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【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건 대항력의 요건은, ① 상가건물의 인도와 ② 사업자등록의 신청(부가가치세법 5조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한)이다(상임법 3①). 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력 또는 같은 법 5조 2항 소정의 우선변제권을 취득하려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며(상가건물의 경우에는 확정일자 부여기관에 대하여 아무런 규정이 없는 주택임대차보호법과 달리 그 5조 2..

【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법은 ‘사업자등록을 신청한 때’에 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, 그 효력발생의 시기와 종기 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 문제점 상가건물임대차보호법은 ‘사업자등록을 신청한 때’에 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있는바, ① 그 정확한 의미가 무엇인지, 또 ② 사업자등록을 신청하였으나 수리되지 않은 경우나 사업자등록이 말소되는 경우 사업자등록이 유효한 시점과 종료되는 시점은 언제부터인지 등이 문제된다. 2. 사업자등록의 효력발생시기 가. 사업개시 이후에 등록 신청하는 경우 대항력은 상가건물임대차보호법 3조 1항이 규정하고 있는 바에 따라 ‘신청일 다음 날’부터 효력을 발생한다(이와 달리 부가가치세법상의 납세의무는 실제로 ..

【상가건물임대차보호법】사업자등록상의 주소와 공부상 주소의 불일치하는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 건물의 이해관계인이 당해 건물의 등기기록상 지번을 기재하여 사업자등록사항의 열람을 신청하면 관할세무서장은 위 지번을 임차목적물로 하는 사업자등록을 검색하여 이를 이해관계인에게 제공하게 된다. 주택임대차보호법의 경우 당해 주택의 등기기록상 지번과 다른 주소로 전입신고를 마친 경우 이해관계인이 그 주민등록사항을 파악할 수 없게 되는 것과 마찬가지로 상가건물임대차보호법에서도 사업자등록상의 지번이 건물의 등기기록상 지번과 일치해야만 적법한 사업자등록이라 할 것이다. 사업장의 주소는 주민등록과 마찬가지로 제3자에 대한 공시기능을 담..

【상가건물임대차보호법】 상가건물임대차보호법상 대항력의 발생시기 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 대항력의 발생시기 상가건물임대차보호법은 대항력의 발생시기를 ‘인도 및 사업자등록신청일 다음 날’로 규정하고 있다. 사업자등록신청을 하였으나 신청이 부적법한 경우 또는 등록이 거부된 경우{① 관할세무서장은 사업자등록신청에 대하여 신청자가 사업을 사실상 개시하지 않을 것이라고 인정되는 때에는 등록을 거부할 수 있고(부가가치세법시행령 7⑤), ② 사업자가 폐업하거나 등록 후 사실상 영업을 개시하지 않는 때에는 사업자등록을 말소할 수 있으며(같은법 5⑥), ③ 국세청장이 필요하다고 인정하는 때에는 사업자 인적사항 등을 조사하고 이에 따라 등록을 할 수 있고(같은법시행령 7③), ④ 인가 또는 허..

【상가건물임대차보호법】 임대차계약서상의 지번 등이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 주택임대차보호법의 경우는 주민등록에 의하여 당해 지번에 임차인이 존재하는지의 여부를 판단하므로, 임대차계약서상의 지번 기재가 부정확하더라도 주민등록이 유효하면 충분하나, 상가건물임대차보호법의 경우에는 사업자등록 자체가 주민등록을 대신하여 공시방법으로서의 역할을 담당하고 사업자등록에 있어서의 주소는 임대차계약서의 기재를 원용하므로, 결국 ‘임대차계약서상의 지번’이 공시의 유효 여부를 판단하는 기준이 된다. 따라서 임대차계약서상의 지번이 등기기록상의 지번과 불일치하는 경우에는 대항력을 갖추지 못한 것이 된다.

【상가건물임대차보호법】상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 1. 임대차계약 내용의 불일치 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 3조 1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25...

【상가건물임대차보호법】 상가건물임대차보호법상 상가 임차인들의 권리금 보호는 어떻게 받을 수 있는가? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 권리금이란 무엇인가? 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다{상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인..

【상가건물임대차보호법】 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지 여부(권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위) 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정된다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른..

【상가건물임대차보호법】 상가건물임대차보호법에서 말하는 환산 보증금이란? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 환산 보증금 환산보증금이란 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로서 아래와 같이 계산된다. 환산보증금 = 보증금 + (월세×100) 예를 들어 보증금액 500만 원에 월차임 60만 원인 상가인 경우, 500만 원 + (60만 원×100) = 6,500만 원이 환산보증금이 된다. 상가건물 임대차보호법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있다. 2. 환산보증금을 기준으로 한 적용 범위 (1) 상가건물임대차보호법은 상가건물, 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함) 중 대통령령이 정하는..

【상가건물임대차보호법】 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는 기간에 제한이 있는지 여부(계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후의 임차인이나 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결한 임차인도 보호되는지?) 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지? 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있다. 계약갱신요구권이라는 것은 임대차 기간이 종료하였더라도 임차인이 임대인에게 다시 계약을 체결할 것을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 5년의 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있다. ..