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【(부동산경매) 】 과잉매각이 되는 경우에는 일괄매각이 허용되지 않는 걸까?> 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 일괄매각이 허용되지 않는 경우(개별매각을 해야 할 경우) 1. 과잉매각이 되는 경우 (1) 과잉매각이 되는 경우에는 일괄매각이 허용되지 않음이 원칙이다. 즉, 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않는다(법 101③ 본문). 이 경우에 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(법 101④). 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산과 함께 매각을..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 일괄매각결정에 대한 불복방법, 일괄매각시 무잉여판단기준, 일괄매각의 경우 공유자우선매수청구권 인정 여부 1. 일괄매각결정의 시기 일괄매각의 결정은 그 매각목적물에 대한 ‘매각기일 이전’까지 할 수 있다(법 98③). 다만, 그 결정은 매각기일의 공고 이전에 하여 그 취지를 공고하는 것이 바람직하다. 보통 일괄매각결정은 비록 저당권자의 신청에 의하더라도 직권으로 하기 때문에 고지할 필요는 없다. 이해관계인의 신청이 없다면 법원으로서는 통상 현황조사가 된 후 일괄매각이 상당한지 여부를 판단할 수 있게 될 것이므로, 일괄매각결정은 현황조사보고서가 제출되고 나서 최저매각가격결정 후나 그 결정과 동시에 하는 것이 보통이다. 2. ..

【(부동산경매) 】 이용상의 견련성이 있어야만 부동산일괄매각이 인정되는 것일까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 부동산일괄매각의 요건 1. 매각물건 사이의 견련성이 있을 것 (1) 이용상의 견련성 (가) 이용관계에 있어서 견련성은 일괄매각의 상당성을 판단하는 유일한 기준 집행법원은 수 개의 부동산을 일괄하여 동일인에게 매수시키는 것이 상당하다는 이유만으로 일괄매각할 수 없고, 여러 개의 매각목적물의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우(예컨대, 객관적, 경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각해야 고가로 매각될 수 있고 또 사회경제적으로도 유리한 경우)라야 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 할 수 있다. ..

【(부동산경매) 】 일괄매각은 어떤 경우에 하는 걸까? 민법 365조의 일괄경매의 요건은? 법정지상권과 일괄경매는 상호배척관계일까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 서로 다른 부동산의 일괄매각 1. 일괄매각의 취지 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우(예컨대, 객관적, 경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각해야 고가로 매각될 수 있고 또 사회경제적으로도 유리한 경우)에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청(구 민사소송법에 의한 일괄매각결정은 법원의 재량에 의해 이루어지는 것으로서 이해관계인의 일괄매각신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없지만, 민사집행법은 당사자의 일괄매각신청권을 명문으로 인정하였..

【(부동산경매) 】 분할매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지를 법원은 자유재량으로 결정할 수 있는 걸까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 분할매각의 원칙 1. 분할매각(개별매각)과 일괄매각 하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법과 여러 개의 부동산 전부에 관하여 일괄하여 하는 방법이 있는 바, 전자를 분할매각 또는 개별매각이라 하고, 후자를 일괄매각이라 한다. 2. 분할매각(개별매각)의 원칙 (1) 개별매각에 관하여는 법에 명문의 규정이 있는 것은 아니지만, 민사집행법 124조에서, 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 특별매각조건, 법정매각조건 1. 매각조건의 개념 (1) 부동산경매에 있어 강제 현금화로서 매각은 그 성질상 매매의 내용을 계약당사자의 자유스러운 절충과 개별적인 결정에 맡기는 것은 불가능하고, 미리 어떠한 조건으로 매수신청을 허용할 것인지, 매수인이 어떤 조건으로 부동산의 소유권을 취득할 것인가를 정형적으로 정하여 매수신청인이 그에 따라 금액을 정하도록 할 필요가 있다. 매각조건이란 법원이 부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는 데 있어서 지켜야 할 조건, 즉 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 이 같은 매각조건은 현황조사(법 85)나 감정평가(법 97), 심문 등에 의하여 수집한 정보나 자료..

【(부동산경매) 】 통지받지 못한 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 있었던 경우에도 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않은 사유로써 매각허가결정의 효력을 다툴 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일의 통지를 하지 않은 하자 1. 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당(＝매각허가결정에 대한 즉시항고) (1) 이해관계인에 대한 기일 통지의 누락은 민사집행법 121조 1호에서 정한 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당한다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정). 따라서 매각기일과 매각결정기일의 통지를 하지 않은 절..

【(부동산경매) 】 매각기일의 통지를 하지 않은 하자를 이유로 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각기일의 통지는 발송송달로 충분한 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일의 통지 1. 매각기일의 통지 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 한다(법 104②). 그 통지는 배당요구의 종기로부터 1월 안에 해야 한다(재민 91-5). 매각절차의 이해관계인은 매각기일에 출석하여 매각부동산이 지나치게 저렴하게 매각되는 것을 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수도 있고, 채무자를 제외하고는 스스로 매수신청을 하는 등 누구에게 얼마에 매각되느냐에 대하여 직접적인 이해관계를 가지고 있을 뿐 아니라, 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는..

【(부동산경매) 】 매각기일의 공고 내용이 잘못 기재되어 있는 경우 매각허가결정에 대한 항고이유가 되는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일공고에 기재할 사항 1. 매각기일공고에 기재할 사항 매각기일의 공고에는 다음의 사항을 적어야 한다(법 106, 규칙 56). 매각기일공고에 조세 기타 공과를 명시해야 하는 것은 아니다(대법원 1992. 2. 12.자 91마584 결정). 가. 부동산의 표시(법 106ⅰ) 매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 매각목적물의 특정과 매각목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다(대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정). 따라서 매각부동산을 ..

【(부동산경매) 】 현행 예규에 따른 매각기일의 공고방법에는 어떤 것이 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일의 공고방법 1. 공고방법 매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고해야 한다(법 104①). 매각기일의 공고는 ① 법원게시판 게시, ② 관보·공보 또는 신문 게재, ③ 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다. 가. 세 가지 공고방법(규칙 11① 각호) (1) 법원게시판 게시 법원게시판 게시는 종전부터 널리 사용되어 온 공고방법으로서 비용이 저렴하고 공고절차가 간편하다는 장점이 있으나, 공고의 실효성을 기대하기 어렵다는 단점이 있다. 경매법원이 경매기일 공고서류를 게시하는 경우, 공고내용을 게시판에서 읽을 수 있는..