【판례<개별적인 관리위탁계약, 관리비용부담>】《집합건물 구분소유자가 개별적인 계약으로 건물관리를 위탁한 경우 집합건물법상 ‘관리단 또는 관리인에 관한 규정’이 적용되는지 여부(대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [집합건물에 관하여 구분소유자들과 관리회사 사이에 개별적인 관리위탁계약이 체결된 경우에 관리비용부담에 관한 관계가 문제된 사건]
【판시사항】
[1] 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되는지 여부(원칙적 소극)
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조가 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정인지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다.
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아니다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 원고는 이 사건 상가건물 일부의 구분소유권을 취득하여 대형마트를 운영하다가, 피고와 위 상가건물에 관한 ‘관리위탁계약’을 체결하였고, 피고는 위 관리위탁계약에 따라 당사자로서 관련 업체들과 전기ㆍ수도공급 계약, 승강기ㆍ무빙워크 유지보수 계약 등을 체결하였다. 당시 이 사건 상가건물은 관리단 및 관리규약이 없고, 관리인도 선임되지 않았다.
⑵ 피고가 이 사건 상가건물을 관리하던 중 전기ㆍ수도요금과 승강기 등 유지보수비를 지급하지 못하여 단전ㆍ단수, 승강기 등의 운영이 중단되었다.
⑶ 원고는 위 업체들에게 비용(체납된 전기ㆍ수도요금, 승강기 등 유지보수비)을 직접 지급한 후 피고와 위 비용에 관한 ‘정산합의’를 하였다.
위 ‘정산합의’는 ① 체납된 전기ㆍ수도 요금과 승강기 등 유지보수비를 원고가 변제하고, ② 그 변제금 상당액을 원고가 피고에게 지급할 관리비에서 공제 또는 상계하며, ③ 피고가 이 사건 건물의 관리책임자로서 위 비용을 부담할 의무가 있음을 확인하는 내용이다.
⑷ 원고는 피고에 대하여 원고가 지급한 비용 상당의 부당이득반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
⑸ 원심은 집합건물법 제17조에 따라 피고가 이 사건 상가건물의 ‘관리비용 부담 주체’에 해당하지 않는다고 보아 원고의 청구를 기각하였으나, 대법원은 원심판결을 파기환송하였다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건의 쟁점은, 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우에 비용부담 등 법률관계를 정하는 기준(= 개별 계약의 내용)이다.
⑵ 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자 사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ’집합건물법‘이라 한다)상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아니다.
⑶ 관리규약, 관리단 등이 제대로 갖추어지지 않은 집합건물에 관하여 원고를 비롯한 일부 구분소유자들과 개별적인 관리위탁 계약을 체결한 피고가 건물관리를 위하여 제3자와 계약을 체결한 후 그에 따른 비용지급 등을 지체하자 원고가 이를 대신 지급하고 피고를 상대로 부당이득반환을 구한 사안이다.
⑷ 대법원은, 계약 내용에 대해 충분히 심리하지 않은 채 집합건물법의 관리인에 관한 규정 등을 들어 원고의 청구를 기각한 원심을 파기하였다.
3. 관리비 징수 주체 (아파트, 상가, 대규모점포 등의 경우) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.485-487 참조]
가. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리단, 입주자대표회의, 상가번영회 등의 차이점
⑴ 아파트
① 관리단 : 소유자들의 모임으로 ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 입주자대표회의 : 동 대표들을 구성원으로 한다. ‘공동주택관리법’을 근거로 한다.
아파트의 경우 실제 거주자의 대표들로 구성된 입주자대표회의가 있다. 입주자대표회의는 입주자들의 모임이 아니라 동 대표들을 구성원으로 한다.
관리비를 걷거나 관리인을 두는 등 실제 거주자들의 공통된 이해관계를 조절하는 등의 행위는 모두 입주자대표회의에서 수행한다(공동주택관리법에서 규율함).
※ 임차인은 동 대표를 선출할 권한만 가지고 있다.
⑵ 상가
① 관리단 : ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 상가번영회 : 임의단체이며, 근거규정은 별도로 없다.
상가의 경우 이른바 상가번영회가 있다. 상가번영회를 위한 법률규정은 없으므로, 상가번영회는 임의단체이다.
⑶ 대규모상가(규모가 3,000㎡ 이상인 곳 등)
① 관리단 : 당연 성립한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 대규모점포 등 관리자 : 주식회사만 가능하다. 유통산업발전법을 근거로 한다.
대규모점포 등 관리자는 사용하는 명칭과 상관없이 ‘대규모점포 등 관리자’다.
대규모점포의 경우 대규모점포등 관리자가 있다(유통산업발전법 12조 2항). 대규모점포는 매장 면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 곳 등을 말한다(예컨대, 동대문의 두타몰).
실제 영업하는 사람들을 위한 이해관계 조정 기구이고, 대규모점포 등 관리자는 상법상 주식회사로 하게 되어 있다(유통산업발전법 12조 2항 2호 가항).
대규모점포 등 관리자는 구분소유와 관련한 사항에 대하여는 결정할 권한이 없다(유통산업발전법 12조 4항).
