【재매각절차의 취소】《취소의 요건, 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【재매각절차의 취소】《취소의 요건, 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《취소의 요건, 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우》 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1368-1441 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.401-427 참조]

 

1. 재매각절차의 취소

 

매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 100분의 12(민집규 75조)의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(민집 138조 3항).

재매각취소를 인정하는 취지는, 재매각절차라는 것이 전의 매수인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서 전의 매수인이 매각대금을 완전히 지급하려고 하는 이상 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 매각절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문이다(대결 1999. 11. 17. 99마2551).

재매각취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 매각허가결정이 부활하고 매수인은 확정적으로 소유권을 취득하게 된다.

 

2. 취소의 요건

 

가. 재매각기일의 3일 이전까지 지급할 것

 

① ‘재매각기일의 3일 이전까지’란 재매각기일의 전일부터 소급하여 3일이 되는 날까지를 의미한다(대결 1992. 6. 9. 91마500).

예를 들어, 재매각기일이 1월 10일이면 1월 9일부터 역산하여 3일이 되는 날은 1월 7일이 되므로 1월 7일까지 대금 등을 납부한 때에는 재매각절차를 취소한다.

3일이 되는 날(위 예에서 1월 7일)이 일요일 그 밖의 공휴일이면 그 익일(위 예에서 1월 8일)이 대금 등의 납부로 재매각절차의 취소를 구할 수 있는 날의 말일이 된다.

이 때 지연이자 계산기간은 본래의 대금지급기한 다음 날부터 실제의 대금납부일까지이다.

 

② 위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우 재매각기일을 변경하여 대금납부를 허가하는 것이 다수의 실무례이다.

이 때 재매각기일의 통지를 위한 송달을 이미 하였다면 절차비용을 포함시켜 납부받아야 한다.

 

③ 재매각기일이 변경되어 새 매각기일이 지정된 경우에 그 새 매각기일은 물론, 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없어 민사집행법 119조의 규정에 의하여 새 매각기일이 정해진 경우, 재매각기일에서 최고가매수신고가 있었지만 매각불허가결정이 확정되어 새 매각기일이 정해진 경우에 그 새 매각기일도 종전의 매각절차에 대한 관계에서는 재매각기일이므로 매수인이 그 기일의 3일 이전까지 그 대금 등을 지급하면 재매각절차를 취소하여야 한다.

 

④ 3일 이전의 요건을 갖추지 못하였기 때문에 법원이 그 대금수령을 거부하고 재매각명령을 하였지만 매수신청 이 없어서 새 매각기일을 정한 경우에 이에 의하여 전의 매수인의 대금의 제공이 적법한 것으로 되는 것은 아니므로 전의 매수인으로서는 속행된 새 매각기일의 3일 이전까지 다시 대금 등을 지급하지 않으면 재매각절차의 취소를 구할 수 없다.

 

나. 매수인이 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하였을 것

 

① ‘대금’이란 매각허가결정에 기재되어 있는 매각대금을 말한다.

다만 매수신청의 보증으로 현금 또는 자기 앞수표를 제공한 경우에는 그 보증으로 제공된 금액(단 자기앞수표 추심에 수수료가 든 경우에는 수수료를 뺀 금액)은 공제된다(민집 142조 3항, 4항).

‘지연이자’란 대금지급기한 말일의 다음날부터 기산하여 현실로 대금을 지급한 날까지의 매각대금에 대한 연 100분의 12(민집규 75조)의 비율에 의한 이자(매각대금 x 0.12 x 지연일수/365)를 말한다.

대금납부기한 경과 후 실제 지급기일까지 강제집행정지결정으로 인해 경매절차가 정지된 경우에는 실무상 정지 된 기간 동안의 지연이자를 공제한 나머지 금액을 납부받고 있다.

‘절차비용’이란 재매각기일공고·통지비용, 재매각절차취소결정의 고지비용 등이다.

이러한 금액의 지급은 대금지급기한 내에 납부할 대금의 납부방법과 동일하다.

즉 매수인은 법원으로부터 납부명령서를 받아 법원보관금취급점에 비치되어 있는 납부서를 작성하여 취급점에 납부한다(보관금규 9조 3항).

위 금액을 납부한 매수인은 영수증을 첨부하여 그 취지를 집행법원에 신고하는 것이 바람직하다.

재매각절차취소시한이 경과할 우려가 있기 때문이다.

 

② 채무인수 또는 차액지급의 방식에 의한 대금지급 불가

 

전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 대금 등을 지급할 때에 민사집행법 143조가 규정하고 있는 채무인수 또는 차액지급의 방식에 의한 특별지급방법은 허용되지 않는다(대결 1999. 11. 17. 99마2551).

