● <판례평석> 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용·수익권을 가지는 자【대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다20465 판결】(윤경 변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
◎[요지]
일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용·수익권은 가등기설정자인 소유자에게 있다고 할 것이나, 가등기담보약정은 채무자가 본래의 채무를 이행하지 못할 경우 채권자에게 담보목적물의 소유권을 이전하기로 하는 예약으로서 유상계약인 쌍무계약적 재산권이전약정에 해당하므로 그 성질에 반하지 않는 한 매매에 관한 민법 규정이 준용된다 할 것이고(민법 제567조), 채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 가등기담보등에관한법률에 따라 채무자에게 담보권 실행을 통지한 경우 청산금을 지급할 여지가 없는 때에는 2월의 청산기간이 경과함으로써 청산절차는 종료되고, 이에 따라 채권자는 더 이상의 반대급부의 제공 없이 채무자에 대하여 소유권이전등기청구권 및 목적물 인도청구권을 가진다 할 것임에도 채무자가 소유권이전등기의무 및 목적물 인도의무의 이행을 지연하면서 자신이 담보목적물을 사용·수익할 수 있다고 하는 것은 심히 공평에 반하여 허용될 수 없으므로 이러한 경우 담보목적물에 대한 과실수취권 등을 포함한 사용·수익권은 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다고 보아야 한다.
제목 : 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용·수익권을 가지는 자
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 소유권이전등기가 되기 전까지 담보목적물에 대하여 사용·수익권을 가지는 자가 채권자인지 아니면 당시의 소유자인지 하는 점이다.
2. 과실수취권(사용수익권)에 관한 민법 제587조
가. 민법 제587조
⑴ 위 규정의 해석
① 민법 제587조는, “매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.
이처럼 민법 587조 1문에서는 미인도(未引渡) 목적물로부터 생긴 과실수취권이 매도인에게 있음을, 2문에서는 매수인에게 목적물을 인도받은 날부터 대금의 이자(여기서 말하는 대금의 이자는 법정이자가 아니라, 지연손해금을 말한다)를 지급할 의무가 있음을 각 규정하고 있는데, 이는 매도인과 매수인 사이에 목적물의 과실과 대금의 이자에 관한 복잡한 관계의 발생을 막고 아울러 양자의 이익의 균형을 유지하려는 데에 그 입법취지가 있다(대상판결인 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결).
즉 위 규정은, 과실과 이자의 관계는 목적물의 인도시를 기준으로 처리하는 것이 형평에 적합하다는 취지에서 나온 규정으로 소유권의 이전 유무를 불문하고 적용되며, 가사 지체에 빠진 경우라도 매도인은 미인도(未引渡) 목적물로부터 생긴 과실을 수취함으로써 매수인에게 발생한 손해를 배상하지 않아도 되고, 매수인은 매매대금을 지급하지 않은 데에 대한 지체책임을 지지 않아도 된다. 따라서 매수인은 목적물의 인도가 있을 때까지는 이자를 지급할 필요가 없는데(대법원 1981. 5. 26. 선고 80다211 판결), 여기서 말하는 이자의 성질은 지연손해금이다.
② 위 조항의 이자를 법정이자로 보는 견해도 있는데, 대법원 판례처럼 지연손해금으로 보는 경우 매매의 목적물이 인도되었다는 사실(및 그 시기)은 그 지급을 구하는 매도인이 주장․입증하여야 한다.
③ 원래 매매계약의 당사자는 과실수취권의 이전시기에 관하여도 자유로이 결정할 수 있으므로, 위 규정은 당사자간에 이행기에 관한 특약이 없는 경우, 즉 매도인의 채무와 매수인의 채무가 동시이행관계에 있는 경우에 적용되고, 일방이 선이행의무를 부담하기로 약정한 경우에는 당사자의 의사에 따라 위 규정의 적용은 배제된다(민법 587조 단서). 당사자간에 이행기에 관한 특약이 있는 경우에도 선이행의무를 부담하고 있는 당사자가 이행지체에 빠져 있던 중 다른 당사자의 채무의 이행기가 도래한 경우에는 이때부터 동시이행관계에 놓이게 되므로, 이 경우 다시 민법 587조가 적용되게 된다.