<관리단과 입주자대표회의 등>
나. 관리단과 입주자대표회의의 차이점
⑴ 관리단
① 근거법령 : 집합건물법
② 적용대상 : 아파트, 상가 등 집합건물
③ 구성원 : 구분소유자들 전원(당연성립). ※ 아파트의 경우, 입주민 중 임차인이 많아 현실적으로 관리단이 모이는 경우는 없음
④ 권한 : 소유권과 관련된 권한 및 관리행위 권한 갖고 있음
⑤ 상가의 경우 : 관리단 있음
⑥ 관리비 징수 : 위탁관리회사(임의적 소송담당, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결)
⑦ 구분소유권침해 손해배상청구권자 : 구분소유자 or 관리단(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)
⑵ 입주자대표회의
① 근거법령 : 공동주택관리법
② 적용대상 : 공동주택(아파트, 연립주택 등)
③ 구성원 : 입주자 중 동대표(= 임차인들을 포함한 입주자들로부터 선출된 소수의 동대표들의 모임)
④ 권한 : 공동주택관리법에 규정 있음. 관리비 징수·운영, 엘리베이터·주차장 등 입주민 공동시설 관리, 입주민들의 공동규율 제정·관리 등. 하지만, 구분소유권과 관련된 권한은 없음
⑤ 상가의 경우 : 입주자대표회의 없음. 대신 상가번영회가 있으나, 법령에 근거 없는 임의단체임.
⑥ 관리비 징수 : 주택관리업자(공동주택관리법 제23조)
다. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리비 징수주체 (= 징수대행자도 당사자 적격 인정)
⑴ 아파트의 경우
① 관리비 징수주체 : ‘입주자대표회의’이다.
② 관리비의 징수대행자 : ‘주택관리업자’(공동주택관리법 제23조)이다. 공동주택관리법에 의하여 당사자적격이 인정된다.
⑵ 상가의 경우
① 관리비 징수주체 : ‘관리단’이다.
② 관리비의 징수대행자 : ‘위탁관리회사’이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결).
관리단의 당사자적격은 당연히 인정된다. 위탁관리회사는 임의적 소송담당(제3자 소송담당)임에도 불구하고 당사자적격이 인정된다(위 대법원 2014다87885, 87892 판결).
⑶ 대규모점포의 경우
① 관리비 징수주체 : 대규모점포는 주식회사인 ‘대규모점포 등 관리자’에게 관리비징수 권한이 인정된다(유통산업발전법).
대규모점포관리자에게 해당 점포에 대한 관리비 징수권한이 있더라도 건물의 공용부분에 대한 관리권까지는 인정할 수 없다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결).
② 관리비의 징수대행자 : 위임받은 ‘상인회’(임의적 소송담당)이다.
대상판결(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결)은 ‘대규모점포 등 관리자’로부터 포괄적으로 위임을 받은 ‘상인회’ 또는 ‘지회’도 관리비 청구소송에서 당사자적격이 인정된다고 보았다.
◎ 대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결 : 나아가 甲 회사가 그 내부 규정을 통하여 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 乙 상인회 내지 그 지회인 각 상가상인회에 포괄적으로 위임하였으므로, 원고는 위임받은 관리업무를 수행하면서 이 사건 상가 내 점포 상인들로부터 그러한 업무수행에 소요되는 경비, 즉 관리비를 부과·징수할 권한이 있고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격도 인정된다.
4. 관리비청구권의 성립 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1264-1266 참조]
가. 공용부분 관리비
⑴ 관련 규정
● 집합건물법 제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
⑵ 위 규정의 취지
㈎ 집합건물법은 공용부분 관리비에 관한 규정을 두고 있다.
규약에서 달리 정할 수 있는 사항은 ‘부담비율’이고, 부담 자체는 아니다.
㈏ 근거 규약이 있으면 그에 따라, 규약이 없거나 무효라고 하더라도 집합건물법 제17조에 따라 공용부분 관리비를 청구할 수 있다.
㈐ 따라서 관리비가 발생하면 곧바로 구분소유자들은 이를 일정한 비율에 따라 직접 부담하여야 하고, 관리단이 먼저 지출한 후에야 구분소유자에게 청구할 수 있는 것이 아니다.
즉, 관리단이 이를 실제로 지출하였는지는 관리비청구권의 성립요건이 아니다.
그러므로 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 사실상 관리행위를 한 경우에도, 구분소유자는 관리단에게 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다.
㈑ 반면 관리단에 대한 공용부분 관리비 지급의무가 소멸하지 않은 이상 구분소유자는 사실상 관리행위를 한 자에게 부당이득반환의무를 지지 않는다[대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076(본소), 2010다94083(반소)].
나. 전유부분 관리비
⑴ 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물법에는 전유부분 관리비에 관한 규정이 없다.
⑵ 그러나 대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결판결은 ‘규약’에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면, 관리단은 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다고 보았다.
전유부분의 관리비 또한 관리단이 실제로 지출하지 않았더라도 징수할 수 있다.