 

3. 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우

 

차순위매수신고인이 매각허가결정을 받아 매수인이 되었으나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 않아 재매각을 하는 경우에는 최고가로 매수인이 된 자와 차순위로 매수인이 된 자 모두 같은 입장이기 때문에 둘 중 먼저 대금을 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(민집 138조 3항 후문).

 

4. 취소절차

 

가. 취소결정

 

집행법원은 법원보관금취급점으로부터 법원보관금수납내역을 전송받거나(보관금규 10조 2항), 매수인이 제출한 법원보관금영수증에 의하여 재매각절차취소요건이 구비되었다고 판단되면 재매각절차를 취소하는 결정을 한다.

재매각절차의 취소결정은 그 효과와 영향이 크고 또 불복신청의 기회를 준다는 뜻에서 적어도 경매신청채권자, 채무자 및 전의 매수인에게는 이를 고지할 필요가 있다고 볼 수도 있으나 실무상으로는 고지를 하지 않고 있다.

 

나. 불복방법

 

재매각절차취소결정에 대한 불복방법으로서는 집행에 관한 이의를 할 수 있다(민집 16조 1항).

 

5. 취소 후의 조치

 

집행법원은 재매각절차를 취소한 경우에는 즉시 배당기일을 지정하고 배당기일통지를 한다(민집 146조).

대금은 이미 완납되었으므로 대금지급기한을 지정할 필요는 없다.

매수인이 납부한 대금 등은 배당할 금액이 된다.

법원사무관등은 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다(민집 144조 1항).

 

 

 

【부동산경매<매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치>】《차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정, 재매각(요건과 대상, 재매각명령, 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력), 재매각절차의 취소(재매각기일의 3일 이전까지, 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우, 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 1차 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치 : 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정, 재매각(요건과 대상, 재매각명령, 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력), 재매각절차의 취소(재매각기일의 3일 이전까지, 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우, 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 1차 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부)》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1480-1553 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1368-1441 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.401-427 참조]

 

Ⅰ. 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치

 

매수인이 대금지급기한내에 그 의무를 이행하지 않을 경우에 집행법원이 어떠한 절차를 취할 것인가는 차순위매수신고인이 있고 없음에 따라 다르다.

 

1. 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정

 

⑴ ㈎ 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다(민사집행법 제137조 제1항 본문). 따라서 법원은 매각결정기일을 새로 지정하여 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정을 하고 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 지정하여 이후의 매각절차를 진행하고, 매각불허가결정이 확정되면 직권으로 재매각을 실시한다.

 

㈏ 다만 매수인이 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는 법원이 그 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 하여야 하고(민사집행법 제142조 제4항), 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정할 것은 아니다(민사집행법 제137조 제1항 단서).

 

⑵ 매수인이 대금을 납부하지 아니하여 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제137조 제2항). 위 보증은 배당할 금액(민사집행법 제147조 제1항)에 포함된다(민사집행규칙 제79조).

 

⑶ 차순위매수신고인에 대한 매각결정기일은 최초의 대금지급기한 후 3일 안에 지정하되, 최초의 대금지급기한 후 2주 안의 날로 정하여야 한다(재민 91-5).

차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정에 관한 절차도 최고가매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정에 관한 절차와 같다. 따라서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정도 반드시 이를 매각결정기일에 선고하여야 한다.

 

⑷ 최고가매수신고인에 대한 매각허가결정이 항고심이나 재항고심에서 취소된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 민사집행법 제137조가 적용될 여지가 없으므로 집행법원은 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행한다.

 

2. 재매각

 

가. 의의

 

⑴ 재매각은 매수인(차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다)이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였고,(일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 대금만 내거나, 한 부동산의 공동매수인 중 일부가 내부관계상 자기의 의무를 이행하였어도 전체적으로 대금을 다 내지 아니하면 완전한 의무이행이 아니다) 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다(민사집행법 제138조 제1항).

 

⑵ 재매각은 매각절차를 다시 실시하는 점에서 새 매각과 같으나, 재매각은 매각허가결정 확정 후 매수인의 대금지급의무불이행을 원인으로 함에 반하여, 새 매각은 매각허가결정에 이르지 아니하였거나 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 구별된다.

 

⑶ 매수인이 재매각명령 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지급한 경우에는 재매각절차를 진행할 필요가 없다(민사집행법 제138조 제3항 참조).

