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【(부동산경매) 】 분할매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지를 법원은 자유재량으로 결정할 수 있는 걸까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 분할매각의 원칙 1. 분할매각(개별매각)과 일괄매각 하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법과 여러 개의 부동산 전부에 관하여 일괄하여 하는 방법이 있는 바, 전자를 분할매각 또는 개별매각이라 하고, 후자를 일괄매각이라 한다. 2. 분할매각(개별매각)의 원칙 (1) 개별매각에 관하여는 법에 명문의 규정이 있는 것은 아니지만, 민사집행법 124조에서, 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에..

【(부동산경매) 】 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 특별매각조건, 법정매각조건 1. 매각조건의 개념 (1) 부동산경매에 있어 강제 현금화로서 매각은 그 성질상 매매의 내용을 계약당사자의 자유스러운 절충과 개별적인 결정에 맡기는 것은 불가능하고, 미리 어떠한 조건으로 매수신청을 허용할 것인지, 매수인이 어떤 조건으로 부동산의 소유권을 취득할 것인가를 정형적으로 정하여 매수신청인이 그에 따라 금액을 정하도록 할 필요가 있다. 매각조건이란 법원이 부동산을 매각하여 그 소유권을 매수인에게 이전시키는 데 있어서 지켜야 할 조건, 즉 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 이 같은 매각조건은 현황조사(법 85)나 감정평가(법 97), 심문 등에 의하여 수집한 정보나 자료..

【(부동산경매) 】 통지받지 못한 이해관계인이 매각기일을 스스로 알고 있었던 경우에도 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각허가결정 확정 후 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않은 사유로써 매각허가결정의 효력을 다툴 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일의 통지를 하지 않은 하자 1. 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당(＝매각허가결정에 대한 즉시항고) (1) 이해관계인에 대한 기일 통지의 누락은 민사집행법 121조 1호에서 정한 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당한다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정). 따라서 매각기일과 매각결정기일의 통지를 하지 않은 절..

【(부동산경매) 】 매각기일의 통지를 하지 않은 하자를 이유로 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있을까? 매각기일의 통지는 발송송달로 충분한 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일의 통지 1. 매각기일의 통지 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 한다(법 104②). 그 통지는 배당요구의 종기로부터 1월 안에 해야 한다(재민 91-5). 매각절차의 이해관계인은 매각기일에 출석하여 매각부동산이 지나치게 저렴하게 매각되는 것을 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수도 있고, 채무자를 제외하고는 스스로 매수신청을 하는 등 누구에게 얼마에 매각되느냐에 대하여 직접적인 이해관계를 가지고 있을 뿐 아니라, 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는..

【(부동산경매) 】 매각기일의 공고 내용이 잘못 기재되어 있는 경우 매각허가결정에 대한 항고이유가 되는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일공고에 기재할 사항 1. 매각기일공고에 기재할 사항 매각기일의 공고에는 다음의 사항을 적어야 한다(법 106, 규칙 56). 매각기일공고에 조세 기타 공과를 명시해야 하는 것은 아니다(대법원 1992. 2. 12.자 91마584 결정). 가. 부동산의 표시(법 106ⅰ) 매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 매각목적물의 특정과 매각목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다(대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정). 따라서 매각부동산을 ..

【(부동산경매) 】 현행 예규에 따른 매각기일의 공고방법에는 어떤 것이 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각기일의 공고방법 1. 공고방법 매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고해야 한다(법 104①). 매각기일의 공고는 ① 법원게시판 게시, ② 관보·공보 또는 신문 게재, ③ 전자통신매체를 이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다. 가. 세 가지 공고방법(규칙 11① 각호) (1) 법원게시판 게시 법원게시판 게시는 종전부터 널리 사용되어 온 공고방법으로서 비용이 저렴하고 공고절차가 간편하다는 장점이 있으나, 공고의 실효성을 기대하기 어렵다는 단점이 있다. 경매법원이 경매기일 공고서류를 게시하는 경우, 공고내용을 게시판에서 읽을 수 있는..

【(부동산경매) 】 매각결정기일은 매각기일부터 1주 후로 정해야 하는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각결정기일 1. 매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 매각절차의 적법 여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 매각결정기일이라 한다. 법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고해야 한다(법 104①). 매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정해야 한다(법 109①). 이 규정은 훈시규정이다(대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정). 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 해야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다(재민 98-11). ..

【(부동산경매) 】 부동산매각절차를 진행함에 있어 한 기일씩 매각 및 매각결정기일을 개별지정하는 방식에 의하지 않고, 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄지정하는 이유는 무얼까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 수회 매각기일의 일괄지정 1. 매각기일의 지정 (1) 매각기일이란 집행법원이 매각부동산에 대한 매각을 실시하는 기일을 말한다. 법원이 부동산을 매각하기 위해서는 우선 매각기일과 매각결정기일(기간입찰의 경우에는 입찰기간 포함, 이하 같다)을 지정하고, 이를 공고해야 한다. 집행법원은 공과주관 공공기관에 대한 최고, 현황조사, 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 매각절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각기일을 정하여 공고한다(법 104①). 매각기일이 ..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 】 기일입찰과 기간입찰의 차이, 입찰과 경매의 차이 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 ● 경매의 매각방법 1. 매각의 3가지 방법 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다(법 103②). 각 매각방법에 따른 절차는 민사집행규칙 61조 내지 72조에 규정되어 있다. 기일입찰에 관하여 상세한 조문을 두고 기간입찰과 호가경매는 이를 준용하는 방식을 취하고 있다. 실무에서는 부동산의 경우 호가경매의 방법은 거의 이용되지 않고 있고, 주로 기일입찰의 방법을 이용하고 있으며, 간혹 기간입찰의 방법을 이용하기도 한다. 부동..

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 경매취하의 효력 및 그에 대한 불복절차>】 경매취하의 효력 및 그에 대한 불복절차, 경매절차비용의 처리 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】 경매취하의 효력 및 그에 대한 불복절차, 경매절차비용의 처리> ● 경매취하 후의 처리 1. 경매절차의 종료(=취하의 효력)와 취하에 관한 불복 가. 취하의 효력(=경매절차의 종료) (1) 경매신청이 유효하게 취하되면 압류는 소급하여 소멸한다(법 93①).  즉, 유효한 취하가 있으면 경매절차는 당연히 종료한다. 따라서 별도로 경매절차 내지 경매개시결정을 취소할 필요가 없다.  경매신청이 취하되면 압류로 인한 소멸시효 중단의 효력이 소멸하는 것과 마찬가지로 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당..