【부동산경매<부동산 인도명령의 상대방인 부동산점유자>】《점유여부의 판단기준 시, 간접점유자의 경우, 경매개시결정에 기한 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자의 경우, 매각대금 납부 이후 점유개시한 사람도 상대방인지 여부(= 적극), 점유보조자의 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 경우, 경매목적물을 인도받은 후의 점유자》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【부동산경매<부동산 인도명령의 상대방인 부동산점유자>】《점유여부의 판단기준 시, 간접점유자의 경우, 경매개시결정에 기한 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자의 경우, 매각대금 납부 이후 점유개시한 사람도 상대방인지 여부(= 적극), 점유보조자의 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 경우, 경매목적물을 인도받은 후의 점유자》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

 

《부동산 인도명령의 상대방인 부동산점유자 : 점유여부의 판단기준 시, 간접점유자의 경우, 경매개시결정에 기한 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자의 경우, 매각대금 납부 이후 점유개시한 사람도 상대방인지 여부(= 적극), 점유보조자의 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 경우, 경매목적물을 인도받은 후의 점유자》  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1636-1725 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1530-1607 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.476-498 참조]

 

Ⅰ. 인도명령의 당사자

 

1. 신청인

 

가. 신청인의 의의

 

⑴ 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인(대법원 1970. 9. 30.자 70마539 결정)과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한한다. 매수인의 특별승계인은 신청인적격이 없다(대법원 1966. 9. 10.자 66마713 결정).

 

⑵ 매수인이나 그 승계인이 매각대금을 지급하였음을 요하며 매수인 명의로 소유권이전등기가 되었음을 요하지는 않는다.

 

⑶ 상속 또는 회사의 합병 등에 의하여 매수인의 지위를 승계한 일반승계인은 매수인과 동일한 집행법상의 권리를 가지므로 그 일반승계사실을 증명하여 인도명령을 신청할 수 있다.

 

⑷ 관리명령에 기하여 관리인이 부동산의 점유를 취득하였으면 매수인은 대금지급 후 직접 관리인에 대하여 자기에게 인도할 것을 구할 수 있으므로 채무자 등에 대하여 인도명령을 신청할 이익이 없다. 그러나 아직 관리인이 부동산의 점유를 취득하지 못한 사이에 대금지급이 있었다면 매수인은 채무자 등에 대하여 인도명령을 구할 수 있다.

 

⑸ 토지만이 매각된 경우에는 매수인은 그 토지의 인도만을 구할 수 있을 뿐이고 지상건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없다.

 

나. 매수인으로부터의 양수인

 

⑴ 인도명령신청권은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리이므로 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도하였다 하더라도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리를 상실하지 아니한다(대법원 1970. 9. 30.자 70마539 결정). 양수인 앞으로 소유권이전등기를 마친 경우에도 마찬가지이다.

 

⑵ 인도명령이 발하여진 후의 일반승계인은 승계집행문의 부여를 받아 인도명령의 집행을 할 수 있다. 매수인으로부터 매각부동산을 양수한 양수인(특정승계인)은 매수인의 집행법상의 권리까지 승계하는 것은 아니기 때문에 그 양수인은 인도명령을 신

청할 권리를 가지지 않는다(대법원 1966. 9. 10.자 66마713 결정). 매수인을 대위하여 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 아니한다.

 

다. 공동매수인의 경우

 

⑴ 여럿이 공동으로 매수인이 되었거나 사망한 매수인을 여럿이 상속한 경우 공동매수인 또는 상속인 전원이 공동하여 인도명령을 신청할 수 있음은 물론이고 불가분채권에 관한 규정(민법 제409조) 또는 공유물의 보존행위에 관한 규정(민법 제265조 단서)에 의하여 각자가 단독으로도 인도명령을 신청할 수 있다고 할 것이다.

