【주택임대차보호법상 대항력이 미치는 인적 범위】《대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기에 기한 소유권이전등기의 경우, 처분금지가처분권자가 소유권이전등기한 경우, 양도담보 목적 소유권이전등기의 경우), 미등기주택의 사실상 양수인(= 양수인 해당), 임차주택의 대지만을 경매로 취득한 자(= 양수인 미해당), 신탁법상의 수탁자(= 양수인 해당), 주택의 양도담보권자(= 양수인 미해당), 부동산양도계약 해제로 소유권

【주택임대차보호법상 대항력이 미치는 인적 범위】《대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기에 기한 소유권이전등기의 경우, 처분금지가처분권자가 소유권이전등기한 경우, 양도담보 목적 소유권이전등기의 경우), 미등기주택의 사실상 양수인(= 양수인 해당), 임차주택의 대지만을 경매로 취득한 자(= 양수인 미해당), 신탁법상의 수탁자(= 양수인 해당), 주택의 양도담보권자(= 양수인 미해당), 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전 소유자(주택 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택의 처분권한을 종국적으로 이전받은 경우, 경락 매수인이나 매매계약 매수인이 대항력 있는 임차권의 존재 등을 알지 못한 경우에는 계약목적 달성할 수 없는 경우에 한해 담보책임 추궁 가능)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택임대차보호법상 대항력이 미치는 인적 범위》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 대항력이 미치는 인적 범위

 

가. 양수인 (대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인)

 

⑴ 일반론

 

대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)과 관련하여 임대차 존속 중의 양수인은 법 제3조 제4항에 의하여 그 임대차관계가 양수인에게 승계되고, 임대차가 종료된 후의 양수인의 경우에는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 일정한 범위 내에서 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되는 결과 그 임대차관계를 양수인에게 주장할 수 있다는 점은 앞서 살펴 본 바와 같다.

 

⑵ 양수 유형별 대항력 발생 여부 판단 기준 시점

 

㈎ 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 기한 소유권이전등기의 경우(= 가등기 시기 vs. 대항력 발생시기)

 

① 가등기에 기한 소유권이전등기를 마친 경우에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있으므로, 대항력 발생시기와 가등기 시기의 선후에 따라 대항력이 미치는지 여부를 결정한다. 즉 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권취득의 효력이 가등기 시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 갖는 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져 오게 된다.

그 결과 가등기 이후에 행하여진 임차권의 설정도 가등기와 양립하지 않는 중간처분에 해당하므로, 가등기에 기한 본등기가 된 이상에는 그 임차권으로써 대항할 수 없다.

 

② ㉠ 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적 부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다 하더라도 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다(대법원1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결).

 

㉡ 주택의 소유자가 甲에게 근저당권을 설정해준 후에 乙 명의의 소유권이전청구권보전을 위한 가등기가 마쳐지고 나서 丙에게 위 주택을 임대하고 그 후 乙명의의 본등기가 마쳐진 경우에는, 중간처분에 해당하는 위 임대차계약은 실효되므로 甲이 근저당권을 실행하더라도 임차인 丙은 아무런 배당을 받을 수 없으며, 근저당권자 甲에게 배당하고 남은 돈은 소유자 乙에게 지급된다. 이러한 결과는 丙이 확정일자 있는 임차인이건 소액임차인이건 마찬가지이다.

 

③ 순위보전 가등기가 아닌 담보가등기인 경우에는 가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항에 특칙을 두어 대항력을 갖춘 임차인에게 ‘청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변’을 할 수 있도록 정하여 임차인을 보호하고 있다. 즉 전항의 사안에서 가등기에 기한 본등기가 가등기담보 등에 관한 법률의 규정 및 절차에 따라 유효하게 마쳐진 것이라면 丙이 확정일자부 임차인이건 소액임차인이건 그 임차권은 이미 소멸하였으므로, 그 상태에서 甲의 근저당권이 실행된다고 하여 임차인 丙이 배당받을 것은 없다. 다만, 대항력을 갖춘 임차인 丙은 가등기담보 등에 관한 법률의 규정 및 절차에 따라 의 담보가등기에 기한 본등기가 이루어지는 과정에서 청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있을 뿐이다(가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항). 만약 위 본등기가 청산절차를 제대로 거치지 아니하여 무효라면, 담보가등기 후의 확정일자임차인은 가등기권자 다음으로 배당을 받고, 소액임차인은 가등기권자보다 먼저 배당을 받게 된다.

