【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인 및 그 우선변제받은 소액보증금의 범위 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 소액임차인 및 그 우선변제받은 소액보증금의 범위>
1. 우선변제받은 소액보증금
가 . 우선변제받는 금원
서울특별시는 32,000,000원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 27,000,000원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 20,000,000원, 그 밖의 지역에서는 15,000,000원을 우선변제받는다.
2. 우선변제의 한도[주택가액(매각대금)의 2분의 1 이내]
우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 인정된다(주임법 8③).
여기서 말하는 ‘주택가액’이란 실제거래가액인 매각가액이 아니라 실제배당할 금액(매각대금＋배당기일까지의 이자, 몰수된 매수보증금 등－집행비용)을 말한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결){재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 11.：소액보증금의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 1/2의 산정기준에 관하여, 주택의 가액은 그 시가를 뜻하므로 경매절차에 있어서는 실제 거래가액인 매각가액이 주택가액이 된다는 견해(매각대금설)가 있다. 그러나 주택가액은 매각대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰·항고보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다고 보아야 한다(실제 배당할 금액설)}.
다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지부분만이 매각된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).
3. 택임대차보호법시행령 개정 전에 담보물권을 취득한 자
가
. 각 시기별 소액보증금 범위
(1) 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 수차 변동되었으며 현재까지의 변동내역은 다음과 같다(주임법시행령 10·11).
(2) 한편, 2010. 7. 23.부터 주택임대차보호법 8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류금지채권(법 246①ⅵ)으로 규정하였다.
나. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계
(1) 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조).
또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는데, 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 하므로, 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다.
(2) 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 甲, 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 丙과 보증금 3,500만원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에 대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로, 1순위는 丙(소액보증금 1,200만원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분 400만원), 丁(소액보증금 1,600만원)이 된다.
다. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부
(＝긍정)
위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.
확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결), 긍정함이 타당하다.
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