 

⑵ 공유물의 소수지분권을 취득한 소유자가 공유물을 독점적으로 점유하고 있는 다른 소수지분권자를 상대로 인도청구를 할 수 있는지 문제된다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 없다(다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다)고 판단하였다. 그러므로 부동산을 공유자 甲, 乙이 각 2분의 지분씩 공유하고 있는데, 甲의 공유지분(2분의 지분)이 경매로 매각되어 매수인이 부동산 전부를 점유하고 있는 공유자 乙을 상대로 부동산인도명령을 신청한 경우 법원은 그 신청을 기각해야 한다(대법원 2020. 6. 12.자 2020마5186 결정 참조).

 

2. 상대방

 

가. 상대방의 의의

 

⑴ 인도명령의 상대방은 채무자(소유자) 또는 부동산점유자이다(민사집행법 136조 1항). 채무자나 소유자의 일반승계인도 인도명령의 상대방이 될 수 있다(대법원1973. 11. 30.자 73마734 결정).

 

⑵ 관리명령에 기하여 관리인이 부동산의 점유를 취득하였으면 매수인은 대금지급 후 직접 관리인에 대하여 자기에게 인도할 것을 구할 수 있으므로 채무자 등에 대하여 인도명령을 신청할 이익이 없으나 아직 관리인이 부동산의 점유를 취득하지 못한 사이에 대금지급이 있었다면 매수인은 채무자 등에 대하여 인도명령을 구할 수 있다.

 

⑶ 뒤에서 상세히 살펴보는 바와 같이 “매각대금지급 전에 점유를 개시한 자”만이 인도명령의 상대방이 된다는 견해가 있으나, 그렇게 한정할 근거가 전혀 없다. “매각

대금지급 후에 점유를 개시한 자”도 인도명령의 상대방이 된다.

 

나. 채무자

 

⑴ 채무자의 범위

 

㈎ 채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고 그 일반승계인이 포함되며, 상속인이 여럿인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다.

 

㈏ 부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다(대법원 1998. 4. 24. 선고 96다30786 판결). 이와 같은 법리는 채무자의 경우뿐 아니라 소유자 또는 부동산점유자의 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.

 

⑵ 채무자의 점유 여부

 

채무자의 점유는 직접점유는 물론 간접점유도 요건은 아니다. 경매에 의한 소유권취득은 승계취득(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결)이므로, 채무자는 매각의 법률적 효과로 부동산을 매수인에게 인도하여야 할 의무가 있기 때문이다. 다만 채무자가 부동산을 직접 점유하고 있지 않은 경우에는 민사집행법 제258조에 의한 인도집행을 할 수 없고 단지 채무자가 직접점유자에 대하여 인도청구권을 가지고 있을 때에 한하여 민사집행법 제259조에 의하여 인도청구권을 넘겨받는 방법으로 집행할 수 있을 뿐이다.

 

⑶ 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우

 

채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우(예컨대 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 담보권실행을 위한 경매절차의 채무자인데 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있는 경우)에는 단순한 채무자로 취급할 것이 아니라 점유자로서 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 따져 인도명령을 발하여야 한다.

 

다. 소유자

 

여기서 말하는 소유자는 경매개시결정 당시의 소유명의자로 보면 되고(경매개시결정 후의 제3취득자도 포함시켜야 한다는 견해도 있다), 이렇게 볼 때 가압류에서 본압류로 이전된 경우에 본압류 당시의 소유명의자는 당연히 본조 소정의 소유자에 해당한다.

소유자의 점유도 인도명령의 요건이 아님은 채무자의 경우와 같다.

 

라. 부동산점유자

 

⑴ 점유여부의 판단기준 시

 

㈎ 채무자와 소유자 이외의 자가 인도명령의 상대방이 되기 위해서는 우선 부동산을 점유하는 것이 필요하며, 점유하지 않는 자는 어떤 경우에도 상대방이 될 수 없다. 점유여부의 판단기준 시는 인도명령의 성립 당시이다.

 

㈏ 집행관이 작성한 현황조사보고서는 경매목적물의 점유관계를 파악하는 데 유력한 자료가 되지만 거기에 우월한 증명력이 있다고 할 수는 없다(대법원 2006. 11. 23.자 2006마713 결정).