 

㈏ 처분금지가처분권자가 소유권이전등기한 경우(= 가처분등기일자 vs. 대항력 발생시기)

 

① 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없고(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결 참조), 이와 같은 법리는 부동산에 대하여 처분금지가처분등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자가 임차권의 대항력을 갖춘 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다다24963 판결로 심리불속행 기각된 서울고등법원 2016. 5. 12. 선고 2014나619 판결,대법원 2016. 7. 14. 선고 2016다20152 판결로 심리불속행 기각된 서울고등법원 2016. 3. 24. 선고 2014나640 판결 참조).

 

② 따라서 처분금지가처분권자가 소유권이전등기를 마친 경우에도 가처분등기일자와 대항력 발생시기의 선후에 따라 대항력 유무를 결정하여야 한다. 점유이전금지가처분권자의 경우도 마찬가지이다. 점유이전금지가처분이 집행된 건물을 임차하여 대항요건을 갖추었다고 하더라도, 가처분채권자가 본안에서 승소하면 임차인은 이에 대항할 수 없다.

 

③ 판례 중에는 주택의 양수인이 전 소유자로부터 주택을 양도받기로 약정한 것이 전 소유자와 임차인 사이의 임대차계약 체결 이전이고 양수인이 주택임대차보호법 시행 전에 처분금지가처분등기를 한 다음 본안판결에 의하여 소유권이전등기를 경료한 것이더라도 그 소유권이전등기가 법 시행 후에 경료되었다면 대항력이 있다는 취지의 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2408 판결이 있으나, 위 판결은 주택임대차보호법이 시행되기 전에 가처분이 이루어진 사안에 대한 것이어서 주택임대차보호법이 시행된 이후에 가처분 등기에 기한 소유권이전등기가 이루어지고 있는 현재 문제가 되는 거의 모든 사안에는 적용되기 어려울 뿐만 아니라, 위 대법원 판결의 내용이 가처분의 처분금지효에 따라 가처분 이후의 임대차계약이 체결된 것이라면 임대차를 가지고 가처분권자에게 대항할 수는 없다는 법리를 무시하고 오로지 소유권이전등기가 주택임대차보호법이 시행된 이후 이루어진 이상 주택임대차보호법상의 대항력이 있다고 판단한 법리오해의 위법도 있어 보인다는 점에서도 실무상 이를 그대로 유지하기는 어려운 판례로 보인다.

 

㈐ 양도담보 목적 소유권이전등기의 경우(= 소유권이전등기일자 vs. 대항력 발생시기)

 

① 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보가 임차권의 대항력 발생 전에 경료된 경우, 임차인은 귀속정산의 방법에 의하여 소유권을 이전받은 양도담보권자에게 대항할 수 없다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결 등).

 

② 즉 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없는바(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 참조), 이러한 법리는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 그대로 타당하다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추기에 앞서 담보권을 취득한 자나 그 담보권에 기한 환가절차에서 이 사건 건물을 취득하는 취득자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 없으며, 이는 그 환가절차가 담보권자 자신에게 목적물의 소유권을 귀속시키는 귀속정산의 방법으로 이루어진다고 하여도 마찬가지이다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결, 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결).

 

㈑ 가압류권자 (= 가압류등기 VS 대항력 발생시기)

 

임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결).

 

⑶ 양수인 해당 여부

 

㈎ 미등기주택의 사실상 양수인 (= 양수인 해당)

 

아직 소유권이전등기를 경료하지는 아니 하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결). 따라서 미등기주택의 사실상 양수인도 주택임대차보호법 제3조 제2항의 양수인에 해당한다.

