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【(민사변호사) 타인의 명의로 임대차계약을 체결한 경우 당사자확정 문제】 임대차계약을 체결하는 행위자와 계약서에 기재된 임대인 또는 임차인 명의가 다를 경우 행위자 또는 명의인 중 누구를 계약당사자로 볼 것인지 여부(임대차보증금 반환청구소송과 관련하여 임대인을 누구로 볼 것인지 여부)【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 타인의 명의로 임대차계약을 체결한 경우 당사자확정 문제 1. 문제점 임대차계약을 체결할 때 계약을 체결하는 행위자와 계약서에 기재된 임대인 또는 임차인 명의가 다를 경우 행위자 또는 명의인 중 누구를 계약당사자로 볼 것인지가 문제인데, 특히 임대차보증금 반환청구소송과 관련하여 임대인을 누구로 볼 것인지가 실무상 주로 문제된다. 2. 판례의 태도 획일적으로 어떤 기준을 제시..

【 화재로 인한 임차목적물의 멸실】 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임을 누가 부담하나? 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 임차건물이 원인불명 화재로 소실된 경우 그 귀책사유에 관한 입증책임 【대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다57351 판결】 ◎[요지] 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다. 제목 : 임차건물이 원인불..

【판례임대인의 항변 중 동시이행의 항변】임대인의 동시이행의 항변의 효과 및 임차보증금반환청구채권이 전부된 경우의 효력〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ● 임대인의 동시이행의 항변 1. 동시이행관계 보증금반환채무와 임차물명도의무는 동시이행의 관계에 있다는 것이 통설, 판례이다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결). 임차보증금 반환채권은 임대차 종료시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만 그 반환액수는 명도시에 확정된다[대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(‘임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 ..

【(민사변호사) 임차목적물의 사용ㆍ수익상 장애와 임대차계약의 해지】 임차목적물의 사용ㆍ수익상 장애가 있는 경우 임대차계약의 해지 또는 해제가 가능한지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임차목적물의 사용ㆍ수익상 장애와 해지 또는 해제 임대인은 민법 제623조에 의하여 임대차기간 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 의무를 부담하며 이는 임차인의 차임지급의무에 대응되는 임대인의 핵심적인 의무이다. 임차목적물에 물리적인 하자(예컨대 누수, 파손)가 있게 되면 임차인이 임차목적물을 계약목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데에 장애가 발생하는바, 이러한 하자의 수선이 불가능하고 임차목적물을 사용ㆍ수익할 수 없다면 임차인은 사용ㆍ수익불능을 이유로 곧바로 임대차계약을 해지할 수 있고, 한편 수선..

【(민사변호사) 임대차 당사자가 복수인 경우의 법률관계】 공동임대인이나 공동상속인의 보증금반환의무는 가분채무일까 아니면 불가분채무일까? 또 공동임차인의 보증금반환청구권이 분할채권일까 아니면 불가분채권일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 임대차 당사자가 복수인 경우의 법률관계 1. 공동임대인의 보증금반환의무 판례는 임대물의 소유가 공유이면 보증금반환채무는 불가분채무로 본다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결). 위 판결은 임차인을 보호하고자 하는 취지에서 비롯된 것으로 공동임대인이 임대건물의 공유자인 사안에 대한 것이나, 공동임대인의 보증금반환채무의 성질이 임대건물에 대한 소유권 유무에 따라 달라진다고 볼 것은 아니므로 임대건물의 소유자가 아닌 자가 공동으로 임대..

【(민사변호사) 임대인의 항변 중 보증금반환채무의 면책적 승계의 항변】 소유권의 변동에 따른 임대인 지위 내지 보증금반환채무의 면책적 승계의 항변【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 소유권의 변동에 따른 임대인 지위 내지 보증금반환채무의 면책적 승계의 항변 1. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 가. 면책적 승계의 원칙 판례는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하고 이에 따라 임대인인 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다고 하여 면책적 승계설을 취한다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결). 따라서 임대인으로서는..

【(민사변호사) 보증금반환채권의 양도, 추심명령 등에 따른 법률관계】 보증금반환채권의 양수인에 의한 목적물반환청구권의 대위행사가 가능할까? 보증금반환채권에 대한 압류 및 추심명령이 있는 경우 임차인이 보증금반환청구를 할 수 있을까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 보증금반환채권의 양도, 추심명령 등에 따른 법률관계 1. 보증금반환채권의 양수인에 의한 목적물반환청구권의 대위행사가 가능할까? 판례는 양수인에 의한 임차목적물 반환청구권의 대위행사를 인정하면서 이 경우 임대인의 무자력은 그 요건이 아니라는 점을 명백히 하였다[대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결. ‘임대인으로서는 임차인에 대하여 임차목적물인 건물의 명도를 청구하고 그것을 명도받음과 상환으로 그에게 반환하..

【(민사변호사) 임대인의 항변 중 묵시적 갱신의 항변】 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 및 보증금반환채권의 양도가 이루어진 경우에도 묵시적 갱신이 인정되는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 묵시적 갱신의 항변 1. 민법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 가. 기간의 정함이 없는 임대차 민법 제639조는 묵시적 갱신의 효과에 대하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 당사자는 민법 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있도록 규정하고 있는데, 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 전 임대차와 동일하다고 볼 것인지, 아니면 민법 제635조가 규정하는 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 볼 것인지가 문제이다. 통설ㆍ판례는 후자의 견해를 취하고 ..

【(민사변호사) 보증금반환채권에 대한 추심명령이 있는 경우의 법률관계】 보증금반환채권에 대한 추심명령이 있는 경우 제3채무자(임대인)에 대하여 보증금반환청구를 제기할 당사자적격자는 누구일까? 임차인일까 추심권자일까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】 ● 보증금반환채권에 대한 추심명령이 있는 경우 제3채무자(임대인)에 대하여 보증금반환청구를 제기할 당사자적격자(=추심채권자) 【대법원 2000. 4. 11. 선고 99다23888 판결】 ◎[요지] [1] 일반적으로 채권에 대한 가압류가 있더라도 이는 가압류채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로 가압류채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 법원은 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수..

【(민사변호사) 임대인의 항변 중 공제항변】 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 등을 공제할 것을 항변할 수 있는지 여부 및 연체차임과 연체관리비에 부과된 부가가치세 10%까지도 공제되어야 하는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 금원의 공제항변 1. 주장․입증책임 임차인의 보증금 반환청구에 대하여 임대인은 연체차임 및 관리비, 부당이득금, 손해배상금 등 임대차와 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제할 것을 항변할 수 있다. 임차인은 위 채권의 소멸에 대한 재항변을 할 수 있다. 연체차임 및 관리비에 대하여는 임대인이 차임 및 관리비 약정사실만을 입증하면 그 소멸사실은 임차인에게 입증책임이 있..