 

⑵ 간접점유자의 경우

 

여기서의 점유자란 직접점유자만을 가리키며, 간접점유자는 포함되지 않는다. 따라서 인도명령 성립당시에 부동산을 직접 점유하지 않고 있는 자는 상대방이 될 수 없고, 직접점유자만이 인도명령의 상대방이 된다.

 

⑶ 경매개시결정에 기한 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자의 경우

 

㈎ 구 민사소송법은 인도명령의 상대방 중 채무자, 소유자 이외의 자를 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산점유자로 한정하였으나 현행법은 단순히 부동산점유자로 규정함으로써 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자에 대하여도 인도명령을 발령할 수 있도록 하였다.

 

㈏ 따라서 점유를 시작한 때가 압류의 효력발생 전인지 여부와 관계없이, 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 된다.

 

⑷ 매각대금 납부 이후 점유개시한 사람도 상대방인지 여부(= 적극)

 

㈎ 법률의 개정

 

구 민사소송법에서는 “압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산점유자”를 인도명령 발령 상대방인 점유자로 제한하고 있다가 민사집행법 개정 시에 이 부분이 삭제되어 점유 요건에 대하여 아무런 제한을 두지 않고 있기 때문에, 매수인이 매각대금을 납부하여 소유권을 취득한 후에 점유를 개시한 자에 대하여도 부동산인도명령을 신청할 수 있지 않은가가 문제된다.

 

㈏ 견해의 대립

 

① 매각대금지급 전에 점유를 개시한 자에 대해서만 인도명령이 가능하다는 견해

 

민사집행법 하에서도 “매각대금지급 전에 점유를 개시한 자”만이 인도명령의 상대방이 된다는 견해가 있다. 부동산인도명령은 민사집행의 효율성을 달성하기 위해 집행절차상 특별히 규정된 제도로서, 일반 민사소송 절차에 비해 대단히 신청인에게 간이한 절차로 부동산을 명도받을 수 있게 되어 있는데, 이는 부동산인도명령제도가 상대방인 점유자에게는 일반 민사소송 절차에 비해 상대적으로 권리보호에 불충분한 제도이기 때문이라는 것이다. 즉, 매수인이 매각대금을 납입하고 그 부동산의 소유권을 취득하였다면 그때까지 그 부동산을 점유하고 있는 자는 종래에는 어떠한 권원에 의해 점유를 취득하였건 간에 매수인에 대하여는 무권리자일 가능성이 많고, 따라서 이러한 경우, 부동산의 점유자 보다는 부동산의 매수인을 보호할 필요가 훨씬 크므로 간이한 부동산인도명령절차에 의하더라도 그것이 특별히 점유자에게 불리하다고 주장할 수 없으나, 부동산 매수인이 소유권을 취득한 후에 그 부동산에 대하여 점유를 개시한 자에 대하여는 위에서 말한 “그 점유자는 매수인에 대하여는 무권리자일 가능성이 많다”고 하는 사실상의 추정이 적용될 수 없고, 이러한 점유자에 대해서 까지 간이한 부동산인도명령절차에 의해 그 점유자의 점유권을 박탈하고 부동산을 명도받을 수 있게 하는 것은 지나치게 매수인을 보호해 주는 것이고 점유자에게는 부당하므로, 매수인이 소유권을 취득한 이후에 점유를 개시한 자에 대하여는 그 점유자가 어떠한 권리로 점유를 개시하였는지 일반 원칙에 따라서 따져보는 것이 맞고, 이것은 일반 민사소송절차(소유권에 터잡은 명도소송)에 의하는 것이 소유자와 점유자 양쪽에 공평하다는 것이다. 이 견해는 민사집행법은 구 민사소송법이 인도명령의 대상을 “채무자·소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자”로 규정하였던 것을 단순하게 “채무자·소유자 또는 부동산 점유자”로 규정함으로써 그 대상을 확대하였는바, 이는 점유자의 점유개시 시기가 압류이전인 경우를 포함하는 것으로 확대한 것이지 대금납입 이후에 점유를 개시한 점유자까지 확대한 것은 아니라고 본다.

