【부합】《부동산에의 부합, 부합으로 인한 부당이득반환청구, 전용물소권, 부합 목적물의 소유자나 부합 발생의 원인이 된 법률관계의 당사자가 아닌 독립당사자참가인이 부합으로 인해 이익을 얻게 되는 자를 상대로 직접 부합으로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【부합】《부동산에의 부합, 부합으로 인한 부당이득반환청구, 전용물소권, 부합 목적물의 소유자나 부합 발생의 원인이 된 법률관계의 당사자가 아닌 독립당사자참가인이 부합으로 인해 이익을 얻게 되는 자를 상대로 직접 부합으로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 부합 (= 부동산에의 부합)  [이하 민법교안, 노재호 P.1513-1521 참조]

 

가. 의의

 

⑴ 부동산의 소유자는 그 부동산에 ‘부합’한 물건의 소유권을 취득한다(제256조 본문).

부합된 물건은 기존의 부동산과 함께 하나의 부동산이 된다.

 

⑵ 이와 같이 규정한 취지는, 양자를 온전하게 분리하는 것이 물리적으로 불가능하거나, 가능하더라도 분리에 과다한 비용이 들거나 분리하게 되면 경제적 가치가 현저히 떨이지기 때문이다.

 

⑶ 따라서 부합이란 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우 또는 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손케 하는 경우를 의미한다.

 

나. 부합의 요건

 

⑴ 부합물의 자격 및 원인

 

① 동산뿐만 아니라 부동산도 부합물이 될 수 있다. 예컨대 화장실, 작은 창고 등은 주된 건물에 부합될 수 있다.

 

② 인공적인 경우도 포함한다.

 

⑵ 결합의 정도에 따른 분류

 

① 강한 부합 [☞ 무조건 부합]

② 약한 부합 [☞ 예외적으로 타인의 권원에 의한 경우에는 부합되지 않음(=부속)]

 

⑶ 강한 부합 [☞ 무조건 부합]

 

㈎ 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성 부분이 된 경우를 말한다.

 

㈏ 이 경우에는 타인이 적법한 권원에 의하여 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2009다76546 판결).

 

㈐ 판례가 건물의 구성부분으로 보아 강한 부합으로 인정한 예로는, ① 건물의 옥개(지붕)부분(대법원 1960. 8. 18. 선고 4292민상859 판결), ② 다방건물의 내부 벽과 천장에 부착된 은파석과 합판(대법원 1985. 4. 23. 선고 84도1549 판결), ③ 정화조(대법원 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결), ④ 건물들 사이의 토지 지하에 오수 등을 처리하기 위하여 설치되어 있는 오수정화설비(대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다44182, 44199 판결), ⑤ 아파트의 가스공급시설(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006다39270, 39278 판결) 등이 있다.

그 밖에 건물의 벽을 이루는 벽돌, 벽면에 부착된 창틀, 화장실, 목욕탕 등도 건물의 구성부분이 된다.

 

㈑ 판례가 토지의 구성부분으로 보아 강한 부합으로 인정한 예로는, ① 지하 굴착공사에 의한 콘크리트 구조물(대법원 1994. 4. 22. 자 93마719 결정), ② 토지 위에 설치된 콘크리트 바닥(대법원 2001. 11. 13. 선고 2000두4354 판결), ③ 공유수면의 빈지에 파일을 박고 대석과 콘크리트 등으로 옹벽을 쌓은 후 토사 등을 다져 넣어 축조된 공작물이 사실상 매립지와 같은 형태를 가지게 된 경우(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다53801 판결) 등이 있다.

 

⑷ 약한 부합 [☞ 예외적으로 타인의 권원에 의한 경우에는 부합되지 않음(=부속)]

 

㈎ 앞서 본 부합의 의의에는 해당하나 거래상 독립한 권리의 객체성을 유지하고 있는 경우를 말한다.

이 경우에도 원칙적으로 부합의 효과가 발생하나, 예외적으로 타인이 적법한 권원에 의하여 이를 부속시킨 경우에는 그 물건의 소유권은 그 타인의 소유에 귀속된다(제256조 단서).

◎ 대법원 2012. 1. 26. 선고 2009다76546 판결: 이 사건 유류저장조는 피고로부터 이 사건 토지를 임차하여 그곳에서 유류판매업을 영위하던 소외 1이 설치한 것인 사실, 소외 1은 이 사건 토지를 굴착하여 지하 4m 깊이에 탱크실을 만들고 그 안에 이 사건 유류저장조를 넣어 고정하는 방식으로 매설한 사실, 이 사건 유류저장조는 지하 주유배관들을 통하여 지상의 주유기 등과 연결되어 주유소 영업에 사용되어 온 사실을 알 수 있다. 위 인정 사실과 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 유류저장조는 위와 같은 매설 위치와 물리적 구조, 용도 등을 감안할 때 이를 토지로부터 분리하는 데에 과다한 비용을 요하거나 분리하게 되면 경제적 가치가 현저히 감소될 것으로 보여, 이 사건 토지에 부합된 것으로 볼 수 있으나, 더 나아가 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 이 사건 토지와 일체를 이루는 구성 부분이 되었다고는 보기 어렵다. 또한 위 인정 사실에 의하면 이 사건 유류저장조는 토지 임차인인 소외 1이 그 임차권에 기초하여 매설한 것이라고 보아야 한다. 그렇다면 이 사건 유류저장조는 민법 제256조 단서에 의하여 그 설치자인 소외 1의 소유로 남게 되고, 이 사건 토지 소유자인 피고에게 이 사건 유류저장조의 소유권이 귀속되었다고 할 수 없다.

☞ 주유소 지하에 설치된 유류저장조는 이와 같이 ‘토지’에 약한 부합된 한편 주유소 ‘건물’에 대한 관계에서는 종물의 성격을 갖는다. 따라서 소외 1이 이 사건 토지를 임차하여 주유소 건물을 신축하고 그 지하에 유류저장조를 설치하였다면, 유류저장조는 ‘토지’에 부합되지 않고 소외 1의 소유로 남게 되고, 주유소 건물과 유류저장조가 모두 소외 1의 소유이므로 결국 유류저장조는 주유소 ‘건물’의 종물이 된다. 다만, 종물은 주물과 달리 분리 처분이 가능하다는 점을 주의하여야 한다.

 

㈏ 여기서 말하는 ‘권원’이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다.

한편, 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있으므로(제279조), 지상권설정등기가 경료되면 그 토지의 사용·수익권은 지상권자에게 있고, 지상권을 설정한 토지 소유자는 지상권이 존속하는 한 그 토지를 사용·수익할 수 없다(대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결 참조).

따라서 지상권을 설정한 토지 소유자로부터 그 토지를 이용할 수 있는 권리를 취득하였다고 하더라도 지상권이 존속하는 한 이와 같은 권리는 원칙적으로 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하지 아니한다.

그런데 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 그 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있으므로(대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결 참조), 토지 소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 토지를 사용·수익할 수 있다고 보아야 한다.

따라서 그러한 토지 소유자로부터 그 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다69907 판결).

 

㈐ 판례가 ‘건물’에 대한 약한 부합을 인정하는 경우로는 해당 건물이 구조상, 이용상 독립성을 가지는 경우가 대표적이다. 그 밖에 건물의 유리출입문, 새시 등도 이에 해당한다.

 

㈑ 판례가 ‘토지’에 대한 약한 부합을 인정하는 대표적인 예는 수목이다. 즉 타인의 토지 위에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지 소유자에게 귀속하나, 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있으므로 토지의 사용대차권에 기초하여 그 토지 위에 식재된 수목은 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있다고 한다(대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결, 대법원 1990. 1. 23. 자 89다카21095 결정).

 

⑸ 별개의 물건 [☞ 종물에 해당하는지 여부만 문제]

 

㈎ 물건이 부동산과 장소적으로 밀접한 위치에 있으나 분리에 과다한 비용을 요하지 않고 분리하더라도 경제적 가치가 현저히 감소하지 않는 경우를 말한다.

볼트와 너트로 건물에 고정된 각종 설비들이 이에 해당한다.

이는 부동산과 별개의 물건으로서 종물에 해당하는지 여부만 문제로 된다.

 

㈏ 판례가 부합을 인정하지 않은 예로는, ① 볼트와 너트로 건물의 후면 외벽에 고정된 지상 12층의 철골구조체 주차시설은 건물의 훼손이나 해체작업 없이 별다른 기술적 어려움 없이 분리될 수 있다고 하여 부합물이 아니라고 한 사례(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다75257 판결. 다만 이는 종물의 성격을 갖는 물건이기 때문에 그 소유자가 건물의 소유자와 동일한 경우에는 종물이 된다), ② 보일러, 열교환기, 순환펌프, 물탱크, 소방설비, 배관설비, 방송설비, 전화설비 등은 건물에 볼트와 너트 등으로 고정되어 있어 분리가 용이하다는 이유로 부합물이 아니라고 한 사례(서울고등법원 2010. 5. 19. 선고 2007나17136(본소), 2007나17323(병합), 2007나17330(반소) 판결. 이 역시 종물의 성격을 갖는 물건에 해당하므로 종물이 될 수는 있다) 등이 있다.

 

다. 구체적 검토

 

⑴ 토지에의 부합

 

㈎ 건물은 토지와 완전히 별개의 부동산이므로 독립한 건물로서의 요건(기둥, 지붕, 주벽)을 갖춘 경우에는 토지에 부합할 여지가 없다.

다만, 건축 중인 건물이 독립한 건물로 되기 전의 경우에는 토지에 부합되는지에 관하여 다툼이 있다[건축 중인 건물이 부합에 의하여 토지 소유자에게 귀속하게 된다면 토지 소유자는 무권원의 무단건축자에게 그 철구청구를 할 수 없게 되는 불합리한 결론에 이르게 된다는 지적이 있다(김동윤, “구분소유의 대상이 될 수 있는 구조의 건물에 있어서 원시취득자의 확정”, 사법 7호, 사법연구지원재단, 149쪽). 일본 최고재판소는 건축 중인 건물의 경우 ‘가공’의 법리에 의해 건물의 소유자를 결정하도록 함으로써 독립한 부동산이 되지 아니한 건축 중인 건물이 토지에 부합하지 아니함을 전제로 하고 있다].

