【(민사변호사)<민사소송> 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부】<자동해지조항의 효력> ① 실권조항(실권약관, 자동해지조항)의 의미와 효력, ② 전세금채권에 대한 양도금지특약의 해석, ③ 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<① 실권조항(실권약관, 자동해지조항)의 의미와 효력, ② 전세금채권에 대한 양도금지특약의 해석, ③ 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부>
● 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부
【대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336,5343 판결】
◎[요지]
[1] 임대차계약을 체결하면서, '임대차계약은 임차인이 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다.'고 약정하였는데, 그 후 임차인이 위 기한 내에 입점하지 않았다면 해지의 의사표시를 요하지 않고 그 불이행 자체로써 위 임대차계약은 그 일자에 자동적으로 해지된 것으로 보아야 한다.
[2] 임대차계약의 당사자 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 본 사례.
[3] 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다.
[4] 처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[5] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 별다른 이견이 없고 임대차계약서에 기재되어 있는 문언의 내용상으로 임대보증금반환채권에 관한 양도금지 특약규정의 효력을 임대차계약의 종료시나 임대목적물의 명도시까지로 제한하고 있지 아니한 경우, 처분문서의 의사해석 법리에 비추어 그 객관적 문언과 다른 내용의 해석을 할 수는 없는 것이고, 더욱이 임대차계약 체결 당시 임차인은 임대보증금반환채권에 관한 양도금지 특약을 감수하고 이에 동의한 것이므로 양도금지특약이 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 때까지만 유효한 것으로 제한해석을 하지 않는다고 하여 임차인에게 가혹한 것이라고 볼 수 없고, 임대인으로서는 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후라도 보증금반환채권만이 양도되어 버림으로써 최초 법률관계의 당사자가 아닌 제3자와의 법률분쟁에 휩싸이거나 복잡한 권리관계가 형성되는 것을 미리 방지하기 위하여 양도금지의 특약을 할 수 있는 것이므로, 임대인에게 양도금지 특약의 실익이 없는 것은 아니라고 할 것이다.
[6] 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고, 여기서 말하는 중과실이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도 금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·입증하여야 한다.
[7] 합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제, 해지에 관한 민법 제548조 제2항의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해지로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다.
제목 : 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 자동해지조항의 의미와 효력, ② 전세금채권에 대한 양도금지특약의 해석, ③ 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부이다.
2. 자동해지조항의 의미와 효력(= 제1 쟁점){윤경, “자동해지조항의 의미와 효력, 전세금채권에 대한 양도금지특약의 해석, 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부”, 대법원판례해설 44호 44-49쪽}
가. 문제점 제기
이 사건 임대차계약서에는 자동해지조항이 있는바, 이 자동해지조항의 효력은 어떠한지(즉 그 조항에서 정한 기간의 경과로 계약이 해지되는지 아니면 당사자 일방의 의사표시가 있어야 계약이 해지되는지 여부) 및 이 사건의 사실관계에 비추어 언제 계약해지가 이루어진 것인지가 첫 번째 쟁점이다.
나. 실권조항(실권약관, 자동해지조항)의 의미와 효력
실권조항은 광의로는 채무자의 채무불이행을 조건으로 하여 해제권을 유보하는 특약을 포함하나, 협의로는 채무불이행의 경우에 채권자쪽의 특별한 의사표시가 없더라도 당연히 계약의 효력을 잃게 하고 채무자의 계약상의 권리를 상실하게 하는 취지의 조항을 말한다.
일반적으로 계약을 해제하려면 ① 상대방의 이행지체, ② 이행최고 및 최고기간내 상대방의 불이행, ③ 해제의 의사표시라는 요건을 갖추어야 하는데, 위 요건을 완화하는 약정을 하는 것이다.
실권조항에서는 해지권의 유보가 있는 것이 아니라 채무자의 채무불이행을 해제조건으로 하는 조건부행위가 있는 것으로 해석되고, 따라서 조건이 되는 사실이 발생되면 계약은 당연히 그 효력을 잃게 되며 상대방에 대한 해제의 의사표시를 필요로 하지 않는 점에서 해제와 다르다.
다. 실권조항에 관한 판례의 태도
⑴ 실권약관으로 보지 않은 사례
① 제1유형(잔대금에 관한 사안)에 관한 판례로는 대법원 1976. 6. 8. 선고 76다890 판결, 1976. 6. 8. 선고 76다890 판결, 1979. 10. 30. 선고 79다661 판결, 1989. 7. 25. 선고 88다카28891 판결, 1992. 7. 24. 선고 91다15614 판결 등이 있다.
잔대금에 관하여 실권특약이 있는 경우에는 동시이행관계에 있는 상대방 채무의 이행제공 등으로 잔대금지급의무가 이행지체에 빠진 경우라야 잔대금 미지급만으로 자동해제된다고 한다.
