<판례평석> 국토이용관리법상의 허가를 받아야 하는 토지매매계약과 중간생략등기의 합의【대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결】
◎[요지]
[1] 토지거래허가구역 내의 토지가 관할 관청의 허가 없이 전전매매되고 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐 그러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니고, 따라서 최종 매수인은 최초 매도인에 대하여 직접 그 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
[2] 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차 대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다.
제목 : 국토이용관리법상의 허가를 받아야 하는 토지매매계약과 중간생략등기의 합의
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 토지거래허가구역 내의 토지가 중간생략등기의 합의 아래 허가 없이 전전매매된 경우 최종 매수인이 최초의 매도인에게 직접 허가신청절차 협력을 청구할 수 있는지 여부, ② 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우 그 각 매매계약이 효력이 있는지 여부이다.
2. 중간생략등기
가. 중간생략등기의 합의
⑴ 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 할 것이고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결, 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).
종전 판례(대법원 1971. 2. 23. 선고 70다2996 판결, 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결)는 중간생략등기의 합의가 묵시적으로도 가능하다고 봄으로써 최초 매도인의 의사를 별로 중시하지 않는 경향이 있었던 것에 비하여, 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 이후에는 최초 매도인과 최종 양수인 사이의 합의를 강조함으로써 중간생략등기 합의의 성립요건에 대하여 비교적 엄격한 심사를 하고 있다. 즉 판례는, 최초 매도인, 중간자, 최종매수인 사이의 3자간 합의가 중간생략등기의 요건으로서 원칙적으로 필요하다는 원칙을 천명하고 있다.
⑵ 부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호가 부동산투기등을 방지하기 위하여 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적 범위내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상의 효력까지 무효로 되지는 않는다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결, 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).
⑶ 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지, 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니다(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결, 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결).
나. 판례의 법리 요약
① 갑, 을 병 사이에 순차 매매계약이 체결된 경우 중간생략등기에 관한 합의가 없이 갑에서 병으로 이루어진 이전등기도 유효하다(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결).
부동산등기특별조치법 제2조, 제8조는 중간등기를 생략한 채 전매하는 일정한 행위를 처벌하도록 규정하고 있으나, 중간등기 생략 합의의 사법상 효력까지 무효로 하는 취지는 아니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).
② 중간생략등기의 합의는 갑, 을 병 순차로 등기청구권이 있는 경우 갑을, 을병, 갑병 사이에 각각 합의가 있어야 한다(대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).
③ 토지거래허가의 중간생략은 허용되지 아니하며 최초매도인과 최종매수인 사이에서 허가를 받아 직접 이루어진 소유권이전등기는 무효이다(대상판결인 대법원 1996. 6. 28. 96다3982 판결).
3. 토지거래허가구역 내의 토지가 중간생략등기의 합의 아래 허가 없이 전전매매된 경우 최종 매수인이 최초의 매도인에게 직접 허가신청절차 협력을 청구할 수 있는지 여부(= 제1 쟁점){박해성, “국토이용관리법상의 허가를 받아야 하는 토지매매계약과 중간생략등기의 합의”, 대법원판례해설 26호 (96년 하반기) (96.12) 206-208쪽 참조}
⑴ 이 사건에서 A, B, C 및 원고 사이에 중간생략등기의 합의가 있었다면, 그 합의의 사법상의 효력은 인정된다.
하지만 국토이용관리법 제21조의3 제1항에는 "허가구역(1993. 8. 5. 법률 제4572호로 개정되기 전에는 규제구역) 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약'이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다"고 규정하고 있다.
따라서 허가구역 안에 있는 토지가 갑으로부터 을, 을로부터 병, 병으로부터 정에게 전전 매도된 경우에, 위 당사자 전원의 합의로 소유권이전등기는 갑으로부터 정 앞으로 직접 경료한다는 중간생략등기의 합의가 있다고 하더라도, 위 갑과 을, 을과 병, 병과 정 사이의 각 매매에 대하여 각각 토지거래허가를 받아야 하고, 위 각 매매에 대한 별도의 토지거래허가가 있어야만 정은 위 중간생략등기의 합의에 기하여 갑으로부터 직접 정 앞으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
⑵ 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.
4. 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우 그 각 매매계약은 유동적 무효인지 확정적으로 무효인지 여부(= 제2 쟁점)(박해성, 위 논문 208-209쪽 참조)
⑴ 국토이용관리법상 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 받을 것을 전제로 한 토지거래계약은 유동적 무효상태에 있는 것이고, 이러한 계약을 체결한 쌍방 당사자는 토지거래허가신청절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여 그 협력의무의 이행을 구할 수 있으며(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결), 또한 매수인이 매도인에 대하여 가지는 토지거래허가신청절차의 협력의무이행청구권도 채권자대위권의 행사에 의하여 보전될 수 있는 채권에 해당되므로, 매수인은 이러한 협력의무이행청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 매도인의 권리를 행사할 수 있는 것이다(대법원 1995. 9. 5. 선고 95다22917 판결, 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결).
⑵ 그러나 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 허가여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).
어떠한 내용의 계약이 "처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약"에 해당하는지 여부는 구체적인 사정에 따라 판단할 것이나, 적어도 허가구역 내의 토지에 관하여 자신의 명의로는 소유권이전등기는 물론 토지거래허가를 받을 의사 없이 전매차익만을 노려 계약당사자들 사이에 중간생략등기의 합의를 하여 최초의 매도인이 최종의 매수인 앞으로 바로 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하는 내용의 계약은, 바로 국토이용관리법이 규제하려고 하는 투기행위의 전형으로, "처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약"에 해당한다.