 

㈏ 임차주택의 대지만을 경매로 취득한 자 (= 양수인 미해당)

 

임차주택의 대지만을 낙찰(경락)받은 자는 임차주택의 양수인에 해당하지 아니한다.

즉 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하는 것이고 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자 보다 보증금을 우선변제 받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락 받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수 없다(대법원 1998. 4. 10. 선고 98다3276 판결).

 

㈐ 신탁법상의 수탁자 (= 양수인 해당)

 

신탁법상의 수탁자는 양수인에 해당한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결).

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니기 때문이다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다12608 판결, 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 참조). 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하기 때문이다.

 

㈑ 주택의 양도담보권자 (= 양수인 미해당)

 

주택의 양도담보권자는 양수인에 해당하지 아니한다. 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 ‘양수인’에 해당되지 않는다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083

판결).

 

나. 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전 소유자

 

⑴ 원칙

 

임대인의 임대권원이 되는 계약이 해제되기 전에 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 제548조 제1항 단서 소정의 ‘제3자’에 해당된다고 봄이 상당하므로, 임대목적물의 매매계약 해제 당시 이미 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인(임대목적물의 매수인)의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결).

 

⑵ 예외 (임대 당시 임대인에게 임대할 권리 없었거나, 해제조건부 임대 후 해제조건 성취 시)

 

임대차 당시 임대인에게 소유권이나 기타 적법하게 임대할 권리가 없었다거나, 매도인이 매수인(임대인)에게 매매계약 해제를 해제조건으로 하여 임대권한을 부여하였는데 그 후 그 해제조건의 성취로 임대권한이 소급적으로 소멸된 경우에는, 그 임차인은 가사 대항요건을 갖추었다 하더라도 소유자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 없다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결).

 

다. 용익물권 또는 다른 임차권 취득자

 

임대차의 대항력 발생 후에 등기한 용익물권자 또는 대항력을 갖춘 다른 임차권자 또한 임차인의 대항력이 미치는 인적 범위 내에 속하는 자들이다.

 

라. 주택 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택의 처분권한을 종국적으로 이전받은 경우

 

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 할 것이며, 그 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).

 

마. 경락 매수인

 

⑴ 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 없는 경우 (대항력 > 경매개시결정압류, 저당권설정등기)

 

㈎ 강제경매의 경우 대항력 발생 후 경매개시결정 압류 시 경락 매수인에게 대항가능

 

임대차의 대항력 발생 후에 경매개시결정의 기입등기(가압류가 있는 경우에는 그 가압류기입등기)가 되었을 때 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결).

 

㈏ 담보권실행을 위한 경매의 경우 대항력 발생 후 저당권설정등기 시 경락 매수인에게 대항가능

 

임대차의 대항력 발생 후에 저당권설정등기가 되었을 때 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액부분에 관하여는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.

 

⑵ 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 있는 경우

 

㈎ 대항력 발생 전에 최우선순위의 저당권설정등기 등이 되었을 때 (경락 매수인에 대한 대항력 없음)

 

① 강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이런 경우 매수인(낙찰자)에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결).

 

② 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 주택임대차보다 앞서는 저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우에 그 주택이 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매로 매각될 때 임차인이 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 있는지가 문제되는데, 민사집행법 제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”고 규정하고 있고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 제3자에 대하여 효력이 있는 주택임대차는 민법 제621조 제2항의 등기된 임차권과 같다고 할 수 있으므로, 경매절차에서 주택임대차가 대항요건을 갖춘 때보다 앞서는 저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우에 그 주택임대차는 매각으로 소멸되고, 그 주택임차인은 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장하여 인도를 거부하거나 경매절차의 매수인이 임대인의 지위를 승계하여 보증금반환의무를 진다고 주장할 수 없다.

