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【판례】《재외국민의 국내거소신고와 주택임대차의 대항요건(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [근저당권자인 원고가 재외국민인 피고의 거소이전신고는 주택임대차보호법상 대항요건으로 볼 수 없다고 주장하면서 배당이의를 한 사건] 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본․초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친..

【판례】《주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 적용 범위와 요건(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 【판시사항】 2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 갑 등이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 위 규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단..

【판례】《공동임차인중 1인만이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차전체에 미치는지(적극)(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [공동임차인 중 1인만이 대항력 요건을 갖춘 경우 그 대항력이 임대차 전체에 미치는지 여부가 쟁점이 된 사건] 【판시사항】 주택의 공동임차인 중 1인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖춘 상태에서 임차 건물이 양도되는 경우, 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무가 소멸하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 ..

【판례】《주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인의 임차주택 점유와 임차보증금반환채권의 소멸시효(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다. 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 ..

【주택임대차보호법상 임대료상한, 계약갱신요구권과의 관계, 전월세전환, 임대료상한제한(5% 이내)】《적용시점, 상한 5%의 의미》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임대료 상한 가. 임대료 상한 제한(5% 이내) 적용시점 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다. 나. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 의미는 아니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 다. 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 지 여부 ⑴ 그렇지 않다. 계..

【판례】《주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극)(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [주택임대차보호법에 따른 임대차 종료 후 임차인의 보증금반환채권에 관한 소멸시효 진행 여부가 문제된 사건] 【판시사항】 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부(소극) 【판결요지】 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행..

【주택임대차보호법상 계약갱신요구권, 계약갱신거절사유>】《계약갱신요구권(행사시점, 행사횟수, 적용범위), 임차인이 나가기로 한 약속을 어기고 계약갱신청구권을 행사한 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)상 임차인의 ‘계약갱신요구권’ [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1537-1539 참조] 가. 관련 규정 ● 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임..

【판례】《계약명의신탁이 무효임을 이유로 명의수탁자로부터 그 소유권이전등기를 회복하게 된 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는지 여부, 피고(명의신탁자)가 변론종결 후의 승계인에 해당하여 기존 임대인에 대한 확정판결의 기판력이 미친다는 이유로 권리보호의 이익이 없다고 본 원심의 가정적 판단의 당부 / 매도인 악의의 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터의 대항력 있는 임차인이 등기명의를 돌려받은 명의신탁자에게 대항할 수 있는지 여부 및 변론종결 후 승계인에 대한 본안소송에 소의 이익이 인정되는 경우(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 : [부동산 계약명의신탁..

【개정 주택임대차보호법】《전월세 전환, 계약갱신요구권, 임대료 인상률 상한 5%》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 계약갱신요구권 행사시 전세에서 월세 전환 가능 여부 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정한다. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하는 경우의 예시를 들어보..

【개정 주택임대차보호법】《임대료상한제한(5% 이내), 계약갱신요구권》〔윤경 변호사 1더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임대료상한제한 적용범위 임대료 상한 제한(5% 이내)은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다. 2. 임대료 상한 5%의 의미 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 의미는 아니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인 과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없 으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것일까? 그렇지 않다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통 해 기존 차임의 5% 범위 내..