매도인이 이전등기를 넘겨 줄 아무런 준비를 갖추어 놓지 않고서 상대방의 잔대금지급기일 도과만을 이유로 계약의 당연해제를 주장하는 것은 부당하기 때문이다.
② 제2유형(계약금의 포기 또는 그 배액상환과 관련된 사안)에 관한 판례로는 대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결, 1979. 12. 26. 선고 79다1595 판결, 1980. 12. 9. 선고 80다1815 판결 등이 있다.
이러한 판례에 의하면 이행기일에 당사자 일방의 위약, 즉 이행지체가 있더라도 매매계약은 자동적으로 해제되지 아니하고 위약의 상대방이 상당한 기간을 정한 다음 이행최고 및 해제의 의사표시를 하여야만 비로소 매매계약이 해제된다는 것이다.
⑵ 실권약관으로 인정한 사례
대법원 1992. 8. 18. 선고 92다5928 판결, 1971. 12. 14. 선고 71다2014 판결, 1980. 2. 12. 선고 79다2035 판결, 1988. 12. 20. 선고 88다카132 판결, 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결, 1992. 8. 18. 선고 92다5928 판결 등이 있다.
위 판례들은 모두 중도급지급에 관한 것으로 중도금지급의무는 동시이행관계에 있지 않다는 점을 고려하여 실권약관의 효력을 인정하고 있다.
즉 대법원은 중도금은 소유권이전등기의무에 대하여 선이행관계에 있기 때문에 잔대금의 경우와 취급을 달리하고 있다.
라. 판례의 입장 요약(= 제1 쟁점의 해결)
결국 판례는 실권약관의 정함이 있는 경우에도 이행지체의 요건을 갖추어 해제권이 발생한다는 전제하에 쌍무계약에 있어서 동시이행의 항변권이 인정되는 경우에는 반대채무의 이행의 제공이 없는 한 채무를 이행하지 아니하여도 이행지체에 해당하지 아니하므로 해제권이 발생하지 않는다고 보고, 중도금지급의무와 같이 선이행의무인 경우에는 그 불이행으로 바로 이행지체에 해당하므로 해제권이 발생된다고 보는 것이다.
3. 전세금채권에 대한 양도금지특약의 해석(= 제2 쟁점)(윤경, 위 논문, 55-68쪽)
가. 문제점 제기
전세금반환청구권은 양도할 수 없다는 특약을 한 경우 그 특약의 취지 및 효력, 즉 원심같은 제한해석이 가능한지 여부를 살펴본다.
나. 전세금반환청구권의 양도 가능 여부
① 전세금반환청구권을 전세권과 분리하여 따로 양도하는 것이 가능한지가 우선 문제된다.
이러한 양도가 불가능하다면, 양도금지특약의 효력 여부는 더 이상 따질 필요가 없기 때문이다.
② 대법원 판례는 존속 중인 전세권에 관하여 원칙적으로 부정설을 채택하고 있다(대법원 1966. 6. 28. 선고 66다771 판결, 1966. 7. 5. 선고 66다850 판결, 1966. 9. 6. 선고 66다769 판결, 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결).
다만 전세권이 기간만료나 합의해제된 경우에는 분리양도가 가능하다(대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결 참조).
이 사건에서는 1997. 11. 29.에 합의해지되었으므로, 합의해지된 이후인 1997. 12.말에 이루어진 전세금채권의 양도는 가능하다.
따라서 다음 항에서 양도금지특약의 취지 및 효력에 관하여 살펴보기로 한다.
다. 전세금반환채권에 대한 양도금지특약
민법은 원칙적으로 채권의 양도성을 긍정하면서 예외적으로 채권의 성질 또는 당사자의 의사표시 등에 의하여 그 양도성을 제한 내지 배제할 수 있도록 하고 있다(민법 제449조).
양도금지 특약에 의하여 채권은 양도성을 잃게 되나 그 비양도성은 절대적인 것이 아니고 상대적이다(양도금지 효력의 상대성).
따라서 선의의 제3자는 양도금지 특약에도 불구하고 양도가 금지된 채권을 유효하게 양수․취득할 수 있고 채무자에 대하여 그 양수채권을 주장할 수 있다.
양도금지 특약의 존재와 제3자의 악의․중과실의 점에 관한 입증책임은 그 특약으로 대항하려는 채무자 측에게 있다(대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결).
일반적으로 양도금지 특약이 기재된 채권증서의 존재만으로 곧바로 그 특약의 존재에 관한 채권 양수인의 악의나 중과실을 추단할 수 없다는 것이 판례의 입장이다(대법원 2000. 4. 25. 선고 99다67482 판결).