 

③ 경매절차에서 주택임대차가 ‘저당 권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우’에 해당하는지 여부는 그 경매절차의 기초가 된 저당권이나 압류, 가압류를 가지고 따지는 것이 아니라 그 임차주택에 대하여 가장 빨리 마쳐진 저당권이나 압류, 가압류를 기준으로 하여 그보다 앞서 대항요건을 갖추지 못한 주택임대차는 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸한다. 그렇지 않으면 임차인에 앞서는 선순위자의 이익을 해치기 때문이다.

 

④ 물론 이는 임차주택이 경매절차에서 매각되는 경우에 관한 것이고, 경매나 체납처분에 따른 공매절차에 의하지 아니하고 매매, 교환, 증여 등의 법률행위로 인한 소유권 이전의 경우에 대항력 있는 임대차에 선행하는 선순위의 저당권이나 압류, 가압류가 있다고 하여 그 임대차의 대항력이 법률행위로 인한 소유권 이전에 따라 소멸하는 것은 아니다.

 

㈏ 대항력 발생 전에 최우선순위의 저당권설정등기가 되었다가 사후에 소멸된 경우 (경락 매수인에 대한 대항력 있음, 매수인의 권리구제 방법)

 

① 다만, 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95 49523 판결). 그 저당권이 매각대금지급 전에 소멸하였어도 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

 

② 위와 같이 선순위 저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 매수인으로서는 대금납부 전까지는 민사집행법 제127조 제1항의 유추적용에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

 

③ 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.

 

하지만 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 매수인이 부동산을 매각받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인(낙찰자)에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인(낙찰자)이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제 항의 규정에 의하여 매수인(낙찰자)이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

④ 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).

 

따라서 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니고, 먼저 계약해제를 하여야 한다.

 

⑶ 소결

 

㈎ 결국 임차주택에 저당권, 가압류 또는 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비하거나, 임차주택에 위와 같은 등기가 되어 있지 아니한 경우에는 경매개시결정 혹은 체납처분에 의한 압류의 효력이 발생하기 전까지 대항력을 구비한 경우 경락 매수인에게 대항할 수 있다.

 

㈏ 이를 요약하면, 임차인이 대항력을 갖춘 시점(대항력의 발생시기는 주택인도와 주민등록을 마친 ‘다음 날’임)이 최선순위 저당권설정일이나 최선순위 가압류기입등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있다.

 

바. 경락 매수인이나 매매계약 매수인이 대항력 있는 임차권의 존재 등을 알지 못한 경우에는 계약목적 달성할 수 없는 경우에 한해 담보책임 추궁 가능

 

⑴ 주택임대차보호법 제3조 제5항의 규정 및 입법취지

 

㈎ 주택임대차보호법 제3조 제5항은 “이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적이 된 경우에는 민법 제575조 제1항, 제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.”고 규정하고, 민법 제575조 제1항은 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”고 규정하고, 제3항은 “전 제2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.”고 규정하고 있다. 그리고 민법 제578조 제1항은 “경매의 경우에는 경락인은 전 제8조의 규정에 의하여 채권자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.”고 규정하고, 제2항은 “전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다.

 

㈏ 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록이라는 간이한 방법으로 임차권의 대항력을 인정하므로 양수인이 대항력 있는 임차권의 존재를 모르고 임차주택을 양수할 수 있다. 그 결과 양수인은 임차주택의 사용·수익이 제한되고 보증금반환채무까지 승계하는 등 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다. 이러한 사태에 대비하여 양수인의 보호대책을 강구하기 위하여 주택임대차보호법이 위와 같은 담보책임에 관한 규정을 둔 것이다.

 

⑵ 요건

 

㈎ 주택에 인도와 주민등록으로 대항요건을 갖춘 임차인이 있을 것

 

주택임대차보호법 제3조 제5항에 따른 담보책임을 추궁하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 모두 마쳐 대항요건을 갖춘 임차인의 자격을 갖추어야 한다.

다만, 이러한 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 전부를 배당받아 가거나 선순위저당권의 존재로 인하여 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 경우에는 임차권이 승계되지 아니하므로 담보책임이 문제될 여지가 없다.

