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【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 부합물이 되기 위한 요건은 무얼까? 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물은 토지의 부합물일까? 토지에 대한 매각절차에서 그 지상건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가된 경우 매수인(낙찰자)이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없는 것일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 부합물 1. 감정평가의 대상 평가의 대상은 매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미친다. 매수인이 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미치는 물적 범위와 일치한다. 따라서 매각부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이 된다. 매각부동산은 평가명령에 특정하여 표시되어야 한다. 부동산은 원칙적으로 매각조건에 따라 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 부동산감정평가서의 기재사항【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 감정평가서의 기재사항 1. 평가서의 기재사항(규칙 51①) 가. 사건의 표시·부동산의 표시(규칙 51①ⅰ･ⅱ) 나. 부동산의 평가액과 평가일(규칙 51①ⅲ) 평가액은 평가서의 결론부분에 해당된다. 동시에 수개의 부동산에 관하여 평가를 명하여 1통의 평가서만을 작성하는 경우에도 각 부동산마다 평가액을 적어야 한다. 또한 평가액은 강제경매의 목적부동산(부동산의 구성부분은 부동산의 일부가 되어 당연히 압류의 효력이 미치므로 평가의 대상으로 삼아야 한다)만이 아니라, 종물도 평가의 대상이 된다. 평가일은 평가를 하는 날을 의미하며, 감정인은 평가를 하는 날을 기준으로 그 시점에서의 가격을 평..

【부동산경매】 구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부(=적극) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부(=적극) 【대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결】 ◎[요지] [1] 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 부동산감정평가 중 감정평가 중에 집행정지서류가 제출된 경우 집행법원의 조치는?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 감정평가 중에 집행정지서류가 제출된 경우 1. 집행법원으로부터 평가명령을 받은 후 감정평가서를 제출하기 전에 집행법원에 집행정지서류가 제출된 경우, 기본적으로는 아래와 처리하면 될 것이다. (1) 집행정지서류가 제출된 경우 법원사무관 등은 감정인에게 접수되었다는 취지의 연락을 취한다. (2) 집행정지서류상의 정지기간이 접수시점으로부터 3개월 미만인 경우 감정인은 평가작업의 진행정도에 상관없이 평가를 실시하여 평가서를 제출한다. (3) 집행정지서류의 정지기간이 접수시점으로부터 3개월 이상이거나 정지기간이 정해지지 않는 경우 (가) 현지..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 부동산감정평가의 방법은 어떤 기준에 따라야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 부동산감정평가의 방법 1. 객관적 평가 (1) 어떠한 기술적 방법으로 평가해야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정 평가해야 하므로, 감정인이 감정평가업자일 경우에는 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣의 규정에 따라야 하고 또 동법 31조의 위임에 의하여 정해진 ｢감정평가에 관한 규칙｣에 따라야 한다[토지의 감정평가 기준에 대하여 ｢부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 9조, 1..

【부동산경매】 지상건물이 없는 토지에 관하여 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 법정지상권의 성립 여부(=소극) 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 지상건물이 없는 토지에 관하여 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 법정지상권의 성립 여부(소극) 【대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결】 ◎[요지] 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정되며, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물의 건축이 개시되기 이전이었다면, 건물이 없는 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 그러한 사정은 주관적 사항이고 공시할 수도..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 매각부동산을 감정평가하는 감정인은 어떤 방법으로 선정할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 감정평가와 최저매각가격의 결정 1. 최저매각가격의 의의 집행법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정해야 한다(법 97①)(대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정 각 참조). 경매실무에서는 경매개시결정을 하면 곧바로 평가명령을 한다. 최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격을 말한다. 최저매각가격은 경매에 있어 매각허가를 허가하는 최저의 가격으..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 경매기록의 열람과 등사를 할 수 있는 이해관계인이란 누구를 말하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 경매기록의 열람과 등사를 할 수 있는 이해관계인 1. 경매기록의 열람 매각절차의 이해관계인(법 90·268) 또는 민사소송법 162조 1항에 해당하는 자(당사자와 이해관계를 소명한 제3자)에 한하여 기록의 열람을 허용하고(법 23①·민소162①), 그 밖의 자에 대하여는 열람을 허용하지 않는다(재민 2004-3, 제53조)[민사집행절차는 비공개가 원칙인 비송사건으로서의 성격을 가지고 있으므로, 사건기록을 열람, 등사할 수 있는 자는 당해 집행사건에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에 한한다고 보는 것이다]. 기록의 열람을 허용할 때에는 ..

【부동산경매】 관습법상의 법정지상권의 성립요건 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 1. 법정지상권제도의 취지 (1) ‘법정지상권’은 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 ‘경매’로 인하여 그 소유자를 달리 하게 된 때에, 건물소유자에게 그의 건물 소유를 위하여 당연히 성립되는 것으로 법률에 규정되어 있는 지상권이다(민법 366). 이는 토지뿐만 아니라 건물도 독립한 부동산으로 취급하여 분리거래가 가능한 우리 법제의 특수성에 기인하는 결함을 시정하기 위하여 두게 된 제도이다. (2) ‘관습법상의 법정지상권’은, 민법 366조가 규정하고 있지 않은 사유, 즉 같은 사람이 소유하고 있던 토지와 건물 중 어느 하나가 ‘매매 그 밖의 사유에 의하여’ 다른 사람에게 귀속하게 되고 그 당사자 사이에 그 대지사..

부동산기간입찰 절차와 주의사항 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 부동산 경매를 통해서 내 집 마련을 하는 사람들이 최근 늘어나고 있다 합니다. 집값이 천정부지로 치솟는 시대다 보니 일반적인 방법으로 집을 구하는 게 힘들고, 이에 좀 더 알뜰하게 집을 사서 내 집 마련의 꿈을 이루거나, 혹은 부동산 투자를 더 효율적으로 하는 사례들이 많아지게 된 것입니다. 예전에는 아는 사람만 알고 하는 사람만 하는 것이 부동산 경매였지만 지금은 이런 시스템을 적극 이용하는 일반 대중들이 많아졌고, 이에 따라 부동산 경매의 다양한 종류, 그리고 절차에 대해서 더 알길 원하는 사람들도 늘어나게 됐습니다. 오늘은 부동산 경매의 방식 중 하나인 부동산기간입찰의 개념, 절차, 그리고 눈 여겨 볼 사항에 대해 알아..