대법원 1995. 11. 14. 선고 95다2320 판결, 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결), 나아가 부지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 있는 것으로 보아야 한다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).
이 경우 부당이득금의 액수는 특별한 사정이 없는 한 차임 상당액이라 할 것이나, 약정차임이 실제 차임과 현격한 차이가 있는 경우 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 차임 상당액이 된다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결).
