大法院 裁判硏究官 尹 瓊
(민사법)약정임대차주장(윤경변호사 논문).pdf
가. 논문제목 :
2년 미만의 약정임대차를 주장하여 배당요구한 임차인의 경락인에 대한 대항력 행사
나. 저자 :
윤 경(尹 瓊, Yun Kyeong)
다. 초 록
舊 주택임대차보호법(1999. 01. 21. 법률 제5641호로 개정하기 전의 것)下에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 양수인에 대하여도 대항력도 갖고 있는 경우에는 임대차가 종료한 후에만 우선변제를 청구할 수 있다.(현행법 하에서는 배당요구만 하면 그 자체로 임대차는 종료되고 우선변제를 받게 된다)
임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있으므로, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다. 이때 임차인이 2년 미만의 약정임대차를 주장할 수 있는 시기는 법정의제기간인 2년 내에 하면 족하다.
대항력있는 주택임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액이다.
한편 임대차가 종료된 후에 배당요구를 한 임차인이 그 후에 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위배된다.
라. 초록의 결론
임차인이 2년 미만의 약정임대차를 주장할 수 있는 시기는 법정의제기간인 2년 내에 하면 족하다.
마. 검색 주제어
2년미만의 약정임대차, 임차인, 배당요구, 매수인에 대한 대항력, 우선변제권
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