라. 제한적 해석의 타당성 검토 (제2 쟁점의 해결)
⑴ 문제 제기
원심은, 이 사건 양도금지특약의 취지는 임대기간 중 임대보증금반환채권을 타인에게 양도하는 경우 임대인에게 불이익이 발생할 가능성이 있어 이를 방지하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로, 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후까지 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 보기는 어렵다고 보았다. 임대차계약이 종료되고 임대목적물까지 명도되었음에도 불구하고 임차인이 임대보증금반환채권을 양도하지 못하도록 하는 것은 임차인에게 너무나 가혹할 뿐 아니라 임대인에게 아무런 실익이 없기 때문이다. 이러한 해석은 타당한지 의문이 든다.
⑵ 대상판결의 태도
대상판결은 이러한 제한 해석은 타당하지 않다고 보았다.
그 이유로, ① 처분문서의 해석에 반하고, ② 당사자의 의사에 반하며, ③ 임대차종료후 양도금지가 임대인에게 실익이 없는 것은 아니라는 점을 들고 있다.
4. 계약의 합의해지시 반환할 전세금에 대한 지연손해금 부가 여부(= 제3 쟁점)(윤경, 위 논문, 68-75쪽)
가. 문제점 제기
이 사건에서 임대차계약이 합의 해지된 경우 전세금에 대하여 부당이득금의 성질을 가진 법정이자 또는 이행지체로 인한 지연손해금을 부가할 수 있는지 여부가 문제된다. 이 점에 관하여 판례는 ① 법정해제권이나 약정해제권의 행사로 해제된 경우와 ② 합의해제 또는 합의해지된 경우(이 사건의 경우)를 달리 취급하고 있으므로, 이를 나누어 보기로 한다.
나. 법정해제권이나 약정해제권의 행사로 해제된 경우
⑴ 민법 제548조 제2항에 따른 법정이자 부가 여부 (= 긍정)
대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결의 취지는 다음과 같다.
① 법정해제권이나 약정해제권의 행사로 계약이 해제된 경우 그 원상회복으로 반환할 금전에 대하여는 법정이자를 부가하여야 한다.
② 그 금원의 지급의무가 소유권이전등기말소등기 절차이행의무가 동시이행의 관계에 있다고 하여 달라지는 것은 아니다.
③ 법정이자의 부가는 이행지체로 인한 것이 아니라 부당이득의 성질을 갖기 때문이다.
⑵ 위 법리의 적용범위
① 매수인의 매매목적물명도의무가 동시이행관계에 있는 경우에도 적용된다.
위 법리를 판시한 판례들은 주로 매매계약이 해제되면서 매도인의 매매대금반환의무와 매수인의 소유권이전등기말소등기 절차이행의무가 동시이행의 관계에 있는 경우에 관한 것이다. 그런데 매수인의 매매목적물명도의무 역시 동시이행관계에 있는 경우에도 위 판례의 법리가 그대로 적용된다.
② 계약이 무효인 경우 또는 계약기간이 만료된 경우에는 위 법리가 적용되지 않는다.
위 판례의 법리는 해제권의 행사로 계약이 해제된 경우 민법 제548조 제2항에 따른 법리이므로, 계약이 무효인 경우 또는 계약기간이 만료된 경우에는 적용되지 않는다.
⑶ 이행지체로 인한 지연손해금의 부가 여부 (= 부정)
만일 이 사건이 해제권(해지권)의 행사로 해제(해지)된 사안이라면, 반환할 전세금에 지연손해금을 부가할 수 없다.
전세권자든 전세권설정자든 동시이행의 항변권을 가지는 동안, 즉 일방이 자기 채무의 이행 또는 그 제공을 하기까지는 상호 이행지체에 빠지지 아니하며, 따라서 지연배상의 문제는 발생하지 아니한다{상대방의 이행제공이 없는 한 지체책임을 지지 않는다는 효과는 항변권을 원용행사하여야만 생기는 것(행사효과설)이 아니라 항변권의 존재 자체로 생긴다(존재효과설).
판례도, “쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이고, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니다”고 판시하고 있다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38723, 38730 판결, 1995. 7. 14. 선고 94다12739 판결, 1997. 8. 22. 선고 96다40851, 40868 판결, 1998. 3. 13. 선고 97다54604, 54611 판결, 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결 등)}.
다. 합의해제(합의해지)가 된 경우 (제3 쟁점의 해결)
합의해제 또는 해제계약이라 함은 해제권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제에 관한 민법 제548조 제2항의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해제로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 86다카1147,86다카1148 판결, 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결, 1997. 11. 14. 선고 97다6193 판결).
대상판결도 같은 입장을 취하고 있다.