 

㈏ 주택이 매매 또는 경매에 의하여 양도되었을 것

 

민법 제578조에서 말하는 경매는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매 또는 국세징수법상의 공매 등과 같이 국가나 그를 대행하는 기관 등이 법률에 기하여 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다.

 

㈐ 매수인이 대항력 있는 임차인이 있다는 사실을 몰랐을 것

 

① 매매의 경우나 경매의 경우나 대항력 있는 임차인이 있다는 사실을 알고 주택을 매수한 매수인은 보호할 필요가 없다. 매수인은 대항력 있는 임차권의 존재로 인한 불이익을 각오하여 완전한 목적물을 취득할 것이라는 기대를 가지고 있지 않고, 그러한 임차권의 존재를 고려하여 매매대금을 결정하였을 것이기 때문이다. 민법 제575조 제1항 전문은 “매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고, 후문은 “기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 전문의 매수인이 이를 알지 못한 때에는 은 후문의 손해배상의 요건이기도 한 것이다.

 

② 이와 같이 매수인이 담보책임을 묻기 위해서는 선의의 매수인이어야 하는데, 등기기록을 열람하여 존재를 쉽게 알 수 있는 지상권이나 전세권, 등기된 임차권과는 달리, 인도와 주민등록으로만 공시되는 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력 있는 임차권의 경우에는 악의가 추정된다고 보기 어렵다.

 

③ 경매의 경우에는 임대차의 기간, 차임, 보증금, 주민등록 전입신고일자 등이 매각물건명세서에 기재되어 열람에 제공되고 매각기일의 공고내용에 포함되므로(민사집행법 제105조, 제106조) 이와 같이 대항력 있는 임대차가 공고된 경우에는 매수인의 악의가 추정되고, 반대로 매각물건명세서와 매각기일의 공고내용에서 이러한 내용이 누락된 채 경매가 진행된 경우에는 매수인의 선의가 사실상 추정된다고 할 것이다.

 

㈑ 경매의 경우 배당이 실시되었을 것을 요건으로 하는지 여부 (= 부정, 매각허가결정 확정 전이면 매각허가결정 취소신청, 매각허가결정 후에는 배당실시 전후 모두 본 조 담보책임 추궁가능)

 

① 경매절차에서 매각허가결정이 확정되기 전이면 매각물건명세서 작성의 잘못(민사집행법 제121조 제5호)이나 중대한 권리관계의 변동(대항력 있는 임대차보다 선순위의 저당권이 소멸한 경우, 민사집행법 제121조 제6호)을 이유로 즉시항고를 함으로써 구제를 받을 수 있고, 매각허가결정 확정 후 대금납부 전이라면 민사집행법 제127조에 의하여 매수인은 매각허가결정에 대하여 취소신청을 함으로써 구제를 받을 수 있다. 매각허가결정이 취소되면 매수인은 경매법원으로부터 매각대금을 돌려받고 매수인 앞으로의 소유권이전등기는 경매법원의 직권에 의한 촉탁으로 말소하고 저당권 등 말소되었던 등기들도 역시 경매법원의 직권에 의한 촉탁으로 회복등기를 함으로써, 매각 이전의 상태로 되돌아가고 매각기일을 새로 지정하는 등 경매절차를 다시 진행하게 된다.

 

② 그러나 매각대금납부 후 배당이 실시되기 전에 비로소 임차권의 인수 사실을 알게 된 경우에는 ㉠ 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있고(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결 등 참조), ㉡ 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도가 아니어서 계약을 해제할 수 없거나 해제를 원하지 아니하는 경우에는 손해배상에 의한 담보책임(민법 제578조)을 물을 수 있다고 할 것이므로, 매각대금납부 후 배당이 실시되기 전에 매수인이 민사집행법 제127조의 유추적용에 의해 보호를 받을 수 있다고 하더라도 그 때문에 담보책임에 의한 보호를 부정할 것은 아니다. 즉 이때에는 매수인에게 민사집행법 제127조에 의한 구제와 담보책임에 의한 구제가 중첩적으로 부여되는 것이거나 이때의 매각허가결정의 취소신청은 담보책임을 추급하여 해제를 하는 특수한 방법으로 볼 수도 있을 것이다.

