확정일자 받는법 효력 등

확정일자 받는법 효력 등

 

상대적으로 경제적 약자라고 할 수 있는 임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데요.

 

현실적으로 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 경우가 많습니다. 하지만 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받게 되면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 오늘은 확정일자 받는법과 확정일자 효력 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

위에서 언급한 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 말합니다.

 

확정일자 받는법은 다양한데 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다.

 

 

 

 

이 가운데 주로 이용하는 확정일자 받는법으로 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것인데 이처럼 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 보다 손쉽게 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았지만 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었는데요.

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

 

같은 법 제5조 제2항에 의하면 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

 

 

그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매 시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 수 있습니다.

 

이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되며 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없는데요.

 

 

 

 

이 법 시행 당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있습니다.

 

다시 말해 2002년 11월 1일 전에 확정일자를 받은 임차인은 신청순위와 상관없이 우선순위의 효력을 받게 되는데요. 또한 시행일 이후에 확정일자를 받은 경우 상가에 입점하고 사업자등록을 한 날의 다음 날부터 우선순위의 효력을 받게 된다는 점 알려드립니다.