【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <매각절차의 이해관계인에 해당하는 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(법 90ⅳ)’>】 이해관계인이라는 증명은 언제까지 하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<이해관계인이라는 증명은 언제까지 하여야 하는 걸까?>
● 매각절차의 이해관계인에 해당하는 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(법 90ⅳ)’
1. 부동산 위의 권리자
가. 등기기록에 그 권리가 공시되지 않는 이해관계인
(1) 부동산 위의 권리자란 경매개시결정등기 이전에 매각부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 자를 말한다.
이에 해당하는 자로서는 유치권자, 점유권자, 특수지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지임차인(민법 622), 주택임대차보호법 3조에 따라 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2002. 12. 3.자 2001마6254 결정, 대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결), 법정지상권자(민법 305·366·187) 등이 있다. 한편 방론이기는 하지만, 유치권자는 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 이해관계인으로 볼 수 없다는 판례가 있다[대법원 2003. 6. 11.자 2003마787 결정(원심이, 재항고인이 이 사건 공장저당의 목적인 토지와 건물 등의 임차인으로서 추가로 기계기구와 설비를 설치하고 건물내부공사를 하였다고 하더라도 이 사건 토지와 건물 등에 관하여 유치권이 성립되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 재항고이유로 든 주장과 같은 잘못이 없다. 뿐만 아니라 재항고인이 이해관계로서 내세우는 유치권과 같이 목적부동산의 매각으로 소멸하지 않는 권리를 가지고 있는 사람은 매각허가결정에 따라 자기의 이익을 침해당하지 않으므로 항고의 이익이 없고, 재항고인은 임차권등기를 하지 않은 토지와 건물 등의 임차인에 불과하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있는 이해관계인으로 볼 수도 없다(대법원 1996. 6. 7.자 96마548 결정 참조)].
(2) 유치권자의 경우 신고만으로 당연히 이해관계인이 될 수 있는 것은 아니고 유치권이 있다는 점을 증명해야만 한다.
증명하는 방법에는 특별한 형식을 요하는 것은 아니므로, ‘당해 목적물을 점유하고 있다는 사실’과 ‘그와 견련관계 있는 채권’을 가지고 있다는 사실을 입증해야 할 것이나, 집행법원의 특성상 본안소송에서와 같이 엄격한 증명을 요구할 수는 없다.
집행법원으로서는 유치권신고자가 그 증명이 부족한 것이 명백할 경우 그를 이해관계인에서 배제할 수 있다.
(3) 이해관계인이 되는 임차인은 주택임대차보호법 3조 1항의 규정에 의하여 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 충분하고, 우선변제권(확정일자나 소액임차인)까지 있어야 하는 것은 아니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
소액임차권자도 민사집행법 90조 4호의 이해관계인에 해당한다[재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 3.：소액임차권자는 민사집행법 제90조 제4호의 이해관계인에 해당되는지 여부에 관하여, ① 소액임차권자는 보증금반환청구권에 관하여 담보권자보다도 우선하는 일종의 선취특권과 같은 물권적 권리를 가지는 자이므로 그에 관한 권리신고를 하면 위 각 법조에 의한 이해관계인으로 됨이 이론상 당연하다는 견해(적극설), ② 소액임차권자에게 보증금반환청구권에 관한 우선변제의 권리를 주는 것만으로 그 보호에 충분하므로 굳이 법률상 이해관계인으로 포함시킬 필요가 없고, 실무처리에 있어서도 번거러우므로 소액임차권자는 위 각 법조에서 규정하는 이해관계인으로 취급하지 않는다는 견해(소극설), ③ 소액임차권자가 경매절차상 이해관계인으로 취급됨은 이론상 타당하다 할 것이나, 그 법적지위의 특수성이나 경매실무의 번거러움 등을 고려하여 이의신청권, 항고권 기타 이해관계인으로서의 전반적인 권리는 인정하지 않고 단지 배당절차에서 그 권리를 주장할 수 있는 범위 안에서만 이해관계인으로 취급한다는 견해(절충설)의 대립이 있다. 적극설이 타당하다].
경매기입등기 후에 주택임대차보호법 3조 1항의 요건을 갖춘 소액임차인은 우선변제권이 없어 배당을 받을 수 없지만(주임법 8①), 이러한 자도 이해관계인으로 취급된다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).
대항력 있는 임차인과 달리 배당요구를 한 임금채권자는 비록 배당절차에는 참가하지만 부동산 위의 권리자가 아니므로 이해관계인에 해당하지 않는다(대법원 2003. 2. 19.자 2001마785 결정).
나. 경매절차개시 기입등기 후에 물권을 취득한 이해관계인
압류채권자에게 대항할 수 있는 권리를 가지지 못한 자라도 매각절차의 진행에 절실한 이해관계를 가지고 있으나 달리 편리한 구제절차가 없는 관계로 그를 이해관계인으로 참가시키는 것이 필요하고 타당할 경우에는 이해관계인으로 취급함이 상당하다.
