<판례평석> 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위【대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결】
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◎[요지]
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다.
[2] 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지라고 보아야 할 것이다.
제목 : 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 대항력 및 우선변제권이 있는 주택임차인이 주택에 관한 경매절차에서 배당요구를 하였는데, 적법한 변제순위에 의하면 보증금 전액을 배당받을 수 있었으나 경매법원의 배당표 작성 잘못으로 인하여 일부만 배당받는 것으로 배당표가 작성되고 이에 대하여 임차인이 배당기일에 출석하지 않고 배당이의를 하지 아니하여 배당표가 그대로 확정된 경우, 후에 주택의 인도를 구하는 경락인에 대하여 그 지급받지 못한 임대차보증금 잔액 부분의 지급을 구하며 동시이행항변권을 행사할 수 있는지, 만일 행사할 수 있다면 임차인에게 인정되는 동시이행항변의 범위는 실제 배당받은 금액을 공제한 잔액인가 아니면 정당하게 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액인지 여부이다.
그 외 부수적 쟁점으로 ‘부대상고의 제기기한’의 문제가 있다.
2. 주택임차인의 대항력 및 우선변제권
가. 대항력
⑴ 대항력의 의미
주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 구법이라 한다) 제3조 제1항은 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 이와 같은 효력을 대항력이라고 한다.
다만 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없어 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없고 소멸된다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).
대항력 있는 임대차라고 함은 경매로 인하여 소멸되는 최선순위 담보물권보다 앞서서 대항력을 취득한 임대차를 의미한다.
⑵ 임대차가 존속 중인 경우
대항력이 있는 임대차가 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(법 제3조 제2항). 따라서 이 경우에는 양수인의 보증금반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행의 관계에 있다.
⑶ 임대차가 종료한 경우
법 제3조 제1항에 의하여서는 대항력이 있는 임대차라도 기간만료․해지통고 등에 의하여 적법히 종료되면 그 대항력을 상실하는 것이어서 임대차가 종료된 이후 아직 보증금을 반환받지 못하고 있는 상태에서 임차주택이 양도된 경우 원칙적으로는 양수인이 임대인의 지위를 승계하지 아니한다고 해석되게 되어 임차인 보호에 문제가 생긴다. 이러한 점을 감안하여 법 제3조 제2항에 대항력의 의미를 임대인의 지위를 승계하는 것이라고 구체화하고 제4조 제2항에 ‘임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다’는 내용의 규정을 신설하여 기간만료, 해지통고 등에 의하여 임대차가 적법하게 종료된 이후의 양수인에 대하여서도 대항력을 주장할 수 있게 되었다.
이에 따라 임대차 종료후의 양수인이 임차인을 상대로 명도를 청구할 경우 임차인은 임차보증금의 반환과 동시이행할 것을 주장할 수 있게 되었는데, 이 경우 양수인은 임대차관계가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
즉, 임차인과 종전 임대인 사이의 임대차가 종료된 경우 법 제4조 제2항에 의하여 그 존속이 의제되고, 그 후 임대인이 임차주택을 양도한 때에는 법 제3조 제2항에 의하여 양수인이 임대인의 지위를 승계하고, 이로써 양수인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다{이흥복, “임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력”, 법조(1987.03), 103-104쪽}.
나. 우선변제권
주택인도와 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받은 때에는 우선변제권을 가진다(법 제3조의2 제2항). 다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대하여는 확정일자 없이도 우선변제권을 가진다.
다. 대항력과 우선변제권의 관계
종래 주택임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 보유하고 있을 때, 두 권리사이의 관계를 어떻게 볼 것인가에 관하여 견해의 대립이 있었으나, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결은 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 판시하였다.
2. 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인의 경매절차상의 지위
가. 경매절차개시에 따른 주택임차인의 해지권 행사와 우선변제권
⑴ 문제점
구법 제3조의2 제1항 단서(소액임차인의 보증금에 관하여는 법 제8조 제2항에 의하여 법 제3조의2 제1항이 준용됨)는 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이 대항력도 있는 경우에는 임대차관계가 종료된 후에야 비로소 우선변제청구를 할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차인이 “그 임대차기간 존속 중”에 경매절차가 진행되는 경우, 임차인이 이를 이유로 임대차를 해지하고 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부가 먼저 문제로 된다.
