임차인 소액보증금 우선변제_민사소송

임차인 소액보증금 우선변제_민사소송

 

안녕하세요. 민사소송변호사 윤경변호사입니다.

 

한 언론사에서 지난 한 달간 실제로 임차보증금 미수가 발생한 부동산 경매를 분석한 결과, 최소한의 보증금이라도 지킨 경우가 단 한 건도 없어 소액 임차보증금 우선변제 제도가 허울뿐이라고 쓴 기사를 봤습니다. 오늘은 임차인 소액보증금 우선변제에 대해 민사소송변호사가 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.

 

 

 

 

소액임차인의 우선변제 요건

 

1. 소액임차인의 범위에 속할 것

최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액에 해당되는 임차인이어야 합니다.

 

√ 서울특별시 : 7천 500만원 이하

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 6천 500만원 이하

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5천 500만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 4천만원 이하

 

2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다. 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

 

 

 

 

우선변제권의 효과

 

소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다. 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.

 

 

√ 서울특별시 : 2천 500만원 이하

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 2천 200만원 이하

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 900만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 1천 400만원 이하

 

이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.