【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <매각물건명세서의 취지와 기능>】 매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일의 얼마 전까지 하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일의 얼마 전까지 하여야 하는 걸까?>
● 매각물건명세서의 취지와 기능
1. 취지
집행법원은 현황조사보고서, 감정평가서가 제출된 후 직권으로 집행기록에 나타난 모든 자료를 토대로 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 등기된 부동산에 대한 권리, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성해야 하고, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 해야 한다(법 105②)[집행관이 작성하는 현황조사보고서는 부동산의 형상, 점유관계나 그 밖의 관련 현황이 기재되고, 감정인이 작성하는 평가서는 부동산 가치 평가 내용이 기재되며, 법원사무관 등이 작성하는 매각물건명세서는 부동산에 설정되어 있는 권리관계 등이 기재된다].
위와 같이 민사집행법이 105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 해야 한다고 규정하고 있는 취지는, 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 부동산에 대하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고[매각물건명세서는 매수신청인에게 부동산의 물적 부담상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위, 최저매각가격 산출의 기초가 되는 사실 등 매수신청인의 의사결정을 위한 판단자료를 제공하여 매수신청인이 신중한 판단을 거쳐 매각절차에 참여하도록 하는 기능을 수행한다], 매각에의 참여를 유도하여 강제집행제도의 기능을 제고하고자 함에 있다[대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정, 대법원 2008. 6. 2.자 2006마807 결정, 대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정 등].
매각물건명세서 등의 사본이 비치된다는 사실은 매각기일공고내용 중에도 포함시켜야 한다.
2. 기능
매각물건명세서의 기재는 이중경매의 경우, 먼저 된 매각절차가 정지된 때 뒤의 매각절차에 따라 속행할 것인가의 표준이 된다.
즉, 먼저 개시결정한 매각절차가 정지된 때에 그 매각절차가 취소되면 민사집행법 105조 1항 3호의 기재사항(등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것)이 바뀔 때에는, 같은 법 87조 2항(먼저 개시결정한 경매신청의 취하 또는 그 절차의 취소와 뒤에 개시결정한 매각절차의 속행 규정)에 불구하고 뒤의 경매개시결정에 의하여 절차를 속행해서는 안 된다(법 87④).
매각물건명세서는 크게 보아 ① 매수인의 의사결정을 위하여 판단자료를 제공하는 기능(목적 부동산의 권리관계에 영향을 미치는 중요한 정보가 기재되는데 이는 매수희망자가 매수신청을 할지 말지 의사결정을 함에 필요한 정보를 제공한다), ② 인도명령 발령의 가부에 관하여 판단자료를 제공하는 기능(매각물건명세서의 기재내용은 인도명령 발령의 가부의 판단자료가 된다), ③ 매각 후 등기촉탁에 관한 판단자료를 제공하는 기능(매각물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 것’ 등의 기재는 매각 후 등기촉탁 시의 판단자료가 된다), ④ 집행방해를 억제하는 기능(매각물건명세서의 ‘부동산의 점유자와 점유권원’ 등의 기재는 점유관계를 명확히 함으로써 집행방해를 억제하는 기능을 한다), ⑤ 경고적 기능(비고란 등에 기재되는 매수에 참고가 되는 사항들은 매수인이 불측의 손해를 입는 일이 없도록 경고하는 기능도 한다)을 한다고 말할 수 있다.
3. 매각물건명세서의 작성
(1) 매각물건명세서는 집행법원의 인식을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는 일종의 사실행위에 속한다.
기판력이나 형성력을 생기게 하는 것이 아니며, 사후의 집행절차와 관련하여 집행법원에 대한 구속력이 있는 것도 아니다. 따라서 법관(사법보좌관)의 서명 또는 기명날인(민소 208·224)은 필요치 않으나, 다만 법원이 작성하였음을 명백히 하기 위하여 아래 양식에서 보는 바와 같이 그 서면의 우측 상단에 법관(사법보좌관)이 날인을 하며, 간인도 법관(사법보좌관)이 한다.
(2) 법원사무관 등은 물건명세서를 작성함에 있어 기록에 나타난 일체의 자료를 참고하여 사실인정을 하게 되는데, 그때 중요한 자료가 되는 것이 현황조사보고서와 감정평가서이다.
이것들이 제출되고 배당요구의 종기가 도래하면 법원사무관 등은 이들 서류이외에 등기사항증명서, 관공서 등으로부터의 촉탁 회신, 집행법원의 심문결과 등에 기하여 매각조건을 확정하여 물건명세서를 작성한다.
(3) 매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주일 전까지 해야 하므로(규칙 55 본문), 매각물건명세서는 매 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철해야 하고, 이 경우 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성해서는 안 된다[재판예규 제1326호 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제8조 제1항].
다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 55 단서).
법원은 매각물건명세서를 작성함에 있어서 필요한 경우에는 이해관계인 기타 참고인(예컨대, 임차권을 주장하고 있는 자로서 그 점유취득시기 등이 불명확한 자, 현황조사를 실시한 집행관 등)을 심문할 수 있다(규칙 2).
(4) 매각물건명세서의 작성은 일종의 사실행위에 해당하는 집행처분으로서 실체법상 권리관계를 확정하거나 형성하는 효력이 있는 것은 아니다.
따라서 가령 물건명세서에 오류가 있다하더라도, 그 기재와 상관없이, 본래 존속할 권리는 여전히 존속하고, 소멸할 권리는 소멸한다.
그러나 매각물건명세서는 경매대상 부동산과 그 권리관계를 둘러싼 사실인정과 법적판단을 포함하여 현황조사보고서나 감정평가서의 기재를 보충하는 가장 확실한 정보공개 수단으로서 실질적으로 매각 후의 등기말소나 인도명령에 관한 실무처리와 직결된 것이어서 그 기재가 매수희망자를 유인하고 그 의사결정에 결정적인 역할을 하므로, 그 중요성을 직시하여 가급적 충실히 기재할 것이 요망된다.
매각물건명세서에는 공신력이 없으므로, 그 기재에 따라 부담이 없는 부동산으로서 매수한 매수인은 부담의 존재에 대하여 매도인의 담보책임(민법 578)을 추급할 수 있는 반면, 매각물건명세서에 인수된다고 기재된 부담이 인수되지 않게 되어도 매수인은 부당이득반환책임이 없다.