 

㈏ 수목은 권원이 있는 타인이 식재한 경우에는 토지와 별개의 물건으로서 식재한 사람의 소유로 남지만, 그 이외의 경우에는 토지의 구성부분으로 토지의 일부가 되어 토지 소유자가 소유권을 취득한다(약한 부합)[토지의 사용권한을 갖고 있는 양도담보권설정자가 토지 위에 수목을 식재한 경우 그 수목은 토지에 부합되는가? 이에 대하여 양도담보권설정자는 양도담보권자와의 내부적 관계에서는 토지의 소유권을 가지므로 그가 식재한 수목을 가리켜 ‘타인의 권원에 의하여 부속된 것’에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 그 수목은 토지에 부합되어 독립된 소유권의 객체가 되지 않는다는 견해도 있을 수 있다. 그러나 물건의 부합 여부는 소유권의 대상 및 귀속에 관한 문제이므로 객관적이고 획일적으로 결정하여야 한다. 따라서 양도담보권설정자가 토지에 관한 내부적 소유권에 기초하여 토지에 수목을 식재하였다고 하더라도 ‘대외적으로는’ 토지의 소유자 아닌 자가 소유자의 사용허락에 기초하여 토지에 수목을 식재한 것인 이상, 그 수목은 대내관계·대외관계를 불문하고 제256조 단서에서 말하는 ‘타인의 권원에 의하여 부속된 것’에 해당한다고 보아야 한다. 그러므로 그 수목은 대내관계·대외관계를 불문하고 토지와 별개의 독립한 물건으로서 양도담보권설정자의 소유가 된다].

◎ 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카9067 판결 : 민법 제256조는 ‘부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니한다.’라고 규정하고 있는데 위 규정 단서에서 말하는 ｢권원｣이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다 할 것이므로 그와 같은 권원이 없는 자가 토지 소유자의 승낙을 받음이 없이 그 임차인의 승낙만을 받아 그 부동산 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지 소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다고 하여야 할 것이다.

 

㈐ 토지 위에 식재된 입목을 그 토지와 독립하여 거래의 객체로 하기 위해서는 「입목에 관한 법률」에 따라 입목을 등기하거나 명인방법을 갖추어야 한다.

물권변동에 관한 성립요건주의를 채택하고 있는 민법에서 명인방법은 부동산의 등기 또는 동산의 인도와 같이 입목에 대하여 물권변동의 성립요건 또는 효력발생요건에 해당하므로 식재된 입목에 대하여 명인방법을 실시해야 그 토지와 독립하여 소유권을 취득한다(대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1346 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 95도2754 판결 참조).

이는 토지와 분리하여 입목을 처분하는 경우뿐만 아니라, 입목의 소유권을 유보한 채 입목이 식재된 토지의 소유권을 이전하는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다266375 판결).

즉, ‘이미 토지에 부합된 입목’에 대해서 그 소유권을 유보한 채 그 토지만을 분리·처분하기 위해서는 그 입목에 관한 명인방법을 갖추어야 하고, 명인방법을 갖추지 않은 채 토지를 처분한 경우 부합된 입목의 소유권은 토지와 함께 이전된다.

만일 토지를 양도하면서 그 입목의 소유권은 유보하기로 양수인과 약정하였다면, 입목의 소유에 관한 명인방법을 갖추어 그 소유권을 행사할 수 있지만, 명인방법을 갖추지 못한 경우에는 양수인에 대한 채권적 청구권만을 행사할 수 있다.

 

㈑ 농작물은 그것이 수확기에 이르러 성숙한 경우에는 언제나 토지와 별개의 물건으로서 경작한 사람의 소유로 남는다. 경작자에게 권원이 없는 경우에도 마찬가지이다[그 이유는 부합을 인정하게 되면 유휴농지의 소유자 내지 부재지주만을 보호하는 결과가 되어 부당하고, 경자유전의 원칙에도 반하기 때문이다. 농작물은 수확의 대상으로서 어차피 토지와 분리되는 것이 예정되어 있기 때문에 토지와 완전히 별개의 물건으로 취급할 수 있다는 점도 고려된 것으로 보인다).

명인방법을 갖출 필요도 없다.

 

⑵ 건물의 증·개축과 부합 여부

 

㈎ 증·개축된 건물이 기존의 건물과 ‘구조상·이용상 독립성이 없는 경우’에는 기존의 건물의 일부로 되어 기존 건물의 소유자가 그 소유권을 취득하게 된다. 이는 건물을 증·개축한 자에게 권원이 있는 경우에도 마찬가지이다(강한 부합).

 

㈏ 증·개축된 건물이 기존의 건물과 ‘구조상·이용상 독립성이 있는 경우’에는 경우를 나누어 살펴볼 필요가 있다.

 

① 먼저 기존 건물의 소유자가 증·개축한 경우에는, 원칙적으로 증·개축된 건물이 기존 건물과 함께 하나의 건물이 되어 소유자는 전체에 관하여 하나의 소유권을 갖게 되지만(약한 부합), 증·개축된 부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있기 때문에 소유자는 구분소유의 의사를 객관적으로 표현하여(예컨대 구분등기) 증·개축된 건물을 별개의 건물로 할 수 있다. 소유자가 구분행위를 하지 않으면 구조상·이용상 독립성이 있다는 사정만으로 당연히 구분소유권이 성립하는 것은 아니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결).

 

② 다음으로 타인이 권원에 의하여 증·개축한 경우에는 증·개축된 건물은 기존의 건물과 별개의 건물로 증·개축한 자의 소유로 남게 된다(제256조 단서)

◎ 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다14518 판결 : 임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축된 부분이 부합으로 인하여 기존 건물의 구성 부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없으나, 증축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다.

 

③ 마지막으로 타인이 권원 없이 증·개축한 경우에는 논의의 여지가 있지만 제256조 단서의 반대해석에 따라 증·개축된 건물이 기존 건물과 함께 하나의 건물이 되어 기존 건물의 소유자가 그 소유권을 취득한다고 해석하는 것이 옳지 않을까 생각한다(약한 부합).

 

라. 효과

 

⑴ 두 개의 물건 → 하나의 물건

 

⑵ 소유권의 원시취득

 

결합된 물건이 기존의 부동산과 하나의 물건이 되어 기존의 소유자가 그 전체에 관하여 하나의 소유권을 갖게 된다.

 

⑶ 부합물에 관한 제3자의 권리의 운명

 

부합물을 목적으로 한 다른 권리는 소멸한다(제260조 제1항).

 

⑷ 부합물에 관한 종전 소유자의 구상권

 

㈎ 부합으로 인하여 손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다(제261조).

이러한 보상청구가 인정되기 위해서는 제261조 자체의 요건만이 아니라, 부당이득 법리에 따른 판단에 의하여 부당이득의 요건이 모두 충족되었음이 인정되어야 한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602 판결).

부합으로 인한 이익이 당해 부동산의 이용 등에 관한 재산적 계획에 반하는 등으로 부동산 소유자에게는 주관적으로 아무런 가치가 없어서 그 이득이 강요된 것이라고 인정될 경우에는 부당이득 반환의무가 없다고 봄이 타당하다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2008다70435 판결은 이러한 법리를 전제로 한 것으로 보인다).

또한, 양도담보권의 목적인 주된 동산에 다른 동산이 부합되어 부합된 동산에 관한 권리자가 그 권리를 상실하는 손해를 입은 경우 주된 동산이 담보물로서 가치가 증가된 데 따른 실질적 이익은 주된 동산에 관한 양도담보권설정자에게 귀속되는 것이므로, 이 경우 부합으로 인하여 그 권리를 상실하는 자는 그 양도담보권설정자를 상대로 제261조의 규정에 따라 보상을 청구할 수 있을 뿐 양도담보권자를 상대로 그와 같은 보상을 청구할 수는 없다(대법원 2016. 4. 28. 선고 2012다19659 판결).

 

㈏ 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 제3자와 매수인 사이에 이루어진 도급계약의 이행으로 제3자 소유 건물의 건축에 사용되어 부합된 경우 보상청구를 거부할 법률상 원인이 있다고 할 수 없지만, 제3자가 도급계약에 의하여 제공된 자재의 소유권이 유보된 사실에 관하여 과실 없이 알지 못한 경우라면 선의취득의 경우와 마찬가지로 제3자가 그 자재의 귀속으로 인한 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있다고 봄이 상당하므로, 매도인으로서는 그에 관한 보상청구를 할 수 없다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602 판결 등 참조).

이러한 법리는 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 본인에게 효력이 없는 계약에 기초하여 매도인으로부터 무권대리인에게 이전되고, 무권대리인과 본인 사이에 이루어진 도급계약의 이행으로 본인 소유 건물의 건축에 사용되어 부합된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2017다282391 판결 : 건축주 C로부터 건물 신축공사를 도급받은 B가 무단으로 C를 대리하여 A와 소유권 유보부 승강기 제작·판매·설치계약을 체결하고, 이에 따라 A가 그 건물에 승강기를 설치한 사안에서, C와 B 사이에 체결된 도급계약으로 인하여 이 사건 승강기가 이 사건 건물에 부합되었다는 사정만으로 C가 이 사건 승강기의 귀속으로 인한 이익을 보유할 법률상의 원인이 있다고 할 수는 없으나, 이 사건 건물에 부합된 이 사건 승강기의 소유권이 A에게 유보되어 있다는 사정을 C가 과실 없이 알지 못하였음이 인정되는 경우에는 C가 이 사건 승강기의 귀속으로 인한 이익을 보유할 법률상의 원인이 있다고 보아야 한다고 판단한 사례).

 

급부의 제공자인 매도인은 본인에게 급부를 하였다고 생각할 수 있지만 급부의 수령자인 본인은 무권대리인이 도급계약에 따라 이행을 한 것으로 생각하였을 것이기 때문이다.

 

㈒ [사례] A에게 소유권이 유보된 철강제품이 B에 의한 도급계약상의 급부에 의하여 C의 공장건물들의 증축 및 신축에 사용됨에 따라 공장건물들에 부합된 경우, A는 C에게 민법 제261조에 의해 보상을 청구할 수 있는가? [대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다8624 판결(재상고심) 사안]

 

[2009다15602판결이유]

계약당사자 사이에 계약관계가 연결되어 있어서 각각의 급부로 순차로 소유권이 이전된 경우 계약관계에 기한 급부가 법률상의 원인이 되므로 최초의 급부자는 최후의 급부수령자에게 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없다. 이와 달리, 매매목적물에 대한 소유권이 유보된 상태에서 매매가 이루어진 경우에는 대금이 모두 지급될 때까지는 매매목적물에 대한 소유권이 이전되지 않고 점유의 이전만 있어 매수인이 이를 다시 매도하여 인도하더라도 제3자는 유효하게 소유권을 취득하지 못하므로, 위와 같은 계약관계에 의한 급부만을 이유로 제3자는 소유자의 반환 청구를 거부할 수 없고, 부합 등의 사유로 제3자가 소유권을 유효하게 취득하였다면 그 가액을 소유자에게 부당이득으로 반환함이 원칙이다. 다만, 매매 목적물에 대한 소유권이 유보된 경우라 하더라도 이를 다시 매수한 제3자의 선의취득이 인정되는 때에는, 그 선의취득이 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 되므로 제3자는 그러한 반환의무를 부담하지 않는다고 할 것이다.

