【주택임대차보호법】주택임차인이 법인인 경우에 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 주택임대차보호법의 개정
종전에는 경매절차에 있어서 주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되지 않았다.
그러나 주택임대차보호법의 일부개정(법률 제8583호, 2007. 8. 3. 공포 2007. 11. 4. 시행)으로 인하여 일정한 조건을 갖춘 법인에 대하여는 대항력과 우선변제권이 인정되고, 임차권등기명령에 따른 등기도 가능하게 되었다.
한편 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐 아니라 상가건물임대차보호법 3조 1항이 대항요건으로 사업자등록신청을 규정하면서 법인세법 111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로, 법인도 상가건물임대차보호법의 적용대상이다(상임법 4①ⅰ 참조).
2. 대항력이 인정되는 법인의 범위
국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인으로서 대통령령으로 정한 법인(주임법 3②)이다.
주택임대차보호법 시행령에서는 주택임대차보호법 3조 2항에서 규정한 “대항력이 인정되는 법인”의 범위를 한국토지주택공사법에 따른 “한국토지주택공사”와 지방공기업법 49조의 규정에 따라 “주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”로 한정하였다(주임법시 1의2).
“지방공기업법 49조의 규정에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사”에는 각 지방자치단체에 다음과 같이 16개의 공사(1. 서울특별시에스에이치(SH)공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 서울특별시에스에이치(SH)공사, 2. 부산도시공사 설치조례에 따른 부산도시공사, 3. 대구광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대구광역시도시개발공사, 4. 인천광역시도시개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 인천광역시도시개발공사, 5. 광주광역시도시공사 설치조례에 따른 광주광역시도시공사, 6. 대전광역시도시개발공사 설치조례에 따른 대전광역시도시개발공사, 7. 울산광역시도시공사 설립 및 운영 조례에 따른 울산광역시도시공사, 8. 강원도개발공사 설치 및 관리ㆍ운영조례에 따른 강원도개발공사, 9. 경기도지방공사의 설립 및 운영조례에 따른 경기도지방공사, 10. 경상남도개발공사 설치조례에 따른 경상남도개발공사, 11. 경상북도개발공사 설치조례에 따른 경상북도개발공사, 12. 전남개발공사의 설립 및 운영조례에 따른 전남개발공사, 13. 전북개발공사 설치조례에 따른 전북개발공사, 14. 충청남도개발공사 설립 및 운영에 관한 조례에 따른 충청남도개발공사, 15. 충북개발공사 설치 및 운영에 관한 조례에 따른 충북개발공사, 16. 제주특별자치도개발공사 설치조례에 따른 제주특별자치도개발공사)가 있다.
위 공사 중 현재 위 사업을 시행하고 있는 법인은 서울특별시에스에이치(SH)공사와 경기도지방공사 두 곳뿐이다.
3. 대항력의 취득시기
주택임대차보호법 3조 2항에 해당되는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 선정된 입주자가 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주임법 3①).
이 경우 확정일자를 받을 임대차계약증서는 법인과 입주민 사이의 임대차계약서가 아니라 법인과 임대인(원소유자)의 임대차계약서이고, ‘임대차계약을 체결한 날’과 ‘임차보증금액’ 또한 법인과 입주민의 암대차계약서 작성일이나 임차보증금이 아닌 법인과 임대인(원소유자)의 임대차계약서 작성일과 임차보증금이다. 이는 임차인이 간접점유인 법인이어서 위 법인이 대항력과 우선변제권을 취득하고 입주민은 직접점유자로서 지위만 인정하기 때문이다.
4. 우선변제권
주택임대차보호법 3조 2항의 법인이 동조의 대항요건과 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 3의2②).
주택임대차보호법 3조 2항의 법인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다(주임법 3의2①).
위 법인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주임법 3의3①).
주택임대차보호법 3조 2항의 법인에 대해서는 동법 8조 1항이 적용되지 않으므로, 소액보증금의 최우선변제는 받을 수 없다.