 

나. 재매각의 요건

 

⑴ 매수인이 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것

 

㈎ 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하면 재매각이 실시되므로 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고, 또 여러 사람이 동일 부동산을 매각허가받은 경우에 공동매수인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 연대하여 전액을 지급할 의무가 있으므로 그 중 1인만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 아니하는 경우에는 매수인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다. 판례도 민사집행법 제140조 제3항에 따라 각자 우선매수신고를 한 여러 사람의 공유자에게 공유지분의 비율에 따라 공동으로 채무자의 지분을 매수하게 한 경우 그 공유자들이 대금지급기한까지 매각대금 전액을 납부하지 않은 때에는 민사집행법 138조에 따라 채무자의 지분 전부의 재매각을 명하여야 한다는 입장이다(대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정).

 

⑵ 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 이행하지 아니하였을 것

 

따라서 매수인이 위 기한까지 대금지급의무를 불이행하면 재매각을 명할 수 있다.

 

⑶ 차순위매수신고인이 없을 것

 

㈎ 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하였더라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 한다(민사집행법 제137조 제1항 본문).

 

㈏ 따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나, 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다.

 

⑷ 의무불이행이 재매각명령 시까지 존속할 것

 

매수인은 지급기한이 지난 후에도 재매각기일의 3일 이전까지는 대금지급을 할 수 있기 때문에(민사집행법 제138조 제3항) 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 된다.

 

다. 재매각의 대상

 

재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙으로는 매수인에게 매각허가 되었던 부동산이다. 다만, 당초 여러 개의 부동산에 대한 매각실시를 하였으나 민사집행법 제124조의 과잉매각으로 되어 일부 부동산에 대하여서만 매각허가를 하고 나머지 부동산에 대하여서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 아니하여 그 부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우에 법원은 필요하다고 인정하면 앞서 과잉매각으로 매각허가를 하지 아니하였던 부동산도 함께 매각에 부칠 수 있다. 이 경우에 매각불허 된 부동산의 경매는 재매각이 아니므로 전의 매수인의 매수금지의 문제는 생기지 아니한다.

 

라. 재매각명령

 

⑴ 발령

 

㈎ 집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 재매각명령을 발하여야 하고, 그 사유발생일부터 1주 안에 재매각기일을 지정하고 통지하여야 한다(재민 91-5).

 

㈏ 재매각을 명함에 있어 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재매각명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여 두었다가 후일 매각기일공고절차를 완료하여 재매각을 실시할 때에 집행기록과 함께 집행관에게 교부한다. 재매각명령이 발령되면 종전의 매각허가결정은 당연히 실효된다.

 

㈐ 재매각명령을 전의 매수인 기타 이해관계인에게 고지할 필요는 없다. 재매각기일은 통지하여야 한다.

 

⑵ 불복신청

 

재매각명령에 대하여는 이해관계인이 집행방법에 대한 이의로서 불복할 수 있다. 이 불복은 재매각기일이 종결될 때까지 할 수 있다.

 

마. 재매각절차

 

⑴ 매각조건

 

㈎ 재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 재매각 절차에 그대로 적용된다(민사집행법 제138조 제2항). 최저매각가격을 저감하거나 前의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정하여서는 안 된다.

 

㈏ 즉 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일부터 재개·속행되는 것이므로 재매각명령 후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명받은 매각기일에 있어서 정하여졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시하여야 한다. 따라서 민사집행법 제97조 제1항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시하여서는 안 된다(대법원 1975. 5. 31.자 75마172 결정).

 

㈐ 또한 재매각 직전의 매각기일에 있어서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다. 이해관계인간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반의 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다. 실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10분의 2로 정한 금액을 보증으로 보관하게 하고 있다(민사집행규칙 제63조 제2항).

 

⑵ 재매각기일의 지정·공고·통지·실시

 

㈎ ① 법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고하여야 한다.

 

② 재매각기일은 그 공고일로부터 2주 후 20일 안의 날로 정하여야 한다(재민 91-5, 민사집행규칙 제56조).

 

③ 재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 하여야 한다(민사집행법 제104조 제2항). 전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다. 판례도 공유물지분에 대한 경매에서 우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않아 재매각절차가 진행된 경우 재매각절차에서 ‘전의 매수인’에 해당하는 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었다고 하더라도 이를 위법하다거나 민사집행법 제121조 제1호에 정한 매각허가 이의사유인 ‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당한다고 볼 수 없다는 입장이다(대법원 2014. 9. 2.자 2014마969 결정).

 

㈏ ① 재매각기일의 절차는 민사집행법 제138조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산 매각기일의 절차에 따른다. 다만, 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민사집행법 제138조 제4항).

 

② 재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 제119조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다.

 

바. 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력

 

⑴ 매수신청의 불허

 

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민사집행법 제138조 제4항).

전의 매수인은 그 재매각기일뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다.

 

⑵ 매수신청보증의 반환 불허

 

㈎ 일반론

 

① 매수인이 대금을 납부하지 아니하여 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(민사집행법 제138조 제4항), 전 매수인이 제출한 매수신청의 보증은 배당재원에 충당된다(민사집행법 제147조 제1항 제5호). 재매각의 결과 매각대금이 재매각 전의 매각대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다.