그리고 매도인에 의하여 소유권이 유보된 자재를 매수인이 제3자와 사이의 도급계약에 의하여 제3자 소유의 건물건축에 사용하여 부합됨에 따라 매도인이 소유권을 상실하는 경우에, 비록 그 자재가 직접 매수인으로부터 제3자에게 교부된 것은 아니지만 도급계약에 따른 이행에 의하여 제3자에게 제공된 것으로서 거래에 의한 동산 양도와 유사한 실질을 가지므로, 그 부합에 의한 보상청구에 대하여도 위에서 본 선의취득에서의 이익보유에 관한 법리가 유추적용된다고 봄이 상당하다. 따라서 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 제3자와 매수인과 사이에 이루어진 도급계약의 이행에 의하여 부합된 경우 보상청구를 거부할 법률상 원인이 있다고 할 수 없지만, 제3자가 도급계약에 의하여 제공된 자재의 소유권이 유보된 사실에 관하여 과실없이 알지 못한 경우라면 선의취득의 경우와 마찬가지로 제3자가 그 자재의 귀속으로 인한 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있다고 봄이 상당하므로 매도인으로서는 그에 관한 보상청구를 할 수 없다고 할 것이다. 이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고(A)에게 소유권이 유보된 이 사건 철강제품이 소외 주식회사(B)에 의한 도급계약상의 급부에 의하여 피고(C)의 공장건물들의 증축 및 신축에 사용됨에 따라 공장건물들에 부합된 이 사건에서, 그 도급계약상의 이행에 의하여 부합이 이루어졌다는 사정만으로는 피고가 그 자재에 관한 이익을 보유할 법률상의 원인이 있다고 할 수 없지만, 피고의 공장건물들에 부합된 이 사건 철강제품의 소유권이 원고에게 유보되어 있다는 사정을 피고가 과실 없이 알지 못하였음이 인정되는 경우에는 피고가 그 자재에 관한 이익을 보유할 법률상의 원인이 있다고 보아 부당이득에 의한 보상청구를 부정하여야 할 것이다.

 

[2010다8624 판결 이유]

건축중의 건물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 때에는 토지와 별개로 소유권의 객체인 부동산이 되는데, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 요건을 갖춘 것이 라고 보아야 한다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 등 참조). 그리고 건물의 신축 과정에서 건축자재 등의 동산이 결합되어 토지나 건물의 일부를 구성함으로써 그 동산을 훼손하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없을 정도로 토지나 건물에 부착·합체되거나 그 물리적 구조, 용도와 기능면에서 토지나 건물과는 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 없는 정도에 이른 때에는 그 동산이 토지나 건물에 부합된 것으로 보아야 한다. 원심은 이 사건 공장건물이 토지와 별개의 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 시점에 비로소 이 사건 공장건물의 건축공사에 사용된 건축자재의 부합에 의한 소유권의 득실변경이 이루어진다는 전제 아래, 이 사건 공장건물의 축조방식, 공정의 진행 정도, 공사대금의 약정 및 지급 현황 등 그 판시와 같은 여러 사정을 종합하여 이 사건 공장건물이 2007. 2. 12. 이전에 이미 사회통념상 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖추었고 그에 따라 이 사건 철강제품도 2007. 2. 12. 이전에 이 사건 공장건물에 부합되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 건축중의 건물이 반드시 토지와 별개의 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖추어야만 부합에 의한 건축자재의 소유권 소멸 및 취득이라는 법률효과가 발생하는 것은 아니라는 점에서 원심의 이 부분 이유설시에 다소 적절하지 아니한 측면이 있으나, 이 사건 공장건물이 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 시기를 위와 같이 인정하고 적어도 그 시점에는 부합으로 인하여 원고의 이 사건 철강제품에 대한 소유권이 소멸하고 피고가 그 소유권을 취득하였다는 취지로 판단한 결론 자체는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 독립한 부동산으로서의 건물의 요건 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다. 건물 건축공사의 도급인이 공사에 사용되어 건물에 부합된 건축자재의 소유권이 원래 수급인 이외의 제3자에게 유보되어 있었다는 사정을 과실 없이 알지 못한 때에는 선의취득의 경우와 마찬가지로 도급인이 그 자재에 관한 이익을 보유할 법률상의 원인이 있다고 봄이 상당하므로 민법 제261조에 의한 보상청구에 응할 의무가 없다. 이 때 위 사정을 알지 못한 도급인의 무과실 여부는 당해 공사계약의 체결 경위와 내용, 도급인과 수급인 및 하수급인의 관계, 공정의 진행 정도 및 공사대금의 지급 현황, 일반적인 거래 관행 등을 종합하여 판단하여야 하며, 그 무과실에 대한 증명책임은 도급인이 진다. 다만, 도급인이 건축공사에 사용되는 건축자재에 관하여 소유권유보약정이 부가되어 있는지를 조사·확인하는 일반적인 거래 관행이 정립되어 있지 않다면, 달리 도급인으로 하여금 그 소유권유보약정의 존재를 의심하게 하는 객관적 정황이 존재하지 아니하는 이상, 도급인이 그 소유권유보약정의 존재 여부를 조사·확인하지 아니하였다는 사실만으로 그 존재를 알지 못한 것에 대한 무과실이 부정되어야 한다고 보기는 어렵다. 원심은 이 사건 철강제품이 이 사건 공장건물의 건축공사에 사용되는 과정에서 부합으로 인하여 도급인인 피고의 소유로 될 당시 피고는 이 사건 철강제품의 소유권이 건축자재 판매업자인 원고에게 유보되어 있었다는 사실을 과실 없이 알지 못하였다고 인정하였다. 원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 무과실의 증명책임 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 판례는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다. 이 부분 상고이유의 주장도 이유 없다.

 

마. 종물과 부합물의 차이점

 

종물이 주물에 부속되지만 독립한 별개의 물건으로서 존재함에 반하여, 부합의 경우에는 부합되는 물건이 독립성을 잃고 완전히 하나의 물건이 되는 경우도 있고(강부합) 어느 정도 독립성이 남아 있는 경우(약부합)도 있다. 즉, 주물과 종물 사이에 경제적 효용에 있어서 주종관계가 인정되려면 장소적으로 밀접한 위치에 있으면 된다고 할 것이지만, 부합의 경우 그 결합의 정도가 분리하면 훼손되거나 과다한 비용이 들 정도여야 한다는 것이고, 이는 물리적 구조, 용도와 기능면에서의 독립적 경제적 효용 유무 등에 의하여 판단될 것이다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다33541 판결).

결국 물건으로서의 독립성 또는 부합의 정도가 종물과 부합물을 판별하는 기준이 된다.

 

2. 부합에 따른 소유권의 귀속 및 식재된 입목의 분리처분을 위한 방법  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1202-1205 참조]

 

가. 관련 조항

 

* 민법 제256조(부동산에의 부합)

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

 

나. 부합의 의미

 

‘부합’은 두 개의 물건이 결합하여 하나의 물건이 되는 현상으로, ‘약한 부합(분리가 용이한 경우)’과 ‘강한 부합(분리ㆍ훼손 하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손케 하는 경우)’이 있다.

 

다. 부합과 소유권 귀속

 

⑴ ‘강한 부합’의 경우 소유권의 귀속

 

타인의 권원에 의하여 부속된 것인지 여부를 불문하고 ‘부동산의 소유자’가 그 부동산에 부합된 물건의 소유권을 취득한다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933,36940 판결). 민법 제256조 단서가 적용되지 않는다.

◎ 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933,36940 판결 : 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다.

 

⑵ ‘약한 부합’의 경우 소유권의 귀속

 

① 민법 제256조가 그대로 적용된다.따라서 ‘토지 위에 식재된 입목’은 토지의 구성부분으로 특별한 사정이 없는 한 토지에 부합하여 토지의 소유자가 식재된 입목의 소유권을 취득하는 것이 원칙이다(민법 제256조 본문)(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007다75853 판결).

◎ 대법원 2009. 4. 23. 선고 2007다75853 판결 : 담보권 실행을 위한 경매의 대상이 된 토지 위에 있는 채무자 소유의 미등기 수목, 석등, 석탑은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이고 그 수목 등이 민사집행법 제189조 제2항 제1호에 의하여 유체동산집행의 대상이 될 수 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

② 그러나 타인이 권원에 의하여 수목을 식재한 경우 식재된 수목은 ‘식재자’의 소유이다(민법 제256조 단서).

그 후 토지를 경락받아도 경락인은 수목의 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다24529, 24536, 24543 판결, 대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정).

◎ 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다24529, 24536, 24543 판결 : 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하므로(민법 제256조), 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지 상에 식재된 수목은 이를 식재한 이에게 소유권이 있고 토지에 부합되지 않는다 할 것이어서, 수목이 식재된 후에 그 토지를 경매에 의하여 매수하였다고 하더라도 매수인이 그 지상 수목에 대한 소유권까지 취득하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 수목의 소유권이 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 있다는 확인을 구하는 이 사건 반소청구에 대하여, 피고의 주장에 의하더라도 피고가 이 사건 수목에 팻말을 걸어두는 등 명인방법을 취한 것은 이 사건 경매가 진행 중인 때로서 이 사건 토지에 마쳐진 각 근저당권설정등기 시점보다 후임이 명백하므로, 위 각 근저당권의 효력이 이 사건 수목에 미친다고 보아야 하고, 따라서 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 이 사건 경매에서 이 사건 토지와 함께 이 사건 수목의 소유권을 취득하였다고 볼 것이라는 이유로, 그 청구를 배척하였다. (…중략…)한편 피고는 제1심 이래 동생 소외 2로부터 이 사건 토지에 대한 사용승낙을 받아 이 사건 토지를 점유·사용하면서 이 사건 수목을 식재·관리하였다고 일관되게 주장하였다. 이는 이 사건 토지의 사용대차권에 기하여 토지 상에 수목을 식재하였으므로 그 소유권이 피고 자신에게 있다는 주장으로 선해할 수 있다고 할 것인데, 위와 같은 제반 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 수목은 피고가 권원에 의하여 이 사건 토지에 식재한 것으로서 그 소유권이 피고에게 있고 이 사건 토지에 부합되지 않았다고 볼 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 피고의 주장이 민법 제256조 단서, 즉 부합의 예외에 해당한다는 주장을 포함하고 있는지 여부, 이 사건 수목이 피고의 이 사건 토지에 대한 사용대차권에 기하여 식재된 것인지 여부 등에 대하여 충분히 심리하였어야 함에도 이를 제대로 살피지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 반소청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 민법상 부합에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

◎ 대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 : 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목을 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.

