윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

【(부동산경매) 】 2인 이상의 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에는 어느 누구에게 우선권을 줄 것인가? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자우선매수신고인이 수인일 경우 처리방법 1. 채무자 이외의 공유자가 여럿 있는 경우에 우선매수권을 행사하는 공유자가 한 사람뿐이라면 별 문제가 없으나, 2인 이상의 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에는 어느 누구에게 우선권을 줄 것인지 문제이다. 민사집행법 140조 3항은 그러한 경우에 공유자 간에 매수할 지분을 협의하였다면 물론 그 협의에 따르겠지만, 그러한 협의가 없는 때에는 경매되는 지분을 공유자가 가지고 있는 지분의 비율에 따라 나누어 매수하게 하고 있다. 예컨대, 갑·을·병 3인이 공유하는 부동산인데 지분의 비율이 ..

【(부동산경매) 】 매각기일 전에 미리 공유자우선매수권행사를 하는 것이 가능할까? 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 않았다면, 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 공유자의 우선매수권 행사방법 1. 공유자우선매수권을 행사할 수 있는 시한(규칙 76①) 공유자는 ‘매각기일까지’ 민사집행법 113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있는데, 공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 ‘매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전’까지 할 수 있다(법 140①·규칙 76①). 따라서 공유자는 집행관이 같은 법 115조 1항..

【(부동산경매) 】 구분소유적 공유관계에 있는 자에게도 공유자우선매수권이 인정될까? 공유물분할판결에 기하여 경매에서도 공유자우선매수권이 허용될까? 경매개시 후 채무자로부터 일부 지분을 양수받아 새로이 공유자가 된 사람은 우선매수군이 없는 걸까?〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 공유자의 우선매수권 1. 공유자의 우선매수권 가. 연혁 및 입법취지 민사집행법 140조에 규정된 공유자의 우선매수권제도는 우리나라에 특유한 것이다. 공유자의 우선매수권은 의용 민사소송법(일본의 구 민사소송법)에는 없었던 것을 우리 민사소송법을 제정할 때에 신설한 것이고, 1990. 1. 13. 개정시 본조 제4항이 새로이 추가된 후 그대로 민사집행법으로 이어졌다. 공유자는 자기의 지분권 자체에 대하여는 다른 공..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 외국 주소를 가진 최고가매수신고인 등의 송달영수인신고 1. 송달영수인신고 최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 대한민국 안에 주소·거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고해야 한다(법 118①). 매수인에 대한 최초의 송달·통지는 대금지급기한의 통지를 하는 경우인데, 그 통지를 외국으로 해야 한다면 대금지급기한의 지연을 노리고 주소를 외국으로 신고하는 일부 매수인에 대한 효과적인 대응수단으로서는 미흡하므로, 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 주소를 외국으로 신고한 경우에는 반드시 국내에 송달 또는 통지할 장소를 함께 신고하도록 하고 신고가 없는 경우에는..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매수신청보증(입찰보증금)의 반환처리 1. 보증의 반환 매각기일의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다(법 115③). 자기보다 고가의 매수신고가 있더라도 매각종결 전에는 보증금의 반환을 청구할 수 없다. 최고가매수신고인은 보증의 반환을 청구하지 못하고, 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(법 142⑥). 다만, 입찰의 보증으로 보험증권을 제출한 경우에는 원칙적으로 입찰에 참여함으로서 그 기능을 다하였..

【(부동산경매) 】 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 매각허가 여부의 결정을 하지 않는 때에는 어떻게 불복하여야 할까? 2인 이상이 같은 금액으로 입찰한 경우 누구를 최고가매수신고인의 결정하여야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 최고가매수신고인의 결정 1. 최고가매수신고인의 결정 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 한다. 집행관은 적법한 매수신청을 한 자 중 최고가매수신고인을 정한 때에는, 최고가매수신고인의 이름과 그 가격을 불러야 한다(법 115①). 이는 최고가매수신고인의 확정을 외부적으로 명백히 하는 동시에 최고가매수신고인이 된 자에 대한 통지의 기능도 하게 된다. 집행관이 최고가로 매수신청한 입찰인의 입찰을 잘못하여 무효로 판단 다..

【(부동산경매) 】 동일사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우 그 입찰은 무효일까? 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우도 무효사유가 될까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 입찰표의 유·무효 처리기준, 보증서의 무효사유 1. 매각기일의 진행 매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다(재민 2004-3 제26조 제1항). 집행관은 그 기일에 실시할 사건의 처리에 필요한 적절한 인원의 집행관 등을 미리 경매법정 등에 배치하여 매각절차의 진행과 질서유지에 지장이 없도록 해야 한다. 법원은 매각절차의 감독과 질서유지를 위하여 법원사무관 등으로 하여금 경매법정 등에 참여하도록 할 수 있다(재민 2004-3 제26조). 집행..

【(부동산경매) 】 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있는 걸까? 차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없게 되나? 경매신청을 취하하는 경우에는 차순위매수신고인의 동의도 받아야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 차순위매수신고 1. 차순위매수신고란? 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않은 경우, 이미 실시한 매각의 실효성을 배당재단의 감소 없이 유지하면서, 재매각절차를 되풀이함으로써 절차지연과 비용낭비를 막고, 법원의 업무부담을 덜어주기 위함이다(법 114). 2. 요건 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고[최저매각가격에 미달하는 가격에 매수신고가 허가될 수 없음..

【(부동산경매) 】 기간입찰의 매각절차는 어떤 방식으로 진행될까? 기간입찰봉투와 첨부서류의 흠에 대한 처리기준은 무얼까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 기간입찰의 진행절차 1. 기간입찰이란 기간입찰은 특정한 매각기일에 특정한 입찰장소에서 입찰을 실시하는 기일입찰제도와는 달리, 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하면서 법원이 정한 최저매각가격의 1할을 일률적으로 법원의 은행계좌에 납입한 뒤(따라서 보증금액은 모든 입찰자에게 동일함) 그 입금표를 입찰표에 첨부하게 하거나 또는 지급보증위탁계약체결증명서를 첨부하게 하며, 입찰기간 종료후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 개찰기일에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매..

【(부동산경매) 】 입찰표는 어떤 방식으로 제출하는 걸까? 입찰의 취소·변경 또는 교환이 허용될까? 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효처리되나? 동일인이 2개 이상의 입찰봉투를 제출한 경우 둘 다 무효처리될까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 입찰표의 제출절차, 입찰의 변경 또는 취소의 금지 1. 입찰표의 제출절차 (가) 기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다(규칙 62①). 그러므로 기일입찰절차에서 입찰을 하려는 자는 반드시 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석하여, 입찰표를 집행관에게 제출해야 한다. 입찰표를 우송한다든지 혹은 사전에 집행관에게 제출하는 것은 허용되지 않는다. (나) 입찰..