⑵ 과실의 귀속 문제
① 매수인이 대금을 완납한 경우
매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점이후의 과실은 매수인에게 속하다(대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결).
② 매매목적물의 인도가 없고 매수인이 대금을 완납하지 않은 경우
매매목적물의 인도가 없고 또 매수인이 대금을 완납하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체에 있더라도 과실은 매도인에게 속한다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결). 이 경우 매수인은 명도지체의 손해금의 지급을 구할 수 없고, 매도인은 미지급대금에 대한 지연손해금의 지급을 구할 수 없다(대법원 1981. 5. 26. 선고 80다211 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다14190 판결).
또한 쌍무계약이 취소된 경우 선의의 매수인에게 민법 201조가 적용되어 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인에게도 민법 587조의 유추적용에 의하여 대금의 운용이익 내지 법정이자의 반환을 부정함이 형평에 맞다(대법원 1993. 5. 14. 선고 92다45025 판결).
나. 법리 요약
⑴ 매도인은 목적물의 인도를 지체한 경우에도 매수인으로부터 대금을 지급받지 않은 한 현실적으로 목적물을 인도할 때까지 목적물로부터 생긴 과실을 수취할 수 있으므로(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다32527 판결, 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결, 2001. 2. 27. 선고 2000다20465 판결 참조), 매수인은 매도인에 대하여 인도지체를 이유로 손해배상을 구할 수 없다(대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다8210 판결). 매수인이 대금의 일부만을 지급한 경우 매도인은 목적물의 인도를 지체하고 있다 하더라도 기지급된 대금에 대한 이자 상당의 손해배상책임을 지지 않는다(대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928 판결).
매수인 또한 매매대금의 지급을 지체하고 있더라도 목적물의 인도가 없는 한 이자를 지급할 필요가 없으며, 목적물의 인도를 받은 날부터 이자를 지급하면 된다(대상판결인 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다14190 판결).
⑵ 원고가 매도인으로서 매매대금에 대한 이자의 지급을 구하기 위해서는 피고에게 목적물을 매각한 사실과 일정시점에서 피고에게 목적물을 현실로 인도한 사실을 주장․입증하여야 한다.
⑶ 목적물을 인도받았더라도 대금지급기한에 관한 약정이 있고 그 기한이 목적물을 인도받은 날보다 뒤라면 그 기한까지는 매매대금에 대한 이자를 지급할 필요가 없으므로(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다33962 판결), 피고로서는 이와 같은 대금지급기한의 약정사실을 항변으로 주장․입증하여 그때까지의 이자지급을 면할 수 있다.
다. 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가담법’이라 한다)에 의한 소유권 취득
① 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기후에 같은 법 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날로부터 2월의 기간(청산기간)이 경과하여야 하며, 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 하고(가담법 제3조 제1항), 채권자는 제3조 제1항의 규정에 의한 통지 당시의 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 공제한 금액(청산금)을 채무자등에게 지급하여야 한다.
② 채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하지만, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있으며, 동시이행의 항변권에 관한 규정인 민법 제536조는 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도 채무의 이행에 관하여 이를 준용하도록(가담법 법 제4조 제1 내지 3항) 규정되어 있으므로 가등기에 기한 본등기를 경료하여야 소유권을 취득한다.
3. 가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용·수익권을 가지는 자(= 이 사건의 쟁점)
가. 원심판결의 문제점
① 원심은 최정숙(피고의 처로서 가등기권자)이 아직 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마치지 못하여 그 소유권을 취득하지 못하였으므로, 최정숙이나 피고가 이 사건 건물 지하층 부분을 사용․수익하고 있던 원고로부터 무단점유를 원인으로 한 임료 상당의 부당이득금이나 손해배상금을 수령할 권한은 없다고 판단하였는데, 이는 피고가 주장하는 사용․수익권이란 가등기담보계약에 기한 것으로 매도인에게만 주장할 수 있는 권리로 보아 임차인인 원고에게 이를 주장할 수 없음을 전제로 한 것이다.
