【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경】 매각절차의 이해관계인에 해당하는 ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(법 90ⅲ)’【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<매각절차의 이해관계인에 해당하는 ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(법 90ⅲ)’>
● 매각절차의 이해관계인에 해당하는 ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(법 90ⅲ)’
1.
(1) ‘등기부에 기입된 부동산 위의 권리자’란 경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정등기 시점을 기준으로 그 당시에 이미 등기가 되어 등기기록에 나타난 자를 말하며, 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당채권에 대한 질권자, 저당권자)[다만 근저당권부 채권이 양도되어 확정일자 있는 증서에 의한 양도통지까지 마쳤으나 근저당권의 이전등기가 경료되지 않은 상태에서 배당이 실시된 경우, 근저당권의 명의인(양도인)은 피담보채권을 양도하여 피담보채권을 상실한 셈이므로 배당표에 자신에게 배당하는 것으로 배당표의 경정을 구할 수 있는 지위에 있다고 볼 수 없다(대법원 2003. 10. 10. 선고 2001다77888 판결)] 등이 이에 해당한다[대법원 1999. 11. 10.자 99마5901 결정].
경매개시결정 시점이 아닌 경매개시결정기입등기 시점을 기준으로 한다.
(2) 부동산 공유지분의 강제경매에 있어서 다른 공유자는 이해관계인이다[대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정(집행법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공유자에게 매각기일과 매각허가결정기일을 통지해야 하므로, 매각부동산의 다른 공유자들이 그 매각기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다)].
다만, 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계, 예컨대 아파트, 상가 또는 다세대주택 등 구분소유적 공유의 경우에는 전유부분의 대지권에 해당하는 ‘대지권의 목적인 토지의 공유지분’에 관하여 누가 소유자가 되더라도 이해관계가 없다 할 것이므로, 공유자통지를 할 필요가 없다(법 139①단서).
(3) ｢가등기담보 등에 관한 법률｣의 시행으로 가등기담보권은 완전한 담보권으로서의 실체를 갖게 되었으므로, 가등기담보권자도 이해관계인이다.
소유권이전에 관한 순위보전의 가등기권리자도 이해관계인이다(가담법 16③). 채권의 신고 여부와 관계 없이 이해관계인이 된다.
(4) 그러나 등기하지 않은 임대차는 제3자에게 대항할 수 없으므로 그 임차인은 본호의 이해관계인이 아니다(대법원 1996. 6. 7.자 96마548 결정).
가압류권자[대법원 1968. 5. 13.자 68마367 결정, 대법원 1999. 4. 9. 선고 98다53240 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결]나 가처분권자(대법원 1994. 9. 30.자 94마1534 결정)도 이에 포함되지 않는다.
경매개시결정기입등기 전에 가압류한 자는 배당요구하지 않았더라도 당연히 배당요구한 것과 동일하게 취급되지만(대법원 1995. 7. 28. 선고 94다57718 판결), 이해관계인은 아니다.
(5) 또한 부동산신탁은 이를 등기할 수 있고, 위탁자 또는 수익자에게 신탁법과 신탁계약에 따른 일정한 권리가 부여되어 있다 해도, 그 등기 및 권리의 성질에 비추어 위탁자 또는 수익자가 같은 조 3호의 ‘등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자’ 또는 4호의 ‘부동산 위의 권리자’에 해당한다고 보기는 어렵고, 달리 위탁자 및 수익자가 민사집행법 90조가 규정하는 이해관계인의 어디에도 해당된다고 볼 아무 근거가 없다(대법원 2009. 11. 13.자 2009마1142 결정. 위탁자가 그 신탁계약에 의하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 하였으면, 다시 그 부동산의 소유명의를 회복하지 않는 이상, 본조 2호의 ‘소유자’에 해당하지 않음은 물론이다).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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