 

⑶ ‘매매’를 원인으로 사건 토지의 소유권이 이전된 경우 소유권귀속

 

① 경매의 본질은 사법상 매매와 같으므로 토지에 식재한 수목(권원: 토지 임대차)에 명인방법을 실시하지 않은 채 토지를 매도한 경우에도 매수인은 수목의 소유권을 취득할 수 없다(민법 제256조 단서 적용됨).

② 이 경우 선의의 제3자 보호가 문제될 수 있는데 현행 민법상 물권의 공시방법에 공신력이 인정되지 않는다는 점에서 불가피한 결론이다.

 

라. 토지 위에 식재된 입목의 소유권이전 방법

 

⑴ 토지 위에 식재된 입목은 ① 입목에 관한 법률에 따라 입목을 등기하거나 ② 관습법상 인정되는 공시방법인 명인방법을 갖추어야 독립한 거래의 객체가 된다(민법 제187조 단서)[대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1346 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 95도2754 판결].

수목을 식재하는 것은 ‘법률행위(민법 제186조)’가 아니므로 권원에 의하여 토지에 수목을 식재한 후 명인방법을 실시하지 않아도 식재자는 수목의 소유권을 취득하지만, 수목을 그 토지와 분리하여 처분하는 경우에는 민법 제187조 단서에 따라 공시방법(입목등기 또는 명인방법)을 갖추어야 하는 것이다. 즉 명인방법은 부동산의 등기 또는 동산의 인도와 같이 입목에 대하여 물권변동의 성립요건 또는 효력발생요건이 된다.

◎ 대법원 1996. 2. 23. 선고 95도2754 판결 : 물권변동에 있어서 형식주의를 채택하고 있는 현행 민법하에서는 소유권을 이전한다는 의사 외에 부동산에 있어서는 등기를, 동산에 있어서는 인도를 필요로 함과 마찬가지로 이 사건 쪽파와 같은 수확되지 아니한 농작물에 있어서는 명인방법을 실시함으로써 그 소유권을 취득한다.

◎ 대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1346 판결 : 입목에 대한 매매계약을 체결함에 있어서 매도인이 그 입목에 대한 소유권을 매매계약과 동시에 매수인에게 이전하여 준다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있다면 잔대금지급전이라 할지라도 매수인이 명인방법을 실시하면 다른 특별한 사정이 없는 한 매수인은 그 입목의 소유권을 취득하는 것이다.

 

⑵ 대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다266375 판결은 토지와 분리하여 토지 위에 식재된 입목을 처분하는 경우뿐만 아니라, 입목의 소유권을 유보한 채 입목이 식재된 토지의 소유권을 이전하는 경우에도 마찬가지로 명인방법을 실시해야 한다고 판시하였다.

 

마. 토지 위에 식재된 입목은 토지에 부합하는지 여부(원칙적 적극) 및 입목에 대하여 소유권을 취득하려면 명인방법을 실시해야 하는지 여부(적극)(대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다266375 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 토지 위에 식재된 입목은 토지에 부합하는지 여부(원칙적 적극) 및 ② 입목에 대하여 소유권을 취득하려면 명인방법을 실시해야 하는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 토지 위에 식재된 입목을 그 토지와 독립하여 거래의 객체로 하기 위해서는「입목에 관한 법률」에 따라 입목을 등기하거나 명인방법을 갖추어야 한다. 물권변동에 관한 성립요건주의를 채택하고 있는 민법에서 명인방법은 부동산의 등기 또는 동산의 인도와 같이 입목에 대하여 물권변동의 성립요건 또는 효력발생요건에 해당하므로 식재된 입목에 대하여 명인방법을 실시해야 그 토지와 독립하여 소유권을 취득한다(대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1346 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 95도2754 판결 참조). 이는 토지와 분리하여 입목을 처분하는 경우뿐만 아니라, 입목의 소유권을 유보한 채 입목이 식재된 토지의 소유권을 이전하는 경우에도 마찬가지이다.

 

⑶ 대법원은, 원고가 입목과 토지와 분리하여 토지만을 피고에게 양도하였다고 주장하면서 피고를 상대로 입목에 대하여 공탁된 보상금 출급청구권의 확인 등을 구한 사안에서, 명인방법을 갖추었는지 여부에 대한 아무런 심리 없이 입목이 원고의 소유라고 단정한 원심을 파기한 사례이다.

 

3. 부합으로 인한 부당이득반환청구 , 민법 제261조에서 정한 보상청구가 인정되기 위한 요건 및 급부를 한 계약당사자가 제3자에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3230-3235 참조]

 

가. 관련 법령

 

⑴ 관련 규정

 

● 구 인천광역시 지하도상가 관리 운영 조례(2020. 1. 31. 조례 제6328호로 개정되기 전의 것)

제3조(정의)

6. 위탁관리인이라 함은 지방자치법 제104조 제3항의 규정에 의거 시장 또는 군수, 구청장으로부터 상가관리운영 사무를 위탁받은 자를 말한다.

7. 재위탁관리인(이하 ‘관리인’이라 한다)이라 함은 지방자치법 제104조 제4항의 규정에 의하여 위탁관리인으로부터 상가관리운영 사무의 일부를 다시 위탁받은 자를 말한다.

8. 임차인이라 함은 상가의 점포를 사용 할 목적으로 사용수익허가 또는 대부계약을 체결한 자를 말한다.

● 제7조(대부기간)

③ 다음 각호의 1의 경우는 공유재산 및 물품 관리법 제31조 제2항의 규정에 의하여 유상대부기간을 갱신할 수 있다.

3. 제9조 제3항의 규정에 의하여 시장이 부담할 비용을 관리인이 부담하여 보수하고 기부채납하는 경우에는 관리인이 부담한 보수비용을 보수전 연간 대부료로 나눈 연수만큼을 유상대부기간으로 한다.

● 제9조(증개축·보수 및 비용부담)

① 상가와 그 시설물의 증개축 및 보수는 관계법령에 적합하도록 하여야 한다.

② 관리인이 상가와 그 시설물의 증개축 및 보수를 하고자 할 때는 사전에 시장 및 군수, 구청장의 승인을 득하여야 한다.

③ 유상상가의 지하보도, 계단 등 구조물과 각종설비 및 기계실, 화장실, 주차장 등 대규모 부대시설의 증개축 및 보수는 시장이 부담하고, 상가관리사무소와 점포 내부시설 등 소규모 부대시설의 보수는 관리인 및 임차인이 부담하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장이 인정하는 특별한 사정이 있는 경우에는 시장이 그 비용을 부담할 수 있다.

 

⑵ 위 규정의 취지

 

㈎ 행정자산의 증개축 및 보수공사를 하려는 경우 시에서 비용을 부담하도록 규정되어 있다.

 

㈏ 임차인 등이 공사비용을 지출하여 보수공사를 진행하는 경우, 시에서 기부채납을 받고, 임차인 등이 지출한 공사비용을 보수 이전의 연간 대부료로 나눈 연수만큼 유상대부 기간으로 한다.

예를 들어, 상가의 임대료가 연 10억 원이고, 지출한 공사비용은 20억 원인 경우, 임차인 등이 2년 동안 상가의 임대료를 지불하지 않고 상가를 사용하게 된다.

최종적으로 시에서 공사비용을 부담하게 되는 결과가 된다.

 

나. 부합에 따른 소유권의 귀속

 

⑴ 부합의 의미

 

‘부합’은 두 개의 물건이 결합하여 하나의 물건이 되는 현상으로, ‘약한 부합(분리가 용이한 경우)’과 ‘강한 부합(분리ㆍ훼손 하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손케 하는 경우)’이 있다.

 

⑵ ‘강한 부합’의 경우 소유권의 귀속

 

㈎ 타인의 권원에 의하여 부속된 것인지 여부를 불문하고 ‘부동산의 소유자’가 그 부동산에 부합된 물건의 소유권을 취득한다(민법 제256조 단서 적용 ×).

 

㈏ 타인 소유의 벽돌로 건물을 지은 경우, 벽돌은 강한 부합에 해당한다(☞ 벽돌의 소유권은 건물의 소유자에게 귀속됨).

◎ 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933,36940 판결 : 부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고 그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는 타인이 권원에 의하여 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속된다.

 

⑶ ‘약한 부합’의 경우 소유권의 귀속

 

㈎ 민법 제256조가 그대로 적용된다.

☞ 따라서 ‘토지 위에 식재된 입목’은 토지의 구성부분으로 특별한 사정이 없는 한 토지에 부합하여 토지의 소유자가 식재된 입목의 소유권을 취득하는 것이 원칙이다(민법 제256조 본문).

● 민법 제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

◎ 대법원 2009. 4. 23. 선고 2007다75853 판결 : 담보권 실행을 위한 경매의 대상이 된 토지 위에 있는 채무자 소유의 미등기 수목, 석등, 석탑은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이고 그 수목 등이 민사집행법 제189조 제2항 제1호에 의하여 유체동산집행의 대상이 될 수 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

㈏ 그러나 타인이 권원에 의하여 수목을 식재한 경우 식재된 수목은 ‘식재자’의 소유이다(민법 제256조 단서).

☞ 그 후 토지를 경락받아도 경락인은 수목의 소유권을 취득할 수 없다.

