【임차권등기명령】임차권등기명령의 효과 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
1. 임차권등기명령의 효과
가. 대항력 및 우선변제권의 취득
⑴ 임차권등기명령의 효력발생 후 그 집행에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
⑵ 즉, 임차인이 아직 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기 시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 매수인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다. 그러나 매각대금지급기일 이전에 선순위담보권이 소멸한 경우에는 후순위 임차권의 대항력 및 우선변제력이 소멸하지 아니하고 존속한다.
나. 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권의 유지
⑴ 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기가 마쳐진 이후에는 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 상실하지 않는다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서).
⑵ 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기가 된 경우에도 같다(주택임대차보호법 3조의4 제1항).
⑶ 따라서 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수 있다.
다. 효과의 발생시점
위와 같은 효과는 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 이후에 이사나 전출을 하여야만 보호를 받는다.
라. 임차권등기명령에 의하여 등기된 임차권자에게 경매신청권이 있는지 여부 (= 소극)
임차권등기명령은 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하더라도 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도일 뿐이고 임차권등기에 물권을 부여하는 취지는 아니므로 임차인은 주택임차권등기에 기하여 직접 경매를 신청할 수는 없다. 따라서 임차권등기를 마친 임차인이라도 실제로 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 집행권원을 확보한 후 임차주택의 강제경매를 신청하여야 한다.
마. 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서의 임차권등기명령의 효력
⑴ 임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되면 그때 대항력과 우선변제권을 취득한다.
⑵ 대항력을 취득하였다가 점유 또는 주민등록의 요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있고(대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255,62262 판결 : 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다), 임차권등기 경료 시에 다시 새로운 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.
바. 임대차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무의 동시이행관계 여부 (= 부정)
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않고, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
사. 소액보증금의 최우선변제권 배제
⑴ ㈎ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한 한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의 제6항). 즉 소액임차인의 최우선변제권이 전면적으로 배제된다.
㈏ 이와 같이 임차권등기 후의 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 배제한 입법취지는 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 인하여 임차권등기를 한 임차인이 입을지도 모르는 불측의 손해를 방지하기 위한 것이다. 왜냐하면 임차인이 임차권등기 후 자신의 우선변제권이 유지한다고 믿고 다른 곳으로 이사를 간 이후에 소액임차인이 주택을 임차한 경우에는 소액임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하고 퇴거한 임차인의 우선변제권이 유명무실화될 우려가 있기 때문이다.
특히 임차권등기 후 임차주택을 명도한 임차인의 경우 소액임차인의 입주나 가장소액임차인의 입주나 존재를 알 수 없다는 점에서 임차권등기명령제도의 실효성을 높이기 위한 불가피한 조치이다.
㈐ 상가건물임대차보호법 제6조 제6항, 제7조 제1항도 위와 동일한 취지로 규정하고 있다.
⑵ ㈎ 전세권등기가 마쳐진 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 있는지 여부가 문제된다.
㈏ 전세권등기에 의하여 우선변제권이 확보된 것으로 알고 다른 곳으로 이사한 전세권자가 그 후에 생긴 소액임차인 때문에 후순위가 되어 우선변제를 받지 못하는 사태를 막아야 한다는 점은 마찬가지이고, 임차권등기나 임대차등기를 한 사람도 보호를 받는 마당에 전세권자가 보호를 받지 못한다면 균형이 맞지 아니하므로, 전세권등기 이후에 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인도 역시 소액보증금 우선변제를 받을 수 없다는 견해가 있으나, 전세권이 기간만료로 종료하거니 또는 전세계약이 합의해제되어 전세권자가 이사를 한 경우 전세권이 당연 소멸하는 것이 아니지만 이때 전세권 중 용익물권적 권능은 소멸하기 때문에(대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정) 그 전세권은 담보물권적 성격만을 가지므로 저당권 등의 담보물권과 달리 볼 이유가 없고, 따라서 전세권자가 이사를 한 후에 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 있다.
아. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위
⑴ 임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 처음의 그 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되므로 그 순위에 따라 결정된다.
⑵ 임차인이 아직 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 된 경우에는 그 등기시점을 기준으로 대항력·우선변제권을 취득하므로 대항력 및 우선변제권은 그 순위에 따라 결정된다.
⑶ 임차권등기에 의하여 공시된 내용이 소액보증금이고 경매신청기입의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건이 등기부상 기재되어 있으면, 임대차보증금 중 일부를 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
자. 임차권등기명령의 시효중단 효력 (= 부정)
주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결).
