【임대차보호법】《매수인에게 인수되는 보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<매수인에게 인수되는 보증금의 범위>
⑴ 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 매각절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시되어 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 보증금 중 매각절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니다.
⑵ 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인은 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 매수인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다(대판 2001. 3. 23. 2000다30165).
예를 들어, 집행법원이 임차인에게 보증금 전액인 1,000만 원 중 800만 원을 배당하여야 함에도 불구하고 500만 원만을 배당하여 그 배당표가 확정된 경우(현실로 배당받은 금액이 적은 경우) 임차인은 매수인에게 실제 배당받은 금액을 공제한 잔액 500만 원의 지급을 구할 수는 없고, 정당하게 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액 200만 원의 지급만을 구할 수 있다
그리고 위의 경우에 매수인에게 인수되는 보증금은 대항력 있는 보증금 즉 보증금이 인상된 경우 후순위의 담보권자나 가압류권자가 생기기 전까지의 보증금을 한도로 함은 당연하다.
⑶ 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대판 2017. 4. 7. 2016다248431).
⑷ 임차인이 배당받을 배당금 산정 시 임차인의 연체된 차임을 공제하고 배당표를 작성할 수 있는지 여부에 대하여는 견해의 대립이 있다.
판례는 민법 359조 전문이 규정하고 있는 과실에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 근저당권자가 차임채권에 대하여 민사집행법 273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 근저당권을 실행하지 아니한 경우에 근저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 매각대금이 납부되기 전까지 연체한 차임을 임차인이 배당받을 보증금에서 공제하여야 한다는 입장이며(대판 2015. 3. 26. 2013다77225, 대판 2016. 7. 27. 2015다230020 참조), 실무도 이에 따르고 있다.
상가건물의 경우에도 위에 기술한 내용이 그대로 적용된다.