 

② 그 보증이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다(민사집행규칙 제80조).

 

㈏ 매각절차의 취소, 경매신청의 취하의 경우 보증의 반환

 

재매각명령 후 매각절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인은 매수신청의 보증의 반환을 청구할 수 있다. 다만, 이중경매에서 선행사건이 취소 또는 취하된 경우에도 후행사건에 의하여 재매각절차가 계속 진행되는 한 후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 지니는 것이므로 반환청구가 불가능하다. 따라서 후행사건마저 취소 또는 취하되어야 매수신청의 보증의 반환청구가 가능하다.

 

㈐ 부동산이 없어지거나 남을 가망이 없어 경매를 취소한 경우 보증의 반환

 

① 재매각으로 들어간 후에 부동산이 없어지거나 민사집행법 제96조 제1항 또는 최저매각가격을 저감한 결과 민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매의 취소)를 적용하여 매각절차를 취소한 경우에도 전의 매수인은 보증금을 반환받을 수 있다. 매수신청의 보증은 전의 매수인의 대금 미납이라는 의무불이행으로 인하여 이해관계인에게 생긴 손해를 담보하기 위한 것이라고 보기 어렵고, 보증금의 몰수는 매각절차가 적법하게 진행되어 보증금이 배당할 금액에 산입되어 배당에 제공되는 것을 전제로 하는 것이기 때문이다.

 

② 다만 재매각을 하는 경우의 남을 가망이 없을 경우에 해당하는지 여부는 재매각 시의 최저매각가격만을 기준으로 판단할 것이 아니라, 재매각기일의 최저매각가격과 전의 매수인이 제공한 보증금 중 반환하지 아니하는 금액의 합계액이 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 넘지 않는지 여부를 가지고 판단하여야 한다.

 

㈑ 대지와 건물의 일괄재매각 후 건물에 대한 보존등기가 말소되어 매각허가결정을 취소하고, 건물 부분에 대한 경매개시결정을 취소한 경우 보증금의 반환 여부

 

① 문제점 제기

 

대지 및 지상건물 일괄매각 후 대금 미납으로 재매각을 하여 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었으나, 건물에 대한 보존등기의 말소를 명하는 판결이 확정되자 민사집행법 제127조에 따라 대지와 건물에 대한 매각허가결정을 취소하고, 나아가 건물에 대한 경매개시결정을 취소하고, 건물 부분에 관한 경매신청을 각하한 다음, 대지에 대한 경매절차를 다시 진행하는 경우 前 경매에서 대금을 미납한 전의 매수인에게 보증금을 반환하여야 하는지가 문제된다.

 

② 견해의 대립

 

㉠ 제1설(소극설) : 경매절차가 전체로서 취소된 것은 아니기 때문에 보증금을 반환할 수 없다.

 

㉡ 제2설(대지와 건물 가액 비율대로 안분하여 건물 부분에 관한 금액을 돌려 주어야 한다는 견해) : 남은 대지에 대한 매각절차에서 배당재단을 이루는 것은 매각대상인 대지의 매각대금인데, 종전 매수인의 보증금(대지 및 건물의 감정가의 1/10 상당)은 대지와 건물에 관한 부분이 함께 포함되어 있으므로, 건물 부분과 관련한 비율만큼의 보증금은 재매각대상인 대지와 무관한 것인데도 대지의 배당재단에 들어가서 대지의 이해관계인들에게 배당된다는 것은 부당하므로, 건물 부분에 상응하는 만큼의 보증금은 반환하여야 한다.

 

㉢ 제3설(적극설) : 남아 있는 토지에 대한 매각절차는 종전의 일괄매각의 재매각절차라고 보기는 어려우므로 전 매수인에게 보증금을 전액 반환하는 것이 옳다. 대금미납으로 인한 재매각절차가 다른 사정으로 취소된 것이고, 토지에 대한 매각은 최저매각가격의 결정부터 새로 하여야 하는 것이므로 민사집행법 제138조 제4항의 재매각절차라고 보기는 어렵다.

 

⑶ 결론 (= 제3설 찬성)

 

㈎ 제3설이 타당하다.

만일 재매각절차에서 집행법원이 건물 부분에 대한 매각허가결정(또는 경매절차)만을 취소하고, 재매각절차의 매수인에게 건물 부분에 상응하는 만큼의 매각대금을 감액하여 준 채 대지부분에 대한 대금을 납부받아 배당까지 나아갔다면, 제2설이 타당하다.