◎ 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다24529, 24536, 24543 판결 : 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하므로(민법 제256조), 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지 상에 식재된 수목은 이를 식재한 이에게 소유권이 있고 토지에 부합되지 않는다 할 것이어서, 수목이 식재된 후에 그 토지를 경매에 의하여 매수하였다고 하더라도 매수인이 그 지상 수목에 대한 소유권까지 취득하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 수목의 소유권이 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)에게 있다는 확인을 구하는 이 사건 반소청구에 대하여, 피고의 주장에 의하더라도 피고가 이 사건 수목에 팻말을 걸어두는 등 명인방법을 취한 것은 이 사건 경매가 진행 중인 때로서 이 사건 토지에 마쳐진 각 근저당권설정등기 시점보다 후임이 명백하므로, 위 각 근저당권의 효력이 이 사건 수목에 미친다고 보아야 하고, 따라서 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 이 사건 경매에서 이 사건 토지와 함께 이 사건 수목의 소유권을 취득하였다고 볼 것이라는 이유로, 그 청구를 배척하였다. (…중략…) 한편 피고는 제1심 이래 동생 소외 2로부터 이 사건 토지에 대한 사용승낙을 받아 이 사건 토지를 점유·사용하면서 이 사건 수목을 식재·관리하였다고 일관되게 주장하였다. 이는 이 사건 토지의 사용대차권에 기하여 토지 상에 수목을 식재하였으므로 그 소유권이 피고 자신에게 있다는 주장으로 선해할 수 있다고 할 것인데, 위와 같은 제반 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 수목은 피고가 권원에 의하여 이 사건 토지에 식재한 것으로서 그 소유권이 피고에게 있고 이 사건 토지에 부합되지 않았다고 볼 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 피고의 주장이 민법 제256조 단서, 즉 부합의 예외에 해당한다는 주장을 포함하고 있는지 여부, 이 사건 수목이 피고의 이 사건 토지에 대한 사용대차권에 기하여 식재된 것인지 여부 등에 대하여 충분히 심리하였어야 함에도 이를 제대로 살피지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 반소청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 민법상 부합에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

◎ 대법원 1990. 1. 23.자 89다카21095 결정 : 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목을 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.

 

⑷ 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다304189 판결 사안의 경우

 

㈎ 캐노피공사, 화장실 칸막이공사, 계단실 천장공사, 바닥통로 유도등공사에 따라 설치된 동산들 : [☞ ‘강한 부합’에 해당]

 

위 동산들은 이 사건 상가에서 분리하려고 할 경우, ① 분리ㆍ훼손 하지 아니하면 분리할 수 없거나, ② 분리에 과다한 비용을 요하거나, ③ 분리하게 되면 경제적 가치가 심히 감손하게 된다.

이 사건 보수공사 완료와 동시에 피고에게 소유권이 귀속된다.

 

㈏ 나머지 동산들 : [☞ ‘약한 부합’에 해당]

 

① 이 사건 회사가 권원에 의해 설치한 것이어서 이 사건 회사의 소유가 된다.

 

② 이 사건 회사가 기부채납을 했을 때 피고에게 위 동산들의 소유권이 이전된다.

 

다. 부합과 부당이득

 

⑴ 부합에 의하여 소유권이 변동되는 경우에는 부당이득 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다.

● 민법 제261조(첨부로 인한 구상권) 전5조의 경우 손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다.

 

⑵ 위 규정은 부당이득 법리에 의하여 보상관계를 정리하라는 의미일 뿐이므로, 민법상 부당이득의 요건을 모두 갖추어야만 청구권이 인정된다.

◎ 대법원 2016. 4. 28. 선고 2012다19659 판결 : 민법 제261조는 첨부에 관한 민법 규정에 의하여 어떤 물건의 소유권 또는 그 물건 위의 다른 권리가 소멸한 경우 이로 인하여 손해를 받은 자는 ‘부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다’고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다’는 것은 법률효과만이 아니라 법률요건도 부당이득에 관한 규정이 정하는 바에 따른다는 의미이다.

 

라. 전용물소권

 

⑴ 계약에 기한 급부가 제3자의 이득으로 된 경우, 급부를 한 계약당사자가 제3자에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수 있는지가 문제된다.

즉, 계약상의 급부가 계약의 상대방뿐만 아니라 제3자의 이익으로 된 경우에 급부를 한 계약당사자가 계약상대방에 대하여 계약상의 반대급부를 청구할 수 있는 이외에 그 제3자에 대하여 직접 부당이득의 반환을 청구할 수 있는가 하는 문제이다.

 

⑵ 이를 긍정하게 되면, ① 자기 책임 아래 체결된 계약에 따른 위험부담을 제3자에게 전가시키는 것이 되어 계약법의 기본원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라, ② 채권자인 계약당사자가 채무자인 계약 상대방의 일반채권자에 비하여 우대받는 결과가 되어 일반채권자의 이익을 해치게 되고, ③ 수익자인 제3자가 계약 상대방에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당하므로, 위와 같은 경우 계약상의 급부를 한 계약당사자는 이익의 귀속 주체인 제3자에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다고 보아야 할 것이다(대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564,66571 판결 이래 확립된 판례의 입장이다).

 

⑶ 대법원은 계약당사자가 제3자에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 없다고 본다.

◎ 대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564, 66571 판결 : 계약상의 급부가 계약의 상대방뿐만 아니라 제3자의 이익으로 된 경우에 급부를 한 계약당사자가 계약 상대방에 대하여 계약상의 반대급부를 청구할 수 있는 이외에 그 제3자에 대하여 직접 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보면, 자기 책임하에 체결된 계약에 따른 위험부담을 제3자에게 전가시키는 것이 되어 계약법의 기본원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라, 채권자인 계약당사자가 채무자인 계약 상대방의 일반채권자에 비하여 우대받는 결과가 되어 일반채권자의 이익을 해치게 되고, 수익자인 제3자가 계약 상대방에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당하므로, 위와 같은 경우 계약상의 급부를 한 계약당사자는 이익의 귀속 주체인 제3자에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다고 보아야 할 것이다.

 

마. 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다304189 판결 사안의 경우

 

⑴ ‘약한 부합’에 해당하는 동산의 경우에는 권원에 의하여 부속된 것으로서 이 사건 회사의 소유로 남아있다가, ‘기부채납’에 의하여 피고에게 소유권이 이전되었다.

 

⑵ ‘강한 부합’에 해당하는 동산의 경우에는 해당 공사 완료시 부합에 의하여 피고가 소유권을 취득하였다.

 

⑶ 추진위원회인 참가인은 이 사건 상가의 임차인들로부터 돈을 걷어서 이 사건 회사에게 주었다.

참가인은 이 사건 회사에 대하여 계약위반 등을 이유로 손해배상을 청구하는 등 계약관계에 따른 권리를 가질 뿐이다.

 

⑷ 참가인과 피고 사이에 직접적으로 어떠한 법률관계가 성립된 바 없고, 피고가 설혹 이 사건 동산들의 부합으로 어떠한 이익을 얻게 되었다고 하더라도 참가인이 직접 피고를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다.

 

바. 부합으로 인한 부당이득반환청구, 부합 목적물의 소유자나 부합 발생의 원인이 된 법률관계의 당사자가 아닌 독립당사자참가인이 부합으로 인해 이익을 얻게 되는 자를 상대로 직접 부합으로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극)

 

⑴ 부합으로 인한 부당이득반환 청구 사건이다.

 

⑵ 위 판결의 쟁점은, 부합 목적물의 소유자나 부합 발생의 원인이 된 법률관계의 당사자가 아닌 독립당사자참가인이 부합으로 인해 이익을 얻게 되는 자를 상대로 직접 부합으로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부(소극)이다.

 

⑶ 민법 제261조에서 첨부로 법률규정에 의한 소유권 취득(민법 제256조 내지 제260조)이 인정된 경우에 “손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있는데, 이러한 보상청구가 인정되기 위해서는 민법 제261조 자체의 요건뿐만 아니라, 부당이득 법리에 따른 판단에 의하여 부당이득의 요건이 모두 충족되었다고 인정되어야 한다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2017다282391 판결 등 참조).

한편 원래 계약당사자 사이에서 그 계약의 이행으로 급부된 것은 그 급부의 원인관계가 적법하게 실효되지 아니하는 한 부당이득이 될 수 없고, 계약에 따른 어떤 급부가 그 계약의 상대방 아닌 제3자의 이익으로 된 경우에도 급부를 한 계약당사자는 계약상대방에 대하여 계약상의 반대급부를 청구할 수 있는 것이지 그 제3자에 대하여 직접 부당이득을 주장하여 반환을 청구할 수 없다(대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564, 66571 판결, 대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다49976 판결 등 참조).

 

⑷ 행정재산인 상가의 관리회사가 지방자치단체의 승인 하에 개보수공사를 시행하던 중 설계변경 및 공사비 증액에 관한 거부 통보를 받았음에도 그대로 공사를 완료한 후 개보수 시설물 전부를 기부채납하자, 공사비용을 실제 부담한 상인단체인 독립당사자참가인이 설계변경으로 추가된 이 사건 동산들에 관하여 지방자치단체를 상대로 부합으로 인한 부당이득반환 또는 선택적으로 사무관리자로서의 필요비·유익비상환을 구하였다.

 

⑸ 대법원은 위 법리에 따라, 이 사건 동산들은 보수공사를 실시하고 기부채납한 관리회사의 소유였을 뿐 독립당사자참가인의 소유였다고 볼 수 없고, 독립당사자참가인이 직접 피고 지방자치단체를 상대로 부당이득반환을 구할 수도 없음을 이유로 이와 다른 전제의 원심판단 해당 부분을 파기·환송하였다.

 

 

4. 소유권유보부매매 목적물의 부합에 있어 부당이득반환 문제   [이하 대법원판례해설 제115호 민철기 P.79-101 참조]

 

가. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602 판결의 분석

 

⑴ 원심의 판단

 

이 사건 철강제품이 공장 건물들에 부합되었으므로 부합 당시의 소유자인 피고는 원고에게 이 사건 철강제품 대금 상당액을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

이 사건 철강제품은 완공된 위 공장 건물들의 주요 구조체인 뼈대를 이루어, 위 건물들을 심하게 훼손하지 않고는 분리해 낼 수 없게 되었으므로, 위 건물들의 구성부분으로 부합되었다.

부합 당시 이 사건 철강제품의 소유자는 원고이고, 공장건물의 소유자는 피고이다. 따라서 원고는 甲뿐만 아니라 제3자인 피고에 대하여도 이 사건 철강제품에 대한 소유권을 주장할 수 있다.

공장건물들에 대하여는 피고가 건축허가를 받았고 완공 후 피고 명의로 소유권 보존등기를 한 점 등에 비추어 볼 때, 피고와 甲 사이에는 완공된 건물의 소유권을 피고에게 원시적으로 귀속시킨다는 약정이 있었다고 봄이 상당하므로, 이 사건 철강제품이 위 공장 건물들에 부합될 당시 위 공장 건물들의 소유권은 피고에게 있었다.

피고는 부합에 관한 규정에 따라 부당이득반환의무가 있다(이 사건 철강제품이 위 공장 건물들에 부합됨으로써 피고는 위 철강제품의 매매대금 상당의 이득을 얻고, 원고는 그 대금 상당의 손해를 입었다).