 

③ 배당이 실시된 후에는 물론 담보책임에 의한 구제만이 가능하다.

 

⑶ 효과 (임차주택이 경매절차에서 매각된 경우)

 

㈎ 계약의 해제

 

① 대항력 있는 임차권의 존재를 알지 못하였던 임차주택의 양수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있다. 경매의 경우에는 매각허가결정의 확정으로 매매가 이루어진 것으로 보게 되므로, 담보책임은 이때부터 문제된다. 매각허가결정 확정 후 대금을 납부하기 전에 대항력 있는 임대차의 존재가 비로소 드러난 경우에 임차권을 인수하면서까지 매수하는 것을 원하지 않는 경매절차의 매수인으로서는 민사집행법 제127조 제1항에 따라 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있으므로, 경매절차의 매수인이 담보책임을 묻는 방법의 하나로 해제가 문제되는 것은 주로 대금을 납부한 후이다.

 

② 경매절차에서 임차주택을 매수한 매수인이 민법 제578조 제1항에 따라 계약을 해제한다고 할 때, 해제의 의미에 관하여 경매를 해제한다는 것은 사법적 측면에서만 효력을 발휘하여야 하고 공법적인 측면에까지 당연히 영향을 미칠 수는 없는 것이라고 하여 매각허가결정의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않으면서 채무자에 대해서만 매수의 효력을 부정하여 대금반환의무를 지우는 것이며, 이로써 매수인의 해제로 인한 법률관계는 종결되며 그 밖의 배당을 받은 채권자 등의 법률관계는 아무런 영향을 받지 않는다는 견해도 있지만, 경매절차의 매수인이 민법 제578조 제1항에 따라 계약을 해제하면 매각허가결정은 효력을 잃고 매각허가결정이 있기 전의 상태로 되돌아가는 것이 원칙이지만, 채무자가 대금 전부를 반환하면 그 범위에서 배당받은 채권자들의 채권도 소멸하는 것이라고 보는 것이 타당할 것이다.

 

③ 해제의 상대방은 채무자이고, 경매목적물인 임차주택이 물상보증인의 소유였으면 해제의 상대방은 물상보증인으로 보아야 할 것이다.

 

④ 경매절차의 매수인이 계약을 해제하면 채무자는 매각대금 납부일부터의 법정이자를 포함하여 매각대금을 전액 반환하여야 한다. 경매된 임차주택이 물상보증인 소유인 경우 민법 제578조 제2항에 따라 1차적으로 대금반환의무를 지는 것이 채무자인가 아니면 물상보증인인가에 관하여 견해의 대립이 있으나, 판례는 ‘물상보증인설’을 취하고 있다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2641 판결 참조).

 

⑤ 민법 제587조 제2항은 대금을 반환할 채무자가 자력이 없는 때에는 매각대금으로부터 배당을 받은 채권자들이 2차적, 보충적으로 배당받은 금액의 한도 내에서 반환의무를 부담하는 것으로 정하고 있다. 채권자들이 반환하여야 할 범위는 각자 배당받은 금액(채무자와는 달리 배당금을 현실적으로 수령한 날부터의 이자를 포함한다) 범위로 한정되고, 채권자들이 연대책임을 지는 것이 아니다.

 

㈏ 대금감액

 

① 민법 제578조 제1항이 준용하는 민법 제1 575조 제 항에서 해제와 손해배상만을 인정할 뿐 대금감액청구를 인정하지 않는 이유는 본래 용익권의 존재는 소유권에 대한 질적인 하자가 되어 감축되어야 할 액수를 산정할 수 없기 때문이므로 감액 산정이 용이한 경우에는 대금감액을 인정하는 것이 바람직하므로 대항력 있는 임대차가 존재하기는 하나 매수인이 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우가 아니라면 계약을 해제할 수 없고 민법 제575조 제1항 해제할 필요도 없으며, 그 대신 대금을 감액하는 것으로 손해를 막을 수 있으므로, 특히 경매절차에서 임차주택이 매각된 경우 대항력 있는 임대차의 보증금액만큼 대금감액청구를 할 수 있다고 봄이 상당하다.

