【가등기상 권리, 등기된 환매권에 대한 집행】《가등기상 권리에 대한 집행, 등기된 환매권에 대한 집행》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<가등기상 권리, 등기된 환매권에 대한 집행> [이하 제2판 민사집행실무총서(II) 채권집행 박영호/양진수/이동기 P.578-583 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(IV) P.568-571 참조]
I. 가등기상 권리, 등기된 환매권에 대한 집행 [이하 법원실무제요(2020) 민사집행(IV) P.568-571 참조]
1. 가등기상 권리의 경우
가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나, 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다[대판(전) 1998. 11. 19. 98다24105].
따라서 가등기상의 권리로서 압류명령의 대상이 될 수 있는 것으로는 소유권이전등기청구권 가등기상의 소유권이전등기청구권, 조건부 소유권이전가등기상의 조건부 소유권이전등기청구권 등이 있다.
가등기에 기한 본등기절차의 이행을 금지하는 취지의 가처분은 등기사항이 아니나, ‘소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기상의 권리’ 자체의 처분을 금지하는 가처분은 등기사항에 해당한다(대판 2007. 2. 22. 2004다59546).
등기이전청구권이 등기된 때(부등 88조의 규정에 의하여 그 청구권이 가등기된 때)에는 부기등기의 방법에 의하여 가압류의 등기를 할 수 있다(등기예규 1344호).
소유권이전청구권 가등기상의 소유권이전등기청구권과 같은 가등기상의 권리도 독립하여 재산적 가치를 가지고, 그 현금화에 의하여 채권자의 만족에 공할 수 있는 것으로서 강제집행의 대상이 된다.
그런데 이는 시기부 또는 정지조건부인 장래의 부동산 소유권이전등기청구권으로서 유체동산이나 부동산이 아님은 물론, 금전채권도 아니고, 민사집행법 244조의 조건 없는 현재의 부동산이전등기청구권에 해당하지도 않으므로, 결국 그 밖의 재산권에 해당한다.
가등기상의 권리에 대한 집행의 관할도 1차적으로는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이고, 등기를 하는 곳(민집규 175조 2항)은 2차적 관할에 불과하다.
이 경우 가등기의 본등기의무자를 제3채무자로 적어야 한다.
2. 등기된 환매권의 경우
환매란 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리, 즉 환매권을 보류한 경우에 그 환매권을 일정한 기간 내에 행사하여 매매의 목적물을 다시 사오는 것을 말한다(민 590조).
환매권(민 592조)은 그 자체가 물권 등의 재산권을 취득할 수 있는 하나의 독립한 재산권으로서 양도성이 인정된다(대판 1984. 4. 10. 81다239).
등기된 환매권상의 권리이전청구권을 압류하는 경우에는 앞서 본 가등기상의 권리이전청구권 압류의 경우와 마찬가지로 압류등기를 할 수 있다고 볼 것이다.
환매권의 등기는 원래의 매매에 의한 이전등기에 부기등기를 하는 형식으로 하는 것이므로 환매권상의 권리이전청구권의 압류등기는 ‘부기등기의 부기등기’로 하여야 한다.
환매권에 대한 압류신청 시 제3채무자는 채무자에 대하여 소유권이전의 의무를 부담하는 자(본등기의무자)이다.
3. 압류신청
그 밖의 재산권에 대한 강제집행신청서의 기재사항에 관하여는 민사집행규칙 159조가 준용된다(민집규 174조).
권리이전에 등기가 필요한 그 밖의 재산권에 대한 압류명령신청서에는 집행력 있는 정본 외에 권리에 관한 등기사항증명서 또는 등록원부의 등본이나 초본을 붙이도록 하고 있다(민집규 175조 1항).
이 것은 이 문서에 의하여 피압류채권의 존재와 내용을 확인하기 위한 것이다.
신청인이 신청 시에 위 문서를 붙이지 않은 때에는 집행법원은 보정을 명하여야 하고, 신청인이 이에 응하지 않으면 신청을 각하하여야 한다.
4. 관할
채권집행에서는 1차적으로 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원, 그것이 없는 때에는 제3채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이 되고(민집 224조 l항, 2항), 이 규정은 그 밖의 재산권에 대한 집행절차에도 준용된다(민집 251조 1항).
등기 등이 필요한 그 밖의 재산권의 경우에는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 1차적 집행법원이 되고, 이러한 지방법원이 없는 경우에는 그 등기 등을 하는 곳을 관할하는 법원이 집행법원이 된다(민집규 175조 2항).