 

⑵ 문제점 제기

 

위 사안에서 소유권유보의 특약이 있으므로 이를 대외적으로 공시하지 않거나 제3자가 이에 관하여 선의였다고 하더라도 매매대금이 모두 지급되지 않은 이상 제3자(피고)는 매도인(원고)에 대하여 자신의 권리를 주장할 수 없고 매도인은 제3자에 대하여 유보된 목적물의 소유권을 주장할 수 있다(99다30534 판결). 다만 매도인과 매수인 사이에 소유권유보의 특약이 있더라도 매수인으로부터 매매 목적물을 취득한 제3자가 부합, 선의취득 등의 독립한 원시취득의 요건을 구비한 경우 제3자가 목적물에 대한 권리를 보유하고 매도인은 제3자에 대하여 목적물을 추급할 수 없게 된다.

 

그런데 부합과 선의취득의 효과에는 차이가 있다. ① 선의취득은 민법 제249조가 ‘평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실 없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다’고 규정하고 있고, 부합의 효과에 관하여는 민법 제261조가 ‘전 5조의 경우에 손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다’고 규정하고 있 다(선의취득으로 소유권을 상실한 사람은 무권리자인 양도인을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있을 뿐 선의취득을 한 사람을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 는 없다).

 

② 부합의 경우에는 선의취득의 경우와 달리 부당이득에 관한 규정에 의한 보상이 가능하도록 한 것은 선의취득의 경우에는 거래에 의하여 목적물의 소유권이 제3자에게 이전하는 반면, 부합의 경우에는 사건에 의하여 목적물의 소유권이 제3자에게 이전되기 때문이다. 즉 부합에 있어서는 당사자들의 의사가 개입되지 않는 사건에 의하여 소유권의 귀속이 달라지는 결과 그로 인한 정산의 필요가 남게 되는 것이다.

 

⑶ 대법원의 판단(= 파기환송)

 

계약 당사자 사이에 계약관계가 연결되어 있어서 각각의 급부로 순차로 소유권이 이전된 경우 계약관계에 기한 급부가 법률상의 원인이 되므로 최초의 급부자는 최후의 급부수령자에게 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2003. 12. 26. 선고 2001다46730 판결 참조).

 

이와 달리, 매매 목적물에 대한 소유권이 유보된 상태에서 매매가 이루어진 경우에는 대금이 모두 지급될 때까지는 매매 목적물에 대한 소유권이 이전되지 않고 점유의 이전만 있어 매수인이 이를 다시 매도하여 인도하더라도 제3자는 유효하게 소유권을 취득하지 못하므로(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다30534 판결 참조), 위와 같은 계약관계에 의한 급부만을 이유로 제3자는 소유자의 반환청구를 거부할 수 없고, 부합 등의 사유로 제3자가 소유권을 유효하게 취득하였다면 그 가액을 소유자에게 부당이득으로 반환함이 원칙이다. 다만 매매 목적물에 대한 소유권이 유보된 경우라 하더라도 이를 다시 매수한 제3자의 선의취득이 인정되는 때에는, 그 선의취득이 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 되므로 제3자는 그러한 반환의무를 부담하지 않는다고 할 것이다.

 

그리고 매도인에 의하여 소유권이 유보된 자재를 매수인이 제3자와 사이의 도급계약에 의하여 제3자 소유의 건물 건축에 사용하여 부합됨에 따라 매도인이 소유권을 상실하는 경우에, 비록 그 자재가 직접 매수인으로부터 제3자에게 교부된 것은 아니지만 도급계약에 따른 이행에 의하여 제3자에게 제공된 것으로서 거래에 의한 동산 양도와 유사한 실질을 가지므로, 그 부합에 의한 보상청구에 대하여도 위에서 본 선의취득에서의 이익보유에 관한 법리가 유추적용된다고 봄이 상당하다.

 

따라서 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 제3자와 매수인과 사이에 이루어진 도급계약의 이행에 의하여 부합된 경우 보상청구를 거부할 법률상 원인이 있다고 할 수 없지만, 제3자가 도급계약에 의하여 제공된 자재의 소유권이 유보된 사실에 관하여 과실 없이 알지 못한 경우라면 선의취득의 경우와 마찬가지로 제3자가 그 자재의 귀속으로 인한 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있다고 봄이 상당하므로 매도인으로서는 그에 관한 보상청구를 할 수 없다고 할 것이다.

 

⑷ 위 판결의 내용 분석

 

① 매도인과 중간자(건축업자)의 국면 : 소유권유보에도 불구하고 원고인 매도인의 급부가 있는 것으로 보게 되면 선의취득의 법리를 고려할 필요 없이 원고의 피고에 대한 청구는 부정된다. 그러나 소유권이 유보된 경우에는 단순한 급부관계가 연속되어 있는 경우에 해당하지 않기 때문에 연속적 급부관계가 있었던 기존의 판례유형에 속하지 않는다. 소유권이 유보된 상태에서 급부가 이루어지면 소유권의 이전이 없기 때문에 원칙적으로 침해부당이득에 의한 소유권취득에 해당한다.

 

② 중간자(건축업자)와 건축주의 국면 : 선의취득 규정이 직접 적용되는 경우에는 법률규정에 의한 소유권취득이 인정되더라도 거래행위를 통한 소유권취득사유에 해당하기 때문에 급부에 의한 소유권취득이 예외적으로 인정되고, 선의취득이 인정되면 소유권취득을 넘어서 재산적 이익 취득도 종국적으로 인정된다(즉 선의취득자에게 부당이득반환의무가 없다).

선의취득 규정의 직접적용이 부정되어 부합을 포함한 첨부에 의한 법률규정에 따라 소유권취득이 인정되면 급부에 의한 소유권취득이 부정되므로 기본적으로 침해부당이득 유형에 속한다. 하지만 부합의 경우 법률규정에 의해 소유권을 취득하게 되더라도 재산적 이익의 종국적 취득까지 인정되는 것은 아니므로 선의취득규정이 직접 적용되지 않더라도 선의취득 법리의 유추적용을 통하여 종국적 이익취득이 인정될 수 있는지를 검토할 필요가 있다(그런 측면에서 본 사안은 선의취득의 법리를 차용하여 이해관계의 조정을 하고 있는 금전편취 부당이득에 관한 판결례와 유사한 점이 있다).

 

③ 선의취득 규정의 유추적용 : 선의취득은 거래행위를 전제로 하므로 법률규정에 의한 소유권취득의 경우 선의취득에 관한 규정이 직접적용될 수 없으며 나아가 유추적용도 부정된다.

부합에 의한 소유권취득을 인정한 이상 거래행위가 아닌 법률규정에 의한 소유권의 변동이 있었으므로 선의취득에 관한 규정이 직접적용 또는 유추적용될 가능성은 존재하지 않는다.

다만 선의취득 규정과 달리 부합의 경우에는 이익의 반환여부가 문제되므로 선의취득 법리의 유추적용을 통하여 그 이익의 향유 여부에 관한 판단의 기준으로 설정하는 것이다.

선의취득 요건을 충족한 경우 선의의 양수인은 그가 취득한 이득을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있는 것이므로 진정한 소유자는 선의의 양수인에 대하여 소유물반환청구는 물론 부당이득반환청구권을 행사하지 못한다.

이에 반하여 최종 매수인이 악의이거나 선의인데 과실이 있는 경우 및 매도된 물건이 도품․유실물인 경우 소유권을 취득하지 못하고 원소유자는 최종 매수인에게 소유물반환청구권 및 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다. 하지만 최종 매수인이 그 물건을 건축에 사용하여 부합이 일어난 경우에는 소유권을 취득하므로 원소유자에게 이익을 반환하여야 한다. 즉 도급계약에 의하여 완공된 건물의 소유권을 원시취득한 도급인의 경우를 동산을 재매수한 선의취득자와 달리 취급할 이유가 없다.

 

④ 입증책임의 분배 : 소유권유보부매매 목적물의 부합에 있어 부당이득반환 문제는 유형론의 입장에 따라 부합에 의하여 소유권을 취득한 자가 법률상 원인에 대한 입증책임을 부담하고, 따라서 소유권유보 사실을 알지 못한 데 대하여 자신에게 과실이 없음을 입증하도록 하는 것이 타당하다.

 

⑤ 판단시점의 문제 : 원래 부합은 하나의 객관적 ‘사건’이기 때문에 당사자의 주관적 인식 여부와는 무관하다. 다만 위 판결은 법률관계의 형평이라는 측면에서 당사자의 주관적 인식 유무에 따라 부합에 따른 부수적 효과(부당이득반환)를 제한하고자 하는 것이므로 그 판단 시점은 부합이 있었음을 알게 되었을 때라고 보아야 할 것이다.

 

나. 대법원 2018. 3. 15. 선고 2017다282391 판결의 검토 (= 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 본인에게 효력이 없는 계약에 기초하여 매도인으로부터 무권대리인에게 이전되고, 무권대리인과 본인 사이에 이루어진 도급계약의 이행으로 본인 소유 건물의 건축에 사용되어 부합된 경우 부당이득반환청구권의 성립요건매도인에게 소유권이 유보된 자재가 본인에게 효력이 없는 계약에 기초하여 매도인으로부터 무권대리인에게 이전되고, 무권대리인과 본인 사이에 이루어진 도급계약의 이행으로 본인 소유 건물의 건축에 사용되어 부합된 경우 부당이득반환청구권의 성립요건)

 

⑴ 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602 판결의 법리가 이 사건에도 그대로 적용될 수 있으므로 피고는 원칙적으로 원고의 건축물에 부합된 승강기 가액 상당을 부당이득으로 반환하여야 하지만 피고가 소유권이 유보된 사실을 과실 없이 알지 못하였다면(선의취득 법리의 유추적용) 승강기의 부합으로 인한 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있다고 할 것이어 서 원고는 부당이득반환청구를 할 수 없다.

 

⑵ 위 판결(대법원 2018. 3. 15. 선고 2017다282391 판결)은 매도인에게 소유권이 유보된 자재가 제3자와 매수인 사이에 이루어진 도급계약의 이행으로 제3자 소유 건물의 건축에 사용되어 부합된 경우 보상청구를 거부할 법률상 원인이 있다고 할 수 없지만, 제3자가 도급계약에 의하여 제공된 자재의 소유권이 유보된 사실에 관하여 과실 없이 알지 못한 경우라면 선의취득의 경우와 마찬가지로 제3자가 그 자재의 귀속으로 인한 이익을 보유할 수 있는 법률상 원인이 있다고 봄이 상당하다.

 

 

5. 부동산 감정평가의 대상인 '부합물' 

 

⑴ ㈎ 부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다.

그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권 등을 말한다)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우를 말한다)된 것은 평가의 대상이 되지 않는다(민법 제256조 단서).