 

② 대금지급 이후 점유를 개시한 사람도 명령의 대상이 된다는 견해

 

민사집행법은 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 심문을 통해 인도명령을 발할 수 있게 하였다. 즉, 부동산집행에 있어서는 부동산이 적정한 가격으로 현금화되는 것이 무엇보다도 중요한 바, 이를 위해서는 일반의 부동산 시장에 있어서와 마찬가지로 매수인이 용이하게 경매목적물을 인도받을 수 있어야 한다. 이를 위해 구 민사소송법은 대금을 납부한 매수인이 집행절차에 부수하여 간이한 방법으로 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 부동산인도명령제도를 두고 있었지만, 인도명령의 상대방을 채무자, 소유자 및 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자로 제한하여 대부분의 경우에 해당하는 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 부동산 점유자(경매부동산의 소유자등과의 사이에 임대차 등의 법률관계를 통하여 경매부동산을 점유하기 시작한 자로서 매수인에게 대항할 수 있는 점유권원을 가지지 못한 자)에 대해서는 인도명령제도를 이용할 수 없었고, 채무자 또는 소유자가 아닌 점유자에 대하여 인도명령을 발령하기 위해서는 반드시 그를 심문하여야 하는 등 그 절차가 너무 엄격하였다.

 

이와 같이 구 민사소송법상의 인도명령제도는 매수인이 간이한 절차를 통해 경매부동산을 인도받는 효율적인 수단으로 기능하지 못하여, 적지 않은 경우 매수인은 부동산을 인도받기 위하여 점유자를 상대로 소송을 제기하여야 하였고, 이러한 불편은 일반인으로 하여금 경매에 참가하는 것을 꺼리게 하는 중요한 원인으로 작용하였다. 또 인도절차의 어려움 때문에 경매부동산의 매각가격이 시세에 비하여 낮아지게 됨으로써 채권자·채무자 및 이해관계인 모두가 불이익을 입게 되었다. 경매의 활성화를 위해서는 인도명령제도를 개선하여 경매부동산의 인도를 쉽게할 필요성이 크다고 할 것인바, 민사집행법은 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 모든 점유자에 대하여 인도명령을 발할 수 있게 하고, 그 절차에 있어서도 인도명령을 발령하기 위해 반드시 점유자를 심문하지 않아도 되는 예외를 두는 등 인도명령제도를 대폭 개선하였다(민사집행법 제136조 제1, 4항).

 

매수인에게 대항할 수 없는 자는 어차피 매수인에게 경매부동산을 인도하여야 할 지위에 있는 자이므로 이러한 점유자를 인도명령의 상대방에 포함시킨다고 하여 특별히 부당하다고 할 수 없고, 부동산의 점유자가 매수인에게 부동산을 인도하여야 하는 지의 여부는 매수인에게 대항할 수 있는 점유권원을 가지고 있는지의 여부에 의하여 결정되므로, 점유자가 전 소유자와의 관계에서 점유권원을 가지고 있을 뿐 매수인에게 대항할 수 있는 점유권원을 가지고 있지 않음이 명백한 경우에는 심문절차를 생략하여 간이한 심리방식만으로 인도명령을 발할 수 있도록 하는 것이 타당하다고 한다.

 

③ 검토

 

이 부분은 인도명령제도의 연혁이나 취지 및 운영상의 문제점을 종합적으로 고려하여 판단할 문제인데, 결국 정책적 결단의 문제로서, 대법원판례로 정리되어야 한다. 다만, 인도명령 발령을 저지할 요건으로서의 ‘점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원’이란 변론을 거쳐 판결로 선고하는 것과 같은 정도의 증명을 요구하는 것이 아니라, 본안에서 다투어 볼 필요가 있는 정도의 소명으로 족한 것이므로, 대금지급 이후 점유를 개시한 자도 인도명령의 대상이 된다는 견해에 의하더라도 점유자에 대한 심문을 통해 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’ 즉, ‘점유자의 채무자(또는 종전 소유자)에 대한 점유권원으로서 매각에 의하여 효력을 잃지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원’에 대한 판단과정에서 그 운영의 묘를 잘 살리면 인도명령의 대상을 확장할 경우 예상되는 문제는 극복할 수 있으므로 적극설을 지지한다.

