【판결<신탁부동산 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 업무상 주의의무>】《공인중개사가 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 경우, 신탁관계에 관한 조사․확인을 거쳐 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있는지 여부(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [신탁된 부동산의 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무가 문제된 사건]
【판시사항】
[1] 공인중개사가 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 경우, 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있는지 여부(적극)
[2] 갑이 공인중개사인 을의 중개로 병 주식회사와 부동산 임대차계약을 체결하는 과정에서 을이 위 부동산이 정 주식회사에 신탁된 부동산임을 설명하였고, 이에 특약사항으로 임대인이 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데, 잔금 지급 후에도 병 회사가 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 갑이 임대차계약을 해지하였으나 병 회사는 임대차보증금 일부만 반환하였고, 이에 갑이 을 등을 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 을에게는 선관주의의무나 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.
이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.
[2] 갑이 공인중개사인 을의 중개로 병 주식회사와 부동산 임대차계약을 체결하는 과정에서 을이 위 부동산이 정 주식회사에 신탁된 부동산임을 설명하였고, 이에 특약사항으로 임대인이 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데, 잔금 지급 후에도 병 회사가 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 갑이 임대차계약을 해지하였으나 병 회사는 임대차보증금 일부만 반환하였고, 이에 갑이 을 등을 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 을이 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 갑에게 신탁원부를 제시하거나 부동산 소유자가 병 회사가 아닌 정 회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없고, 특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 을이 부동산의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 갑이 병 회사와 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크므로, 을에게는 선관주의의무나 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있으며, 갑이 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였더라도 그로 인하여 을의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 갑의 손해 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.429-430 참조]
가. 사실관계
⑴ 소외 1은 소외 2와 소외 1 소유이던 부동산에 관한 신탁계약을 체결하고, 위 부동산에 관하여 소외 2 앞으로 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침
⑵ 원고는 공인중개사인 피고 1의 중개로 2019. 10. 22. 소외 1로부터 위 부동산을 임대보증금 80,000,000원, 임대기간 2019. 11. 7.부터 2021. 11. 6.까지로 정하여 임차하면서, 특약사항으로 임대인은 임차인의 잔금지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 약정함(이 사건 임대차)
⑶ 원고는 이 사건 임대차에서 정한 임대보증금 중 계약금을 포함한 68,000,000원을 소외 1에게 지급하였고, 약정에 따라 임대목적물에 관한 신탁등기를 말소할 것을 요구하였으나, 소외 1은 위 신탁등기말소의무를 이행하지 않음
⑷ 원고는 소외 1에게 신탁등기말소의무 불이행을 이유로 이 사건 임대차를 해지하겠다는 의사를 표시하며 임대보증금 반환을 청구하였고, 소외 1은 2020. 1. 원고에게 임대보증금 중 10,000,000원을 반환함
⑸ 원고는 2021. 12. 22. 무렵 위 부동산에서 퇴거하여 2022. 3. 24. 부동산의 출입문 비밀번호를 소외 1에게 고지함으로써 부동산을 인도함
⑹ 피고 1은 피고 2와 공제기간 2019. 5. 22.부터 2020. 5. 21.까지, 공제금액 100,000,000원으로 정하여 공제기간 중 발생한 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들에게 손해배상을 하기로 약정하는 공제계약을 체결함
나. 쟁점
⑴ 신탁된 부동산의 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무가 문제된 사건이다.
⑵ 위 판결의 쟁점은, 신탁부동산 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 업무상 주의의무의 내용이다.
⑶ 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.
이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조).
⑷ 원고가 공인중개사인 피고 A의 중개로 신탁부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 구하였는데 임대차보증금 중 일부만 회수하자, 피고 A 및 공제계약자인 피고 공인중개사협회를 상대로, 피고 A가 신탁부동산 중개에 관한 주의의무를 다하지 않았다고 주장하면서 회수하지 못한 나머지 임대차보증금 상당액의 손해배상을 구한 사안이다.
⑸ 대법원은, 위 법리에 따라 공인중개사인 피고 A가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한, 피고 1에게는 민법 위임에서의 선관주의의무나 공인중개사법이 정하는 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있다고 판단하여, 피고 A의 공인중개사로서의 책임 및 그 공제조합인 피고 B의 책임을 부정한 원심판결을 파기·환송하였다.
3. 신탁부동산의 임대차계약을 중개한 경우 중개인의 책임 [이하 판례공보스터디 민사판례해설(V-상), 홍승면 P.429-430 참조]
가. 신탁부동산 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 업무상 주의의무
⑴ 부동산이 신탁회사에 신탁된 경우 신탁법의 법리에 따라 소유권은 대내외적으로 신탁회사에 있음
⑵ 이러한 경우 법리상 임차인에게 신탁회사가 사전에 승낙하거나 사후에 승인하지 않으면 임대차계약을 주장할 수 없는 위험이 있음
⑶ 공인중개사가 임차인에게 이러한 위험을 설명하지 않은 상태에서 임대차계약을 중개하여 손해가 발생한 경우 대법원은 공인중개사에게 책임이 있다고 봄
◎ 대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 : 생보부동산신탁이 이 사건 건물의 소유자이므로 이 사건 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 생보부동산신탁의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 원고들 이 이 사건 임대차계약으로 생보부동산신탁에게 대항할 수 없다는 점을 성실․정확하게 설명하였어야 할 의무가 있는데도, 신탁법상 신탁을 하게 되면 수탁자는 제3자에 대한 관계에서 소유권자가 되는 법적 효과에 대하여 충분히 설명하지 아니하였으므로 공인중개사는 원고들에게 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에 따라 원고들이 입은 재산상 손해를 배상할 책임이 있고, 피고는 공인중개사와의 공제계약 공제규정 제19조 제1항에 따라 장병천이 배상해야 할 손해액을 각자 지급할 책임이 있다고 판단하였다.
나. 대상판결(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결) 검토
⑴ 대상판결(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결) 사건에서는 잔금지급과 신탁등기 말소를 동시에 이행하기로 약정한 점에서 차이가 있음
이러한 사실을 고려하면 공인중개사가 설명의무를 이행하였을 가능성도 있는데, 어쨌든 대법원은 공인중개사가 이 부분 설명의무를 이행하지 않은 것으로 전제하여 판단함
⑵ 원심은 원고가 동시이행의 약정대로 이행을 하였더라면 원고에게 손해가 발생하지 않았을 것이므로 공인중개사가 설명의무를 이행하지 않았더라도 원고의 손해발생과 인과관계가 없다고 봄
⑶ 그러나 등기는 약 2∼3일 정도의 시간이 소요되므로 임차인이 임대차목적물에 관해 등기된 이후에 잔금을 지급하겠다고 주장하기는 어려움
⑷ 이 경우 법무사에게 위임 서류를 교부하는 것을 확인하고 임대보증금을 지급하는 것이 가장 안전한 방법이지만, 이러한 법리를 아는 임차인은 소수에 불과할 것임
이 사건에서도 임차인은 먼저 임대보증금을 지급하였음
⑸ 이러한 현실을 감안하면 동시이행 조항을 넣었다고 하여 인과관계를 부정하기는 어려울 것으로 보임
이 부분은 책임제한 사유에 해당할 것임
⑹ 종전 판례(대법원 2011다76754 판결)의 법리를 유지한 대상판결(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결)이 타당하다고 생각됨
