【상가건물임대차보호법】구분건물을 통합하여 하나의 상가로 사용하는 경우 상가건물임대차보호법상의 소액임차인에 해당하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<구분건물을 통합하여 하나의 상가로 사용하는 경우 상가건물임대차보호법상의 소액임차인에 해당하는지 여부>
1. 문제점 제기
모두 3개의 독립하여 등기가 된 구분건물을 임대인이 이를 통합하여 하나의 상가로 개조하였고, 임차인과 임대차계약을 체결함에 있어서도 하나의 계약서를 사용한 경우, 등기에 따라 하나씩 하나씩 나누어 보증금을 계산하여 소액보증금으로 처리해야 하는지, 계약서에 따라 합계보증금을 기준으로 하여 소액보증금의 범위 밖의 경우로 처리해야 하는지 문제된다.
나. 검토
이에 대해서는 등기에 따라 하나씩 계약을 하였으면 소액보증금으로서 보호를 받았을 것인데, 계약서를 하나로 하였다는 이유만으로 소액보증금이 아니라고 보는 것은 부당하다는 견해와 상가건물임대차보호법의 입법취지나 사회·경제적인 측면에서 보호대상에서 제외해야 한다는 견해가 대립되고 있으나, 그 계약의 경위나 소유관계 등에 비추어 소극설이 타당하다 할 것이다. 실무의 다수도 소극설을 지지하고 있다{2012 사법보좌관정례세미나회의록(실무상 제문제 등 종합토론), 33-37면}.
그러나 위 사안과 달리 구분상가의 소유자들이 각기 다르고, 계약도 개별적으로 이루어졌지만, 임차인이 이를 통합하여 대형슈퍼나 헬스장 등 하나의 상가로 사용하는 경우에는 탈법적인 의도에 의한 경우 등 특별한 사정이 없는 한 보호의 대상에 해당한다고 보아야 할 것이다.
임차인이 경제적인 강자이고, 구분상가로 두지 않고 통합하여 하나의 상가로 사용하였다는 사후적인 사정만으로 상가건물임대차보호법 보호대상이 아니라고 할 수는 없기 때문이다{서울중앙지방법원 2012. 11. 20. 선고 2012가단111096 판결(건물 지하층의 32개 점포를 개별적으로 임차한 다음 하나로 터서 헬스장을 운영하여 오던 중 그 가운데 한 점포가 경매로 매각된 사안)과 그 항소심인 서울중앙지방법원 2013. 2. 20. 선고 2012나58363 판결}.
판례는 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도, 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 2조 2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단해야 한다고 하여 소극설의 입장이다{대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결. 위 판결들의 상고심 판결로 계약해석의 문제로 접근한 느낌이 강해 보인다}.
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