 

⑸ 점유보조자의 경우

 

㈎ 인도집행에 있어 점유하고 있는 채무자가 집행권원에 표시되어 있어야 하는 것은 당연하지만, 채무자와 함께 거주하고 있는 가족이나 동거인 또는 고용인 등에 대하여는 사회통념상 그들이 채무자와 별개 독립한 점유를 가진다고 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 별도의 집행권원 없이도 채무자와 동시에 퇴거시켜서 집행할 수 있다. 이들은 채무자의 점유보조자로서 채무자의 지시에 따라 그 수족으로서 부동산을 소지하는데 그치고 독립된 점유가 인정되지 않기 때문이다.

 

㈏ 점유보조자는 독립한 점유주체가 아니므로 그에 대한 인도청구를 기각하여야 하지만(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다16456, 16463 판결), 인도명령신청 단계에서는 점유보조자인지 여부를 판단하기가 쉽지 않으므로, 피신청인이 이 점을 다투지 않는 한 매수인에게 대항할 수 있는 점유자인지 여부만 따져 인도명령을 발령한다.

 

⑹ 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 경우

 

㈎ 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 상대방이 될 수 없다(민사집행법 제136조 제1항 단서).

이러한 정당한 점유권원의 입증책임은 점유자에게 있으므로, 점유권원이 입증된 경우에만 인도명령을 기각하게 된다.

 

여기서 매수인에게 대항할 수 있는 권원이란 점유자의 채무자에 대한 점유권원으로서 매각에 의하여 효력을 잃지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 말한다.

① 매수인에게 인수되는 용익권, 유치권을 보유하고 있는 경우(매각으로 인하여 소멸하는 저당권·압류·가압류 등에 우선하는 대항력 있는 임차권, 지상권 등의 용익권이라든가, 유치권이 인정되는 경우)나 ② 매각 후 매수인과 새로 임대차계약을 체결하는 등 새로운 약정에 의하여 점유권원을 취득한 경우(법정지상권이라든가 매수인과 점유자의 합의에 의하여 새로 성립한 용익권 등이 포함)를 예로 들 수 있다. 그러나 자신은 임차인이 아니고 부동산에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 경락받은

채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다(대

법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정).

 

㈏ ① 부동산인도명령이 매수인(낙찰자)에게 실체상의 권리 이상의 권리를 부여하는 것일 수는 없다는 점에서 채무자나 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 민사집행법 제136조 제1항 단서를 유추적용하여 매수인(낙찰자)의 인도명령신청을 거절할 수 있다고 할 것인바, 매도인은 그 매매의 효과로서 매수인에 대하여 그 매도 부분에 관한 점유이전의무를 지므로, 매수인(낙찰자)이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다(대법원 1999. 4. 16.자 98마3897 결정).

 

② 주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택(또는 상가건물)에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 관하여 배당요구를 한 경우에, 대항력 있는 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 매수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 매수인에 대하여 임차주택(또는 상가건물)의 인도를 거절할 수 있다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결).

따라서 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였고 보증금의 액수나 확정일자의 순위로 미루어 전액 배당을 받을 수 있을 것으로 예상되거나, 심지어 배당표에 전액 배당받는 것으로 배당표가 작성되었다고 하더라도, 배당이의가 없거나 또는 배당이의가 있더라도 그 이의가 완결되어 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것이다. 즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때즉, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23892 판결).

 

③ 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결).

 

⑺ 경매목적물을 인도받은 후의 점유자

 

임의인도이든 인도명령집행에 의한 인도이든 매수인이 일단 부동산을 인도(점유개정 또는 반환청구권의 양도에 의한 점유이전의 경우도 포함한다)받은 후에는 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 더 이상 인도명령을 신청할 수 없으나, 다만 인도명령을 신청한 바 없이 점유자에 대하여 잠시 인도를 유예해 준 것에 불과한 경우에는 인도명령신청권을 상실하지 아니하고, 단지 유예기간이 지난 뒤에야 행사할 수 있을 뿐이다.