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【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 매각물건명세서의 열람을 위한 비치>】 매각물건명세서는 누구나 열람복사가 가능한 것일까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 매각물건명세서는 누구나 열람복사가 가능한 것일까?> ● 매각물건명세서의 열람을 위한 비치 1. 비치·열람에의 공여 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별·기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 해야 한다. 다만, 현황조사보고서에 첨부한 주민등록 등·초본은 비치하지 않는다(법 105②, 재민 2004-3 제8조 제4항, 재민 91-5). 이들 서류를 비치하지 않았거나 비치기간이 부족한 경우 매각절차에 중대한 하자가 있는 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 매각물건명세서의 정정·변경 등>】 매각물건명세서의 정정·변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정·변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일을 변경해야 하는 걸까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 매각물건명세서의 정정·변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정·변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일을 변경해야 하는 걸까?> ● 매각물건명세서의 정정·변경 등 1. 직권정정 매각물건명세서의 작성은 재판이 아니라 일종의 집행처분에 불과하므로 그 기재에 잘못이 있거나 변동이 생겼으면 비치 열람을 한 후에라도 직권으로 정정할..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 매각물건명세서의 기재사항>】 매각물건명세서에는 어떤 사항을 기재하도록 되어 있을까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 매각물건명세서에는 어떤 사항을 기재하도록 되어 있을까?> ● 매각물건명세서의 기재사항 1. 기재사항 매각물건명세서에는 민사집행법 105조에 규정된 각 사항을 기재한다. 그 외에 매각물건명세서에는 최저매각가격과 함께 매각목적물의 감정평가액을 표시해야 한다. 매각물건명세서는 매수인이 불측의 손해를 입지 않도록, 매수희망자에 대하여 목적부동산의 권리관계에 영향을 미치는 중요한 정보를 제공하는 것을 목적으로 하는 것이다.  따라서 필요적 기재사항 이외에 매수희망자가 매수신청을 할지 결정함에 있어서 목적부동산의 정보를 쉽고 정확하게 이해할 수 있도록 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자에 대한 배당【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자에 대한 배당 1. (1) 경매개시결정이 등기된 뒤에 동일 부동산에 대하여 가압류를 한 채권자를 말한다. 이 경우의 가압류는 경매신청인에게 대항할 수 없고 집행법원도 가압류사실을 알 수가 없으므로, 일반채권자와 마찬가지로 적기에 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외된다(법 88①). 따라서 설령 채무자에 대한 잉여금이 남게 되더라도 부동산에 대한 가압류의 효력이 잉여금에 대하여 미치지 않는다. 압류의 효력 발생 후에 가압류 등기를 한 자는 민사집행법 88조 1항에 따라 배당요구를 할 수 있지만, 기본적으로 이는 매수인..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 매각물건명세서의 취지와 기능>】 매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일의 얼마 전까지 하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일의 얼마 전까지 하여야 하는 걸까?> ● 매각물건명세서의 취지와 기능 1. 취지 집행법원은 현황조사보고서, 감정평가서가 제출된 후 직권으로 집행기록에 나타난 모든 자료를 토대로 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 등기된 부동산에 대한 권리, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성해야 하고, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 해야 한다(법 105②)[집행관이 작성하는 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 최저매각가격의 결정【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 최저매각가격의 결정 1. (1) 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다(법 97①). 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정해야 하는 것은 아니다. 그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저매각가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가 있어야 한다. 실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있는 것이 통례이다. 다만 평가액을 가지고 최저매각가격을 정하는 경우에도 평가인의 평가에 잘못된 계산이 있거나 평가에 영향을 미친 중요한 사항에 오류가 있다면 최저매각가격 결정은 위법하다. 합리적인 이유가 없이 평가액과 다른 금액으로 최저매각가격을 정한 경우도 마찬가지이..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매시 대지사용권도 경매목적물 포함시켜 감정평가를 해야 하는지 여부【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매시 대지사용권의 경매목적물 포함 여부 1. (1) 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권[대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결 등). 따라서 임의경매든 강제경매든 구별 없이 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면, 비록 그것이 등기되어 있지 않다 할지라도 그 대지사용권은 ‘대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경우가 아닌 한’ 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되고, 경매..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 온천공, 농지, 과수원, 공법상의 제한이 있는 경우, 환지예정지 지정이 있는 경우, 부동산이 멸실, 훼손된 경우의 감정평가【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 수개의 부동산에 관한 감정평가 1. 온천공 실무상 토지상에 온천공이 설치되어 있고 이를 독립하여 평가해야 한다고 주장하는 경우를 볼 수 있다. 온천법 5조 등에서 온천공이라는 용어를 사용하고 있는데, 그 법률적 성질이 무엇인지는 명확하지 않으나, 일응 온천권 또는 온천수이용권을 의미한다고 할 때, 판례는 온천권 또는 온천수이용권을 토지와 독립된 물권이나 준물권으로는 보지 않고 토지소유권의 한 권능으로 파악하고 있다[대법원 1972. 8. 29. 선고 72다1243 판결, 대법원 1995. 5. 2..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 수개의 부동산에 관한 감정은 일괄하여 평가하여 할까, 아니면 개별적으로 평가하여야 할까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 수개의 부동산에 관한 감정평가 1. 수개의 부동산을 하나의 매각절차에서 경매할 경우, 그 매각방법으로서 개별경매와 일괄매각이 있다. 개별경매의 경우 각 부동산마다 평가해야 한다. 일괄매각의 경우에도 민사집행법 101조 2항은 “부동산이 일괄매각된 경우에 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 그 각 대금액은 총 대금액을 각 부동산의 최저매각가격비율에 의하여 안분한 금액으로 한다”라고 규정하고 있으므로, 이때에도 개별적으로 평가를 함과 아울러 이를 일괄한 평가를 하게 하여, 각 부동산별 최저매각가격은 물론 복수의 부동산을 ..

부동산경매변호사 절차는? 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 부동산경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐, 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다. 따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고, 특별히 차이가 있는 경우에만 임의 경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 부동산경매변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 부동산경매절차 진행 순서 부동산경매절차는 일반적으로 채권자의 경매신청 > 법원의 경매개시결정, 매각준비 및 매각기일 공고 > 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 > 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증반환 > 법원의 매각허가 결정 > 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 ..