 

㈏ 그러나 위 사안에서는 대지만의 취득으로는 매수목적을 달성할 수 없다고 보아 집행법원이 대지 및 건물 전체에 대한 매각허가결정을 취소하였으므로, 그 후 진행되는 대지에 대한 매각절차를 종전 매각절차의 재매각절차라고 보기 어렵다. 집행법원이 위와 같이 판단한 이상 어차피 대지와 건물 전체의 일괄매각절차는 이루어질 수 없으므로 누가 매수인이 되든지 그 매각허가결정은 취소되어 매수신청의 보증금을 돌려주어야 하기 때문이다.

 

㈒ 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 매수신청보증의 반환 여부

 

① 남는 금원의 반환 여부

 

전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 전의 매수인의 입찰보증금을 보증을 제공한 전의 매수인에게 돌려줄 수 있는지 여부가 문제된다.

 

이에 관하여는 Ⓐ 전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 이를 모두 소유자인 채무자에게 잉여금으로 지급하는 것은 전의 매수인의 입찰보증금까지도 채무자에게 지급하는 결과를 초래하게 되므로 민사집행법 제147조 제2항의 규정을 유추 적용하여 그 입찰보증금 한도 내에서 보증을 제공한 전의 매수인에게 반환하여야 한다는 견해(적극설)와 Ⓑ 민사집행법에 항고보증금에 대하여만 위 반환 규정이 있고 전의 매수인의 입찰보증금에 대하여는 반환규정이 없을 뿐만 아니라, 채권자에게 배당하고 남는 금원이 모두 전의 매수인의 입찰보증금으로 볼 수도 없고, 입찰보증금은 항고보증금과는 달리 경매절차지연에 따른 이해관계인들의 손해보전의 성격도 가지는 점을 고려하면 설사 전의 매수인의 입찰보증금이 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우에도 전의 매수인에게 반환하여서는 안 되며, 이를 모두 소유자인 채무자에게 잉여금으로 지급하여야 하므로 민사집행법 147조 2항의 규정을 전의 매수인의 입찰보증금에 유추 적용하여서는 안 된다는 견해(소극설)의 대립이 있다.

 

항고보증금은 항고의 남용을 통한 경매절차지연을 방지할 목적으로, 입찰보증금은 매각대금납부를 담보하기 위한 목적으로 각 그 보증을 제공하게 하고 있어 그 취지가 다르며, 민사집행법에는 항고보증금에 대하여만 위 반환 규정을 두고 있는 점에 비추어 소극설이 타당하다.

 

㈓ 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 금액을 채권신고 하였을 경우 매수신청보증의 반환 여부

 

① 실채권액이 근저당권의 채권최고액을 초과하고 있고 근저당권자가 경매신청서 또는 채권계산서에 의하여 그 초과액까지도 청구하고 있을 경우에 “매각대금으로 그 최고액을 변제하고도 잔액이 있으며 그 잔액으로부터 변제받을 후순위권자도 없는 때”에는 “근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우”라면 근저당권자에게 채권최고액 초과 부분도 배당한다(대법원 1992. 5. 26. 선고 92다1896 판결).

 

② 문제는 이런 경우에 배당절차에서 채권자에게 배당하고 남은 금액이 있으면, 근저당권자에게 채권최고액을 한도로 모든 채권자에게 배당하고 남는 금액을 전의 매수인에게 반환하여야 하는지 아니면 채권최고액 초과부분까지도 전부 배당하고 남을 경우에만 그 남은 금액을 전의 매수인에게 반환하여야 하는지 여부이다.

 

③ 근저당권자에게 채권최고액 초과부분까지도 배당하려면 소유자에게 지급할 잉여금이 있어야 하는데 위와 같은 경우에는 전의 매수인에게 반환되어야 하는 금원이기 때문에 소유자에게 지급할 잉여금이라고는 할 수 없으므로, 근저당권자에게는 채권최고액까지만 배당하고 남는 금액은 전의 매수인에게 반환하여야 한다.

 

⑶ 경매취하에 대한 동의권자에서 제외

 

재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 아니한 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하여 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 제93조 제2항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 아니한다(대법원 1999. 5. 31.자 99마468 결정).

 

⑷ 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금납부의 불허

 

민사집행법 제137조 제2항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고, 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다.

 

3. 재매각절차의 취소

 

가. 의의

 

⑴ 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 100분의 12(민사집행규칙 제75조)의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제138조 제3항).

 

⑵ 재매각취소를 인정하는 취지는, 재매각절차라는 것이 전의 매수인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서 전의 매수인이 매각대금을 완전히 지급하려고 하는 이상 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 매각절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문이다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정). 재매각취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 매각허가결정이 부활하고 매수인은 확정적으로 소유권을 취득하게 된다.