5. 압류등기 및 현금화
권리이전에 등기 또는 등록이 필요한 그 밖의 재산권에 대한 강제집행에는 민사집행법 94조 내지 96조, 141조 및 144조의 규정이 준용된다(민집규 175조 5항).
따라서 법원이 압류명령을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 하고(민집 94조), 촉탁받은 등기관은 그 등기를 마친 후 등기사항증명서를 법원에 보내야 한다(민집 95조).
또한 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다(민집 96조).
가등기상 권리 등에 대한 압류등기는 처분제한의 효력발생요건이 아니므로, 제3채무자에 대한 송달과 압류기입 중 먼저 된 시점에 압류의 효력이 생긴다(민집규 175조 3항 본문).
가등기된 부동산소유권이전등기청구권에 대한 압류의 기입등기를 마친 후 가등기에 기한 본등기와 이에 터잡아 제3자 명의의 소유권이전등기를 마친 경우에는, 압류채권자는 제3자에 대하여 위 압류의 처분금지적 효력을 주장할 수 있다.
따라서 제3자 명의의 소유권이전등기는 등기된 압류의 채권자와의 관계에서 무효이므로 그 가등기된 부동산 소유권이전등기청구권을 압류한 채권자의 신청에 의한 해당 부동산에 대한 강제집행절차에 의하여 부동산을 매수한 매수인 명의의 소유권이전등기는 적법·유효하다(대판 1998. 8. 21. 96다29564).
한편 압류명령 신청이 취하되거나 집행절차가 취소되는 등 목적재산권의 현금화에 이르지 않고 집행절차가 완결된 때에는 압류등기의 말소를 촉탁하여야 하고(민집 141조), 목적채권의 현금화가 종료된 경우에 양도명령 등으로 목적재산이 이전된 때에는 압류등기의 말소를 촉탁하는 외에 취득자 앞으로 이전등기를 하여야 한다(민집 144조 1항).
가등기된 부동산 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령의 주문례는 다음과 같다.
1. 채무자의 제3채무자에 대한 별지 목록 기재 부동산에 관한 서울중앙지방법원 등기국 2010. . . 접수 제0000호로 마친 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 매매예약완결을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 압류한다.
2. 제3채무자는 채무자에게 위 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하여서는 아니 된다.
3. 채무자는 위 소유권이전등기청구권을 양도하거나 그 밖의 처분을 하어서는 아니 된다.
II. 가등기상 권리, 등기된 환매권에 대한 집행
1. 가등기상 권리의 경우
⑴ 가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나, 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다(대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결).
따라서 가등기상의 권리로서 압류명령의 대상이 될 수 있는 것으로는 소유권이전등기청구권 가등기상의 소유권이전등기청구권, 조건부 소유권이전가등기상의 조건부 소유권이전등기청구권 등이 있다.
⑵ 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 금지하는 취지의 가처분은 등기사항이 아니나, ‘소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기상의 권리’ 자체의 처분을 금지하
는 가처분은 등기사항에 해당한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결).
⑶ 등기이전청구권이 등기된 때(부동산등기법 제88조의 규정에 의하여 그 청구권이 가등기된 때)에는 부기등기의 방법에 의하여 가압류의 등기를 할 수 있다(등기예규 1344호).
⑷ 소유권이전청구권 가등기상의 소유권이전등기청구권과 같은 가등기상의 권리도 독립하여 재산적 가치를 가지고, 그 현금화에 의하여 채권자의 만족에 공할 수 있는 것으로서 강제집행의 대상이 된다.
그런데 이는 시기부 또는 정지조건부인 장래의 부동산 소유권이전등기청구권으로서 유체동산이나 부동산이 아님은 물론, 금전채권도 아니고, 민사집행법 제244조의 조건 없는 현재의 부동산 이전등기청구권에 해당하지도 않으므로, 결국 그 밖의 재산권에 해당한다.
⑸ 가등기상의 권리에 대한 집행의 관할도 1차적으로는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이고, 등기를 하는 곳(민사집행규칙 제175조 제2항)은 2차적 관할에 불과하다.
이 경우 가등기의 본등기의무자를 제3채무자로 적어야 한다.
2. 등기된 환매권의 경우
⑴ ‘환매’란 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 ‘환매할 권리’, 즉 환매권을 보류한 경우에 그 환매권을 일정한 기간 내에 행사하여 매매의 목적물을 다시 사오는 것을 말한다(민법 제590조).
⑵ 환매권(민법 제592조)은 그 자체가 물권 등의 재산권을 취득할 수 있는 하나의 독립한 재산권으로서 양도성이 인정된다(대법원 1984. 4. 10. 선고 81다239 판결).