<임차권등기명령의 효과>
1. 대항력 및 우선변제권의 취득
임차권등기명령의 효력발생 후 그 집행에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다(주임법 3의3⑤).
즉, 임차인이 아직 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각을 받은 매수인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다.
그러나 매각대금지급기일 이전에 선순위담보권이 소멸한 경우에는 후순위 임차권의 대항력 및 우선변제력이 소멸하지 않고 존속한다.
2. 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 주택임대차보호법 3조의2 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 상실하더라도, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 상실하지 않는다(주임법 3의3⑤ 단서).
민법 621조의 규정에 의한 주택임대차등기가 된 경우에도 같다(주임법 3의4①).
따라서 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수 있다.
3. 효과의 발생시점
위와 같은 효과는 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로, 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출해서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 이후에 이사나 전출을 해야만 보호를 받는다.
4. 임차권등기명령에 의하여 등기된 임차권자에게 경매신청권이 있는지 여부(＝소극)
임차권등기명령은 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하더라도 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도일 뿐이고, 임차권등기에 물권을 부여하는 취지는 아니므로, 임차인은 주택임차권등기에 기하여 직접 경매를 신청할 수는 없다.
따라서 임차권등기를 마친 임차인이라도 실제로 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 집행권원을 확보한 후 임차주택의 강제경매를 신청해야 한다.
5. 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서의 임차권등기명령의 효력
임차인이 아직 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 경료되면 그때 대항력과 우선변제권을 취득한다.
대항력을 취득하였다가 점유 또는 주민등록의 요건을 상실한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있고{대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결(주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다)}, 임차권등기 경료시에 다시 새로운 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.
6. 임대차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무의 동시이행관계 여부(＝부정)
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 3조의3에 의한 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않고, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
7. 소액보증금의 최우선변제권 배제
(1) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다(주임법 3의3⑥).
즉, 소액임차인의 최우선변제권이 전면적으로 배제된다.
이와 같이 임차권등기 후의 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 배제한 입법취지는, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 인하여 임차권등기를 한 임차인이 입을지도 모르는 불측의 손해를 방지하기 위한 것이다.
왜냐하면 임차인이 임차권등기 후 자신의 우선변제권이 유지된다고 믿고 다른 곳으로 이사를 간 이후에 소액임차인이 주택을 임차한 경우, 소액임차인의 최우선변제권 때문에 임차권등기를 하고 퇴거한 임차인의 우선변제권이 유명무실화될 우려가 있기 때문이다.
특히 임차권등기 후 임차주택을 명도한 임차인의 경우 소액임차인의 입주나 가장 소액임차인의 입주나 존재를 알 수 없다는 점에서 임차권등기명령제도의 실효성을 높이기 위한 불가피한 조치이다.
상가건물임대차보호법 6조 6항, 7조 1항도 위와 동일한 취지로 규정하고 있다.
(2) 전세권등기가 마쳐진 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 있는지 여부가 문제된다.
전세권등기에 의하여 우선변제권이 확보된 것으로 알고 다른 곳으로 이사한 전세권자가 그 후에 생긴 소액임차인 때문에 후순위가 되어 우선변제를 받지 못하는 사태를 막아야 한다는 점은 마찬가지이고, 임차권등기나 임대차등기를 한 사람도 보호를 받는 마당에 전세권자가 보호를 받지 못한다면 균형이 맞지 않으므로, 전세권등기 이후에 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인도 역시 소액보증금 우선변제를 받을 수 없다는 견해가 있으나, 전세권이 기간만료로 종료하거나 또는 전세계약이 합의해제되어 전세권자가 이사를 한 경우 전세권이 당연소멸하는 것이 아니지만, 이때 전세권 중 용익물권적 권능은 소멸(대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정)하기 때문에, 그 전세권은 담보물권적 성격만을 가지므로, 저당권 등의 담보물권과 달리 볼 이유가 없고, 따라서 전세권자가 이사를 한 후에 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인은 소액보증금 우선변제를 받을 수 있다.
8. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위
(1) 임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 3조의2 2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 처음의 그 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되므로 그 순위에 따라 결정된다.
(2) 임차인이 아직 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 된 경우에는 그 등기시점을 기준으로 대항력·우선변제권을 취득하므로, 대항력 및 우선변제권은 그 순위에 따라 결정된다.
(3) 임차권등기에 의하여 공시된 내용이 소액보증금이고 경매신청기입의 등기 전에 주택임대차보호법 3조 1항 소정의 대항요건이 등기기록상 기재되어 있으면, 임대차보증금 중 일부를 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
