【부동산경매<매각대금납부 후 '매각목적물이 일부지분인 경우 말소 범위'>】《근저당권이나 가압류의 경우 일부 말소촉탁, 지상권의 경우 전부 말소, 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【부동산경매<매각대금납부 후 '매각목적물이 일부지분인 경우 말소 범위'>】《근저당권이나 가압류의 경우 일부 말소촉탁, 지상권의 경우 전부 말소, 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각대금납부 후 '매각목적물이 일부지분인 경우 말소 범위' : 근저당권이나 가압류의 경우 일부 말소촉탁, 지상권의 경우 전부 말소, 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소 여부》  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1569-1633 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1460-1529 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.428-475 참조]

 

1.  매각목적물이 일부지분인 경우 말소 범위

 

⑴ 근저당권이나 가압류의 경우 일부 말소촉탁

 

㈎ 일부 말소촉탁

 

① ㉠ 부동산 전체에 대하여 근저당권이나 가압류가 있는데 그 근저당권자나 가압류권자가 아닌 다른 채권자의 경매신청에 의하여 경매가 개시되었고 매각대상이 일부 지분인 경우에 최선순위의 근저당권자나 가압류권자에게 배당하여야 할 금액이 문제된다.

이에 대해서 근저당권의 채권최고액이나 가압류의 청구금액 중 매각 대상인 지분에 상응한 비율로 안분한 금액이라는 견해와, 선순위의 근저당권자나 가압류권자는 채권최고액이나 청구금액 전액에 대하여 우선적으로 배당받고, 다른 권리자와의 관계는 변제자의 대위문제로 해결하여야 한다는 견해로 나뉘어져 있다.

후자의 견해가 다수설, 판례(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결)이다.

 

㉡ 그러나 후자의 견해에 따르더라도 무잉여가 되는 경우가 많으므로, 실무에서는 위와 같은 견해의 대립과 무잉여의 가능성을 들어 위와 같은 최선순위의 근저당권이나 가압류를 매수인이 인수하도록 특별매각조건을 정하거나 선순위 권리자로부터 근저당권의 채권최고액이나 가압류의 청구금액 중 매각지분에 상응한 비율로 안분한 금액만을 배당받고 매각지분에 해당하는 권리를 일부 말소하는 데 동의한다는 각서가 제출되면 매각하는 경우도 있다.

 

㉢ 그런데 집합건물의 대지권의 목적인 토지의 경우에는 매각대금 중 대지권부분에 관한 매각대금으로 최선순위의 근저당권자나 가압류권자에게 배당하면 압류채권자에게 배당할 것이 없다고 하더라도 압류채권자가 전유부분의 매각대금에서 배당받을 수 있는 한 무잉여로 보지 않는 것이 통설이므로 위와 같은 특별매각조건 없이 매각하는 경우도 있다.

이처럼 최선순위의 근저당권이나 가압류를 매수인이 인수하도록 특별매각조건을 정하지 않았다면 위와 같은 최선순위의 근저당권이나 가압류도 그 지분에 한하여 일부말소촉탁을 하여야 하고(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결 등), 또한 매각 대상인 구분건물의 대지권에 해당하는 지분에 별도등기라는 취지의 등기가 있으면 이것도 말소촉탁하여야 한다.

단 대지권의 목적인 토지 전체에 등기된 별도등기라는 취지는 말소촉탁하여서는 안 된다[등기예규 1470호 3항 라. (3) 참조].

 

② 공유자 중 1인인 갑의 공유지분에 대하여 가압류 또는 압류의 효력발생이 있은 후 위 갑과 다른 공유자인 을이 각 그 지분을 병에게 매각하고 소유권이전등기를 마친 다음 병이 다시 그 부동산에 관하여 정 앞으로 저당권설정등기를 하였는데 그 후 갑의 지분에 대한 가압류권자의 경매신청(또는 압류채권자의 경매)으로 갑의 지분이 다른 사람에게 매각된 경우에 매각에 의한 소유권이전등기의 촉탁을 함에 있어서는 병 명의의 소유권이전등기 및 정 명의의 저당권설정등기의 경정(병 명의의 소유권이전등기는 갑의 지분에 해당하는 지분의 일부말소등기를, 정 명의의 저당권설정등기는 저당권의 목적을 갑의 지분에 해당하는 지분을 제외한 나머지 지분으로 축소하는 일부말소등기를 하게 된다)을 촉탁하여야 한다(등기선례 4-633 참조).

 

㈏ 대지권의 목적이 된 토지의 경우

 

등기부상 소유자인 갑을 채무자로 한 을 명의의 근저당권이 설정된 토지에 대하여, 병 앞으로 소유권이전등기가 된 후 정이 병을 채무자로 한 가압류등기를 한 상태에서, 병이 위 토지상에 집합건물을 신축하여 그 집합건물에 대한 소유권보존등기 및 대지권등기를 하고 같은 날짜로 위 집합건물을 일체로 하여 을 명의의 추가근저당권설정등기를 하고 그 후 을의 담보권실행에 의한 경매절차에서 무가 특정의 전유 부분과 그 대지권을 매수한 경우, 토지등기부상 근저당권은 집합건물 등기부상의 추가근저당권의 채권과 동일한 채권을 담보하는 것이라 할 것이므로, 이는 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 “매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입”으로서 말소촉탁의 대상이 되고, 그보다 후순위의 가압류등기 역시 배당 여부에 관계없이 말소촉탁의 대상이 되므로, 매수인이 인수하지 아니한, 매수한 특정 구분건물의 대지권에 해당하는 지분만큼은 근저당권 및 가압류등기에 대한 일부말소촉탁에 의하여 말소 일부말소 의미의 경정등기 될 수 있다(등기선례 6-502).

 

⑵ 지상권의 경우 전부 말소

 

㈎ 부동산 전체에 대하여 지상권이 설정되어 있는데(최선순위 지상권이 아닌 경우) 다른 채권자의 경매신청에 의하여 일부 지분에 관한 경매절차가 개시되어 매각된 경우 지상권 전부에 관한 말소촉탁을 한다. 지상권은 용익물권이기 때문이다.

 

㈏ 토지가 나대지 상태일 때 근저당권 및 지상권을 순차 설정한 후 그 토지상에 집합건물을 건축하고 토지에는 그 집합건물을 위한 대지권등기가 된 후 경매가 진행된 결과 집합건물 중의 일부 호수만 매각된 경우 위 토지에 관한 근저당권은 지분말소의 방법으로 말소촉탁이 가능하지만, 그 지상권은 지분말소촉탁을 할 수 없고, 위 집합건물을 최종적으로 매수한 매수인이 지상권 전부의 말소신청을 하거나, 지상권 전부에 대한 말소촉탁을 한다(등기예규 1366호 2항의 다. 및 등기선례 8-248 참조).

 

2. 대금납부 후 최선순위 담보권이 말소된 경우 후순위 등기의 말소 여부

 

⑴ 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우 대금지급 전에 저당권이 소멸하면 임차권의 대항력이 소멸하지 않으나(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결), 대금지급 후에 저당권이 소멸하면 임차권의 대항력이 소멸한다(등기선례 2-605 참조).

 

⑵ 근저당권설정등기, 지상권설정등기, 가등기가 순차 기입되고, 강제경매에 의한 매각허가결정이 확정된 후 매각대금을 지급하였으나, 그 배당기일 전에 채무자의 임의변제에 따라 근저당권설정등기가 말소된 경우에도, 위 지상권설정등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 되지만(등기선례 2-605), 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 위 지상권설정등기 및 가등기는 말소촉탁의 대상이 되지 않는다.

이 경우 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 참조).