 

⑶ 전의 매수인이 재입찰절차의 취소를 구하기 위하여 법정의 대금 등을 지급함에 있어서는 채무인수방식의 특별지급은 허용되지 아니한다(대법원1999. 11. 17.자 99마2551 결정).

 

나. 취소의 요건

 

⑴ 재매각기일의 3일 이전까지 지급할 것

 

㈎ “재매각기일의 3일 이전까지”의 의미

 

① “재매각기일의 3일 이전까지”라 함은 재매각기일의 전일부터 소급하여 3일이 되는 날까지를 의미한다(대법원 1992. 6. 9.자 91마500 결정). 예컨대 재매각기일이 1월 10일이면 1월 9일부터 역산하여 3일이 되는 날은 1월 7일이 되므로 1월 7일까지 대금 등을 납부한 때에는 재매각절차를 취소한다.

 

② 3일이 되는 날(위 예에서 1월 7일)이 일요일 기타 공휴일이면 그 익일(위 예에서 1월 8일)이 대금 등의 납부로 재매각절차의 취소를 구할 수 있는 날의 말일이 된다. 이때 지연이자 계산기간은 본래의 대금지급기일 다음날부터 실제의 대금납부일까지이다.

 

㈏ 기간입찰의 경우 (= “입찰기간의 일 이전”까지)

 

① 기간입찰의 경우에는 “재매각기일의 3일 이전”이 아니라 “입찰기간의 3일 이전”까지만 대금을 지급할 수 있다고 보아야 한다.

 

② 민사집행법 제138조 제3항은 기일입찰에서는 매각기일에 들어가지 않은 이상 매수희망자가 입찰표를 제출할 수 없으므로 그 3일 이전까지는 대금을 지급받더라도 매수희망자에게 별다른 피해가 가지 않음을 전제로 한 규정이기 때문이다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정은 재매각취소를 인정하는 취지에 관하여 “번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 대금 등을 수령하는 것이 신속한 절차진행을 위하여 합당하기 때문”이라고 판시하고 있는바, 그 판시내용은 정당하나 이는 기일입찰만 있던 구법시대의 판결이므로, 기간입찰의 경우에까지 절대적으로 적용될 수는 없다).

입찰공고 이후에는 매수희망자의 보호를 위하여 원칙적으로 매각기일의 변경이 허용되지 아니하는 것처럼 입찰기간 3일 전의 이후에는 매수희망자의 보호를 위하여 재매각기일을 취소하여 대금을 납부받을 수는 없다고 봄이 타당하다. 재매각절차를 반복함이 없이 신속한 절차진행을 하는 것이 필요하다고 하여도 재매각절차에서 입찰에 새로운 이해관계를 가진 매수신고인의 권리를 침해하면서까지 전의 매수인을 보호할 필요는 없는 것이다.

 

③ 위와 같은 해석은 민사집행법 제138조 제3항의 법문(명문)에 반한다는 비판이 있을 수 있으나, 위 조항에서 말하는 “재매각기일”이란 기간입찰의 경우 개찰기일만을 의미하는 것이 아니라 입찰기간까지 포함하는 개념이라고 할 것이다. 민사집행규칙 제56조도 “매각기일”에 관하여 “기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일”이라고 괄호 안에 규정하고 있다.

 

㈐ 위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우의 처리

 

위 3일 전의 이후라도 재매각기일 전에 매수인이 대금납부를 원할 경우 재매각기일을 변경하여 대금납부를 허가하는 것이 다수의 실무례이다.

이때 재매각기일의 통지를 위한 송달을 이미 하였다면 절차비용을 포함시켜 납부받아야 한다.

 

㈑ 재매각기일이 변경되거나, 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우 등

 

① 재매각기일이 변경되어 새 매각기일이 지정된 경우에 그 새 매각기일은 물론, ② 재매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없어 민사집행법 제119조의 규정에 의하여 새 매각기일이 정해진 경우, ③ 재매각기일에서 최고가매수신고가 있었지만 매각불허가결정이 확정되어 새 매각기일이 정해진 경우에 그 새 매각기일도 종전의 매각절차에 대한 관계에 있어서는 재매각기일이므로 매수인이 그 기일의 3일 이전까지 그 대금 등을 지급하면 재매각절차를 취소하여야 한다.

 

3일 이전의 요건을 갖추지 못하였기 때문에 법원이 그 대금수령을 거부하고 재매각명령을 하였지만 매수신청이 없어서 새 매각기일을 정한 경우에 이에 의하여 전의 매수인의 대금의 제공이 적법한 것으로 되는 것은 아니므로 전의 매수인으로서는 속행된 새 매각기일의 3일 이전까지 다시 대금 등을 지급하지 않으면 재매각절차의 취소를 구할 수 없다.

