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【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 농지매각에 있어서의 최고가매수신고인 등에 대한 증명서 교부 1. 농지매각의 경우에는 최고가매수신고인 등은 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농지법 8)을 집행법원에 제출해야 매각허가를 받을 수 있다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결, 대법원 1999. 2. 23.자 98마2604 결정). 다만 주말체험영농을 하려고 농지를 소유하는 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않고 농지취득자격증명 발급을 신청할 수 있다(농지법 8②·6②iii). 집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신청하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 ..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일조서의 작성 및 기재사항 1. 매각기일조서의 작성 집행관은 매각을 실시한 때에는 각 매각기일마다 매각기일조서를 작성해야 하므로, 각 매각기일을 일괄하여 하나의 조서로 작성해서는 안 된다[그런데 집행관이 작성할 조서 중 민사집행법 10조는 집행관이 집행기관으로서 민사집행을 실시하는 때에 적용되는 조항이다. 그런데 매각의 실시는 집행법원이 집행기관이고 집행관은 보조기관으로서 직무를 행하는 때에 해당하므로, 부동산매각의 경우에는 민사집행법 10조의 적용에 앞서 민사집행법 116조 및 민사집행규칙 67조의 규정의 우선적용에 의하여 조서가 작성되는 것이다]. 2. 매각기일조서의 기재사항 매각기일조서에는 다음 사항을..

【(부동산경매) 】 공유자가 공유자우선매수권의 행사를 남용했다는 이유로 공유자에 대한 매각을 불허할 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자가 우선매수권행사를 남용한 경우 1. 공유자가 우선매수제도를 이용하여 공유지분을 저가에 매수하기 위해 수차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤 매수신고인이 나타나지 않자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 수차례 저감된 4회 매각기일에 매수신고인이 나타나자 비로소 매수신청보증금을 납부하여 최고가매수신고인의 지위를 얻을 것은 민사집행법 108조 2호, 121조, 123조에서 정하는 매각불허가사유가 있는 사람, 즉 매각의 적정한 실시..

【(부동산경매) 】 공유자 통지결여는 매각허가결정에 대한 항고사유일까? 위 통지 결여시 추완항고가 허용될까? 공유자통지 등에 관한 절차상의 과오를 이유로 국가배상책임을 물을 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자에 대한 통지결여의 효력 1. 공유자에 대한 통지는 민사집행규칙 8조 4항의 적용이 배제되는 ‘법에 규정된 통지’ 민사집행법 104조 2항에서 규정하고 있는 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지는 민사집행규칙 8조 4항의 적용이 배제되는 ‘법에 규정된 통지’로 봄이 상당하고, 위와 같이 발송의 방법이 규칙에 위임된 사정만으로 위 통지를 민사집행규칙 8조 4항에 따라 통지의 생략이 가능한 ‘규칙에 규정된 통지’로 볼 수는 없다(대법원 ..

【(부동산경매) 】 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙, 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 주택매입사업시행자의 우선매수 1. 임대주택법상 임차인의 부도임대주택의 경매에 관한 우선매수권의 특칙 (1) 임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 민사집행법 113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이에 따라 우선매수신고를 할 수 있는 자는 임대주택법 21조 1항의 건설임대주택의..

【(부동산경매) 】 일괄매각의 경우에도 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 일괄매각과 공유자우선매수청구권(＝소극) 1. 문제점 제기 개별매각의 경우에는 그 매각대상목적물 가운데 일부 물건의 공유자가 그 공유물건에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있는데, 일괄매각의 경우에도 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있는지가 문제된다. 2. 견해의 대립 이 점에 관하여는 ① 일부 부동산의 공유자라도 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 있다는 견해(제1설), ② 일부 부동산의 공유자는 일괄매각결정이 취소되지 않는 이상 전체에..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 경매기입등기 후에 공유지분을 취득한 자의 공유자우선매수권행사 여부 1. 문제점 제기 甲과 乙의 공유지분 전체에 대하여 임의경매진행 중 경매기입등기 후에 乙의 공유지분을 취득한 丙이 공유자로서 우선매수를 할 수 있는지가 문제된다. 2. 검토 (1) 공유지분 전체가 일괄매각되는 경우 丙은 공유자로서 우선매수를 할 수 없다. 압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 되므로, 丙은 공유자라기보다는 압류 후에 경매의 대상인 목적물을 취득한 제3자에 해당하기 때문이다(이런 경우 공유자 우선매수를 인정한다면, 압류의 효력발생 후 소유자로부터 목적물의 전부를 이..

【(부동산경매) 】 공유자가 우선매수권을 행사하여 매수하게 되면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 되는 것일까? 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정해 주어야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자우선매수권행사의 효과 1. 공유자우선매수권행사의 효과 (1) 우선매수권의 행사가 적법한 경우에 경매법원은 공유자에게 매각을 허가해야 한다. (2) 경매법원이 공유자의 적법한 우선매수권행사를 무시하고 최고가매수신고인에게 매각을 허가하게 되면 공유자는 즉시항고로써 바로 잡을 수 있다(법 121ⅱ·130①). 그러나 다른 이해관계인은 이것 때문에 하등 손해를 볼 것이 없으므로 항고이유로 ..

【(부동산경매) 공유자 2인이 매수인으로 되었는데 그 중 1인이 대금을 납부하지 않는 경우 처리방법】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자 2인이 매수인으로 되었는데 그 중 1인이 대금을 납부하지 않는 경우의 후속절차 1. 매수인 중 1인의 공유자가 대금을 지급하지 않았을 경우 다음과 같은 방법과 그에 따른 각 문제점이 있을 수 있다. 첫째, 이 경우는 통상의 공동매수인과는 성격이 다르므로 공유자인 매수인 각자가 매각대금 전부를 지급해야 할 의무를 부담한다고 볼 수는 없다. 다만, 이 경우는 매각대상목적물이 채무자의 공유지분 전체이므로, 이에 근거하여 매각대금을 납부하지 않은 공유자가 매수인의 지위를 포기한 것으로 보고, 납부한 공유자(최저매각가격에 관한 보증금..

【(부동산경매) 】 보증을 제공하지 않는 것만으로 우선매수권 포기나 상실로 볼 수 있을까? 공유자우선매수권행사가 매각불허가사유에 해당하는 것은 어떤 경우일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자가 공유자우선매수신고 후 보증을 제공하지 않은 경우의 효력 1. 보증을 제공하지 않는 것만으로 우선매수권 포기나 상실로 못 봐 공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 140조는, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의해야 하는(민법 265 참조) 등으로 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 ..