이에 대하여 대법원은, 원심의 판단은 쟁점을 피해간 편법이 있다고 보고 있다. 원심으로서는 단순히 최정숙이나 피고가 원고에게 물권적 권리를 가지고 있지 아니하다는 이유만으로 이 사건을 판단할 것이 아니라, 당시 피고에게 이 사건 건물에 관한 사용, 수익권(과실수취권)이 있는지 여부를 정면으로 판단하는 것이 타당하다고 보고 있다.
② 피고가 원고에게 임료 상당액을 지급받은 것은 최정숙(피고의 처)이 청산절차의 종료로써 이 사건 건물에 관한 사용․수익권(과실 수취권)을 종전 소유자들로부터 이전받았음을 전제로 종전소유자와 원고간에 체결된 임대차약정에 기한 월임료에 대한 수취권이 최정숙에게 있음을 이유로 한 것이지, 이 사건 건물의 소유자로서 원고에게 무단점유를 원인으로 한 부당이득이나 손해배상금을 청구한 것은 아니다.
③ 원고는 피고의 요구에 응하여 임료를 계속 지급하여 오다가 최정숙의 본등기청구소송의 승소판결이 확정된 후 1993. 5.경 피고(최정숙 명의로)와 사이에 새로운 임대차계약을 체결하고 계속 영업하다가 피고가 이 사건 건물을 타에 양도하자 1998. 12. 4.에 이르러 이 사건 부당이득 청구소송을 제기하였다.
원심은 원고가 임료를 종전소유자와 피고에게 이중지급한 점을 중시하여 원고를 보호하고자 위와 같은 판단을 한 것으로 보이나, 원고는 피고로부터 임료 지급청구를 받게 되자 피고와 사이에 구두로 종전소유자와의 임대차계약과는 별도로 다시 임대차계약을 체결하고 그 임료를 지급한 것으로 볼 수 있으므로 이 사건에서 과연 최정숙(피고)에게 소유권이전등기 이전에도 이 사건 건물에 대한 사용․수익권이 존재하는지를 먼저 판단하여 만약 피고에게 사용․수익권이 있었다면 오히려 피고를 보호하는 것이 타당하다. 아래에서는 이 점을 살펴본다.
나. 견해의 대립
⑴ 문제 제기
가등기담보 등에 관한 법률에서는 담보목적으로 경료된 가등기 또는 소유권이전등기의 경우 과실수취권에 관한 명문의 규정을 두고 있지 아니하다. 일반적으로 물건을 양도담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적물에 대한 사용수익권은 양도담보설정자에게 있는 것이고(대법원 1988. 11. 22. 선고 87다카2555 판결, 1996. 9. 10. 선고 96다25463 판결 참조), 담보가등기의 경우에는 당연히 소유자에게 사용․수익권이 있다.
그러나 가등기담보약정 역시 재산권의 이전을 목적으로 하는 계약으로서 청산절차가 종결되어 채무자가 담보물의 소유권을 이전할 의무를 부담하게 된 상태에서도 여전히 소유권이전등기, 즉 소유권 변동시까지는 종전소유자에게 사용․수익권을 인정할 것인지가 문제된다.
⑵ 긍정설
매수인이 소유권을 취득하지 않은 상태에서도 목적물을 사용․수익할 권리는 소유권과 같은 물권적 권리가 아니라 매매약정에 기한 권리로서 민법 제587조는 재산권을 이전하기로 하는 매매약정 속에 계약당사자간에 매매대금을 지급하면 당연히 매매목적물에 대한 소유권에 기한 권리를 행사할 수 있다는 합의가 있다고 보아 그와 같은 규정을 둔 것이나, 담보가등기약정은 담보가등기권자는 담보물의 환가가치에 중점을 두었을 뿐 사용․수익권을 이전받기로 한 것이 아니므로 매매약정과 같은 합의가 있다고 볼 수 없다.