 

⑵ 매수인이 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하였을 것

 

㈎ 대금, 지연이자와 절차비용

 

① 「대금」이라 함은 매각허가결정에 기재되어 있는 매각대금을 말한다. 다만 매수신청의 보증으로 현금 또는 자기앞수표를 제공한 경우에는 그 보증으로 제공된 금액(단 자기앞수표 추심에 수수료가 든 경우에는 수수료를 뺀 금액)은 공제된다(민사집행법 제142조 제3항, 제4항).

 

② 「지연이자」라 함은 대금지급기한 말일의 다음날부터 기산하여 현실로 대금을 지급한 날까지의 매각대금에 대한 연 100분의 12(민사집행규칙 제75조)의 비율에 의한 이자(매각대금 × 0.12 × 지연일수/365)를 말한다. 대금납부기한 경과 후 실제 지급기일까지 강제집행정지결정으로 인해 경매절차가 정지된 경우에는 실무상 정지된 기간 동안의 지연이자를 공제한 나머지 금액을 납부받고 있다.

 

③ ‘절차비용’이라 함은 재매각기일공고·통지비용, 재매각절차취소결정의 고지비용 등이다. 이러한 금액의 지급은 대금지급기한내에 납부할 대금의 납부방법과 동일하다. 즉 매수인은 법원으로부터 납부명령서를 받아 법원보관금취급점에 비치되어 있는 납부서를 작성하여 취급점에 납부한다(법원보관금취급규칙 제9조). 위 금액을 납부한 매수인은 영수증을 첨부하여 그 취지를 집행법원에 신고하는 것이 바람직하다. 재매각절차취소시한이 경과할 우려가 있기 때문이다.

 

㈏ 채무인수 또는 상계의 방식에 의한 대금지급 불가

 

전의 매수인이 재매각절차의 취소를 구하기 위하여 대금 등을 지급함에 있어서 민사집행법 제143조가 규정하고 있는 채무인수 또는 상계의 방식에 의한 특별지급방법은 허용할 수 없다(대법원 1999. 11. 17.자 99마2551 결정). 재매각기일 전에 매수인이 상계 또는 채무인수 신청을 할 경우 이를 대금납부로 보아 재매각명령을 취소할 수는 없다. 현실적으로 대금납부를 하여야만 재경매를 취소할 수 있는데, 매수인은 매각허가결정확정일 후에 법원이 지정한 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하여야 하므로(민사집행법 제142조 제2항), 상계의 수동채권은 대금납부기한 중에 이행기가 도래한다. 또 부동산경매에서 집행법원이 배당표를 작성하고 배당표가 확정되면 그로써 매각대금의 배당금액과 배당권자가 확정된다고 할 것이므로 비록 당사자가 지급금지가처분 등 때문에 현실적으로 배당금을 수령하지는 아니하였다고 하더라도 배당표가 확정된 이상 정당한 배당권자에 대한 관계에서는 당사자가 배당표상의 배당금을 취득하였다고 봄이 상당하므로(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다8687 판결), 자동채권인 배당금교부청구권도 배당기일에 배당표가 확정되었을 때 변제기가 도래한다. 민사집행법 제138조 제3항은 “매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다.”고 규정하고 있는데, 재매각을 명한 후 상계신청을 하여도 상계적상에 있지 아니하므로 이를 대금납부로 볼 수 없다(대법원 1996. 4. 23. 선고 95누6052 판결).

 

다. 차순위매수신고인도 대금지급을 하지 않은 경우

 

차순위매수신고인이 매각허가결정을 받아 매수인이 되었으나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 아니하여 재매각을 하는 경우에는 최고가로 매수인이 된 자와 차순위로 매수인이 된 자 모두 같은 입장이기 때문에 둘 중 먼저 대금을 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(민사집행법 제138조 제3항 후문).

 

라. 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 1차 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부

 

⑴ 문제점 제기

 

매각절차에서 매각허가결정을 받은 매수인 甲(1차 매수인)이 대금을 지급하지 않아서 다시 재매각이 되어 그 재매각기일에서 다른 매수인 乙(2차 매수인)이 매각허가결정까지 받았는데, 乙도 매각대금을 납부하지 않아서 또다시 제2차 재매각명령을 한 경우에 매수인 乙이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하면 재매각절차가 취소하는 것은 당연하지만, 당초의 매수인(1차 매수인 甲)도 2번째 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는지 여부가 문제된다.

 

⑵ 견해의 대립

 

㈎ 긍정설

 

당초의 매수인도 민사집행법 제138조 제3항의 규정에 따라 매각대금 등을 지급하여 소유권을 취득할 수 있다. 위 조문에 규정된 재매각에는 제1차 재매각뿐만 아니라 그 이후의 모든 재매각절차도 포함된다고 해석하여야 하고, 그렇게 해석하는 것이 경매부동산을 비싼 값으로 신속하게 매각할 수 있어 채권자와 채무자를 보호하고 아울러 집행법원의 업무도 경감시킬 수 있다.