5. 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한 (= 대규모점포등 관리자) / 관리비의 범위에 주차장 등의 공용부분 관리비 포함 여부(= 적극) [이하 대법원판례해설 제117호, 박영욱 P.523-539 참조]
가. 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한 (= 대규모점포등 관리자)
⑴ 집합건물법상 관리비 징수권한은 원칙적으로 관리단에게 있는 것이어서, 대규모점포관리자가 직접 입점상인들로부터 관리비를 징수할 수 있는 권한이 있는지가 문제 되었다. 구 유통산업발전법 제13조 제3항에서 ‘대규모점포관리자의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물법에 따른다.’고 규정하고 있어 관리비 징수권한이 구분소유에 관련된 사항으로서 관리단에게 귀속되는지 여부이다.
⑵ 대법원 2003. 10. 23. 선고 2001다45300 판결은 상가건물의 관리단(대규모점포개설자로도 신고함)이 대규모점포관리자를 상대로 입점상인들에 대한 전기, 수도, 주차요금의 징수권한이 관리단에게 확인을 구한 사안에서, 위 징수권한은 대규모점포관리자에게 있음을 확인하였다.
나. 관리비 범위에 공용부분 관리비 포함 여부(= 적극)
이후 대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결에서는 집합건물법의 ‘구분소유와 관련된 사항’과 유통산업발전법상 대규모점포관리자의 관리비 부과․징수와의 관계에 대하여 다음과 같이 명시적으로 설시하면서, 대규모점포관리자가 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 ‘공용부분’에 관한 체납관리비도 청구가 가능하다고 판시하였다.
다만 위 사안은 피고가 대규모점포관리자가 관리하는 당해 상가를 취득하였는데, 대규모점포관리자가 피고를 상대로 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 청구한 사안으로서, 이 사건과는 사안을 달리한다.
다. 판례의 법리
판례를 종합하면, 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한은 대규모점포관리자들에게 있고, 그 관리비의 범위에는 주차장 등의 공용부분 관리비가 포함된다(대규모점포관리자의 입점상인에 대한 관리비 청구권한은 유통산업발전법 2017. 10. 31. 법률 제14997호로 입법화되었다).
위 판례들의 사안은 상가로만 이루어진 건물로서 그 전체에 대하여 대규모점포관리자의 관리범위가 미치는 것으로, 이 사건과 같이 한 건물에 대규모점포관리자의 관리 범위에 해당하지 않는 오피스텔이나 아파트가 있는 경우와는 사안을 달리 한다.
또한 위 판례들은 관리비의 징수권한에 관한 것으로, 공용부분의 관리권 자체의 귀속 여부에 관한 명시적인 판단이 있었다고 볼 수 없다.
6. 이 사건 상가건물에 ‘집합건물법’ 규정이 적용되는지 여부 (= 이 사건의 쟁점) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1305-1306 참조]
가. 관련 규정
● 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제17조(공용부분의 부담·수익)
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
● 제23조(관리단의 당연 설립 등)
① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
● 제24조(관리인의 선임 등)
① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
● 제28조(규약)
① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다
나. 위 규정의 취지
⑴ 건물에 ‘구분소유 관계’가 성립되면 집합건물법상 관리단 등에 관한 규정이 적용된다. ‘관리단’은 법률에 의하여 자동적으로 성립딘다.
⑵ 그러나 관리규약이나 관리인 등이 없는 집합건물의 구분소유자들이 개별적으로 제3자와 관리위탁계약을 체결한 경우, 그 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물법상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다.
⑶ 이 경우 집합건물법 제17조가 구분소유자들이 건물관리방식을 선택하고, 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 정하는 것을 제한하는 것은 아니다.
다. 원심의 판단
원심은 ‘관리위탁계약’과 ‘정산합의’만으로 ‘피고’가 이 사건 상가건물의 ‘관리비용 부담 주체’가 될 수 없다고 보았다.
원심은 집합건물법 제17조에 따라 ‘집합건물의 구분소유자’인 ‘원고’가 건물의 공용부분에 관한 관리비용 부담 주체가 된다고 하였다.
집합건물법상 ‘관리인’은 공용부분의 관리비용을 청구하고 관리하는 행위를 할 뿐 관리비용 부담 주체가 아니고 피고는 사실상 관리인으로부터 ‘관리업무를 위임받은 자’로서 집합건물법상 관리인의 권한과 의무의 범위를 넘어선다고 보기 어렵다고 보았다.
라. 대상판결의 판단
⑴ 이 사건 청구원인은 ‘이 사건 정산합의’이고, ‘이 사건 정산합의’의 효력을 부정할 이유는 없다.
⑵ 다만 부당이득이 인정될 것인지는 의문이다.
이 사건 정산합의에 따르면 전기ㆍ수도요금 등 공과금의 부담주체는 원고이고, 피고는 그 비용을 부담하기로 한 약정을 불이행한 것이다.
따라서 피고는 채무불이행으로 인한 손해배상책임이 있는 것인데, 손해배상책임을 이행하지 않고 있다고 하여 이를 부당이득으로 평가할 수는 없다.