⑵ 학설의 대립{이에 관하여 자세한 것은, 최성준, “양수인에 대하여 대항할 수 있는 주택의 임대차에 있어서 임차인의 경매절차에서의 우선변제청구권”, 송천이시윤박사화갑기념 민사재판의 제문제(下), 박영사(1995), 460면 이하 참조}
이에 대하여는 ① 임차주택에 관하여 경매절차가 진행된다는 사정만으로는 임대차해지의 사유가 되지 않는다고 보는 해지권부정설, ② 임차인이 배당요구 즉 우선변제를 청구하면 그것으로써 임대차관계를 종료시킬 의사를 표시한 것으로 보아 임대차가 종료된 것으로 보는 해지권긍정설이 대립한다.
⑶ 판례의 태도
대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결은 해지권긍정설 입장을 채택하고 있다. 다만 위 판례에 의하면, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니하고, 경매법원이 구 민사소송법 제606조 제1항(민사집행법 89조)에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료된다고 한다.
한편 현행법 하에서는 주택임대차보호법 제3조의5를 신설하여 그 본문에 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다.”라고 규정하고 있으므로, 임대인에대한 배당요구사실의 통지 없이도 임대차는 종료된다.
나. 대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인의 배당요구에 따른 배당시 일부 미지급된 임대차보증금이 있는 경우의 처리
⑴ 문제점 제기
구 주택임대차보호법 당시의 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결에서 임대차가 유효하게 존속하는 경우에 있어 경매진행이 해지권 발생사유가 되지 않는다고 하는 해지권긍정설을 채택함으로써 우선변제권을 행사하지 아니한 채 대항력에 의하여 경락인에게 대항하였으면 임차보증금을 전액받을 수 있었을 터인데 우선변제권을 행사하는 바람에 이를 일부 못받게 되는 문제가 발생하게 되었고 이 경우를 어떻게 처리할 것인지가 문제되었다. 해지권긍정설의 논리를 일관시키면, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임대차관계의 존속이 의제된다고 하더라도 대항력이 소멸하여 버리므로 법 제3조 제2항이 적용되지 아니하여 경락인이 임대인의 지위를 승계하지 아니하고, 따라서 경락인이 임차인에 대하여 명도청구를 하는 경우 임차인은 잔존하는 보증금을 가지고 동시이행의 항변을 할 수 없다는 부당한 결론에 이르기 때문이다. 이는 임대차종료 전의 배당요구에서만 문제되는 것은 아니고 임대차종료 이후의 경매절차에서의 우선변제권행사와 관련하여서도 있을 수 있는 문제이다.
⑵ 견해의 대립
이에 대하여는 ① 보증금잔액채무는 양도인(임대인)이 부담한다는 양도인부담설{이주흥, 주택임대차보증금회수를 위한 우선변제권의 행사와 경매절차상 취급”, 법조 458호(1994.11.), 58쪽}과, ② 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 전액을 배당받지 못한 때에는 그 잔액을 경락인으로부터 반환받을 수 있다고 보는 양수인부담설{민일영, “주택임대차보증금의 우선변제를 둘러 싼 문제점에 관한 소고”, 민법학논총․후암곽윤직선생고희기념, 박영사(1995), 391~392쪽}의 대립이 있다.
⑶ 판례의 태도
대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 “그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다”고 판시하여, 양수인부담설을 채택하였다.
3. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위(= 이 사건의 쟁점)
가. 문제점 제기
두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등).
이러한 전제하에서 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 전액을 배당받지 못한 경우, 임차인에게 인정되는 동시이행항변의 범위는 실제 배당받은 금액을 공제한 잔액인가 아니면 정당하게 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액인지가 문제된다.
나. 견해의 대립
⑴ 실제 배당액 기준설
그 논거로 다음과 같은 점을 들고 있다.
① 임차인으로서는 우선변제권을 행사하지 않고 대항력만 주장하였다면 보증금 전액으로 대항할 수 있었는데, 법원의 배당착오로 이 사건에서 전액을 대항하지 못하고, 일부만 지급받은 다음 다시 과잉배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하게 하는 것은 임차인에게 부당하다.
② 현재 사건에서 정당 배당액을 따로 계산할 필요가 없어 분쟁을 해결하는데 간편하다.
⑵ 정당 배당액 기준설
그 논거로 다음과 같은 점을 들고 있다.