채권자가 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자에게 담보권 실행을 통지하고 2월의 청산기간이 경과한 후에도 채무자는 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절하면서 피담보채무 전액과 그 이자 및 손해금을 지급하고 그 채권담보의 목적으로 경료된 가등기의 말소를 청구할 수 있으므로(대법원 1994. 6. 28. 선고 94다3087, 3094 판결 참조) 소유권 취득시까지는 소유자에게 사용․수익권이 있다고 보아야 한다.
⑶ 부정설
민법은 전형적인 재산권 양도계약인 매매에서 제587조를 두고 있으나, 이는 공평칙에 기한 규정으로서, 부담부 증여의 경우 쌍무계약의 규정이 적용되고(제561조), 교환의 경우 금전의 보충지급이 있을 때 매매에 관한 규정이 적용되며(제597조), 환매의 경우 목적물의 과실과 대금에 대한 이자는 특별한 약정이 없는 한 이를 상계한 것으로 본다(제590조 제2항)고 규정하고 있고, 특히 민법 제567조는 매매에 관한 규정을 그 성질에 반하지 않는 한 매매 이외의 유상계약에 준용하도록 규정하고 있으므로, 가등기담보약정과 같은 유상계약인 쌍무계약적 재산권이전약정에는 민법 제587조를 준용할 수 있다고 보아야 하고, 가등기담보약정시 당사자간에 채무를 이행하지 못할 경우 담보목적물의 소유권을 이전하기로 약정하고 이에 따라 청산절차가 종료되어 담보권자에게 그 소유권을 귀속시키기로 된 이상 채무자가 소유권이전등기절차를 지연하면서 자신이 담보물을 사용․수익할 수 있다고 하는 것은 공평칙에 반한다.
따라서 이 사건과 같이 청산금을 지급할 여지가 없는 경우에는 채무자에게 담보권 실행을 통지하고 2월의 청산기간이 경과함으로써 청산절차는 종료되고 그 이후에는 채무자로서는 이를 다툴 수 없으므로(만약 청산금이 존재하는 것으로 판명이 난 경우에는 청산절차가 종료되지 않은 것이다) 청산절차 종료 시점 이후에는 목적물의 사용․수익권은 담보권자에게 이전되는 것으로 보아야 한다.
다. 대상판결의 검토(쟁점의 해결)
① 대상판결은 부정설을 채택하였다. 대상판결의 사안에서, 최정숙은 청산기간이 경과된 1990. 1. 29. 종전소유자인 백기화, 추완실에 대하여 소유권이전등기청구권을 취득하여 이들 및 김의근에 대하여 이 사건 건물의 명도를 구하고 있었으므로 매매계약에 기한 대금을 완납한 매수인의 지위와 다를 바가 없다. 따라서 청산절차 종료로서 이 사건 건물에 대한 사용․수익권은 종전소유자로부터 최정숙에게 이전되었다 할 것이고, 이 사건 건물의 원고 임차부분에 대한 임료는 법정과실로서 최정숙에게 귀속되어야 한다고 보았다.
② 그러나 임료 3,200만원 부분에 관하여는 피고에게 이 사건 건물의 임료 수취권이 있다고 하더라도 그 임료 수취권은 소유권이 아닌 담보가등기약정에 기한 것으로서 계약당사자가 아닌 원고에게 대항할 수 없고, 원고는 임대차계약상의 임대인에게 그 임료를 지급함으로써 임료지급의무를 면한다 할 것인데, 원고는 피고로부터 위 임료의 지급을 청구받을 당시 이미 1991. 5.까지의 임료를 김의근, 추완실에게 모두 지급하였으므로 피고에 대하여도 더 이상 임료의 지급의무가 없다고 할 것임에도 원고가 영업을 계속하지 못하게 될 불안감에 의하여 피고에게 지급한 것이므로 이 부분은 부당이득이 된다.