 

㈏ 또 임의경매에 있어서는 법률에 특별한 규정(예를 들면 공장 및 광업재단 저당법 3조, 4조, 수산업법 제22조)이 있는 경우에는 부합물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 됨을 주의하여야 한다[대법원 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결(폐수처리시설이 공장저당법에 의하여 근저당권이 설정된 공장 토지와 그에 인접한 공장 토지가 아닌 타인 소유의 토지에 걸쳐서 설치되어 있는 경우, 그것이 설치된 토지에 부합되었다고 보기보다는 그 구조, 형태 또는 기능 등에 비추어 볼 때, 공장저당의 목적인 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계·기구와 함께 일체를 이루는 기업시설로서 그 공장 소유자의 소유에 속한다고 봄이 상당하므로, 그 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계·기구 위에 설정된 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미친다)].

 

㈐ 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 제358조 단서).

 

⑵ 경매절차에서 최저매각가격을 정하기 위하여 부동산의 가격을 감정평가함에 있어서는 부합된 물건이나 종물도 포함하여 평가하여야 하고(대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정 등), 부합된 물건이나 종물을 제외한 경매부동산의 가격만을 평가하여 이를 최저매각가격으로 정하였다면, 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 때에 해당하여 직권에 의한 매각불허가사유가 된다(대법원 2000. 10. 28.자 2000마5527 결정).

 

가. 부합물

 

부동산의 부합물이란 본래는 부동산과는 소유자를 달리하는 별개의 물건이지만 부동산에 결합하여 거래관념상 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 부동산소유자의 소유에 속하게 되는 물건을 말한다.

“부합”이란 소유자를 달리하는 수개의 물건이 사회경제적으로 보아 과다한 비용과 훼손 없이는 분리할 수 없을 정도로 결합하는 경우에 동일인에게 소유권을 귀속시키려는 것이지만, 동일인에 속하는 수개의 물건도 위와 같은 정도로 결합되면 이제는 사회경제적으로 하나의 소유권의 대상이 되는 1개의 물건이 되는 것으로서 이것도 ‘부합되었다’고 표현할 수 있을 것이다.

염전용지에 염전시설을 한 경우와 같이 토지에 부착한 시설이 완전히 독립성을 상실하여 토지의 구성부분으로 화체되어 토지소유권에 흡수되어 버린 경우를 ‘강한 부합’이라고 하고, 부합된 물건이 어느 정도 독립성을 유지한 채 있는 경우를 ‘약한 부합’이라고 한다.

 

나. 부합물의 요건

 

⑴ 부합물

 

부합되는 물건 즉, 부합의 주물은 부동산이어야 한다. 부합하는 물건은 동산뿐 아니라 부동산도 포함한다.

 

⑵ 부합의 정도

 

부합이 인정되는 결합의 정도에 관하여 “① 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 ② 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론 ③ 분리하게 되면 경제적 가치를 심히 감손하는 경우”라고 함이 다수설이고 판례(대법원 1962. 1. 31. 선고 4294민상445 판결)이다.

즉 민법 제256조의 부동산에의 부합의 경우도 민법 제257조의 동산간의 부합에서 규정한 ‘부합하여 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우’와 달리 보고 있지 않다.

 

⑶ 부합권원의 부존재

 

위 2가지 요건이 충족되면 부합이 인정되지만, 법률에 특별한 규정이 있거나 근저당권 설정행위에 다른 약정 민법(358조 단서)이 있는 경우 또는 예외적으로 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 않다(민법(256조 단서).

 

다. 부합의 효과

 

부동산의 소유자는 원칙적으로 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 원시취득한다.

부동산에 부합한 물건의 가격이 부동산의 가격을 초과하는 경우라도 부합되는 부동산의 소유자가 부합하는 물건을 취득한다.

대법원 1981. 12. 8. 선고 80다2821 판결도 증축부분이 기존건물 면적의 2배이고, 그 평당 가격이 훨씬 높음에도 기존건물에 대한 부합을 인정하고 있다.

 

라. 토지에의 부합물

 

⑴ ㈎ 정원수, 정원석, 석등 등이 있을 수 있으나 대표적인 부합물로는 수목을 들

수 있다.

 

㈏ ① 토지 위에 식재된 수목은 토지의 구성부분으로 토지의 일부일 뿐 독립한 물건으로 볼 수 없으므로 특별한 사정이 없는 한 토지에 부합하고(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007다75853 판결, 대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다266375 판결), 독립한 부동산으로 취급되어 별도의 강제집행의 대상이 되는 ‘입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목’과 ‘명인방법을 갖춘 수목’이 아닌 한 부합물로서 평가의 대상이 된다(대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

 

② 타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고, 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다[대법원 1990. 1. 23. 선고 89다카21095 판결, 대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결, 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다24529 판결. 타인이 임차권 등의 권원에 기하여 심은 수목은 부합하지 않으므로(민법(256조 단서), 경매대상에서 제외된다].

 

㈐ ① 농작물의 경우 적법한 경작권이 없이 타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속하고 토지에 부합되지 않는다(대법원 1963. 2. 21. 선고 62다913 판결, 대법원 1979. 8. 28. 선고79다784 판결).

 

② 농작물재배의 경우에는 파종 시부터 수확까지 불과 수개월밖에 안 걸리고 경작자의 부단한 관리가 필요하며, 그 점유의 귀속이 비교적 명백하기 때문이다(대법원 1970. 11. 30. 선고 68다1995 판결).

 

㈑ ① 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장 등도 부합물로서 평가의 대상이 된다. 논둑은 논의 구성부분이므로 평가의 대상이 된다(대법원 1964. 6. 23. 선고 64다120 판결).

지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐만 아니라 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 평가 시 이를 고려해야 한다(대법원 1994. 4. 22.자 93마719 결정).

 

② 지하구조물(대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정, 대법원 1997. 12. 1.자 97마2157 결정)이나 주유소 땅 속에 부설된 유류저장탱크(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결)는 토지의 부합물이 되는 경우가 많다. 주유소 내에 설치한 세차대, 지하정화조탱크, 지하물탱크, 정수시설탱크, 지하수 설비 등은 주유소에 속한 토지에 부착되어 있거나 지하에 매설되어 있어 주유소의 토지와 분리하는 경우 과다한 비용이 들고, 만약 분리하는 경우 위 시설물의 경제적 가치가 현저히 저하됨을 능히 추인할 수 있다 할 것이므로, 위 시설물 등은 이 사건 주유소의 토지에 부합되었거나 그렇지 않으면 그 용도에 비추어 주유소의 상용에 공하기 위하여 부속시킨 종물에 해당한다[대구고등법원 2005. 5. 13. 선고 2003나6720 판결(심리불속행기각 확정)].

 

㈒ 매각대상 부동산이 주유소인 경우 보통 공장저당이 설정되어 주유기 등이 기계·기구 목록에 기재되어 있는 경우가 많은데, 간혹 감정평가서에 기계·기구 목록에 기재되어 있지 않은 주유기가 존재한다고 기재되어 있고, 이에 대해 정유회사 등이 소유권 주장을 하는 경우가 있다.

이 경우 주유기의 소유권을 주장하는 자에게 소명하는 자료를 제출하도록 하고, 신청채권자에게도 소유권 유무와 매각 포함 여부에 대한 의견을 제출하도록 하여 매각 제외 여부를 결정해야 한다.

 

[보정명령 예시(신청채권자)]

감정평가서상 이 사건 공장저당권의 기계·기구목록에 기재되어 있지 않은 주유기(스탠드형, ㈜○○○○ 2007. 7. 제작 ○○○○(주) 소유자산 라벨부착)가 소재하고 있으므로 그 소유관계와 매각 포함 여부에 대한 의견을 제출하시기 바랍니다(소유관계 등을 소명하기 어려운 경우 매각제외 신청을 검토 바랍니다).

 

㈓ 원칙적으로 주유소 영업을 위해 설치된 주유기는 주유소 건물의 종물이므로(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결) 매각대상에 포함되어야 할 것이나 타인 소유 물건인 경우 이를 포함할 수 없으므로 소유관계 여부를 확인하여야 한다.

 

㈔ 주유소에 설치된 유류저장탱크와 주유기가 누구의 소유인지 여부를 판단하기 위해서는, ① 유류저장탱크와 주유기를 누가 어떠한 경위로 설치하였는지, ② 위험물(제조소, 저장소, 취급소) 설치허가(위험물안전관리법 6조)와 석유판매업(주유소) 등록(석유 및 석유대체연료 사업법 10조) 및 각 지위 승계 과정은 어떠한지, ③ 유류저장탱크를 주유소 대지와 분리하는 것이 가능한지, ④ 유류저장탱크를 분리하여도 경제적 가치가 있는지 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2017. 7. 18. 선고 2016다38290 판결).

매각물건명세서 비고란에도 매각포함 여부 등에 대한 내용을 기재해 준다.

 

[매각물건명세서 기재례]

기계·기구 목록에 없는 주유기(스탠드형 ㈜소모정공 2007. 7. 제작)에 대해선 ○○○○(주)의 소유권 주장이 있어 매각대상에서 제외함.

 

㈕ ① 공유수면의 바닷가(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 2조 1호 나목)에 옹벽을 쌓고 토사를 다져 넣어 축조한 공작물이 사실상 매립지와 같은 형태를 가지게 된 경우 위 공작물만이 독립한 소유권의 객체로 될 수 없다(대법원 1994. 4. 12. 선고 93다53801 판결).

 

② 토지에 대한 매각절차에서 그 지상 건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가 되었다 하여도 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결).

 

⑵ 경매목적물이 토지이고 그 지상에 경매목적물이 아닌 건물이 있는 경우

 

㈎ ① 토지만 경매목적물이고 지상에 건물이 있는 경우 건물은 원칙적으로 토지와 별개의 독립한 부동산으로 토지에 부합한다고 볼 수 없다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결).

 

② 그러므로 토지에 대한 경매절차에서 그 지상 건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 토지와 함께 경매를 진행하고 매각허가를 하였다고 하더라도 매수인은 건물의 소유권을 취득할 수 없다.

 

㈏ ① 경매대상 토지 위에 건물 신축공사가 진행 중인 경우 그 건물이 미완성 상태라고 하더라도 독립한 부동산으로서 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽으로 이루어진 경우에는 토지에 부합한다고 볼 수 없다(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).

 

② 신축 건물이 매각대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 한 경우에도, 비록 매수인이 이 사건 토지의 소유권을 취득할 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 매각 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 볼 수 있다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592,21608 판결).