① 적게 배당받았을 경우 임차인으로서는 배당이의를 통하여 시정할 수 있었음에도 그러한 조치를 취하지 않은 것에 따른 위험은 스스로 부담하여야 한다.
② 경락인은 그러한 저가 배당에 대하여 이의를 제기할 위치에 있지 아니하였으므로 그러한 지위에 있었던 경락인으로 하여금 우선 임차인에게 전액을 지급하고, 다시 과잉배당받은 채권자에게 또 다시 소송을 하게 하는 것은 형평에 맞지 않는다.
③ 실제 배당액을 기준으로 할 경우 경락인의 책임범위를 예측할 수 없어 경매절차의 안정을 해하게 된다.
④ 대법원판결도 “배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액”이라고 표현하고 있지 “배당받은 금액을 공제한 잔액”이라고 표현하고 있지 않다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
⑤ 정당 배당액보다 많이 배당받은 경우 실제 배당액 기준설을 취하면서 임차인이 이후 부당이득반환청구를 당하여 반환한 다음 다시 그 금액을 경락인에게 청구할 수 있다고 한다면 이는 결국 경락인에게 정당한 배당액을 공제한 나머지 금액을 지급하라는 것과 같게 되어 정당 배당액 기준설과 결과적으로 다르지 않다.
다. 대상판결의 검토(이 사건 쟁점의 해결)
⑴ 대상판결은 “정당 배당액 기준설”을 채택하였다.
정당배당액 기준설을 취할 경우 비록 결과적으로 임차인이 법원의 실수로 인한 부담을 져야하는 것은 사실이나, 이는 임차인이 배당절차를 통하여 이의를 제기하여 이를 시정할 수 있었음에도 이를 해태함으로 인하여 초래한 위험을 스스로 부담하는 것에 불과한 것으로 볼 수 있으므로 이를 크게 부당하다고 할 수 없고, 반대로 그러한 사정이 있다고 하여 경락인에게 그와 같은 2차 소송의 부담을 지우는 것은 전속연구관 보고서 내용과 같이 착오배당에 관하여 아무런 원인을 제공한 바도 없고, 이를 시정할 위치에 있지도 않았던 자에게 그 부담을 지우게 되는 결과가 되어 상대적으로 임차인에게 부담을 지우는 것 보다 더 부당한 결과로 보인다. 만약 실제 배당액설을 취하게 되면 이후 다음과 같은 복잡한 법률적 문제를 야기하게 될 우려가 있다. 이런 점에서 본다면, 대상판결의 태도는 타당하다.
⑵ 한편 대상판결은, “경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고”라고 판시하고 있다. 위 판시 내용 중 “보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다”라는 부분은 그 반대해석으로 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액 부분은 경락인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다는 것으로 읽힐 가능성이 있기 때문에 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결의 판시와 저촉되는 것이 아닌지 의문이 있을 수 있다.
그러나 이러한 경우에 항상 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 것이 아니라, 오히려 원칙적으로는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액 부분은 경락인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없고, 그 부분에 관한 사용․수익을 부당이득으로 반환하여야 하는데, 다만, 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 예외적인 사정이 있는 경우에 한하여 배당표가 확정될 때까지 부당이득이 성립하지 않는다는 것이므로, 판례저촉의 문제는 없다.
4. 부대상고의 제기 기한(부수적 쟁점)
부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지이다(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 1998. 7. 24. 선고 97누20335 판결 등 참조).
대상판결의 경우, 피고는 상고소송기록 접수통지서가 상고인인 원고에게 송달된 2000. 6. 24.부터 20일이 지난 2000. 7. 22. 부대상고를 제기하였음이 명백하므로 피고의 이 사건 부대상고는 부적법한 것으로서 그 흠결을 보정할 수 없는 것이어서 각하되어야 한다.
다만, 피상고인이 상고이유서 제출기간 내에 부대상고장을 제출하였으나 부대상고장에 부대상고이유의 기재가 없고 부대상고이유서는 상고이유서 제출기간 경과 후에 제출하였다면 부대상고 자체는 적법하고 부대상고이유서 제출만이 부적법한 것이므로 그 부대상고는 기각되어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다46265 판결, 2000. 1. 21. 선고 99다50538 판결 등 참조), 대상판결의 경우는 이에 해당하지 않는다.