이러한 예로서는 경매개시결정 기입등기를 한 뒤에 소유권을 취득한 제3취득자(대법원 1986. 9. 24.자 86마608 결정), 같은 경우의 담보권자(대법원 1964. 9. 30.자 64마525 결정, 대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결), 용익권자, 지상권자, 임차권등기명령에 의한 등기권자 등은 그 권리의 등기 있는 등기사항증명서나 주민등록등본 등을 제출하여 그 권리를 증명하면 이해관계인으로 취급된다.
다. 그 밖의 이해관계인
전세금반환청구권 또는 임차보증금반환청구권을 압류 및 전부받은 자가 권리신고한 경우에 이러한 자는 본호의 이해관계인에 해당된다[집행채권에 대하여 전부명령이나 추심명령을 받은 자라면 그 범위에서 집행채권자를 승계할 수 있으므로 이해관계인으로 볼 수 있으나, 그 집행채권에 기초하여 강제경매신청인이 법원으로부터 배당받을 채권을 전부 또는 추심을 받은 자는 이해관계인이 아니다[서울고등법원 1990. 7. 20. 선고 90나21485 판결(확정)]].
다만, 전세권자 또는 임차권자도 압류 및 전부명령을 받은 채권자의 채권에 대하여 다툼이 있을 수 있으므로 이해관계인에서 제외할 것은 아니다.
등기 없는 진정한 소유자는 이해관계인이 아니므로, 소유권회복의 등기를 할 수 있는 확정판결이 있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 해야 이해관계인이 될 수 있다(대법원 1991. 4. 18.자 91마141 결정, 대법원 1994. 9. 12.자 94마1465, 1466 결정).
2. 권리의 증명
부동산 위에 위와 같은 권리를 가지고 있다는 것만으로 당연히 이해관계인이 되는 것은 아니고, 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 비로소 이해관계인이 된다(대법원 1994. 9. 14.자 94마1455 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결). 이를 ‘권리신고’라 한다.
따라서 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 권리신고를 하지 않은 자는 이해관계인에 해당하지 않으므로(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결), 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 민사집행법 90조 4호 소정의 이해관계인에 해당하기 위해서는 집행법원에 그 권리를 증명하여 신고해야 한다(대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정).
나아가 이해관계 여부에 대한 증명은 매각허가결정이 있을 때까지 할 수 있다(대법원 2005. 3. 29.자 2005마58 결정).
따라서 권리증명 이외의 사유로 집행법원이 알게 된 경우 예컨대 집행관의 현황조사의 결과 이해관계인으로 판명되었다는 사실 또는 압류가 경합된 후행의 강제경매신청기록에 이해관계인으로 표시되었다거나 다른 권리자가 제출한 등기사항증명서에 권리자로 등재되어 있다는 사실만으로써는, 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고한 것이라고는 볼 수 없으므로 이해관계인이 될 수 없다.
매각허가결정이 있은 후 항고를 제기하면서 그 권리를 주장한 자는 이해관계인이 될 수 없다(대법원 1988. 3. 24.자 87마1198 결정 등).
3. 권리증명의 종기
이러한 증명은 ‘매각허가결정이 있을 때’까지 할 수 있다(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정, 대법원 2005. 3. 29.자 2005마58 결정, 대법원 2008. 1. 14.자 2007마1257 결정, 대법원 2008. 6. 17.자 2008마459 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결 등).
이와 달리 대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정은 선행사건의 배당요구종기 이후에 근저당권을 설정한 다음 그 근저당권에 기하여 이중경매를 신청한 채권자는 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인이 아니라고 하여 ‘배당요구의 종기’까지 할 수 있다고 하고 있지만, 매각허가결정일이 배당요구의 종기이던 구법 사안에 대한 판결들(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정, 대법원 2004. 6. 14.자 2004마118 결정 등)을 제외한다고 하더라도, 위 결정 이후에 나온 대법원 2008. 1. 14.자 2007마1257 결정, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결이 여전히 매각허가결정 이전에 신고하면 이해관계인이 된다는 입장인 점, 대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정은 원심이 이해관계인임을 전제로 항고가 이유없다며 기각한 데 대하여 제기된 재항고의 처리에 관하여 재항고이유서 부제출을 이유로 재항고를 각하할 것인지, 이해관계인이 아니라는 이유로 각하할지가 문제된 사안으로서 권리증명의 종기가 정면에서 문제가 된 경우라고 하기는 어렵고, 그 종기가 종래의 ‘매각허가결정이 있을 때’까지가 아닌 ‘배당요구의 종기’까지라고 하면서도 그에 관한 근거를 제시하거나 한 바가 전혀 없으며, 같은 취지의 후속결정도 없는 점, 민사집행법 90조의 문언과 그 입법취지 등을 종합하여 보면, 대법원 2005. 5. 19.자 2005마59 결정은 이례적인 것으로 이해해야 하지 않을까 생각된다.
매각허가결정 후 항고법원에 항고장을 제출하면서 그 권리를 증명한 경우에는 적법한 항고인이 될 수 없다(대법원 1986. 9. 24.자 86마608 결정, 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정, 대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정 등).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