 

㈐ ① 따라서 지상 건물에 대해 민법 제365조에 따른 일괄경매요건을 갖추는 등의 특별한 사정이 없는 한 제시 외 건물은 매각대상에서 제외하고, 매각물건명세서의 ‘매각에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요’란에 법정지상권의 성립 가능성을 기재하여 최저매각가격을 제시 외 건물 소재로 인해 제한받는 가격을 기준으로 하여 매각절차를 진행하여야 할 것이다(대법원 1991. 12. 27.자 91마608 결정).

 

② 다만 가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다224821 판결).

 

[매각물건명세서 기재례]

매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

 

㈑ 이 경우 감정서에 지상 건물로 인해 제한받는 경우의 감정가가 따로 기재되지 않은 경우 감정인에게 사실조회를 하여 그 가격을 확인해야 한다.

 

[감정인에 대한 사실조회 예시]

제시 외 건물로 인한 이 사건 매각부동산의 제한받는 가격이 얼마인지를 확인하여 회신해 주시기 바랍니다.

 

㈒ 매각명령과 매각물건명세서상 감정평가액은 감정평가서상 금액을 그대로 기재하고 최저매각가격만 지상 건물로 인해 제한받는 금액을 기준으로 기재하며, 매각물건명세서 비고란에도 그 취지를 기재하는 것이 적절하다.

 

[매각물건명세서 기재례]

최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

 

㈓ 한편, 독립된 건물이라 할 수 없는 염전에 딸린 소금창고, 옥외 수영장에 딸린 탈의실 샤워실, 화장실, 골프장의 임시대피소, 과수원의 경비실은 토지의 부합물로 볼 수 있지만, 비닐하우스는 독립한 소유권의 객체가 되는 시설물 또는 그 토지와 쉽게 분리될 수 없는 토지의 정착물에 해당하지 않는다고 본 판례(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다94625 판결)가 있다.

 

마. 정원수가 토지의 부합물인지 여부

 

⑴ 일반적인 수목의 경우

 

㈎ 수목이 동산인지 아니면 토지의 정착물로서 부동산에 해당하는지는 식재의 강도에 따라 즉, 이동의 용이성 여부에 달라진다.

수목은 일반적으로 토지의 정착물로서 부동산의 일부로서의 부합물 또는 종물에 불과하지만, 가식의 수목은 동산이다.

 

㈏ 즉 통상적으로 수목(과목 포함)은 이동성이 예상되어 있지 않으므로, 원칙적으로 수목은 토지의 일부로 간주되는 것이고 유체동산집행의 대상이 되지 않는다.

 

㈐ ① 한편, 민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다.

 

② 위 조항 단서에서 말하는 ‘권원’이란 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻하므로, 그와 같은 권원이 없는 자가 타인의 토지 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다(대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카9067 판결 등 참조).

 

③ 반면, 대지의 공동 소유자가 다른 공유자로부터 그의 지분에 대한 사용권을 설정받은 후 그 대지상에 정원수를 심은 것이라면, 그 정원수는 그 대지사용권에 의하여 식재한 것으로서 대지지분권과 상관없이 그 정원수의 소유권을 취득하였다고 보아야 한다(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결).

 

㈑ ① 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있으므로(민법 제279조), 지상권설정등기가 마쳐지면 그 토지의 사용·수익권은 지상권자에게 있고, 지상권을 설정한 토지소유자는 지상권이 존속하는 한 그 토지를 사용·수익할 수 없다(대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결 참조).

 

② 따라서 지상권을 설정한 토지소유자로부터 그 토지를 이용할 수 있는 권리를 취득하였다고 하더라도 지상권이 존속하는 한 이와 같은 권리는 원칙적으로 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하지 않는다.

 

㈒ ① 그런데 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 그 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있으므로(대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결 참조), 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 토지를 사용·수익할 수 있다고 보아야 한다.

 

② 따라서 그러한 토지소유자로부터 그 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다69907 판결).

 

③ 따라서 근저당권자가 담보가치 저감 방지 목적의 지료 없는 지상권을 설정한 경우 소유자와 임대차 등 토지 사용계약을 체결하여 수목을 식재한 자는 민법 제256조 단서에 해당할 수 있고, 이 경우에는 토지에 부합되지 않으므로 매각대상 토지에 제시외 수목이 식재되어 있는 경우 매각대상 토지에 수목이 부합되는지 여부 판단 시 주의가 필요하다.

 

㈓ 실무상으로는 감정서에 소유관계가 불분명한 수목이 존재한다고 기재된 경우 이를 어떻게 처리할 것인지가 문제되는 경우가 종종 있다.

그 수목의 가격을 별도로 산정할 수 있는 경우 일단 신청채권자와 채무자에게 소유관계나 권원 유무 등을 보정하도록 보정명령을 할 필요가 있다.

 

[보정명령 예시]

감정평가서상 소유 불명의 제시 외 수목이 존재하는 것으로 보이니 제시 외 수목의 소유관계 및 제3자 소유라면 임차권 등 사용권한이 있는지 여부를 소명하시기 바랍니다.

 

㈔ ① 보정명령을 하여도 수목에 대한 소유관계가 불분명한 경우의 처리가 문제되는데, 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목과 명인방법을 갖춘 수목에 해당하지 않고, 특별히 제3자가 본인 소유라고 주장하거나 채무자가 본인의 소유가 아니라고 주장하지 않는 한 원칙적으로 토지의 부합물로 보아 채무자의 소유로 추정하여 매각에 포함하여 진행하면 된다.

 

② 임차인 등 제3자가 수목이 본인 소유라고 주장하는 경우에는 그 주장의 타당성을 검토하여 소유관계가 확인되면 그에 따라 처리하고, 소유관계가 불명인 경우에는 신청채권자에게 이를 소명하도록 추가 보정명령을 하여 그래도 소명이 안 되는 경우 안전하게 매각에서 제외하여 진행하는 것이 적절할 것이다.

 

[보정명령 예시]

제시 외 수목에 대해 임차인 ○○○의 본인 소유라고 주장하고 있으니 제시 외 수목의 소유관계 및 매각절차 포함 여부에 대한 의견을 제출하시기 바랍니다(소명이 어려운 경우 매각제외 신청을 검토 바랍니다).

 

㈕ 현황조사 또는 감정평가 결과 매각 목적물 위에 수목이나 조경수 등이 있는 것으로 파악되고 이를 매각에 포함할 경우에는 경제적 가치가 크지 않다고 판단되거나 감정인이 수목 등을 감안하여 매각목적물을 평가한 경우는 별론으로 하고 어느 정도 가치가 있을 것으로 보임에도 감정서에 수목 등에 대한 별다른 평가가 없는 경우에는 감정인에게 수목의 종류, 수령, 개수 등과 그 가액을 평가하여 제출하도록 하여야 할 것이다.

 

⑵ 정원수의 경우

 

㈎ 다만 수목 중 이동이 용이한 것은 예외적으로 독립하여 유체동산의 대상이 될 수 있다.

 

㈏ 민사집행법 제189조 제2항 제1호에서 말하는 유체동산 집행의 대상이 되는 ‘등기할 수 없는 토지의 정착물’은 토지에의 정착성은 있으나 현금화한 후 토지로부터 분리하는 것을 전제로 하여 거래의 대상으로서의 가치를 가지는 것을 말하는데(대법원 1995. 11. 27.자 95마820 결정), 그 취지는 유체동산의 집행대상이 되기 위해서는 ① 이동의 용이성 및 ② 거래가치(경제적 가치)라는 2가지 요소가 인정되어야 한다는 뜻이다.

 

㈐ 결국 원칙적으로 수목은 토지의 일부이고, 예외적으로 “이동의 용이성 + 거래가치(경제적 가치)”가 인정되면, 유체동산집행의 대상이 된다.

따라서 정원수의 경우 이 점을 심리하여야 한다.

 

㈑ 통상 수목이나 정원석, 정원수 등은 토지의 부합물에 해당한다고 할 것이지만, 이동의 용이성이 문제될 경우에는 심리를 하여야 한다. 정원수의 경우 이동의 용이성이 문제될 수 있다.

대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다52773 판결을 보면, 정원수의 경우 “이동의 용이성 + 거래가치(경제적 가치)”가 있는지에 대한 별다른 심리를 해보지 않고 토지에 부합되는 것으로 인정하는 것은 심리미진의 위법이 있다고 판시하고 있다.

정원수라고 해도 오래된 고목으로서 옮겨 심을 경우 죽을 가능성이 있다는 등의 사정이 있는 경우에는 독립하여 거래의 객체가 될 수 없다.

 

바. 건물에의 부합물

 

⑴ ㈎ 증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것일 때에는 기존건물에 부합한다(대법원 1981. 7. 7. 선고 80다2643, 2644 판결).

 

1동 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조상·이용상의 독립성과 소유자의 구분행위가 필요하다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결).

 

㈏ 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존 건물에 부합되었는지 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 1981. 12. 8. 선고 80다2821 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).

 

따라서 증축부분에 대한 평가를 누락한 평가액을 최저매각가격으로 정한 것은 잘못이다(대법원 1981. 6. 15.자 81마151 결정).

 

㈐ 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 본채의 종물이라고 본 사례가 있고(대법원 1991. 5. 14. 선고 91다2779 판결), 건물의 임차인이 그 권원에 의하여 벽, 천정에 부착시킨 석재. 합판 등도 부착과 동시에 건물에 부합된다(대법원 1985. 4. 23. 선고 도84 1549 판결).

 

㈑ 상가건물과 온천탕건물 사이의 토지 지하에 그 건물들과 여관건물의 오수 등을 처리하기 위하여 설치되어 있는 오수정화설비는 사실상 분리하는 것이 불가능하여 독립한 권리의 객체성을 상실한 위 건물들의 구성부분으로 본 사례가 있고(대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다44182, 44199 판결), 아파트에 설치된 가스공급시설도 부합물로 본다(대법원 2007. 7. 27. 선고 2006다39270, 39287 판결).

 

㈒ 건물의 증축부분이 축조 당시는 본 건물의 구성부분이 됨으로써 독립의 권리의 객체성을 상실하여 본 건물에 부합되었다고 할지라도 그 후 구조의 변경 등으로 독립한 권리의 객체성을 취득하게 된 때에는 본 건물과 독립하여 거래의 대상이 될 수 있다(대법원 1982. 1. 26. 선고 81다519 판결).

 

⑵ ㈎ 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 매각절차에서 경매목적물로 평가되지 않은 경우에도 매수인이 증축부분의 소유권을 취득한다(대법원 1992. 12. 8. 선고 92다26772, 26789 판결).

 

㈏ 이 경우 매수인이 증축부분의 소유권을 취득한 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결).