③ 나머지 임료 8,800만원에 관하여 보면, 원고는 1991. 6.경부터는 피고에게 임료로 매달 400만원씩 지급하였는데 그 내용을 보면 임대차보증금을 1억원으로 산정하여 그에 대한 이자 150만원과 월 임료 250만원으로 구성되어 있다. 최정숙은 위 1심 승소판결에 기한 가집행(91본1458)으로 1991. 5. 16. 추완실, 백기화, 김의근에 대하여 이 사건 건물에 관한 명도집행을 완료하였는데, 위 집행권원에 의한 명도집행은 직접점유 부분에 한하여 이루어지는 것이고(민사집행법 제258조 제1항에 의하면, 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 이전하여야 한다. 여기서 점유의 이전은 직접점유의 이전만을 의미한다), 최정숙이나 피고가 목적물 인도청구권에 대한 이부명령을 받은 바는 없으므로(강제집행의 목적물을 채무자가 아닌 제3자가 점유하고 있는 때에는 원칙적으로 채무자의 채무명의만으로는 집행이 불가능하다. 이 때 채무자가 제3자에 대하여 인도청구권을 가지는 때에는 채무자의 인도청구권을 채권자가 압류․이부받을 수 있다. 이는 채권자의 신청에 의하여 금전채권의 압류에 관한 규정에 따라 제3자에 대한 채무자의 인도청구권을 압류하고 이를 채권자에게 이부하는 명령을 발한다. 민사집행법 제259조), 원고 임차부분에 대한 종전소유자들의 간접점유가 위 명도집행에 의하여 최정숙과 피고에게 이전되었다고 볼 수 없다 할 것이나, 원고는 종전소유자에 대한 명도집행사실을 알고서 피고와 사이에 위와 같은 임료지급약정을 한 것이다. 따라서 원고는 최정숙과 피고에게 이 사건 건물의 사용․ 수익권이 있음을 인정하는 전제에서 위 임료지급약정을 한 것이므로 피고는 원고의 점유를 매개로 하여 원고의 임차부분에 대한 간접점유를 취득한 것으로 볼 수 있다.
임대차계약 존속기간 중에 임대인이 임대목적물에 대한 소유권을 상실한 경우에도 그 임대차에 영향이 없다 할 것이나, 이런 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용 수익시킬 수 없게 되면 임대인의 사용 수익시킬 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능에 인한 임대차의 종료를 이유로 임대인의 차임지급청구를 거절할 수 있는바(대법원 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결, 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 등 참조), 임대인인 종전소유자들은 최정숙으로부터 이 사건 건물의 명도집행을 당하였고, 원고는 최정숙과 피고로부터 임차부분에 대한 임료 지급청구를 받고 있는 상황이라면 임대인인 종전소유자들은 이 사건 건물의 사용․수익권을 상실하여 임대목적물을 사용․수익케 할 채무는 이행불능이 되어 임차인인 원고는 이를 이유로 종전소유자에 대한 임료지급청구를 거절할 수 있다고 할 것임에도 원고가 이를 거절하지 아니하고 종전소유자에게 그대로 지급한 것이어서 원고와 종전소유자 사이에 부당이득 문제만이 생길 뿐이고, 피고와 사이에서는 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 볼 것이므로 그에 기하여 지급된 차임 8,800만원에 대하여는 부당이득이라고 할 수 없다{만약 이와 같이 원고와 피고간에 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 보지 아니할 경우(즉 원고가 피고의 차임지급청구를 거절하였다면) 피고가 원고에게 직접 차임지급청구는 할 수 없었을 것이나, 종전소유자들에 대하여 과실수취권이 최정숙에게 있음을 이유로 부당이득 청구를 하였을 것이다}.