⑶ 등기된 환매권상의 권리이전청구권을 압류하는 경우에는 앞서 본 가등기상의 권리이전청구권 압류의 경우와 마찬가지로 압류등기를 할 수 있다고 볼 것이다.
환매권의 등기는 원래의 매매에 의한 이전등기에 부기등기를 하는 형식으로 하는 것이므로, 환매권상의 권리이전청구권의 압류등기는 ‘부기등기의 부기등기’로 하여야 한다.
⑷ 환매권에 대한 압류신청 시 제3채무자는 채무자에 대하여 소유권 이전의 의무를
부담하는 자(본등기의무자)이다.
3. 압류신청
그 밖의 재산권에 대한 강제집행신청서의 기재사항에 관하여는 민사집행규칙 제159조가 준용된다(민사집행규칙 제174조).
권리이전에 등기가 필요한 그 밖의 재산권에 대한 압류명령 신청서에는 집행력 있는 정본 외에 권리에 관한 등기사항증명서 또는 등록원부의 등본이나 초본을 붙이도록 하고 있다(민사집행규칙 제175조 제1항).
이것은 이 문서에 의하여 피압류채권의 존재와 내용을 확인하기 위한 것이다.
신청인이 신청 시에 위 문서를 붙이지 않은 때에는 집행법원은 보정을 명하여야 하고, 신청인이 이에 응하지 않으면 신청을 각하하여야 한다.
4. 관할
채권집행에서는 1차적으로 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원, 그것이 없는 때에는 제3채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이 되고(민사집행법 제224조 제1항, 제2항), 이 규정은 그 밖의 재산권에 대한 집행절차에도 준용된다(민사집행법 제251조 제1항).
등기 등이 필요한 그 밖의 재산권의 경우에는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 1차적 집행법원이 되고, 이러한 지방법원이 없는 경우에는 그 등기 등을 하는 곳을 관할하는 법원이 집행법원이 된다(민사집행규칙 제175조 제2항).
5. 압류등기 및 현금화
⑴ 권리이전에 등기 또는 등록이 필요한 그 밖의 재산권에 대한 강제집행에는 민사집행법 제94조 내지 제96조, 제141조 및 제144조의 규정이 준용된다(민사집행규칙 제175조 제5항).
따라서 법원이 압류명령을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 하고(민사집행법 제94조), 촉탁받은 등기관은 그 등기를 마친 후 등기사항증명서를 법원에 보내야 한다(민사집행법 제95조).
또한, 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제96조 제1항).
⑵ 가등기상 권리 등에 대한 압류등기는 처분제한의 효력발생요건이 아니므로, 제3채무자에 대한 송달과 압류기입 중 먼저 된 시점에 압류의 효력이 생긴다(민사집행규칙 제175조 제3항 본문).
⑶ 가등기된 부동산 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 기입등기를 마친 후 가등기에 기한 본등기와 이에 터 잡아 제3자 명의의 소유권이전등기를 마친 경우에는, 압류채권자는 제3자에 대하여 위 압류의 처분금지적 효력을 주장할 수 있다.
따라서 제3자 명의의 소유권이전등기는 등기된 압류의 채권자와의 관계에서 무효이므로, 그 가등기된 부동산 소유권이전등기청구권을 압류한 채권자의 신청에 의한 해당 부동산에 대한 강제집행절차에 의하여 부동산을 매수한 매수인 명의의 소유권이전등기는 적법·유효하다.
11)
⑷ 한편, 압류명령 신청이 취하되거나 집행절차가 취소되는 등 목적재산권의 현
금화에 이르지 않고 집행절차가 완결된 때에는 압류등기의 말소를 촉탁하여야 하고
(민사집행법 제141조), 목적채권의 현금화가 종료된 경우에 양도명령 등으로 목적재
산이 이전된 때에는 압류등기의 말소를 촉탁하는 외에 취득자 앞으로 이전등기를 하
여야 한다(민사집행법 제144조 제1항)(대법원 1998. 8. 21. 선고 96다29564 판결).
⑸ 가등기된 부동산 소유권이전등기청구권에 대한 압류명령의 주문례는 다음과 같다.
『1. 채무자의 제3채무자에 대한 별지 목록 기재 부동산에 관한 서울중앙지방법원 등기국 2010. . . 접수 제○○○○호로 마친 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 매매예약완결을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 압류한다.
2. 제3채무자는 채무자에게 위 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하여서는 아니 된다.
3. 채무자는 위 소유권이전등기청구권을 양도하거나 그 밖의 처분을 하여서는 아니 된다.』
