【판례해설<매매계약의 성립을 위한 매매목적물과 대금의 특정 정도>】《매매대금의 정함이 없음에도 매매계약이 존재한다고 인정할 수 있는지 여부(대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 [소유권이전등기말소])》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 사안의 요지 : [매매계약의 성립 여부가 문제된 사건]
가. 원고는 피고에게 이 사건 임야에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
그런데 매매계약 당시 대금액을 추후에 정하기로 하였다.
나. 원고는 비용을 지출하여 이 사건 임야의 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 한 후 석축 동쪽 부분 위에 단독주택 증축 공사를 하였다.
다. 원고는 위 소유권이전등기는 명의신탁약정이나 통정허위표시에 따른 것으로서 무효라고 주장하면서 소유권이전등기말소 등을 청구하였다.
라. 원심과 대법원 판단
매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.
구체적인 매매목적물은 석축공사 후에 특정하고, 구체적 대금은 향후 구체적인 매매목적물이 특정된 시점에 합의하여 정하기로 한 것이므로 매매계약이 성립하였다.
2. 판시사항
[1] 매매계약의 성립을 위한 매매목적물과 대금의 특정 정도
[2] 당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우, 계약 내용을 정하는 방법 및 이러한 법리가 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 적용되는지 여부(적극)
[3] 갑과 을이 각 소유한 대지가 서로 인접해 있으면서 위 대지들에는 갑 소유의 임야가 접해 있는데, 갑이 을에게 위 임야에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 관할 지방자치단체의 장이 을을 건축주로 하여 위 임야 등에 단독주택을 증축하기로 하는 신고를 수리한 후 갑이 위 임야에 관하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 한 다음 석축을 경계로 하여 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행한 사안에서, 갑과 을 사이에 위 임야 중 석축을 경계로 하여 을 소유의 대지와 접해 있는 부분에 관한 매매계약이 성립하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례
3. 판결요지
[1] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제563조).
매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다. 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.
[2] 당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정해야 한다. 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 이러한 법리가 적용된다.
[3] 갑과 을이 각 소유한 대지가 서로 인접해 있으면서 위 대지들에는 갑 소유의 임야가 접해 있는데, 갑이 을에게 위 임야에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 관할 지방자치단체의 장이 을을 건축주로 하여 위 임야 등에 단독주택을 증축하기로 하는 신고를 수리한 후 갑이 위 임야에 관하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 한 다음 석축을 경계로 하여 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행한 사안에서, 제반 사정에 비추어 갑과 을은 소유권이전등기 당시 갑이 을에게 위 임야 중 을 소유의 대지와 접하는 부분을 매도하되, 구체적인 매매목적물은 경계 부분에 석축공사를 마침으로써 특정하고, 구체적인 대금은 을이 갑의 증축을 위해 건축주 명의를 대여하는 등 편의를 제공한 것을 감안하여 시세보다 저렴하게 하되 향후 구체적인 매매목적물이 특정된 시점에 합의하여 정하며, 소유권이전등기는 증축신고의 대지 위치와 맞추기 위해 실제로 증축을 할 갑 소유 대지에 접하는 부분까지 포함하여 마치기로 합의하였다고 볼 수 있는데, 위 합의 당시 매매목적물을 구체적으로 특정하지 않았더라도 갑이 석축을 쌓아 이를 경계로 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분과 을 소유의 대지와 접해 있는 부분을 구분하는 토목공사를 함으로써 매매목적물을 특정하였고, 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행하는 등 계약을 이행하였으므로 계약에 구속되려는 의사가 있었으며, 또한 위 합의 당시 대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였고, 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 계약 체결 경위 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 대금을 정해야 하므로 갑과 을 사이에 위 임야 중 을 소유의 대지와 접해 있는 부분에 관한 매매계약이 성립하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례.
4. 판례해설 : 매매계약 성립요건인 목적물과 대금의 특정 여부에 관한 판단기준
가. 사안의 개요
이 사건의 쟁점은, 1. 매매계약이 성립하려면 반드시 계약 체결 당시에 매매목적물과 대금을 구체적으로 특정할 필요가 있는지 여부(소극), 2. 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우 계약 내용을 정하는 방법에 관한 것이다.
원고는 피고에게 이 사건 임야 전체를 명의신탁하였다고 하면서 피고 명의의 소유권이전등기의 말소 등을 청구하였고, 피고는 원고가 이 사건 임야 중 일부를 매도하고 나머지를 명의신탁하였다고 주장하였다.
소유권이전등기 당시 원고와 피고 사이에 매매목적물을 구체적으로 특정하지 않았더라도 이를 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준을 정하였다.
대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였는데, 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 원고가 계약을 이행하여 계약에 구속되려는 의사가 있으므로 당사자의 의사를 탐구하여 대금을 정해야 하다.
계약 체결 당시에 매매목적물과 대금이 구체적으로 특정되지 않았더라도 매매계약이 유효하게 성립하였다고 판단하여 상고를 기각한 사례이다.
나. 매매대금의 정함이 없음에도 매매계약이 존재한다고 인정할 수 있는지 여부
종래 판례는 매매목적물, 매매대금 등이 나중에 구체적으로 확정될 수 있다면, 매매계약 당시 확정되지 아니한 상태이더라도 매매계약의 성립을 인정할 수 있다고 보았다.
참고 판례인 대법원 94다34432 판결[국제상사 사건]의 내용은 다음과 같다.
국제그룹 정리방안의 일환으로 원고 등 국제상사의 주주들은 국제상사 발행 주식의 전부를 피고 또는 피고가 지정하는 제3자에게 양도하면서 주식 매매계약은 실사 결과에 따라 양자가 협의 조정하여 정산지급하되 정산에 관하여는 따로 합의하는 내용의 ‘주식 및 경영권 양도 가계약서’를 작성하였다.
위 계약은 주식매매계약이 아니라 가계약에 불과하다.
위 가계약서 작성으로부터 약 11개월 정도 이후 가계약의 취지에 따라 주식 매매가격은 실사 결과에 따라 결정하기 위하여 공란으로 한 ‘주식매매계약서’를 작성하였다.
대법원은 주식 매매계약 체결 당시 매매대금 확정할 수 있는 방법과 기준(실사)을 정하였으므로 주식매매계약 성립한 것으로 판단하였다.
다. 대상판결 검토
이 사건의 사안에서 목적물의 특정은 별다른 문제가 없음. 매매대금 액수가 문제가 될 수 있지만, 구체적인 대금액수는 사정을 종합 참작하여 법원이 합리적 가격을 결정할 수 있다.
오히려 이러한 사건들에서는 당사자 사이에 구속력을 인정하려는 합의가 있었는지 여부가 문제된다.
그런데 사실관계에서 알 수 있듯이 이 사건 토지에 관하여는 피고 명의로 소유권이전등기가 경료되었는바, 이전등기를 하려면 당사자들이 매매계약서를 작성하고, 인감증명을 첨부하여 등기신청을 하여야 한다.
당사자 사이에 이러한 절차를 모두 거친 이상, 계약에 구속되려는 의사를 인정하는 데에는 아무런 문제가 없다.
