【주택임대차보호법】<묵시의 갱신>주택임대차보호법상 인정되는 묵시적 갱신기간은 2년인지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 인정되는 묵시적 갱신기간은 2년인지 여부>
1. 묵시의 갱신
(1) 묵시적으로 갱신된 기간은 2년
민법 639조에 의하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 된다.
주택임대차의 경우 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 또한 같다(주임법 6①){주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 않는다}.
이 경우 주택임대차보호법 6조에 의하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차는 기간의 정함이 없는 것으로 보므로(주임법 6②), 그 기간은 주택임대차보호법 4조 1항에 의하여 다시 2년이 된다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결).
(2) 임차인은 언제든지 해지통지(통지받은 날로부터 3월 경과시 해지)
다만 그 기간이 2년으로 된다고 해도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(주임법 6의2)(주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다)는 제한이 있다(주택임대차보호법 6조의2는 민법 635조의 특칙에 해당하므로, 임대인과 임차인 모두 민법 635조에 의한 해지통고를 할 수 없다).
2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(주임법 6③).
(3) 임대인은 해지 불가
반면 임대인에 대하여는 주택임대차보호법 4조 1항에 의하여 그 기간이 2년으로 간주되고, 주택임대차보호법 6조의 반대해석상 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.
단, 임차인은 주택임대차보호법 6조의2에 의한 해지통고가 가능(통지받은 후 3월 후에 효력이 발생)하다는 제한이 있다.
임대인은 반대해석상 해지통고를 할 수 없다.
2. 임차인의 기간만료 후 보증금반환청구와 임대인의 묵시의 갱신 주장 여부
(1) 임차인이 기간만료 후 보증금의 반환을 구함에 대하여 임대인이 묵시의 갱신을 주장할 수 있는지에 관하여 긍정설과 부정설이 대립하고 있으나, 임차인에게 적극적으로 묵시의 갱신을 막을 수단이 있고, 갱신된 임대차에 대한 임차인의 해지통고까지 인정되는 점에 비추어, 임대인은 주택임대차보호법 6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 있다.
다만 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기한 것은 주택임대차보호법 6조의2 1항 소정의 해지통보에 해당하므로, 이 경우 주택임대차보호법 6조의2 2항에 따라 임대인이 소장부본을 송달받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지통고의 효력이 발생한다.
(2) 결국 임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 4조가 적용되어 그 기간은 2년으로 된다.
이때 임대인의 민법 635조에 의한 해지는 물론 주택임대차보호법에 의한 해지도 인정되지 않으나, 임차인은 주택임대차보호법 6조의2에 의하여 해지통고(3월 후 효력발생)를 할 수 있다.
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