 

㈏ 부정설

 

당초의 매수인은 민사집행법 제138조 제3항의 규정에 따라 매각대금 등을 지급할 수 없다. 위 조문에 규정된 재매각은 당초 경매 직후의 재매각만을 가리킨다고 해석하여야 하고, 법문상 제2차 재매각기일 3일 전까지 대금 등이 지급된 경우에 취소하는 것은 제2차 재매각명령이고 제1차 재매각명령은 포함되지 않는다고 보아야 하며, 긍정설에 따르게 되면 제1차 재매각절차에서의 매수인의 지위가 당초 매수인에 비하여 불리하게 된다.

 

⑶ 검토 (= 부정설)

 

결론적으로 2차 매수인의 대금미지급으로 재매각명령이 있는 경우 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 지급할 수 있는 자는 ‘2차 매수인’이지 ‘당초의 매수인(1차 매수인)’이 아니다.

 

그 이유는 다음과 같다.

㈎ 민사집행법 제138조에 규정된 재매각이란 당초 매각의 직후의 재매각만을 당초 매각절차와의 관계에서 재매각으로 보는 것이므로, 위 사안에서 대금을 지급할 수 있는 매수인이란 2차 매수인 乙을 말하는 것이다. 2차 매수인 乙이 대금을 지급하지 아니하여 다시 재매각절차가 진행된 경우 민사집행법 제138조 제4항에 의하여 재매각의 참여가 제한되는 ‘전의 매수인’이라 함은 직전 매각절차의 매수인인 乙만을 의미하는 것이고, 甲은 두 번째 재매각절차에서 유효하게 매수인이 될 수 있으므로 ‘전의 매수인’에 해당하지 않고 따라서 甲은 같은 법 제138조 제3항의 규정에 따라 대금을 납부할 자격도 없다.

 

㈏ 일단 재매각명령이 내려진 이상 최초 매각결정은 효력이 상실되어 재매각명령이 취소되지 아니하는 한 그 효력을 회복할 수 없고, 법문상 乙의 대금미납으로 인한 두 번째 재매각기일 3일전까지 대금을 납부함으로써 취소의 대상이 되는 것은 乙의 대금미납으로 인한 두 번째 재매각명령 뿐이고, 甲의 대금미납으로 인한 첫 번째 재매각명령은 취소된다고 할 수 없다.

 

㈐ 당초의 매수인(1차 매수인)에게 이후의 모든 재매각절차에 참여할 수 있게 한다는 것은 경매에 참여하는 사람들의 예측가능성을 어렵게 하여 경매절차 자체를 불안정하게 할 수 있고, 더욱이 채무자나 당초 매수인 등이 경매절차를 지연시킬 목적으로 이를 악용할 여지가 있으며, 민사집행법 제138조 제4항 등에서 매각대금을 지급하지 아니한 매수인에 대하여 일정한 제재를 가하고 있음에도 언제까지나 경매절차에 참여할 수 있는 기회를 준다는 것은 부당하다.

 

마. 취소절차

 

⑴ 취소결정

 

㈎ 집행법원은 법원보관금취급점으로부터 법원보관금수납내역을 전송받거나(법원보관금취급규칙 제10조 제2항), 매수인이 제출한 법원보관금영수증에 의하여 재매각절차취소요건이 구비되었다고 판단되면 재매각절차를 취소하는 결정을 한다.

 

㈏ 재매각절차의 취소결정은 그 효과와 영향이 크고 또 불복신청의 기회를 준다는 뜻에서 적어도 경매신청채권자, 채무자 및 전의 매수인에게는 이를 고지할 필요가 있다고 보는 견해도 있으나 실무상으로는 고지를 하지 않고 있다. 나아가 경매신청채권자, 채무자 등을 제외한 그 밖의 이해관계인들에게는 실무상으로나, 이론상으로나 재매각절차의 취소결정을 고지할 필요가 없다.

 

⑵ 불복방법

 

재매각절차취소결정에 대한 불복방법으로서는 집행에 관한 이의를 할 수 있다(민사집행법 제16조 제1항). 집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부하여야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다.

 

바. 취소 후의 조치

 

집행법원은 재매각절차를 취소한 경우에는 즉시 배당기일을 지정하고 배당기일통지를 한다(민사집행법 제146조).

대금은 이미 완납되었으므로 대금지급기한을 지정할 필요는 없다. 매수인이 납부한 대금 등은 배당할 금액이 된다.

법원사무관등은 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁한다(민사집행법 제144조 제1항).