 

② 이에 대해서는 민법 제575조가 매수인의 권리로서 대금감액청구권을 인정하지 않고 있으므로 대금반환청구를 직접 인정할 수는 없으나, 매수인이 대항력 있는 임차권을 인수하여 보증금반환의무를 부담하게 될 경우 민법 제575조 제1항 및 제578조 제3항의 손해배상청구를 할 수 있고, 이때의 손해는 인수하게 된 보증금액과 임차주택을 사용·수익하지 못하는 것으로 인한 손해를 모두 포함하는 것으로 해석하면 되므로, 계약해제를 전제하지 않은 대금감액을 허용하지 않아야 한다는 견해도 있다.

 

③ 사견 (대금감액청구 허용설 지지)

 

대금감액청구를 허용하는 것과 허용하지 않고 손해배상청구만 가능하다고 하는 것 사이에는 대금감액청구는 채무자와 배당을 받은 채권자를 상대로 할 수 있는 반면 손해배상청구는 채무자와 경매신청채권자에 대해서만 할 수 있다는 것과 손해배상청구는 악의의 채무자 및 경매신청채권자의 고지의무위반이 인정되는 경우에만 할 수 있다는 차이가 있다. 경매절차의 매수인이 예상 외로 인수하여야 하는 임대차의 보증금액이 손해임은 분명하고 경매절차의 매수인이 아직 대금을 납부하지 아니하였거나 대금을 납부하였으나 배당이 실시되기 전이라면 그 단계에서는 해제를 하여야 할 정도까지는 아닌 매수인으로서는 손해배상에 의한 담보책임을 묻는 특수한 방법으로 경매법원에 대하여 인수하여야 하는 보증금액만큼 대금의 감액 또는 이미 납부한 대금의 반환을 청구하는 것이 간명한 해결방법이므로 비록 명문의 규정은 없지만 이를 허용하는 것으로 적극적으로 해석하는 것이 타당하다.

 

㈐ 손해배상

 

① 경매절차에서 채무자가 대항력 있는 임대차의 존재를 알면서도 고지하지 않거나 채권자가 이를 알고 경매를 신청한 때에는 경매절차의 매수인은 그 사실을 알고 있던 채무자나 경매신청채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조 제5항, 민법 제578조 제3항).

예를 들어, 대항요건을 갖춘 임차인에 앞서는 선순위 저당권자가 있어서 임차권을 인수하지 않을 것으로 알고 매수인이 매수신고를 하였는데, 채무자가 매각허가결정이 확정된 후 대금지급기한 사이에 임차권의 대항력이라도 유지될 수 있도록 선순위 근저당권을 말소하여 달라는 임차인의 간청에 따라 선순위 근저당권자에게 피담보채무를 변제하여 선순위 저당권을 소멸시킴으로써 매각대금을 납부한 매수인이 대항력 있는 임차권을 인수하게 된 사안에서, 판례는 채무자가 임대차보다 선순위의 저당권을 소멸시킨 사실을 고지하지 아니하여 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속되게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금을 납부하였다면 채무자는 민법 제578조 제3항에 따라 매수인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하였다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

채무자와 경매신청채권자 모두 대항력 있는 임차인의 존재를 알면서 고지하지 아니하였을 경우, 채무자와 경매신청채권자의 손해배상의무는 부진정연대관계에 있다.

 

② 매수인은 해제 여부와 관계없이 손해배상청구를 할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결). 손해배상의 대상은 매수인이 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 임차주택을 사용ㆍ수익할 수 없게 되어 발생하는 손해이다.