● <판례평석> 임의경매사건에서 임차인이 배당받을 배당금 산정시 임차인의 연체된 차임을 공제하고 배당표를 작성할 수 있는지 여부 (= 적극)【서울동부지방법원 2007. 4. 24. 선고 2006가단62400 판결】(☞소극설을 취한 위 판례의 취지에 반대함)(윤경변호사 법무법인바른 민사소송전문변호사 / 부동산경매전문변호사)
☞ 위 쟁점에 관하여 대상판결인 【서울동부지방법원 2007. 4. 24. 선고 2006가단62400 판결】(항소기각 확정)은 소극설을 취하였으나, 사견은 반대임.
1. 문제점 제기
담보권실행을 위한 경매절차에서 임차인에게 임차보증금을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데, 채무자(임대인)측에서 ‘매수인의 매각대금 납부시까지’의 밀린 임료를 공제하여야 한다는 취지로 배당이의를 하는 경우가 있다. 경매절차가 진행되면 대부분의 임차인들이 임료를 지급하지 않고 있고, 따라서 배당기일에서 임차인에게 물어보면 ‘임료 밀린 것이 맞다’는 취지의 진술을 하게 된다. 이 경우 대부분의 법원에서는 배당기일에서 즉시 밀린 임료를 공제한 금원으로 배당표를 경정하기도 하고(공제된 금원은 후순위 채권자에게 배당함), 밀린 임료의 액수에 다툼이 있는 경우 배당이의를 통하여 그 금액을 확정하도록 한다.
문제는 임차인측에서 “민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자(임대인)가 이를 수취할 수 없으므로, 임대차보증금에서 공제되어서는 아니된다”는 주장을 하는 경우 위 주장이 타당한가 하는 점이다.
2. 견해의 대립
가. 적극설 (= 연체차임 공제설)
임의경매의 경우에는 강제경매와 달리 민법 359조가 "저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다"고 규정하고 있으므로, 항상 천연과실까지 고려하여 평가를 하여야 한다.
그러나 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않으므로 법정과실은 부동산경매절차에서 평가의 대상이 되지 않는다.
즉 민법 359조가 규정하고 있는 “과실”이란 ‘천연과실’을 말하는 것이고, ‘법정과실’은 제외되므로 저당권 압류의 효력이 ‘밀린 임료’에는 미치지 않고, 따라서 임차보증금에서 밀린 임료를 공제한 금액만을 배당하여야 한다.
나. 소극설 (= 경매기입등기 이후의 연체차임 공제불가설)
민법 359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로, 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다.
따라서 임의경매개시결정 기입등기가 이루어진 이후부터의 임차인에 대한 차임채권은 임차목적물과 함께 경매절차에서 매각되어 환가되거나 별도로 수취되어 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 이와 달리 임대차보증금에서 공제되어야 하는 것은 아니다.
다. 절충설
민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 이때의 과실에는 법정과실도 포함된다고 할 것이나, 한편, 위 규정의 취지는 저당부동산의 소유자 또는 제3취득자가 경매절차를 지연시켜 부당하게 과실을 취하는 행위를 방지하고 담보가치를 확보하여 저당권자를 보호하고 위한 것이므로, 저당권자의 담보가치가 충분하여 저당권자가 과실에 대한 집행을 하지 아니한 채 저당부동산에 대한 강제집행절차가 종료하여 저당권이 말소된 경우에는 더 이상 저당권의 효력이 저당부동산의 과실에 미친다고 볼 수 없다고 한다.
이 견해는 기본적으로 소극설의 입장을 취하면서, 소극설에 따른 결론의 부당성을 수정한 견해이다.
3. 검 토 (= 적극설 지지)
가. 소극설에 대한 비판
① 실무제요의 견해에 따른 적극설이 타당하다. 소극설은 그 논거도 납득하기 어렵고, 그 결과도 아주 부당하다.
② 먼저 소극설의 ‘논거’를 본다. 소극설은, “임의경매개시결정 기입등기가 이루어진 이후부터의 임차인에 대한 차임채권은 임차목적물과 함께 경매절차에서 매각되어 환가되거나 별도로 수취되어 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다”고 주장하나, 이는 경매의 본질을 간과한 것이다.
천연과실의 경우 매각목적물에 포함시켜 함께 평가하는 것이 가능하나, 임료와 같은 법정과실은 채권이므로 부동산매각절차에서 임차목적물과 함께 평가할 방법도 없고, 임차목적물과 함께 매각하여 환가(현금화)할 방법이 전혀 없다. 즉 불가능한 방법을 전제로 하고 있는 것이다.
③ 다음으로 소극설에 따른 ‘결과의 부당성’을 살펴보기로 한다.
배당이의를 하면서 임료의 공제를 주장하는 것은 거의 대부분 채무자(임대인)이다.
그런데 이러한 공제주장이 받아들여지지 않을 경우 결국 임차인은 ‘밀린 차임 상당의 금액’을 부당하게 취하는 결과가 된다. 그 이유는 앞서 설명한 바와 같이 법정과실인 ‘밀린 차임’을 경매절차에서 평가하여 환가(현금화)할 방법이 전혀 없기 때문이다. 소극설을 취할 경우 이러한 부당한 점을 해결하기 위하여 배당을 받지 못한 후순위 채권자들은 임차인을 상대로 ‘밀린 차임에 상당하는 금원’에 대한 부당이득반환청구소송을 제기하여야 하는 번거로운 절차를 거쳐야 한다. 그러나 ‘밀린 차임 내역을 알 도리가 없는’ 후순위 채권자들이 이런 번잡한 소송을 제기한다는 것은 기대하기 어렵다.
결국 소극설의 이러한 부당한 결과를 보완하기 위해 절충설이 나온 것으로 보이지만, 절충설도 논리상 맹점이 있고 부당한 결과를 초래하기는 마찬가지이다. 절충설에 의할 경우 임대인은 ‘경매절차가 종료된 이후에’ 비로소 임대인을 상대로 밀린 차임을 지급할 수 있다는 것이지만, 밀린 차임에 해당하는 부분이 후순위 채권자에게 배당되지 않고 채무자(임대인)에게로만 귀속된다는 점에서 여전히 부당하다.
나. 적극설의 타당성
오히려 적극설에 따를 경우 더 타당한 결과를 가져 온다. 그 이유를 살펴본다.
채무자(임대인)인 배당이의의 소를 제기하여 하여 밀린 임료가 공제되는 금원으로 임차인의 배당표가 경정되면, 공제된 금원이 채무자에게 배당되는 것이 아니라 후순위 채권자에게 배당된다.
즉 배당이의의 소에서 채무자가 원고인 경우에는 법원은 배당에 대하여 이의하지 아니한 채권자를 위하여서도 배당표를 바꾸어야 하므로(민집 161조 2항 2호), 배당이의의 소의 판결의 주문에서 채무자의 배당액을 특정하였다고 하여도, 집행법원에서는 이를 무시하고 배당받지 못한 후순위 채권자를 위하여 추가배당을 실시하여야 한다.
그 결과는, 마치 소극설에서 추구하는 “법정과실인 부동산의 차임은 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다”는 목적이 달성되는 것이다.
결국 소극설에서 추구하고자 하는 ‘목적’은 오히려 적극설을 취함으로써 얻어지는 것이다.
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