【주택임대차보호법】미등기건물 임차인이 대지 만에 대한 부동산경매절차의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<미등기건물 임차인이 대지 만에 대한 부동산경매절차의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있는 지 여부>
1. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부
(＝적극)
대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
이는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라, 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결).
2. 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우
그 배당금 출급에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요한지 여부(＝불요)
(1) 명도확인서란, 금전채권으로 목적물의 인도와 동시이행관계를 주장할 수 있는 점유자가 자신의 채권을 배당절차에서 배당받아 배당표가 확정된 경우 그 권리(배당금의 출급)를 행사함에 있어 동시이행관계에 있는 의무(목적물의 인도의무)를 이행시켜 ‘매각목적물의 대금을 완납한 매수인’의 권리를 용이하게 확보하여 주는 데 그 목적이 있는 것이다.
주택임차인의 경우 임차보증금의 반환과 건물의 인도(명도)는 동시이행관계에 있지만, 임차보증금의 반환과 건물부지(토지)의 인도와는 동시이행관계에 있지 않다. 물론 토지의 임대차라면 임차보증금의 반환과 토지의 인도와는 동시이행관계에 있다.
(2) 그런데 대지만 매각된 경우 그 매각대금에서 배당을 받게 된 건물의 임차인은 매각대상토지와는 전혀 무관한 미등기건물 소유자의 명도확인서를 제출할 필요가 없다.
주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정은 건물이 매각되거나 건물과 그 대지가 함께 매각되는 경우에만 적용되는 것이고, 대지만 매각되는 경우에는 그 적용이 배제된다.
‘미등기건물의 현 소유자’는 대지만에 대한 경매절차와는 전혀 무관한 자이며(대지의 전 소유자일 뿐임), 그 경매절차에서 집행법상 아무런 지위를 가지고 있지 않으므로, 집행법원이 보호할 필요가 없는 제3자이다. 집행법원으로서는 매각대상부동산(대지)에 관하여만 동시이행 여부를 따져야 하는 것이고, 경매절차와는 무관한 미등기건물과의 동시이행관계까지 고려할 필요가 없다.
이러한 결론은 미등기건물의 임차인이 임차보증금을 대지의 매각대금에서 전액 배당받았을 경우에도 마찬가지이다(이런 경우 미등기건물의 소유자는 임차인을 상대로 별소로 명도청구를 해야 한다).
결국 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “미등기주택 소유자의 건물명도확인서”는 필요하지 않다(반대 견해 있음).
3. 매수인(토지소유자)의 명도확인서가 필요한지 여부(＝불요)
미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “매수인(낙찰자)의 토지명도확인서”도 필요하지 않다.
그 이유는 미등기주택의 임차인은 대지의 점유자가 아니기 때문이다. 즉, 건물의 부지가 된 토지(이 사건 매각대상토지)의 점유자는 건물의 소유자이고, 건물의 점유자(임차인 등)는 건물의 부지가 된 토지의 점유자가 아니다{사회통념상 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 대지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 하고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점거하고 있지 않더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유하는 것으로 본다(대법원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결, 대법원 1995. 11. 14. 선고 95다23200 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결 등 다수). 건물을 소유자 아닌 사람이 점유하는 경우 건물 소유자와 별개로 건물 점유자도 그 대지를 점유하는 것으로 볼 것인가에 관하여 점유설과 비점유설의 대립이 있는데, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결은 “미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.”고 판시함으로써 비점유설의 입장에 있음을 분명히 하였다. 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다39157 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다28462 판결도 같은 취지이다.).
따라서 매각대상토지의 점유자가 아닌 미등기건물의 임차인이 토지에 대한 명도확인서를 제출할 필요가 없다.
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